Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;USURE(DÉTÉRIORATION);CHOSE LOUEE;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267; CO.257f

Résumé : USAGE NORMAL DES LOCAUX ET INSTALLATIONS (VITRAGES THERMIQUES) - APPRÉCIATION OBJECTIVE A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Il répond des dégâts qui excèdent l’usure normale de la chose. Cette usure normale est fonction de la destination de la chose et s’apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s’il reste possible d’apporter des preuves concrètes. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. L’usage soigneux, qui est partie intégrante de l’usage conforme au contrat dont il vient d’être question, est défini par le contrat de bail et ses annexes, telles des règles et usages locatifs et/ou un règlement de maison, lesquels peuvent prévoir la destination des locaux et spécifier les modalités de cet usage, à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée. L’usage normal s’apprécie objectivement et non subjectivement en fonction des connaissances techniques du locataire. En l’espèce, le locataire, architecte, n’avait pas à prendre de précautions spécifiques en lien avec des vitrages thermiques.

Descripteurs : BAIL A LOYER; USURE(DETERIORATION); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : DURÉE DE VIE DES INSTALLATIONS La FRI (Fédération romande immobilière) et l'ASLOCA ont édité conjointement une tabelle d'amortissement, à Lausanne le 21 février 2007. Cette tabelle est entrée en vigueur le 1er mars 2007 pour une durée de deux ans, renouvelable de deux ans en deux ans. Cette tabelle n'a aucune force contraignante et ne permet pas d'en tirer un droit. Elle donne, à titre indicatif, des durées de vie moyennes pour des installations et des équipements de qualité ordinaire, dans une contexte d'usure normale. La revue Mietrechtspraxis a publié des données détaillées en allemand sous le titre : "Paritätische Lebensdauer- Tabelle : Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen", à Zurich en décembre 2005.

Voir aussi : ACJC/1037/2008 du 08.09.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a.al.2

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE D'UN ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE L'état des lieux de sortie n'est pas attesté par un acte contradictoire, mais par un constat d'huissier établi quelques jours après la date de la résiliation du bail fixée par les preneurs eux-mêmes; ce constat leur a été communiqué le 22 mars. Les bailleurs ont donc fait preuve de diligence ce qui exclut l'application de l'art. 267a al. 2 CO. La loi n'exige pas expressément que l'état des lieux de sortie soit contradictoire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 522-523), elle prescrit uniquement qu'il incombe au bailleur de vérifier l'état de la chose et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Le message du Conseil Fédéral précise (p. 69) qu'il importe que le bailleur réagisse rapidement afin de faciliter l'établissement des preuves en cas de litige.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); AVIS DES DEFAUTS

