Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - DÉFINITION DU LOYER USURAIRE (157 CP) Une majoration de l'ordre de 20% dans les domaines réglementés, respectivement de 35% dans les branches non réglementées, n'est, en principe, pas considérée comme usuraire. Rien n'empêche dès lors le sous-bailleur, sur le plan pénal, de majorer sa prestation dans ces limites, pour retirer un bénéfice de son opération en tenant compte ou non des risques auxquels il estime être exposé. Doit ainsi être considéré comme usuraire un loyer de sous-location qui, sans justification particulière, excède de 50% le loyer principal.

Remarques : Affaire pénale

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 21 CO AU LIEU DE 20 CO EN CAS D'USURE SELON L'ART. 157 CPS La question reste ouverte de savoir si l'art. 20 CO doit être appliqué lorsque les conditions de l'art. 157 CPS sont réalisées ou si, en de telles circonstances, seule l'application de l'art. 21 CO peut être retenue (ACJ n° 101 du 19.06.89 S. c/ S.; ACJ n° 141 du 26.04.93 G., S. & Cie c/ SA X). Au terme d'un examen complet de la situation, les conditions de la réalisation de l'infraction d'usure, au sens de l'art. 157 CPS, ne sont pas réalisées. La mise en oeuvre de l'art. 20 CO, lorsque les conditions d'application de l'usure au sens de l'art. 157 CPS sont réalisées, est exclue au profit exclusif de l'art. 21 CO (Kramer, Commentaire bernois, ad art. 21, no 64; Huquerenin, Commentaire bâlois, ad art. 21, no 19; plus réservés Bücher, Schw. OR, All. Teil, 2 et ed. p. 259 note 86, qui admet un concours, mais seulement dans des cas exceptionnels non précisés; Von Tuhr, Peter, Or All. Teil p. 346 note 13 c). Il est donc exclu de permettre un recours à l'application de l'art. 20 CO sur la nullité des contrats lorsque les conditions de l'art. 21 CO sont réunies, mais que le cocontractant a laissé passer le délai d'un an pour agir en annulation du fait d'une lésion.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; LOYER; BAIL PRINCIPAL; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.21

Résumé : LOYER LÉSIONNAIRE OU USURAIRE Pour qu'un loyer puisse être qualifié de lésionnaire ou d'usuraire, il faut qu'il y ait une disproportion évidente entre les prestations des parties (JT 1966 p. 120, Engel, Traité des obligations en droit suisse p. 211). S'agissant plus particulièrement d'examiner si le montant d'un loyer est manifestement disproportionné au regard de sa contre-prestation, il peut être procédé par comparaison avec les loyers pratiqués dans le quartier pour des objets semblables, tenu compte aussi du rendement que le bailleur (en l'occurrence le sous-bailleur) tire de l'opération (cf. Guide du locataire 1981, p. 238, examen de la disproportion au sens de l'art. 157 CP concernant l'usure). La disproportion est établie dans l'hypothèse d'un logement loué 53 % plus cher que le loyer principal pour la seule mise à disposition d'un mobilier restreint et qui serait ainsi amorti en un an de location.

CJ , CABL

Publication SJ 1991 p. 467

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); LOCAL PROFESSIONNEL; PAS-DE-PORTE

Normes : CO.21

Résumé : REPRISE Le contrat par lequel l'occupant d'un local commercial, non bénéficiaire d'un bail, se fait verser une somme de fr. 40'000.-- par un locataire entrant, contre remise de biens dont la valeur ascende à fr. 2'500.-- au maximum, doit être considéré comme lésionnaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); NULLITE

Normes : CO.21

Résumé : RAPPORTS AVEC L'USURE (ART. 157 CPS) Eléments constitutifs de l'usure : détaillés dans l'arrêt. Conséquences de droit civil de l'usure : l'art. 157 CPS est le pendant en droit pénal de l'art. 21 CO (Gauch, Schluep et Tercier, Partie générale du droit des obligations, p. 100). Selon une partie de la doctrine, les conséquences de droit civil de l'usure doivent également être examinées sous l'angle de l'art. 20 CO (dans ce sens : Von Tuhr,Peter, All. Teil des Schweiz. OR, p. 260 notes 60 (d) et (c) et p. 346 note 13 (c); contra : Bucher, Schweiz. OR, All. Teil, 2e éd., p. 259 note 86). Question laissée ouverte.

Voir aussi : ACJ n° 141 du 26.04.93 X et Cie c/ SA X, X et X.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 24.10.2018, rendu le 15.05.2019, CONFIRME, 4A_571/18, 4A_571/2018

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS DE SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.21

Résumé : FRAIS DE RAPPEL PREVUS CONTRACTUELLEMENT-MONTANT PROPORTIONNE à L'ACTIVITE EFFECTIVEMENT GENEREE. Il est possible de prévoir contractuellement que, dans les circonstances d'application de l'art. 257d CO, le locataire se verra réclamer des frais de rappel pour le travail généré par sa faute. Ces frais doivent toutefois rester dans une proportion correspondant à l'activité effectivement générée par le mandataire ou le bailleur. Ainsi, s'agissant d'adresser un rappel de paiement, les frais facturés généralement d'une dizaine de francs (la démarche étant généralement informatisée) semblent être appropriés, en particulier si le rappel doit être adressé par recommandé dans la mesure où il est assorti d'un avis comminatoire, au sens de l'art. 257d CO. Dans l'hypothèse où ces frais devaient être clairement disproportionnés, ils pourraient être contestés en application de l'art. 21 CO. Il est toutefois recommandé de mentionner de tels frais et leur montant de manière précise et détaillée dans le bail afin d'informer et d'attirer l'attention du locataire sur ce point et de limiter ainsi le risque de contestation. Leur montant doit être proportionné au travail requis.