Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Les parcelles n^os 254, 255 ainsi que n^os 3'494 et 3'495 (résultant d'une division de la parcelle n^o 256), sises en Ville de Genève (ci-après : la ville), plan 8, section Eaux-Vives, aux n^os 4, 6 et 8 de la rue de l'Avenir, en 2^ème zone de construction, comportent trois bâtiments abritant des activités au rez-de-chaussée et des logements à l'étage, cadastrés respectivement sous les n^os B218, B220 et B222, ainsi que deux dépôts n^os B223 et B665 datant de la fin du XIX^e siècle, comprenant un étage et des combles sur rez.

Les trois premières parcelles sont la propriété de Michel Cona SA et la dernière de Messieurs Raphaël et Robert BEFFA. Sur cette parcelle n^o 3'495 sont érigés les bâtiments n^os B222 et B223 qui sont également construits, en partie, sur la parcelle n^o 3'494.

2) a. Entre 2008 et 2011, une procédure en inscription à l'inventaire visant ces cinq bâtiments, alors cadastrés sous n^os B218, B220 et B222, a été menée par le département devenu depuis lors celui du territoire (ci-après : le département).

Dans ce cadre, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : la CMNS) a rendu, le 16 janvier 2008, un préavis favorable à l'inscription à l'inventaire jugeant par ailleurs leur classement disproportionné. Elle relevait leur rôle de témoin de la première urbanisation et des activités économiques traditionnelles du quartier des Eaux-Vives entre la seconde moitié du XIX^e siècle et le début du XX^e siècle, suite à la démolition des anciennes fortifications. Le groupe de bâtiments avait été construit par Jean-Louis MORTILLET, entrepreneur, entre 1876 et 1877.

b. Par décision du 17 janvier 2011, le département a approuvé l'inscription à l'inventaire des bâtiments et des parcelles.

c. Le 30 octobre 2012, sur recours des propriétaires de l'époque, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a annulé la décision du département au motif que la mesure de protection avait un caractère disproportionné. Selon les propriétaires de l'époque, ceux-ci pouvaient en effet escompter un prix de vente des parcelles situé entre CHF 4'600'000.- et 5'500'000.- pour une opération de démolition/reconstruction qui permettrait la réalisation de 3'245 m² de surfaces affectées au logement, soit environ trente-trois appartements de 100 m², alors que l'ensemble des locaux était composé de 47,5 pièces représentant une surface de 1'475 m². Une rénovation seule ne permettrait d'obtenir que quarante-six pièces avec une surface totale de 1'470 m² affectée à des logements. La réhabilitation des seules façades et structures porteuses des bâtiments impliquerait des coûts excessifs estimés à CHF 17'350'000.- selon une étude établie par le bureau d'architectes Baru SA, produite par les propriétaires. La question de la valeur patrimoniale pouvait souffrir de rester ouverte.

3) Le 2 octobre 2018, une pétition intitulée « Aux Eaux-Vives, sauvons le dernier vestige du passé faubourien du quartier - Urgent », munie de neuf cent nonante signatures manuscrites et 2'609 signatures en ligne, a été adressée au Grand Conseil (P 2'051) et à la ville (P-393) par le groupe « Contre l'enlaidissement de Genève ».

a. La pétition P 2'051 a donné lieu à un rapport de pétition P 2051-A du 7 janvier 2019 après avoir été discutée dans le cadre de plusieurs séances de la commission des pétitions du Grand Conseil, laquelle avait auditionné les pétitionnaires, des membres de la CMNS, le conseiller d'état en charge du département et des collaborateurs de l'office du patrimoine et des sites (ci-après : OPS), le conseiller administratif du département des constructions et de l'aménagement de la ville ainsi que les propriétaires. La pétition a été renvoyée au conseil administratif de la ville par dix voix pour et deux voix contre, le rachat par la ville ayant été évoqué par le conseiller administratif lors de son audition et le conseiller d'état ayant fait part de ses doutes quant à la possibilité de trouver une mesure de protection suite à l'arrêt de la chambre administrative précité.

