Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.09.2023, rendu le 12.02.2024, DROIT CIVIL, 4A_485/2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271.al1.lete.ch1

Résumé : CONGE DONNE DURANT UNE PERIODE DE PROTECTION - PROCEDURE PREALABLE EN EVACUATION REJETEE CAR BAIL DE DUREE INDETERMINEE Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants par un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. Le cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. L'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271.al1; CO.271a.al17

Résumé : PRETENTIONS DE LA LOCATAIRE JUSTIFIEES MAIS CHICANIERES-CONGE ORDINAIRE VALABLE MALGRE LES PRETENTIONS. Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est le cas lorsque le congé est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271 al. 1 CO et 271a al. 1 let. a CO). La validité du congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de la manifestation de volonté. Dans le cas d'espèce, la locataire a certes fait valoir des prétentions, partiellement justifiées, mais elle les a fait valoir de manière excessive, son attitude étant jugée de chicanière. Partant, il a été retenu que le congé avait été motivé par les difficultés rencontrées entre la bailleresse et la locataire. Il ne s'agit donc pas d'un congé-représailles.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail février 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL);ASSAINISSEMENT(EN GÉNÉRAL);CONGÉ-VENTE

Normes : CO.271.al1; CO.271a.al1.letc

Résumé : RESILIATION - CONTRAIRE A LA BONNE FOI - TRAVAUX DE TRANSFORMATION OU D'ASSAINISSEMENT - CONGE EN VUE DE TIRER LE MEILLEUR PROFIT DE LA VENTE - CONGE-VENTE Une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le bailleur ne dispose pas, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre au locataire d’évaluer si son maintien dans les lieux rendrait plus difficile l’exécution des travaux envisagés ou si une évacuation de l’objet loué est nécessaire. Selon la jurisprudence fédérale, une résiliation donnée par le bailleur pour des motifs purement économiques n’est pas systématiquement condamnable. Cela concerne deux cas : la résiliation pour optimiser le rendement du bien et la résiliation donnée dans le but de tirer un meilleur profit de la vente du bien. Ce deuxième cas se distingue du congé-vente de l’art. 271a al. 1 let. c CO, relatif à la situation où le bailleur propose uniquement au locataire du logement d’acheter le bien loué et qui est abusif s’il existe un lien de causalité adéquat entre la résiliation et la volonté de vendre au locataire. Ce lien fait défaut lorsque le motif du congé n’est pas uniquement d’inciter le locataire à acheter, mais que le bailleur est disposé à vendre à n’importe qui (et ce même s’il propose le bien, au même prix, en priorité au locataire).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La résiliation du contrat de bail dans le but de vendre le bien (« Leerverkaufskündigung ») (arrêt 4A_481/2024), Newsletter Bail.ch février 2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);RÉSILIATION

Normes : CO.257f.al3; CO.260a.al1; CO.271.al1

Résumé : RESILIATION ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE - RENOVATIONS OU MODIFICATIONS DE LA CHOSE PAR LE LOCATAIRE Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.271.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT D'OPTIMISER LE RENDEMENT DU BIEN - BONNE FOI - METHODE ABSOLUE - RENDEMENT NET - LOYERS DU MARCHE - FARDEAU DE LA PREUVE La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien, c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue. Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie. Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse.