Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p.17 = ATF 124 III 245 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PROCEDURE; PEREMPTION

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : HAUSSE NON-INTRODUITE APRÈS L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION - PÉREMPTION DU DROIT DE DEMANDER UNE HAUSSE POUR LES MÊMES MOTIFS ET LA MÊME PÉRIODE MAIS NON POUR UNE AUTRE PÉRIODE Si le bailleur n'a pas saisi le juge en temps utile après l'échec de la tentative de conciliation, il ne peut notifier une nouvelle hausse pour les mêmes motifs et la même période. Il pourra en revanche signifier une hausse pour les mêmes motifs, mais pour une autre période.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 149 = SJ 1998 p.376

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE LA NORME L'article 260a al. 3 CO est une norme dispositive et le locataire peut valablement renoncer par avance à une indemnité pour plus-value considérable. Remarque: il peut le faire pour des travaux déjà engagés ou à venir. Il ne peut toutefois s'interdire de manière définitive et absolue toutes possibilités d'entreprendre des travaux dans ses locaux, nécessités par l'urgence ou pour d'autres motifs impérieux.

Voir aussi : ACJ n° 118 du 10.02.2003 P. c/ SI X

TF

Publication ATF 124 III 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : NATURE JURIDIQUE DU DÉLAI DANS LEQUEL LE JUGE DOIT ÊTRE SAISI LORSQUE LA TENTATIVE DE CONCILIATION A ÉCHOUÉ Si le droit matériel du bail ne prévoit pas de délais de péremption spéciaux pour les prétentions devant faire l'objet d'une tentative de conciliation, et qu'il n'attribue pas à l'autorité de conciliation le pouvoir de rendre des décisions ayant force de chose jugée au cas où le juge n'est pas saisi, de telles prétentions peuvent être déduites à nouveau en justice, mais une procédure judiciaire doit cependant être précédée d'une nouvelle tentative de conciliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CHAMP D'APPLICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.271.ss

Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS - CHAMP D'APPLICATION Les articles 267 et ss CO ne s'appliquent pas par analogie à des terrains non bâtis (cf. terrains de tennis avec halle gonflable, cases de parking à découvert, terrain avec édifications mobilières démontables, emplacement pour cabine de photographie à prépaiement - ACJ du 17.04.79 B. c/ SA X, confirmé par ATF du 20.06.79 ; ACJ 13.04.81 SA X & Cie c/ PG + Rép. Pop. de X ; ACJ 16.11.81 A. c/ Fondation X ; ACJ 24.03.86 P. c/ Z. ; ACJ no 61 du 25.04.88 S. c/ C. ; ACJ no 110 du 27.04.92 D. et consorts c/ P.), sauf dans les cas très exceptionnels où le preneur au bénéfice d'un bail de durée indéterminée édifie sur le terrain loué, au su du bailleur, une construction mobilière coûteuse et qu'il est ainsi fondé à admettre que le bail ne sera pas résilié à bref délai (ATF 98 I 199 = JT 1973 I 166).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.271.ss

Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS - CONSTRUCTION D'UN SILO PAR LE LOCATAIRE DU TERRAIN MIS EN LOCATION FAISANT NAÎTRE UNE RELATION DE BAIL À LOYER COMMERCIAL ENTRE LES PARTIES Les constructions immobilières constituent des parties intégrantes des parcelles sur lesquelles elles reposent et, en tant que telles, elles appartiennent au propriétaire de ces parcelles, quelles que soient les dispositions prises par les parties à ce sujet.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.271.ss

Résumé : DEUX CONTRATS DE BAIL À LOYER CONCLUS SIMULTANÉMENT - L'UN SUR LOGEMENT - L'AUTRE SUR PARKING - ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE RELATIF AU PARKING Cas où les parties ont convenu le même jour, par deux actes séparés, de la location d'un appartement et d'une place de parking. Chacun de ces contrats fait expressément référence à l'autre, puisqu'il en est considéré comme une annexe. Le fait de signer simultanément deux contrats implique la volonté de nouer une seule relation contractuelle, même si le bail principal ne mentionne pas que les deux actes sont liés (M. c/ C. du 21.1.1994). La signature d'un texte comportant une référence expresse à une annexe implique que le signataire est lié à ladite annexe, sauf si son contenu n'est pas voulu (ATF 108 II 418 = SJ 1983 p. 356).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DÉLAI DE PRÉAVIS À RESPECTER Le TBL doit admettre les réductions supplémentaires de loyer fondées sur les baisses du taux hypothécaire postérieures à une demande reconventionnelle. Il fixera, pour chaque demande de baisse, l'échéance de son entrée en vigueur, compte tenu du préavis à respecter.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; SOUS-LOCATION

Normes : CO.274.ss

Résumé : RAPPORT BAILLEUR PRINCIPAL/SOUS-LOCATAIRE - ACTION DE DROIT RÉEL - COMPÉTENCE DU TBL La seule instance imposée par les dispositions fédérales en matière de bail est l'autorité de conciliation. Les autres règles ne concernent pas la juridiction, mais la procédure applicable. Le droit fédéral n'impose en tous cas pas aux cantons l'obligation de prévoir une seule et même juridiction pour les litiges relevant du droit du bail et les litiges qui ont une relation avec le droit du bail. A suivre le TF, qui a estimé qu'il convenait d'admettre uniformément l'application des art. 274 ss CO pour les litiges relatifs à l'utilisation de la chose louée (ATF 120 II 112, 117 = JT 1995 p. 207), on pourrait avoir des litiges soumis d'abord à la CCBL, puis au TPI, lequel devrait alors appliquer la procédure simple et rapide prévue à l'art. 274d CO, ce qui serait susceptible de conduire à une regrettable opacité procédurale.

Voir aussi : ACJ n° 1199 du 6.10.1997 E. c/ SI X ACJ n° 542 du 15.05.2000 K. c/ Ass. X. et H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE FORMULÉE AVANT RETRAIT DE LA DEMANDE PRINCIPALE AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION Dans le cas d'un retrait avec désistement d'action principale, le locataire peut exiger que l'instance se poursuive, afin que le TBL statue sur sa demande reconventionnelle.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p.661

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PARTIE COMMUNE

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES - ATTITUDES DE TIERS Un défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers, par exemple dans le comportement des autres locataires; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : INDEMNITÉ À LA FIN D'UN BAIL POUR TRAVAUX EXECUTÉS PAR LE LOCATAIRE L'article 260a al. 3 CO règle de manière exhaustive la question de l'indemnisation du locataire, à l'exclusion des règles sur l'accession (art. 671/672 CC) et sur l'enrichissement illégitime (art. 62 et ss CO) (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 543 et réf. citées sous note marginale 36). Aux termes de cet article, lorsque la chose louée présente une plus-value considérable à la fin du bail, résultant de rénovation ou de modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité correspondant à la plus-value engendrée. L'article 260a al.3 CO présuppose de plus un accord écrit du bailleur (Message du Conseil fédéral FF 1985 I p. 1421; pv Commission du Conseil National p. 80/81) (ATF 104 II 202 = JdT 1979 I p. 24 et réf. citée).

Publication SJ 1997 p. 416

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; NOVA; FAITS NOUVEAUX

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS ET INTERDICTION DES NOVA EN PROCÉDURE DE RECOURS Si l'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office les faits, il n'empêche toutefois pas les cantons de prohiber l'introduction de nova durant la procédure de recours, de manière à assurer le principe du double degré de juridiction (ATF 118 II 50 consid. 2a, ATF non publié du 23.04.1996 dans la cause 4C.458/1995 consid. 2), les faits nouveaux étant également irrecevables de manière générale en instance de réforme devant le TF (ATF 118 II 12 consid. 3b in fine).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.23.ss

Résumé : LOCATAIRE RÉCLAMANT UNE DIMINUTION DE LOYER TOUT EN INVOQUANT LES RÈGLES SUR L'ERREUR ESSENTIELLE OU LE DOL (Application au bail d'une jurisprudence sur le contrat de vente) L'acheteur qui souhaite maintenir le contrat en conservant l'objet acquis, mais avec un prix réduit, n'est pas fondé à invoquer [subsidiairement] les règles sur l'erreur essentielle ou le dol (SJ 1992 p. 13). Ce qui vient d'être rappelé vaut logiquement aussi pour un contrat de bail.

Pierre WESSNER

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; FRAIS ACCESSOIRES; LOYER

Normes : CO.257.ss

Résumé : L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

David LACHAT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : La pratique récente en matière de loyers in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Michel DUCROT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : L'expulsion du locataire in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Giacomo RONCORONI

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; FORCE OBLIGATOIRE(SENS GENERAL)

Normes : CO.253.ss

Résumé : La loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Francis MICHON

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A FERME; BAIL A FERME AGRICOLE; EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.275.ss

Résumé : La conclusion et l'extinction du contrat de bail à ferme agricole in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Bernard CORBOZ

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés affectés d'un vice in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Publication ATF 122 III 316 = SJ 1997 p. 81

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : DÉBUT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR OUVRIR ACTION Le délai pour intenter action commence à courir lorsque l'autorité de conciliation a expressément constaté l'échec de la tentative de conciliation et a communiqué oralement ou par écrit cette constatation aux parties. La confiance doit être protégée lorsqu'elle repose sur une confirmation écrite faisant suite à une communication orale et indiquant faussement le début du délai. Moment à partir duquel les communications de l'autorité sont réputées notifiées.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE

Normes : CO.259.ss

Résumé : IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE NON IMPUTABLE À FAUTE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO Les art. 259 ss CO sur les défauts de la chose louée ne s'appliquent pas lorsque l'utilisation de la chose conforme au contrat devient définitivement impossible. C'est le cas lorsque l'objet loué est entièrement détruit par le feu, sans faute des parties. Ce cas relève d'une impossibilité objective subséquente, selon l'art. 119 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 262 = SJ 1996 p.628

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g.al.2

Résumé : RÉSILIATION POUR DE JUSTES MOTIFS - CONSÉQUENCES PÉCUNIAIRES Selon l'art. 266g al. 2 CO, le juge détermine les conséquences pécuniaires d'une résiliation anticipée admissible en tenant compte de toutes les circonstances, c'est-à-dire selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). La responsabilité selon l'art. 266g al. 2 CO revêt ainsi le caractère d'une responsabilité causale pour des motifs d'équité comme celle de l'incapable de discernement prévue par l'art. 54 al. 1 CO (cf. ATF 102 II 226 consid. 2b p. 230). La partie qui résilie le bail pour de justes motifs ne doit plus à l'autre une indemnité en principe complète (Message, FF1 1985 I 1451; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, art. 266g CO n° 22; Zihlmann, Das neue Mietrecht, 2ème édition, p. 109; Higi, Zurcher Kommentar, art. 266g n° 80). La partie qui résilie ne doit payer une indemnité, selon l'art. 266g al. 2 CO, que lorsque cela paraît équitable. Savoir si et dans quelle mesure cette exigence est remplie se détermine selon les circonstances du cas d'espèce, parmi lesquelles la situation financière des parties au moment du jugement revêt un caractère prépondérant (cf. ATF 103 II 330 consid. 4b/aa p. 335s.; 102 II 226 consid. 3b p. 231 et les références...).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence) Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.

Remarques : Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - LE NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION DOIT ÊTRE RELEVÉ D'OFFICE PAR LE JUGE Cas de tardiveté d'une demande en diminution de loyer, déposée plus de 30 jours après la réponse du bailleur. La demande est caduque et le locataire doit adresser une nouvelle requête de réduction pour le prochain terme de résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - IMPOSSIBILITÉ POUR LE BAILLEUR DE CONCLURE RECONVENTIONNELLEMENT À UNE HAUSSE DU LOYER Selon l'art. 270a al. 3 CO, c'est seulement dans le cas d'une demande principale de hausse qu'une demande reconventionnelle de baisse peut être faite sans passer par la phase initiale de l'avis officiel (art. 269d CO), de sorte qu'il n'est pas possible - sur le plan de la procédure cantonale - de permettre au bailleur de conclure reconventionnellement à une augmentation lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une réduction du loyer.