b. La pétition P-393, examinée par la commission des pétitions du conseil municipal de la ville, a donné lieu à un rapport de commission P-393 et a été acceptée par dix voix pour, une voix contre et trois abstentions. La pétition a été renvoyée le 27 mars 2019 par le conseil municipal au conseil administratif, lequel a procédé à une visite des lieux en présence des propriétaires. Le 16 octobre 2019, il a confirmé sa volonté déjà exprimée le 5 mars 2019 quant au classement des bâtiments et indiqué que leur rachat par ville ne pouvait être envisagé en raison de la difficulté d'identifier un programme en vue d'une nouvelle affectation des bâtiments pour de l'équipement communal.

4) Le 30 novembre 2018, l'association Action patrimoine vivant (ci-après : APV) a déposé une demande de classement de l'ensemble formé des bâtiments des 4,6 et 8, rue de l'Avenir. La perte de ces bâtiments constituerait une atteinte « très violente » à ce qui restait de qualité aux rues montantes des Eaux-Vives.

5) Par préavis du 5 mars 2019, le conseil administratif de la ville s'est déclaré favorable à la mesure de classement. La typologie particulière des bâtiments traduisait les exigences spatiales liées à l'entreprise du propriétaire. L'implantation des constructions dégageait des cours ouvertes sur la rue et renvoyait à une activité traditionnelle du quartier dans lesquelles les métiers de la construction étaient fortement représentés dans la seconde moitié du XIX^e siècle. La mesure permettrait de freiner la disparition des rares témoins architecturaux relatifs à la première phase d'urbanisation du quartier.

6) Le 11 mars 2019, les propriétaires se sont opposés au classement des bâtiments et des parcelles. Toute reconsidération était exclue, compte tenu du fait que la mise sous protection avait déjà fait l'objet d'une instruction complète suivie d'une procédure judiciaire au cours de laquelle la chambre administrative avait effectué un transport sur place.

7) Une visite des bâtiments a été effectuée le 5 juin 2019 par un membre délégué de la CMNS et un représentant du service des monuments et des sites (ci-après : SMS), en présence des propriétaires. Un rapport a été établi le 11 juin 2019.

8) Le 26 juin 2019, la CMNS s'est prononcée favorablement au classement des bâtiments et des parcelles.

9) En parallèle, un projet de démolition des bâtiments a été déposé le 4 juin 2018 (M 8'164) dont l'examen a été suspendu à la délivrance préalable d'une autorisation de construire.

Trois projets de constructions ont été déposés. Les 1^er juin et 10 août 2018, deux projets (DD 111'596 et DD 111'818) prévoyaient la construction de deux immeubles mixtes et un parking souterrain avec une surface habitable de plus de 4'600 m² pour l'un et d'environ 3'200 m² pour le second, pour un coût estimé à CHF 26'000'000.-. Ces projets ont fait l'objet de renvois les 13 juin et 22 août 2018, au motif du non-respect des dispositions en matière de distances aux limites de propriétés.

Le 27 février 2019, une requête portant sur la construction de deux immeubles de logement et surfaces commerciales (DD 112'395) a été déposée auprès du département. Le coût estimé était également de CHF 26'000'000.- pour une surface habitable d'environ 3'050 m².

L'instruction de cette requête a été suspendue dans l'attente de l'issue de la procédure de classement.

10) Le 24 avril 2020, l'office de l'urbanisme a produit une analyse à la demande de l'OPS, notamment sur les projets de construction DD 112'395, laquelle préavisait favorablement la mise à l'inventaire des bâtiments existants et constatait qu'en raison de l'étroitesse de l'îlot à cet endroit (environ 9 m de façade à façade sur cour), ces bâtiments de bas gabarit conféraient une plus-value certaine en termes d'ensoleillement et d'aération pour le coeur d'îlot. Leurs volumétries morcelées participaient à humaniser ce morceau de ville et donnaient un caractère différencié à cette séquence de la rue de l'Avenir qui se rétrécissait à cet endroit pour atteindre 8 m de large.