Normes : CO.259a.ss; CO.258

Résumé : DÉFAUTS DE LA CHOSE LOUÉE - CLAUSES OBLIGEANT LE LOCATAIRE À SIGNALER AU BAILLEUR LES DÉFAUTS DANS UN CERTAIN DÉLAI Certains baux comportent des clauses obligeant le locataire à signaler au bailleur les défauts affectant la chose louée dans un certain délai à dater de l'état des lieux d'entrée, à défaut de quoi le locataire est réputé déchu des droits que lui confèrent les art. 258 et 259a ss CO. Selon la doctrine, de telles clauses ne sont pas opposables au locataire. D'abord, le législateur n'a pas imposé au locataire une réaction immédiate s'il constate un défaut lors de la remise de la chose louée, contrairement à ce qui est prévu pour le contrat de vente (art. 201 CO). Ensuite, le législateur a renoncé à la présomption de l'ancien droit, en vertu de laquelle le locataire qui ne réagissait pas lors de l'état des lieux d'entrée était réputé avoir reçu la chose louée en bon état. Enfin, l'art. 256 al. 1 CO, relatif à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée, garantit impérativement au locataire un standard minimum de qualité auquel il ne saurait valablement renoncer, explicitement ou implicitement. Demeure en revanche également réservé le cas où la réaction du locataire serait à ce point tardive ou en contradiction avec son attitude lors de l'état des lieux d'entrée qu'elle constituerait un abus de droit (art. 2 al. 2 CC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - CONVENTION D'INDEMNISATION Lors de l'état des lieux de sortie, les parties peuvent mentionner sur l'état des lieux les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge et arrêter de la sorte une convention d'indemnisation. S'il la signe, le locataire assume les travaux mentionnés ou, le cas échéant, le paiement de la somme indiquée. Le locataire n'est toutefois pas tenu de signer le procès-verbal d'état des lieux, lorsqu'il comporte une rubrique pré imprimée par laquelle il se reconnaît responsable des défauts mentionnés et accepte de s'acquitter du coût des réparations correspondantes. Le Tribunal fédéral considère qu'un état des lieux de sortie comprenant une clause selon laquelle "le locataire reconnaît être responsable des dégâts mentionnés ci-dessous. Il s'engage à payer les travaux de réparation ou de remise en état sur simple présentation des factures et devis" engage le locataire en ce sens qu'il vaut convention d'indemnisation (ATF 4C.261/2006 du 1er novembre 2008).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - PAS DE NÉCESSITÉ DU CONSTAT D'HUISSIER Le recours à un huissier n'est pas absolument indispensable lorsque le bailleur peut procéder à l'état des lieux contradictoire, le cas échéant en prenant des clichés de ce qu'il estime constituer des défauts, et faire parvenir au locataire, par courrier recommandé, le procès-verbal d'état des lieux que ce dernier a refusé de signer, accompagné d'un avis des défauts. Dans ce cas, les frais de l'huissier qui a assisté à l'état des lieux ne peuvent être mis à la charge du locataire à qui il n'appartient pas d'assumer le surcroît de prudence du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.267a

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - AVIS DES DÉFAUTS - CONSTAT D'HUISSIER Le bailleur qui s'abstient d'adresser au locataire un avis conforme aux exigences de l'art. 267a CO, est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu'ils découlent de l'art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé. Un constat d'huissier peut constituer un acte de vérification de la chose louée. Néanmoins, et même s'il a été réalisé en présence du locataire, il ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l'art. 267a al. 1 CO s'il n'est pas adressé au locataire dans les jours qui suivent le constat et s'il n'indique pas que le bailleur tient le locataire pour responsable des défauts constatés. Par ailleurs, un avis des défauts parvenant au locataire deux mois et demi après la restitution des clés est manifestement tardif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Absence de deux portes de communication et du bidet lors de l'état des lieux de sortie. Le fait que le bailleur n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne le prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notamment CdB n° 10/1998 p. 16).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DES DÉFAUTS;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE);PROCÈS-VERBAL;REMISE EN L'ÉTAT;USURE(DÉTÉRIORATION)

Normes : CO.267a.al1; CO.260a.al2; CO.260

Résumé : PROCES-VERBAL D'ETAT DES LIEUX DE SORTIE-PRECISION-REMISE EN ETAT DE LA CHOSE LOUEE SELON L'USURE NORMALE. En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. L’avis des défauts doit être motivé et de simples références générales telles que « désordre dans le jardin » ne suffisent pas. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie vaut avis pour les défauts s’il indique clairement les défauts dont le locataire est responsable et qu’il lui est remis. Selon l’art. 260a al. 1 CO, la partie locataire ne peut rénover ou modifier la chose louée qu’avec le consentement de la partie bailleresse. Si elle effectue des travaux sans son accord, elle doit remettre la chose en état avant sa restitution (art. 260a al. 2 CO a contrario). La partie bailleresse ne peut exiger la remise en état de la chose louée que dans les limites de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Elle ne peut par exemple l’exiger lorsqu’elle entend rénover la chose louée. La partie locataire ne doit pas remettre la chose dans un état identique à celui dans lequel elle se trouvait au début du bail. Elle doit remettre la chose dans un état antérieur, mais en tenant compte d’une usure normale.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Restitution de la chose louée et avis des défauts, in DB 2021 n° 1