Jean-Marc SIEGRIST

Publication CdB 1996 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; EFFICACITE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés inefficaces in Cahiers du Bail 1996 p. 1

Remarques : Doctrine

TF

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.

Voir aussi : ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : BAISSE DU LOYER PAR LE BAILLEUR - DATES A CONSIDÉRER POUR L'ÉVOLUTION DES CRITÈRES DE CALCUL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE - PORTÉE DE LA NOTION (Voir aussi art. 435 LPC) Le principe de la maxime inquisitoire ne doit pas être compris comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux qui leur incombe. Mais le juge a le devoir de s'assurer que leurs allégations et leurs offres de preuve sont complètes en les interpellant en cas de doute. La doctrine distingue précisément dans la maxime d'office, la maxime inquisitoire de la maxime d'office au sens étroit. La première signifie que le Tribunal et les parties recherchent les faits. La deuxième soustrait aux parties la libre disposition de l'objet litigieux, tout au moins partiellement (Commentaire USPI : p. 671 n° 18 ad. art. 274d). Dans le cadre de cette terminologie, l'article 274d al. 3 CO prévoit la maxime d'office au sens large, inquisitoire, car les parties peuvent disposer de l'objet du procès.

Voir aussi : ACJ n° 1473 du 20.11.1995 S. c/ C. ACJ n° 664 du 21.06.1996 Epoux L. c/ W. ACJ n° 284 du 13.03.2000 A. c/ S. ACJ n° 34 du 12.01.97 SI X c/ K. JT 1993 I 290 ACJ n° 878 du 08.09.03 H. c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT DES FAITS DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Le juge n'est tenu d'établir les faits que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toutes sortes de moyens d'action ou de défense des parties (ACJ du 11.6.1990 SI X SA c/ I.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS Les relations juridiques entre la coopérative et ses membres étant principalement régies par les art. 828 et ss CO, dans le cas d'une majoration de loyer conforme aux statuts et au bail, le sociétaire ne peut invoquer à son profit le chapitre II titre 8ème CO. Le contenu et la nature spécifique de ces relations excluent en effet leur soumission aux dispositions du CO protégeant le locataire contre les loyers abusifs (ACJ 24.06.1988 T. c/ SA X, publié in Mietrechtpraxis 1988 p. 149).

Remarques : Contra : ACJ n° 1603 du 17.12.2004 S. c/ S.; fiches de jurisprudence de la CVI No 22.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILTÉ D'UNE RÉSILIATION FAITE DANS LES TROIS ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE Le différend réglé par la transaction extrajudiciaire doit être de nature pécuniaire et en rapport avec le bail; il est généralement admis que sont tels les droits dérivants des défauts de la chose louée (cf. Barbey, p. 129), mais non la requête du preneur en vue du renouvellement d'un bail de durée déterminée ou indéterminée (cf. Barbey, p. 131).

Mark MULLER

Publication CdB 1995 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.ss

Résumé : La contestation du loyer initial et sa notification sur formule officielle in Cahiers du Bail 1995 p. 1

Remarques : Doctrine

Philippe RICHARD

Publication CdB 1995 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le point sur la méthode absolue. La jurisprudence récente concernant l'application de la méthode absolue : examen, critique et suggestions in Cahiers du Bail 1995 p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : CONSÉQUENCE DU REFUS INJUSTIFIÉ DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES ORDONNÉES Le droit fédéral ne règle pas les conséquences du défaut de production des pièces : cette question a trait à l'administration des preuves (SJ 1981 p. 201, 204 cons. 2) et est dès lors régie par la procédure que règlent les cantons (art. 274 CO). Dans le cas d'une demande de baisse de loyer, la variation du taux hypothécaire et l'indice servant à mesurer la compensation du renchérissement sont des faits notoires que le juge est en mesure de constater d'office sans recourir à des probatoires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 307 ch. 3.1.7 ; B.Stoll in MP 3/93 p. 131). Il en va différemment de la variation des charges d'exploitation car les documents probants sont en mains du bailleur. La collaboration du bailleur à l'administration des preuves constitue une obligation procédurale dont le respect s'impose afin de garantir l'application de l'art. 270a al.1 CO. L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production des pièces requises relève de l'appréciation des preuves (SJ 1991 p. 134; SJ 1990 p. 594).

