Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;SURSIS AU PAIEMENT

Normes : CO.257d; LP.96.al2; LP.102.al1; LP.102.al2

Résumé : RESILIATION - POURSUITE ET FAILLITE - RENONCIATION ET SURSIS A DES CREANCES DE LOYERS - RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT La renonciation à une créance, de même que le sursis d’une créance, sont des actes qui se rapprochent de la cession de créance. Il s’agit d’actes de disposition du créancier, qui présupposent que celui-ci ait le pouvoir d’en disposer. La cession de créances futures ne déploie ses effets qu’au moment où la créance prend naissance. Le cédant doit encore avoir le pouvoir de disposer de la créance à ce moment-là. Il en va de même de la renonciation ou du sursis à des créances futures (cons. 4.4). Si le contrat de bail prévoit le versement périodique du loyer, la créance de loyer naît à nouveau à l’expiration ou au début de chaque période de paiement. En cas de saisie d’un immeuble, les loyers courants sont inclus dans celle-ci (art. 102 al. 1 LP) et le bailleur ne peut plus disposer des créances de loyers nées par la suite. Les éventuelles conventions de renonciation ou de sursis conclues avant la saisie ne sont donc pas valables en ce qui concerne les créances de loyer nées après la saisie, faute de pouvoir de disposer du bailleur. Une résiliation du contrat de bail pour demeure dans le paiement des loyers qui répond aux conditions de l’art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, est annulable sur la base des art. 271 s. CO. Si un bailleur résilie le bail pour retard de paiement longtemps après l’expiration du délai de paiement, il peut agir de manière abusive. Il faut toutefois que le bailleur ait entre-temps accepté sans réserve des paiements complets du loyer de la part du locataire.

Voir aussi : Valentin Rétornaz, "Gouverner, c'est prévoir"... cela vaut aussi en matière d'organisation de saisie immobilière, in DB n° 37/2025, p. 71ss