Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPEE DES LOCAUX - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE REDUIRE SON DOMMAGE - RECHERCHE DE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - CONDITIONS MOINS FAVORABLES Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement sortant. Seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être reproché au bailleur, justifiant une diminution du loyer auquel il a normalement droit de la part du locataire sortant qui n'a pas présenté de candidat acceptable. Si le bailleur n’effectue aucune démarche pour relouer les locaux, le montant dû devra être réduit en équité. Selon les circonstances, il peut exceptionnellement être demandé au bailleur de rechercher un locataire de remplacement à des conditions moins favorables, en particulier si le bailleur sait pertinemment que les locaux ne peuvent manifestement plus trouver preneur aux conditions précédentes et que la durée du contrat qui reste à courir est encore longue. Plusieurs auteurs considèrent que le bailleur doit accepter de relouer les locaux à un moindre loyer si, après quelques temps, le marché ne permet pas de trouver un candidat au même prix et si le locataire sortant en fait la demande, en offrant d'assumer la différence de loyer jusqu'à l'échéance du bail, si celle-ci est lointaine. Ni la jurisprudence, ni la doctrine ne traitent en revanche de l’ampleur de la baisse de loyer qui pourrait être concrètement exigée du bailleur, étant rappelé que si le nouveau loyer est inférieur, le locataire sortant devra supporter la différence jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. En l'espèce, la Cour de justice a retenu qu'il n'était pas établi que la bailleresse aurait entrepris des démarches en vue de la relocation durant la période ayant suivi immédiatement la restitution des clés des locaux, ce alors même qu’elle n’avait pas tardé à faire notifier des poursuites aux locataires et obtenir la levée des oppositions aux commandements de payer à cette époque. Or, en attendant le début de l’été 2021 pour confier un mandat de recherche à la société X, la bailleresse avait bel et bien tardé à agir, étant au demeurant relevé qu’elle n’avait pas non plus pris la peine d’interpeller les locataires pendant cette période pour les rappeler à leurs devoirs. Ce nonobstant, ces manquements ne suffisaient pas encore à retenir que l’attitude de la bailleresse aurait été incompatible avec les règles de la bonne foi, justifiant ainsi une diminution du loyer auquel elle aurait normalement droit jusqu’à l’échéance du bail. Il apparaissait en effet que la relocation des surfaces litigieuse posait problème, et que malgré les efforts déployés – certes tardivement – par la bailleresse, celles-ci n'avaient pas trouvé preneur jusqu’à l’échéance du bail le 31 août 2023. Ainsi, il ne se justifiait pas de mettre intégralement à la charge de la bailleresse le risque de la relocation du bien, restitué de façon anticipée par les locataires trois ans avant l’échéance du bail, d’autant plus que ces derniers n'avaient entrepris aucune démarche en vue de présenter un locataire de remplacement, en violation de leurs obligations légales. Concernant la question de savoir si la bailleresse avait failli à son devoir de réduire son dommage en ne diminuant pas le loyer demandé en vue de favoriser la relocation des surfaces, la Cour de justice a retenu qu’aucune offre sérieuse n’avait été reçue, même pour un loyer inférieur au loyer demandé, que les locataires n'avaient pour leur part adressé aucune demande à la bailleresse visant à réduire le montant du loyer demandé pour les surfaces laissées vacantes et qu'il n’avait enfin pas été allégué par les locataires ni démontré que les locaux auraient pu trouver preneur plus tôt si le loyer demandé avait été réduit, ni de combien il aurait dû être diminué pour atteindre cet objectif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.267.al1; CO.44.al1

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - EPOUSE DU LOCATAIRE NE PART PAS - DOMMAGES-INTERETS - FAUTE CONCOMITTANTE DU BAILLEUR QUI AGIT EN EVACUATION UNIQUEMENT A L'ENCONTRE DU LOCATAIRE En l'occurrence, suite à la résiliation du bail intervenue pour le 31 août 2017, le bailleur a déposé une requête en évacuation à l'encontre du locataire exclusivement, le 19 septembre 2017, sans attraire son épouse. le bailleur n'a agi contre cette dernière que le 14 novembre 2017, après notification du jugement du Tribunal du 2 novembre 2017 prononçant l'évacuation du locataire mais précisant toutefois que la décision n'était pas opposable à son épouse. Il n'est pas déterminant de savoir si le bailleur était au courant ou non de la séparation des époux et du jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale attribuant le logement familial à l'épouse avant d'agir en évacuation contre le locataire, dans la mesure où, dans les deux cas, il devait aussi agir contre son épouse. En effet, malgré l'attribution de l'appartement à l'épouse du locataire, aucun élément ne permet de retenir que le logement avait perdu son caractère familial, en sorte que cette dernière devait être attraite à la procédure d'évacuation. Il en serait allé de même si le couple faisait toujours ménage commun, ce que le bailleur, représenté par une régie, ne pouvait ignorer. Par conséquent, la Cour retiendra que le bailleur a contribué à l'aggravation de son dommage, en ne prenant pas toutes les mesures appropriées pour récupérer rapidement son bien.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; FAUTE PROPRE; DOMMAGE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.257; CO.98.al.1

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - FAUTE CONCOMITANTE DU BAILLEUR Le fait de réclamer sous forme d'indemnité pour occupation illicite l'intégralité du loyer est abusif lorsque les locaux sont vides et que le bailleur peut les faire visiter. Cas d'un bailleur qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour la relocation des locaux dans les meilleurs délais en ne débarrassant pas l'accès des locaux aux frais du locataire (selon procédure prévue à l'art. 98 al.1 CO) et qui a donc contribué à l'aggravation de son dommage de manière fautive. Le droit à l'indemnité pour la période postérieure à l'occupation des locaux a été refusé vu la faute concomitante du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - OBLIGATION DE DIMINUER LE DOMMAGE En cas de restitution anticipée de la chose louée, il appartient en premier lieu au locataire de faire en sorte que le bailleur en subisse un minimum de conséquences. Dès lors, si le candidat qu'il propose se désiste, il ne sera pas libéré. De son côté, le bailleur ne pourra se voir imputer qu'un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Ainsi, s'il peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel, ce refus ne sera plus légitime lorsque le bailleur, conscient d'une forte dépression du marché locatif, persistera à demander un loyer notoirement surfait, sans rapport avec la situation du marché. A cet égard, le délai dont bénéficie le bailleur pour relouer un logement avant d'en baisser le prix si nécessaire a été estimé, selon les cas, de deux à six mois dès le début de la recherche. Dans tous les cas, lorsqu'aucun délai contractuel n'a été prévu, il convient de s'en tenir au délai légal de résiliation (SJ 1999 II, pp. 77-78).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17). Ce devoir ne naît au plus tôt qu'au moment de la restitution effective des locaux. De même que le bailleur doit accepter de baisser le loyer si c'est à cette condition que les locaux peuvent être reloués, celui qui entend le majorer et qui, de ce fait, retarde la conclusion d'un contrat, doit se voir imputer le profit auquel il a intentionnellement renoncé durant les mois de vacance.

TF

Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.264.al.3.lit.a

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - INCOMBANCE DU BAILLEUR - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE Le fait que le bailleur ne publie pas d'annonces en vue de la relocation de l'appartement par manque de diligence à la fin de travaux de rénovation, justifie la réduction du montant du loyer dû jusqu'à l'échéance du bail (en l'espèce, libération du paiement de deux mois de loyer), compte tenu du fait que la publication des annonces aurait permis de relouer rapidement les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.