Le projet envisagé ne remplissait pas les qualités requises qui justifieraient de sacrifier l'ensemble patrimonial. Outre qu'il triplait presque la densité, certaines distances et vues droites n'étaient pas respectées et l'étroitesse de la rue ne plaidait pas pour un bâtiment d'un gabarit aussi haut, soit plus de 18 m et d'un volume aussi imposant qui obstruait des ouvertures d'un bâtiment voisin (B664) et tendait à étouffer la cour et péjorer les qualités d'ensoleillement et de circulation de l'air. La qualité d'habitabilité était discutable tant pour les logements des bâtiments voisins que pour les logements prévus.

11) Par arrêté du 17 juin 2020, le Conseil d'État a rejeté la demande de classement pour des motifs liés à l'état de conservation des bâtiments et de leurs espaces intérieurs et inscrit à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés les volume, l'enveloppe (façades et toitures) et les structures porteuses des bâtiments n^os B218, B220, B222, B223 et B665, ainsi que les parcelles n^os 254, 255, 3494 et 3495.

Malgré son état de conservation manifestement altéré, l'entité bâtie présentait des qualités urbanistiques exceptionnelles qui étaient menacées. Les pétitions témoignaient d'un attachement particulièrement marqué des habitants du quartier à ces objets du patrimoine. Cette valeur générale n'avait pas été constatée lors de la première procédure et constituait un fait nouveau notable.

La réalisation effective des projections des propriétaires était fortement sujette à caution dès lors que leurs tentatives de mise en oeuvre de leur projet avaient été tour à tour refusées par l'autorité d'exécution. Il fallait ajouter à cela que les coûts de restauration articulés en 2011 par les propriétaires étaient largement surévalués si l'on comparait ces données aux valeurs statistiques retenues pour des travaux de rénovation de bâtiments anciens à Genève.

En conséquence, l'inscription à l'inventaire apparaissait comme la mesure adaptée aux objectifs de protection tout en répondant aux exigences liées au respect du principe de la proportionnalité et à la pérennité des bâtiments.

12) Par acte du 19 août 2020, MM. BEFFA et Michel Cona SA ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre l'arrêté du Conseil d'État en concluant à son annulation ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure.

L'arrêt de la chambre administrative dans la première procédure d'inscription à l'inventaire avait retenu d'une part, la vétusté avancée des bâtiments ainsi que leur absence d'intérêt, qu'il soit architectural, urbanistique ou historique, et d'autre part, les coûts astronomiques qui seraient nécessaires à leur rénovation. Les conditions d'une remise en cause de l'arrêt du 30 octobre 2012 de la chambre administrative n'étaient pas remplies en l'absence de faits nouveaux notables.

Le seul élément qui aurait pu entraver le gabarit souhaité par le projet DD 112'395 était une servitude de vue existante en faveur de la parcelle n^o 2'211, à l'angle entre la rue des Eaux-Vives et la rue de l'Avenir. Michel Cona SA avait pu acquérir cette parcelle depuis et il pourrait ainsi gérer la meilleure implantation des nouvelles constructions. L'argument du renvoi des demandes d'autorisation de construire tombait à faux, un projet d'amélioration substantielle de la rentabilité actuelle demeurant tout à fait envisageable.

Plusieurs préavis et un rapport indiquaient que le département avait une vision claire de la situation et notamment du fait que ces bâtiments étaient un témoignage de la première urbanisation du quartier. Il n'y avait aucun élément nouveau quant à cette perception et la typologie des bâtiments avait déjà été relevée, notamment par la chambre administrative.

Le seul élément nouveau serait les signatures recueillies pour empêcher la démolition du bâtiment. Il ne s'agissait toutefois pas d'un élément suffisant pour remettre en question l'arrêt de la chambre administrative. Ils pourraient également recueillir des milliers de signatures en faveur de la construction de logements répondant à un intérêt général manifeste à la place de bâtiments en ruine.

Le coût des travaux de réhabilitation tels qu'ils ressortaient du rapport de Baru SA ne pouvait être contesté car l'arrêt de la chambre administrative était entré en force. En l'absence d'étude contraire, l'argumentation développée par le Conseil d'État sur ce point était infondée.