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DELAI; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - AVIS AU LOCATAIRE DES DÉFAUTS DONT CELUI-CI RÉPOND Le fait d'attendre 27 jours après le départ du locataire pour lui adresser l'avis de défauts ne constitue évidemment pas un avis immédiat au locataire. L'avis des défauts doit comporter de manière reconnaissable par le locataire la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie peut valoir avis de défaut, si le bailleur y précise les défauts dont il entend rendre le locataire responsable et s'il le remet au locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 3-6 et 4.4, p.523 et 525).

Voir aussi : ACJ n° 710 du 31.05.02 J. c/ M.-L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256a

Résumé : PREUVE DES DÉFAUTS INITIAUX La question de savoir si la chose louée est d'emblée défectueuse dépend de l'usage convenu entre les parties, selon la théorie de la confiance. Pour la détermination de leur commune intention, la visite préalable des locaux loués par le preneur revêt une importance essentielle (Conod, Les défauts de la chose louée, Cahiers du bail 1992 p. 2; Corboz, SJ 1979 p. 131-132). Si, et seulement si la volonté des parties est difficilement discernable, il est concevable, selon le nouveau droit du bail, de se référer à des critères objectifs de qualité, généralement admis au sein de la population (FF 1985 I 1404-1405).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL); AVIS DES DÉFAUTS; COLOCATAIRE ; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267a.al.1; CO.101

Résumé : AVIS DES DÉFAUTS ADRESSÉ À UN SEUL COLOCATAIRE Chaque colocataire étant l'auxiliaire de son cosignataire au sens de l'article 101 CO, l'avis des défauts adressé à un seul colocataire suffit à satisfaire la con­dition posée par l'article 267a al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); DEFAUT DE LA CHOSE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - AVIS DES DÉFAUTS DONT LE LOCATAIRE RÉPOND Un état des lieux de sortie ne vaut avis des défauts de la part du bailleur que s'il précise de quels défauts le locataire est tenu pour responsable et s'il est remis à celui-ci.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; AVIS DES DÉFAUTS ; ÉTAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267a

Résumé : AVIS DES DÉFAUTS - ETAT DES LIEUX DE SORTIE L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire.

Voir aussi : ACJC/714/2017 du 19.06.2017

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a

Résumé : DÉTÉRIORATION DE LA CHOSE LOUÉE - DEVOIR DE RÉPARATION DU LOCATAIRE Les principes posés à l'article 267a al. 1 et 2 CO ne permettent pas de mettre à la charge du locataire d'autres réparations que celles qui figurent sur l'avis de défaut notifié au locataire. L'engagement du locataire, qui figure au bas de l'état des lieux de sortie, ne signifie pas autre chose que son engagement à ne rembourser que la facture des réparations nécessaires et ne saurait constituer un blanc-seing sur les travaux supplémentaires que le bailleur décide de faire entreprendre par la régie.

Voir aussi : ACJ n° 582 du 13.05.02 B. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a

Résumé : PROCÈS-VERBAL D'ÉTAT DES LIEUX VALANT AVIS DE DÉFAUTS Le bailleur satisfait à son incombance de vérifier l'état de la chose louée, lorsqu'il consigne de manière précise et détaillée, sur le procès-verbal d'état des lieux d'entrée, les défauts qu'il constate à la fin du bail. Il satisfait également à son incombance de donner au locataire l'avis des défauts, et n'est ainsi pas déchu de son droit de réclamer réparation du dommage qu'il allègue, lorsqu'il lui communique ce document le lendemain de l'état des lieux, pour autant que le locataire puisse comprendre qu'il s'agit des dégâts qui lui sont imputés.