Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION COUPLÉE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLEE Selon l’art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée. Cette norme vise à protéger les locataires, en empêchant le bailleur de profiter de leur intérêt à conclure ou à poursuivre un contrat de bail pour leur imposer contre leur gré d’autres actes juridiques étrangers au bail. Il n’y a en revanche pas de transaction couplée abusive lorsque le contrat est directement lié à l’utilisation de la chose. Ainsi, un lien suffisant est établi lorsque le locataire achète du mobilier ou du matériel pour l’exploitation d’un commerce exploité dans le local loué.

Jacques MICHELI

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE

Normes : CO.254

Résumé : Les transactions couplées avec le bail in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; REPRISE DE BIENS

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - REPRISE DE LOCAUX COMMERCIAUX Un contrat relatif à une reprise de locaux pour un montant de 20'000 fr. est constitutif d'une transaction couplée nulle en vertu des articles 20 et 254 CO, lorsque le locataire reprend les locaux pour y exploiter un salon de coiffure, alors que ceux-ci sont libres de tout aménagement et équipement, que la reprise n'était justifiée ni par cession de matériel ou aménagements, ni par une cession de la clientèle et lorsqu'il n'existe pas de situation de pénurie de locaux.

Voir aussi : ACJC/901/2023 du 03.07.2023

TF

Publication CdB 3/02 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; TRANSACTION(ACCORD); REPRISE DE BIENS

Normes : CO.254

Résumé : TRANSFERT DU BAIL COMMERCIAL MOYENNANT REPRISE Le but de l'art. 254 CO est de lutter contre les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers. Par tiers au sens de l'art. 254 CO, il faut entendre celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier (p. ex. régisseur ou courtier). Dès lors, seul le bailleur peut effectuer un couplage illicite. Une convention de reprise d'un bail commercial, comprenant un pas-de-porte, conclue entre un locataire sortant et un locataire entrant, ne constitue une transaction couplée que si le bailleur fait dépendre la conclusion du contrat de la conclusion de la transaction ou, au moins, connaît la transaction et y consent.

TF

Publication SJ 1999 p. 167

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE; PRESSION; NULLITE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - PRIX DU MOBILIER ET DU DROIT AU BAIL, AUX ENSEIGNES ET AUX AUTORISATIONS D'EXPLOITER Une transaction couplée en soi admissible peut néanmoins revêtir un caractère abusif, lorsque le prix imposé au locataire, pour l'acquisition de biens ou d'avantages de faits auxquels il est intéressé en raison des particularités des locaux remis à bail, est sans rapport avec la valeur réelle (beaucoup plus basse) de ces biens. Une telle disproportion est l'indice que l'obligation ainsi contractée par le locataire n'a été prise que sous la contrainte, pour obtenir la conclusion du bail. La preuve des faits permettant d'admettre cette disproportion abusive entre prix et contre-prestation incombe, en vertu de l'art. 8 CC, à la partie qui invoque la nullité de la transaction couplée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD); LOCATAIRE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION ENTRE LOCATAIRES "SORTANT" ET "ENTRANT" Une telle transaction (p. ex. reprise) conclue sans intervention du bailleur, ne constitue pas une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.

Voir aussi : ACJ n° 249 du 5.11.93 DC c/ R.

Blaise CARRON

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.81ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUEE ; GROS OEUVRE

Normes : CO.256; CO.254

Résumé : LE BAIL DE LOCAUX NUS OU BRUTS (ROHBAUMIETE), in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRANSACTION COUPLEE

Normes : aLOJ.56M; CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLÉE ET COMPÉTENCE DU TBL Le TBL est compétent pour décider si une transaction couplée est licite ou nulle au regard de l'article 254 CO. Il est en revanche incompétent pour traiter des autres litiges relatifs à une transaction couplée licite lorsque cette transaction ne relève pas du contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION COUPLÉE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.254; CC.2.al2

Résumé : TRANSACTIONS COUPLEES-ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui invoque la nullité partielle du bail en raison de l'existence d'une transaction couplée, lorsqu'il avait ou devait avoir connaissance de cette prétendue nullité au moment même où il négociait cette transaction, adoptant par là-même une attitude contradictoire, soit un des cas typiques d'abus de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; TRANSACTION COUPLEE; ANNULABILITE; LOCAL PROFESSIONNEL; LOGEMENT

Normes : CO.271a.al.1.let.c; CO.254

Résumé : CONGÉ-VENTE - CHAMP D'APPLICATION - CONDITIONS La doctrine dominante considère que cette disposition ne s'applique qu'aux appartements. Toutefois, l'obligation d'acquérir une maison individuelle ou des locaux commerciaux peut constituer une transaction couplée (nulle, art. 254 CO). Or, le congé donné pour imposer une transaction couplée est annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. b CO. Il faut cependant que le congé ait été donné seulement dans le but de convaincre le locataire d'acheter. Tel n'est pas le cas si le bailleur précise qu'en cas de refus de sa part, l'aliénation interviendra au profit d'un tiers et qu'en tout état, le congé sera donné, dans le but de favoriser cette vente.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_33/2019 du 05.09.2019 (laisse la question ouverte de savoir si cette disposition du congé vente est également applicable aux locaux commerciaux); 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)