Jean-Marc RAPP

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE

Normes : CO.274.ss

Résumé : Autorités et procédure en matière de bail à loyer in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

François KNOEPFLER

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT INTERNATIONAL PRIVE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le contrat de bail en droit international in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jacques MICHELI

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les colocataires dans le bail commun in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Pascal TERRAPON

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée et la consignation du loyer in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Roland RUEDIN

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : Société coopérative d'habitation et bail à loyer in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC; LOYER ECHELONNE; LOYER INDEXE

Normes : CO.269.ss

Résumé : PLACES DE PARC - IMPOSSIBILITÉ D'UNE HAUSSE UNILATÉRALE DU LOYER Chaque place de parc est soumise à un loyer mensuel. Si le contrat ne comporte ni clause d'indexation du loyer, ni ne mentionne l'existence d'un loyer échelonné, une hausse du loyer ne peut résulter que d'une convention entre les parties (cf. Commentaire de l'USPI n. 1 s. ad art. 269d CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.270b.al.2

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - PROLONGATION DE LA DURÉE DE RENOUVELLEMENT Lorsque le bailleur propose de prolonger la période pendant laquelle il offre ses prestations et de prolonger la durée de renouvellement du contrat, il n'agit pas au détriment de son locataire puisqu'il ne provoque pas pour ce dernier une plus grande instabilité ni ne se crée des facultés supplémentaires de modification du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a.al.2

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE D'UN ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE L'état des lieux de sortie n'est pas attesté par un acte contradictoire, mais par un constat d'huissier établi quelques jours après la date de la résiliation du bail fixée par les preneurs eux-mêmes; ce constat leur a été communiqué le 22 mars. Les bailleurs ont donc fait preuve de diligence ce qui exclut l'application de l'art. 267a al. 2 CO. La loi n'exige pas expressément que l'état des lieux de sortie soit contradictoire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 522-523), elle prescrit uniquement qu'il incombe au bailleur de vérifier l'état de la chose et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Le message du Conseil Fédéral précise (p. 69) qu'il importe que le bailleur réagisse rapidement afin de faciliter l'établissement des preuves en cas de litige.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - SIMULTANÉITÉ Dans la mesure où les parties se trouvent au stade de la procédure contentieuse, après avoir passé le préalable obligatoire de la conciliation, il n'y a pas de sens d'exiger les démarches prévues à l'art. 270a al. 2 CO, plutôt que d'entrer en matière sur la demande reconventionnelle en diminution de loyer, solution qui ne s'oppose pas à la finalité de protection des locataires de la loi et qui épargne aux parties un procès ultérieur.

Voir aussi : ACJ n° 638 du 25.4.94 - SI X c/ C. ACJ n° 574 du 21.11.1994 Etat de X c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.266.ss

