Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE;RECONNAISSANCE DE DETTE

Normes : LP.82

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - INTERPRÉTATION DU CONTRAT La procédure de mainlevée – qu’elle soit provisoire ou définitive – est une procédure sur pièces. Son objet n’est pas de déterminer si une créance existe matériellement, mais uniquement d’évaluer si l’on est en présence d’un titre exécutoire. Le tribunal doit examiner d’office (i) l’existence d’une reconnaissance de dette, (ii) l’identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans le titre, (iii) l’identité entre le poursuivi et le débiteur désigné dans le titre, et (iv) l’identité entre la créance mentionnée dans la poursuite et la dette reconnue. L’intention du débiteur de payer une somme d’argent déterminée ou déterminable doit ressortir des pièces. Si le sens d’une déclaration ne peut pas être clairement établi par interprétation ou si l’existence d’une reconnaissance de dette ne ressort que de déclarations implicites, la mainlevée provisoire ne peut pas être prononcée. In casu, même en interprétant le contrat selon le principe de la confiance, rien n’indique que le recourant ait voulu s’engager lui-même. Au contraire, l’examen des documents contractuels conduit à retenir que le recourant agissait en tant que délégué du conseil d’administration, donc en tant qu’organe de E SA, et non en tant que personne privée. Dans ces circonstances, la mainlevée provisoire ne pouvait pas être prononcée.

Voir aussi : Sylvain MARCHAND, Bail et autonomie des personnes morales, in DB n° 33/2021 p. 78ss

TF , IIe Cour de droit civil

Publication CdB 2/2018, p. 43ss; DB 30/2018, p. 75

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVÉE(LP) ; RECONNAISSANCE DE DETTE

Normes : LP.82

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - ARRANGEMENT DE PAIEMENT Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible. In casu, ces conditions sont remplies dans la mesure où le locataire a clairement reconnu devoir au bailleur une somme déterminée à titre de loyers impayés. Peu importe que l'engagement ait été assorti d'une proposition de plan d'amortissement ; le bailleur a refusé uniquement les modalités de remboursement proposées par le locataire, sans que la reconnaissance de dette n'en soit affectée en tant que telle. Peu importe enfin que la reconnaissance de dette n'ait pas été signée par le bailleur, seule la signature du locataire qui s'oblige étant nécessaire, conformément au principe posé par l'art. 13 al. 1 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE

Normes : LP.82; CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL - TITRE DE MAINLEVÉE Un contrat de bail constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP pour la durée du bail.

Remarques : Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainlevée, pour les logements, que si le créancier y joint la formule officielle (ACJC/302/2021 du 09.03.2021; voir aussi ACJC/1111/2021 du 06.09.2021 : le contrat de bail suffit pour les locaux commerciaux, la possibilité prévue par l'art. 270 al. 2 CO ne s'appliquant que pour un bail relatif à un logement, la formule officielle ne pouvant pas être imposée pour la conclusion d'un bail commercial)

TF , 2ème Cour civile

Publication SJ 2008 I p. 271 RSPC 2/2008 p. 191 DB 2008 p. 33 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVEE(LP); RESTITUTION ANTICIPEE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : CO.264; LP.82

Résumé : POURSUITE POUR DETTES - TITRE DE MAINLEVÉE D'OPPOSITION - RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE Le contrat de bail à loyer ou à ferme vaut titre de mainlevée provisoire, en cas de restitution anticipée de la chose par le locataire sans que celui-ci ait proposé au bailleur un nouveau locataire solvable (art. 264 al. 1 CO). En effet, le locataire assume l'obligation du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail, et non pour la durée de l'utilisation de la chose par lui-même. La disposition de l'art. 263 al. 3 n'y change rien. Le fait que le bailleur doive imputer sur le loyer les impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a renoncé doit être invoqué par le locataire comme exception dans la procédure de mainlevée d'opposition (art. 82 la. 2 LP).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; ACTION EN LIBERATION DE DETTE; MAINLEVEE(LP); COMPETENCE RATIONE MATERIAE; FRAIS JUDICIAIRES

Normes : LP.82.al.2

Résumé : ACTION EN LIBÉRATION DE DETTE - CONDAMNATION AUX FRAIS DE PROCÉDURE DU JUGEMENT DE MAINLEVÉE PROVISOIRE Les frais de justice auxquels le débiteur est condamné par jugement de mainlevée provisoire ne concernent pas le droit du bail, mais la répartition des frais de justice pour des procédures de poursuites pour dettes. Le Tribunal des baux et loyers n'est donc pas compétent pour revoir cette question dans le cadre d'une procédure de libération de dette. Les prononcés de mainlevée provisoire sont définitifs, car l'action en libération de dette ne tend qu'à la reconnaissance de l'inexistence de la dette et non à l'annulation du prononcé de mainlevée, ni à celle de la condamnation aux frais (SJ 1963, p. 46 ; JT 1997, p. 246).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 75ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; MAINLEVÉE(LP) ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : LP.82; CO.120; CO.259a

Résumé : MAINLEVÉE PROVISOIRE - MOYEN LIBÉRATOIRE TIRÉ DE LA COMPENSATION Le bail à loyer vaut titre de mainlevée provisoire. Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant vraisemblable sa libération. Il peut notamment se prévaloir de la compensation et doit alors établir, au degré de la vraisemblance, le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante, laquelle doit de surcroît être constatée par titre. Le dépôt d'une action en justice ou l'introduction d'une poursuite à l'encontre du poursuivant ne rend pas vraisemblable la créance opposée en compensation. Comme moyen libératoire, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts qui justifient la réduction du loyer ou des dommages‐intérêts et ‐ aux conditions qui précèdent ‐ opposer cette prétention en compensation.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_964/2021 du 09.03.2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1

Résumé : MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car : • il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ; • il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ; • il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Voir aussi : Valentin Rétornaz, Mainlevée provisoire pour des loyers impayés et défauts de la chose louée : de l’angélisme à la preuve diabolique (arrêt 4A_645/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024