13) Le 21 octobre 2020, le Conseil d'État, soit pour lui l'OPS, a répondu au recours, concluant à son rejet. Il sollicitait un transport sur place ainsi que l'audition de la CMNS.

Les faits nouveaux étaient l'imminence de la démolition des bâtiments ayant amené la CMNS à préaviser favorablement leur classement ; la valeur générale et sociétale acquise par les bâtiments, notamment en lien avec la pétition ; l'exécution manifestement impossible du projet de construction tel que voulu par les recourants qui justifiait une redéfinition des intérêts en présence.

L'intérêt historique et urbanistique de l'entité bâtie avait été relevé et documenté par les spécialistes du patrimoine, notamment dans une note de la conservation du patrimoine architectural de la ville du 1^er octobre 2003. Le secteur compris entre la route de Frontenex, l'avenue Pictet-de-Rochemont, le quai Gustave-Ador et l'avenue William-Favre, était caractérisé par les importantes transformations urbanistiques résultant du morcellement des anciens domaines de Montchoisy, des Vollandes et de Jargonnant, faisant place à la construction, dès la deuxième moitié du XIX^e siècle, d'entités urbaines présentant des typologies diverses. Les immeubles sis aux 4 à 8, rue de l'Avenir formaient un type d'habitat très caractéristique, présentant des petits gabarits, à composition à redents, alternant bâti et cours ouvertes, et fortement relié aux activités artisanales occupant les rez-de-chaussée. Du fait de la démolition future ou effective de certains bâtiments dans le quartier, il apparaissait que ce groupe de bâtiments était devenu l'entité urbanistique la plus ancienne du périmètre des Eaux-Vives présentant ce type d'habitat caractéristique.

Le dernier projet de construction (DD 113'395) avait été préavisé négativement par la commission d'architecture (ci-après : CA), le 19 mars 2019, car la construction devrait s'aligner aux bâtiments existants n^os 10 et ss rue de l'Avenir, ce qui permettrait d'élargir la rue, au demeurant très étroite ; les façades crantées côté rue ne s'inscriraient pas de manière harmonieuse dans le tissu urbain environnant ; les « cours anglaises » n'offriraient aucun dégagement de qualité aux logements situés au 1^er étage et ne bénéficieraient pas d'échappées visuelles ; l'absence de dégagements extérieurs pour les étages supérieurs serait également à déplorer ; les superstructures devraient être intégrées au volume des immeubles. Les gabarits dépassaient celui prescrit par la loi et le projet nécessitait une dérogation et un préavis de la CA lequel était défavorable. L'acquisition de la parcelle n^o 2'211 était manifestement insuffisante pour permettre de réaliser le projet déposé. Les possibilités de densification des parcelles, dans le cas d'un projet de démolition/reconstruction, étaient très réduites et se rapprocheraient davantage des surfaces de logement retenues par la chambre administrative en cas de rénovation des bâtiments existants. Cette nouvelle circonstance était déterminante. Les expectatives financières et de construction projetées dans la première procédure ne pouvant être atteintes, une nouvelle pesée des intérêts devait être faite.

Ces faits nouveaux revêtaient la pertinence suffisante pour justifier une entrée en matière par l'autorité. Ils étaient suffisants pour rendre aux bâtiments l'intérêt public qui n'avait pu leur être reconnu à l'époque et pour justifier la prépondérance dudit intérêt sur les intérêts privés des recourants ou d'autres intérêts.

14) Le 15 décembre 2020, les recourants ont répliqué.

La perception patrimoniale des bâtiments n'était pas nouvelle. Le raisonnement était vicié. La disparition du 104, rue des Eaux-Vives qui n'avait pas de valeur de protection, ne pouvait faire ressortir la valeur des bâtiments litigieux.

La pétition ne pouvait être considérée comme un fait nouveau important, notamment au vu de la suite donnée par le Grand Conseil et la commission municipale et des déclarations faites.

La prétendue impossibilité de construire un bâtiment ne pouvait justifier a posteriori une décision. Aucune modification juridique n'était intervenue depuis la première procédure.

15) Le 17 décembre 2020, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).