Résumé : AUTONOMIE DES PARTIES EN MATIÈRE DE DÉLAIS DE CONGÉ En matière de baux immobiliers, la question des termes et des délais de résiliation est réglée de manière dispositive par le droit fédéral, sauf pour les délais minimaux. Les parties restent libres, dans le cadre de leur autonomie, de réglementer elles-mêmes leurs relations contractuelles (ATF 114 II 339 = JT 1989 I 174).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; CALCUL DU DELAI; SUSPENSION DU DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : DÉLAIS DE PÉREMPTION - INAPPLICABILITÉ DES DISPOSITIONS CANTONALES SUR LA SUSPENSION DES DÉLAIS Les délais de 30 jours prescrits par l'art. 274f al. 1 CO (ancien art. 28 al. 2 AMSL), à l'instar de ceux fixés par les art. 270 CO (ancien art. 17 AMSL), 270b CO (ancien art. 18 al. 2 AMSL) et 273 CO (ancien art. 267a al. 3 CO) sont des délais de péremption relevant du droit matériel fédéral auxquels les règles sur la suspension et l'interruption de la prescription (art. 134 et 135 CO) ne s'appliquent pas. Le juge n'est pas obligé de vérifier d'office que le litige a été porté devant l'autorité judiciaire dans les trente jours dès l'échec de la tentative de conciliation. Lorsque le litige ne met pas en jeu les intérêts de tiers, mais uniquement ceux des parties à la procédure, celles-ci peuvent en effet renoncer à la péremption (Barbey, L'AMSL, p.40, n° 4; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 261 ch. 2.3; JT 1983 I211 cons. 2 non publié dans ATF 108 II 470; ACJ n° 81 du 3.4.92 SI X c/ D., ATF 85 II 537 = JT 1960 I 543 cons. 3). Une telle renonciation peut intervenir tacitement lorsque la partie défenderesse ne s'est pas prévalue de la tardiveté de la saisine du TBL dans ses écritures (cf. JT 1983 I 211; JTB 23.12.92 SI X c/ Divers).

Voir aussi : SJ 1997 p. 258 = ATF 123 III 67 du 7.11.1996 M. c/ G. = JT 1997 I 601 ACJ n° 1478 du 8.12.97 M. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; TRAVAUX D' ENTRETIEN; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER LA CHOSE AVEC LE SOIN NÉCESSAIRE - FIXATION DU MONTANT DES DOMMAGES En cas de déprédation des locaux par la faute du locataire, l'indemnité due au bailleur doit tenir compte de la vétusté et de l'âge des installations. Elle ne correspondra pas à leur remise à neuf (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 525-526).

Bernard CORBOZ

Publication CdB 1994 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : La nullité du congé dans le nouveau droit du bail in Cahiers du Bail 1994 p. 33

Remarques : Doctrine

Christophe REYMOND

Publication CdB 1994 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Résiliation du bail à loyer et logement de famille in Cahiers du Bail 1994 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION; DILIGENCE

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - ABSENCE DE QUALITÉ PROMISE - VOISINAGE DÉPOURVU D'ÉGARDS S'agissant de locaux destinés à l'habitation familiale, il se justifie de considérer les manifestations bruyantes, agressives et dépourvues d'égard pour les voisins, comme une absence de qualité promise par le bailleur lors de la signature du bail. A la signature du contrat, le preneur peut en effet s'attendre à pouvoir jouir de la chose louée de façon normale sans être incommodé par les voisins dans une mesure qui dépasse la tolérance due au voisinage (ACJ n° 111 du 10.09.90 X c/ S).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE L'ART. 260a AL. 3 CO Cas du bailleur autorisant le preneur à installer une nouvelle cuisine, sous réserve "qu'au moment du départ, l'installation précitée et ceci dans son intégralité, demeure partie intégrante de l'immeuble et devienne propriété de celui-ci sans aucune contrepartie de quelque nature que ce soit". L'art. 260 lit. a al. 3 CO est de droit dispositif(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 542). Ceci implique que faute de disposition impérative au sens de l'art. 3 du Titre Final du CCS, le principe général de non rétroactivité énoncé par l'art. 1er du Titre Final du CCS s'applique pleinement et le présent litige est soumis à l'ancien droit.

Voir aussi : ACJ n° 276 du 18.02.94 G. c/ C. D. C. ACJ n° 368 du 27.03.95 S. c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - USURE NORMALE - MANQUE D'ENTRETIEN L'usure normale de la chose louée n'est pas en elle-même un défaut. En revanche, cette usure normale constitue un défaut à partir du moment où elle a atteint un certain degré et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 145, n°2.2). Tel serait le cas des revêtements des sols, des murs, des meubles garnissant un local depuis 20 ans.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; USURE(DETERIORATION); TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DÉPASSEMENT DE L'USAGE NORMAL DE LA CHOSE L'usure normale de la chose louée est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer ; seules l'usure et la détérioration qui vont au-delà de l'usure normale sont à la charge du preneur (Reymond, Traité de droit privé suisse, tome VII/1, p. 244). Il tombe sous le sens que le fait d'abattre un galandage excède l'usage normal de la chose louée. C'est donc à bon droit que le bailleur peut exiger sa remise en état.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Avis de majoration motivé comme suit : "art. 269 CO et art. 269a lettres a/b/e voir notre lettre annexée" et lettre annexe explicitant ces références légales et indiquant le taux d'intérêt hypothécaire et le niveau de l'ISPC pris en considération. Cette motivation satisfait aux conditions de la jurisprudence du TF (118 II 130, 133) dans la mesure où elle permet au locataire de comprendre que le nouveau loyer est calculé en tenant compte du taux et de l'intérêt mentionnés, ainsi que de la compensation des avantages concédés jusque là par l'Etat (sortie du contrôle).

