Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EXPERTISE; FRAIS D'EXPERTISE

Normes : LPC.268

Résumé : EXPERTISE SUR DES FAITS ÉTRANGERS À LA CAUSE Les deux parties peuvent à bon droit considérer n'avoir pas à faire l'avance de frais d'une expertise ordonnée par le juge, si cette expertise n'est pas pertinente. Le non-paiement de l'avance de frais entraîne la clôture de la procédure d'expertise. Comme les faits dont la preuve doit être rapportée par l'expertise sont étrangers à la cause, les parties n'ont pas à craindre une application contre elles de l'art. 268 al. 3 LPC (art. 273 ancien LPC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; EXPERTISE

Normes : LPC.438.al.2

Résumé : RATIO LEGIS ET PORTÉE DE CETTE NORME L'art. 438 al. 2 LPC a été introduit dans le but d'éviter que des procédures devant être instruites rapidement (art. 267 f CO et 27 AMSL) ne soient entravées dans leur déroulement (Mémorial 1970 p. 2055, 2058, 2060, 2064, 2493, 2494; 1977 p. 4543). Aussi une expertise ne doit-elle être ordonnée qu'à la dernière extrémité, c'est-à-dire lorsque d'autres moyens de preuve, l'appréciation anticipée des preuves ou les connaissances techniques du Tribunal ne sont pas susceptibles de pallier son absence. En revanche, lorsqu'il n'existe aucun autre moyen de découvrir la vérité sur un fait pertinent, le juge violerait l'art. 8 CC et le droit des parties d'être entendues en refusant de commettre un expert (ATF 101 Ia 102 = JT 1977 I III; ATF 106 Ia 161 = JT 1982 I 585; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., p. 347, Straüli-Messmer, Kommentar § 56 note 6 et Vorbem. zu § 134 note 1; Kummer, Commentaire bernois, ad art. 8 notes 74 et ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, Vol. I p. 384-385). Une expertise privée établie par un expert choisi unilatéralement par une partie, n'a pas valeur de preuve et, si elle est contestée, ne peut être retenue qu'au titre d'allégué de la partie qui l'a produite (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 255, n. 2).

Voir aussi : ACJ n° 102 du 16.06.1986 B. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; EXPERTISE

Normes : LPC.295.al.2; LPC.255.ss; LPC.438

Résumé : MOYEN DE PREUVE INTERDIT PAR LA LOI Les art. 258 ss LPC (= actuel art. 255 ss LPC) réglementant entièrement le recours à l'expertise, il n'est pas possible de substituer à un tel mode de preuve une mesure probatoire autre, destinée en définitive à aboutir à un résultat identique. Le juge du TBL doit respecter ces règles vu l'art. 451 al. 2 (ancien) LPC (= actuel art. 438 al. 1 LPC) et ne peut se retrancher derrière l'art. 451 al. 1 (ancien) LPC (= actuel art. 438 al. 2 LPC). Il ne peut donc ordonner aux parties de faire déterminer par une personne qualifiée et neutre les surfaces et volumes de logements d'un immeuble dans un litige portant sur la clef de répartition des charges entre locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; EXPERTISE; VALEUR VENALE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER ADMISSIBLE - VALEUR VÉNALE DE L'APPARTEMENT - MOYEN D'ENQUÊTE AUTORISÉ PAR LA LOI Même si la valeur vénale de l'appartement ne représente pas le critère absolu pour la détermination du loyer admissible visé par la loi, il n'en reste pas moins qu'elle permettra d'apprécier si le prix d'acquisition de l'immeuble et, partant, de la chose louée serait manifestement exagéré, au sens de l'art. 269 CO. Une mission d'expertise ayant pour but de déterminer la valeur objective de l'appartement en examinant son prix d'acquisition et de décrire les particularités de la chose louée au regard de sa situation, de son équipement, de sa surface, de son standing et de son état d'entretien, ne constituerait pas un moyen prohibé par la loi.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ;EXPERTISE

Normes : CO.269a.leta; OBLF.11

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - BAILLERESSE OPPOSE LES LOYERS USUELS - DEMANDE D'EXPERTISE SUR LES LOYERS DU QUARTIER REJETEE Dans son ordonnance, le tribunal a cité l'art. 11 OBLF selon lequel il y a lieu de se fonder sur des loyers de logements (et locaux commerciaux) comparables ou sur des statistiques officielles, puis a estimé qu'il était suffisamment outillé intellectuellement pour déterminer les loyers du quartier, de sorte que l'expertise n'était ni nécessaire, ni pertinente. La cour cantonale a confirmé le rejet de la requête d'expertise, en expliquant que le tribunal était parfaitement à même de procéder lui-même à un examen comparatif des exemples à fournir par la bailleresse, sans devoir recourir à une expertise. La requête d'expertise a ainsi été refusée sur la base d'une appréciation anticipée des preuves, d'après laquelle le tribunal était en mesure de comparer lui-même les exemples à produire par la bailleresse. Contrairement à ce que semble évoquer cette dernière, il ne s'agissait pas pour le tribunal d'annoncer qu'il procéderait de lui-même - et sans qu'aucun exemple n'ait à être transmis par l'intéressée - à l'évaluation des loyers usuels du quartier. Cela serait d'ailleurs en contradiction avec la jurisprudence établie en la matière et la bailleresse ne soutient pas, à juste titre, qu'elle n'avait pas à présenter de tels exemples. Ainsi, la bailleresse ne saurait se prévaloir d'une quelconque violation de son droit d'être entendue en invoquant que les juges ne lui avaient pas communiqué leur avis concernant la détermination des loyers usuels du quartier. Pour contester la conception selon laquelle le tribunal était en mesure d'effectuer lui-même une comparaison des exemples à produire par la bailleresse, et qu'une expertise n'était ainsi pas nécessaire, il appartenait à celle-ci de se prévaloir d'une appréciation arbitraire des preuves, ce qu'elle n'a pas fait. La bailleresse voit une violation de son droit à la preuve en amont, en soutenant que le moyen de preuve qu'elle a sollicité pour fournir des exemples comparatifs lui a été refusé. Les juges cantonaux ont considéré qu'elle devait produire elle-même de tels éléments, et non par le biais d'une expertise. En tout état de cause, compte tenu des spécificités de l'immeuble litigieux, les critères requis pour les exemples comparatifs à présenter auraient pu être assouplis (cf. arrêt 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 6.2.3). La bailleresse n'a toutefois transmis aucun exemple concret, même pas après le rejet de sa demande d'expertise visant à en obtenir, ce qui doit lui être reproché.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE; FRAIS D'EXPERTISE

Normes : LPC.295

Résumé : JUGEMENT SUR INCIDENT ET ORDONNANCE PRÉPARATOIRE - EXPERTISE ET FRAIS D'EXPERTISE Est considéré comme préparatoire tout jugement qui statue sur l'opportunité et les modalités d'une des procédures probatoires prévues à l'art. 171 LPC. Est un jugement sur incident toute décision se rapportant à un jugement ayant ordonné une mesure probatoire et qui est de nature à en modifier la portée (SJ 1974 p. 101). L'appel incident est donc ouvert pour contester la répartition des frais d'expertise (art. 273 LPC), mais il ne peut être appelé qu'avec le jugement au fond sur le principe même de l'expertise.

Voir aussi : ACJ n° 69 du 07.05.90 F. c/ V. G.