Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

Mme et M. A______
représentés par Me Maurice Utz, avocat

contre

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OCLPF

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Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 27 mai 2021 (JTAPI/528/2021)

Cette décision a été contestée par M. B______ devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) qui a admis le recours par jugement du 27 mai 2021, annulant la décision de l'OCPLF (JTAPI/529/2021).

Un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice
(ci-après : la chambre administrative) a été interjeté par les locataires contre le jugement du TAPI, enregistré sous n^o de cause A/2674/2020.

9) Parallèlement, par décision du 3 septembre 2020, l’OCPLF suite à la demande des locataires du 10 juin 2020 sollicitant une décision formelle, l'OCLPF s'est déclaré incompétent pour statuer sur la licéité de la durée d’un bail portant sur un logement soumis à la LGZD, précisant que toute prétention portant sur la durée du bail d’un tel logement devait être portée devant le Tribunal des baux et loyers.

10) Le 5 octobre 2020, les locataires ont interjeté recours auprès du TAPI contre la décision du 3 septembre 2020, concluant, préalablement, à la transmission du recours à la chambre administrative ou à toute autre autorité compétente s’il devait s’avérer que le TAPI était incompétent et principalement, à l’annulation de la décision attaquée, à la constatation de l’illicéité du contrat de bail à loyer de durée déterminée conclu, en ce sens qu’il prévoyait un terme fixe plutôt que l’application des art. 1 et 2 des règles et usages locatifs du canton de Genève, applicable aux immeubles soumis à la LGZD notamment, édition 2010 (Annexe 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 - RGL - I 4 05.01 ; ci-après : règles et usages 2010), et à ce qu’il soit en conséquence dit qu’à sa première échéance, le bail concerné se renouvelait d’année en année, subsidiairement au renvoi de la cause à l’OCLPF pour nouvelle décision au sens des considérants.

11) Le 8 décembre 2020, l'OCLPF a conclu à l'appel en cause de M. B______ ainsi qu'au rejet du recours.

12) M. B______ n'a pas donné suite à la demande du TAPI de se déterminer sur son appel en cause.

13) Les recourants ont renoncé à répliquer.

14) Par jugement du 27 mai 2021, le TAPI a rejeté le recours.

Il ressortait de l'art. 5 al. 3 LGZD que les loyers des bâtiments concernés étaient soumis au contrôle de l'État pendant dix ans mais aucun élément ne laissait à penser que ce contrôle devait également porter sur le respect de l'ensemble des dispositions des règles et usages 2010. Ces dernières n'étaient pas mentionnées à l'art. 47 LGL et la durée du bail à loyer n'avait aucune incidence sur les éléments du contrat qui étaient soumis au contrôle étatique.

15) Par acte déposé le 28 juin 2021, les époux A______ ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant à son annulation et au constat de l'illicéité du contrat de bail à loyer de durée déterminée signé et à ce qu'il soit dit qu'à sa première échéance, le bail se renouvelle d'année en année.

Il était erroné de soutenir que le contrôle obligatoire de la bonne application de la LGZD ne concernait que le loyer. Au contraire, le législateur avait bien voulu l'étendre à d'autres domaines de protection. L'OCLPF devait faire respecter la ratio logis de la LGZD ou de la LGL.

Il n'y avait absolument aucune différence entre cette situation et celle où un bailleur aurait tout simplement décidé de ne pas employer le formulaire obligatoire pour les immeubles soumis à la LGZD.

16) Le 30 juillet 2021, l'OCLPF a persisté dans les termes de sa décision.

17) Le 1^er octobre 2021, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

En zone de développement, les mesures de contrôle de l'État sur les prix de vente ou les loyers ou les autres conditions posées à l'acquisition d'un appartement apparaissent comme une contrepartie à l'intervention étatique : celle-ci a en effet permis, par le déclassement et l'application de règles spécifiques à ce type de zone, une plus-value foncière, une densification des surfaces et une construction à un coût modéré. Dans ce cas, l'État peut dès lors poser certaines conditions propres à la réalisation d'un intérêt public déterminé (arrêts du Tribunal fédéral 1C_529/2015 du 5 avril 2016 ; 1C_223/2014 du 15 janvier 2015 consid. 4.4.1)

L'autorisation de construire en zone de développement est subordonnée à la condition que les bâtiments d'habitation locatifs répondent par le nombre, le type et les loyers des logements à un besoin prépondérant d'intérêt général (art. 5 al. 1 let. a LGZD). Ces prix et loyers sont soumis au contrôle de l'État pendant une durée de dix ans dès la date d'entrée moyenne dans les logements ou locaux selon les modalités prévues au chapitre VI (art. 42 à 48) de la LGL (art. 5 al. 3 LGZD).

Aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de la LGL, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur à celui autorisé et le service compétent, soit l'OCLPF statue sur les demandes de modification de l'état locatif agréé présentées par le propriétaire et autorise ou refus la demande (art. 42 al. 1, 2 et 3 LGL).

Le propriétaire notifie au locataire le loyer autorisé par le service compétent en utilisant, à cette fin et sous peine de nullité, une formule officielle mentionnant notamment les motifs de la modification du loyer ainsi que la voie et le délai de réclamation prévus par la loi. Une copie conforme de la décision relative au nouveau loyer doit y être jointe. La formule avise en outre le locataire qu'il est autorisé à consulter, auprès du service compétent, les pièces du dossier sur la base desquelles le loyer a été fixé (art. 42 al. 7 et 8 LGL). Le Conseil d'État, après consultation des milieux intéressés, a établi un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers (ci-après : bail LGZD ; art. 47 LGL – annexe 6 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 - RGL - I 4 05.01).

Le bail LGZD prévoit que les modifications de loyer fixées par le service compétent en application de l'art. 42 LGL doivent être notifiées au locataire sur formulaire officiel, moyennant un préavis minimum de 30 jours (art. 4.1 bail LGZD). Les règles et usages 2010 font partie intégrante du bail, sous réserve des dérogations impératives aux art. 4, 11 et 16 des règles et usages 2010. Les modifications de loyer peuvent notamment être notifiées au locataire en tout temps sans tenir compte des échéances contractuelles prévues par le bail (art. 5 règles et usages 2010).

4. S'agissant de la contestation des loyers, le CO prévoit à son art. 253b al. 3 que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs (art. 269 et ss CO) ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité.

L'art. 2 al. 2 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF - RS 221.213.11) précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de cette ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.2).

Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés. Dès lors, pour éviter un double contrôle, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut la cognition des autorités de conciliation tous les litiges relatifs aux loyers de logements subventionnés (David LACHAT in Luc THÉVENOZ/Franz WERRO, Code des obligations I, Commentaire romand, 2012, p. 1714 n. 6 ad art. 253b CO).

5. Les recourants estiment que l'autorité administrative est également compétente s'agissant de contrôler la durée du bail.

Force est toutefois de constater que le point de vue des recourants ne repose sur aucune disposition légale. En outre, le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle étatique, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF, comme vu ci-dessus.

En conséquence, c'est à juste titre que le TAPI a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale.

6. Compte tenu de ce qui précède, le recours sera rejeté.

Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge conjointe de Mme et M. A______ (art. 87 al. 1 LPA) et il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure (art. 87 al. 2 LPA).

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PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 28 juin 2021 par Mme et M. A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 27 mai 2021 ;

au fond :

le rejette ;

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge conjointe de Mme et M. A______ ;

dit qu'il ne sera alloué aucune indemnité de procédure ;

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ;

communique le présent arrêt à Me Maurice UTZ, avocat des recourants, au département du territoire - OCLPF ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance.

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Chenaux et Mascotto, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.