Voir aussi : ACJ n° 696 du 22.6.2001 SI X c/ G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; HAUSSE LDTR

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : DÉCISIONS DU DÉPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS EN APPLICATION DE LA LDTR - CONDITIONS RELATIVES AUX LOYERS Selon l'art. 7 al. 3 LDTR (= 14 al. 3 nouveau), "toute hausse de loyer admise par le département reste soumise aux dispositions du droit fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif". Par conséquent, le bailleur doit notifier la hausse au moyen de la formule officielle, le locataire peut la contester devant la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers et le Tribunal des Baux et Loyers compétent. Les immeubles assujettis à la LDTR ne peuvent être considérés comme ayant bénéficié de mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics selon les art. 253b al. 3 CO et 2 al. 2 OBLF.

Voir aussi : Voir aussi ATF du 13.3.1997 J. c/ D. et G. CdB n° 2/97 p. 42 SJ 1997 p. 495

Bénédict FOËX

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; CREDIT-BAIL

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le leasing immobilier in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Christine HABERMACHER-DROZ

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Pratique récente en matière de loyers in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Pierre WESSNER

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : L'extinction ordinaire du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean GUINAND

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DES SUCCESSIONS

Normes : CO.253.ss

Résumé : Décès du bailleur, décès du locataire, quelles conséquences ? in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Pierre-Robert GILLIÉRON

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Bailleur et locataire d'une chose immobilière dans l'exécution forcée in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX ÉQUIVALENTS Des studios ne sont en principe pas équivalents à un 2 pièces, de sorte que l'art. 272a al. 2 CO n'est pas applicable. Les propositions du bailleur peuvent toutefois être prises en considération dans le cadre de l'appréciation générale des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOYER

Normes : CO.272c.al.1

Résumé : ADAPTATION DU LOYER Le bailleur peut requérir l'adaptation du loyer dans le cadre de la procédure en prolongation de bail (ATF 102 II 12).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - MOTIVATION - INDICATION D'UN TAUX HYPOTHÉCAIRE ERRONÉ Cas d'une formule indiquant un taux de 6 % alors que celui pratiqué par la B.C.G. à la notification de la hausse était de 6,75 %. Il ne saurait s'agir d'une réserve. Une telle indication est sans valeur juridique et donc de portée nulle. Il convient de ne pas en tenir compte et de se fonder sur la valeur réelle du taux B.C.G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION OU PROLONGATION UNIQUE L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparaît d'emblée qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux à l'échéance du délai de grâce ou s'il est certain qu'il aura retrouvé une surface de remplacement à cette date ou enfin lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur à ce moment. Dans l'hypothèse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur, une double prolongation se justifie.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X ACJ n° 209 du 20.9.93 SA X c/ F. et consorts

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE - LIMITES Evoquée également à l'article 343 al.4 CO concernant le contrat de travail, la maxime inquisitoire peut avoir une influence certaine sur des procédures telles que l'annulabilité de congé, exigeant des tribunaux un rôle accru (FF 1985 I 1450). En cas de doute sur leurs allégations et leurs offres de preuve, le juge convoque les parties. Ces dernières doivent participer activement à la conduite de l'instruction, et renseigner à temps le magistrat sur les faits pertinents de la cause par les moyens de preuve disponibles (ATF 107 II 236; Ryter, Les conflits de travail, Lausanne 1990, p. 148).

TF

Publication SJ 1992 I p. 592

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.828.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LA RÉSILIATION DU BAIL La résiliation du bail par le bailleur revient à supprimer le droit d'usage du coopérateur-locataire contre la volonté de ce dernier. Pratiquement, une telle mesure équivaut à l'exclusion de la société coopérative. Logiquement, il convient dès lors de soumettre ces deux actes juridiques à des conditions identiques (ZR 1979, n. 142; S. B. Moser, Wohnbaugenossenschaften, thèse Zürich 1978, p. 164; voir également Barbey, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Introduction et art. 271-271a CO, n. 180, p. 71, selon lequel l'application exclusive du droit du bail apparaît difficilement acceptable sur le plan juridique lorsque le droit d'usage du logement et la qualité de coopérateur sont liés). Le congé n'est ainsi admissible que pour des motifs statutaires ou de justes motifs, sous réserve du cas où le contrat de bail prévoirait expressément une réglementation particulière à ce sujet. Sur ce dernier point, il faut toutefois préciser que la possibilité de résilier librement le bail serait incompatible avec le système de la coopérative d'habitation (ZR 1979, n. 65, p. 142; Moser, ibid.).

TF

Publication ATF 118 II 50 = JT 1993 I 290

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS EN INSTANCE DE RECOURS Le juge établit d'office les faits ; les parties sont cependant tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. En instance de recours, la règle n'empêche en tout cas pas le droit cantonal d'apporter certaines restrictions au principe de l'instruction d'office. Les cantons peuvent notamment restreindre le pouvoir d'examen de l'autorité supérieure en prohibant la production de moyens nouveaux (ATF 107 II 237 c. 2 ad art. 343 CO, JT 1981 I 285, rés.). L'art. 274 CO prévoit d'ailleurs expressément que les cantons règlent la procédure.

Philippe CONOD

Publication CdB 1992 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée in Cahiers du Bail 1992 p. 1

Remarques : Doctrine

TF

Publication ATF 117 II 421 = JT 1992 I 610 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS DE LA PROCEDURE; DEPENS; PROCEDE TEMERAIRE

Normes : CO.274d.al.2

Résumé : DÉCISION SUR LES FRAIS ET DÉPENS EN CAS D'UTILISATION DE PROCÉDÉS TÉMÉRAIRES DEVANT L'AUTORITÉ DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL C'est l'autorité de conciliation elle-même qui statue en premier lieu sur les frais et dépens de la procédure de conciliation. Toutefois, la partie qui a succombé peut ensuite saisir le juge dans les trente jours, sur la base de l'art. 274f al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES

Normes : CO.257e.al.1

Résumé : SÛRETÉS ILLICITES SOUS L'ANCIEN DROIT Des sûretés qui sont excessives selon l'ancien droit restent illicites quand bien même le nouveau droit (art. 257e al. 1 CO) permet d'aller au-delà de 3 mois de loyer lorsqu'il s'agit de baux pour des locaux commerciaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE SIMPLE; SOUS-LOCATION

Normes : CO.530.ss

Résumé : LOCAUX PARTAGÉS PAR DES AVOCATS Il y a contrat de société simple (et non sous-location) lorsque 3 avocats : - occupent ensemble un appartement de 6 pièces à usage de bureau, - se partagent les locaux communs, les frais d'installation des locaux, les frais d'acquisition de matériel et de mobilier commun, les frais d'utilisation des locaux et les heures de réception et de téléphones des secrétaires. Manifestement, et sans pour autant s'associer, ils ont voulu un partage d'une grande partie de leurs frais généraux. Ils ont donc visé un but commun, à savoir la jouissance de leurs locaux et de leur équipement.

Giacomo RONCORONI

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail La protection contre les congés in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean GUINAND

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Introduction in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Philippe RICHARD

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Les dispositions générales in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean GUINAND

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Droit transitoire in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean GUINAND

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUTORITE; PROCEDURE

Normes : CO.274.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Autorités et procédure in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Bernard CORBOZ

Publication SJ 1979 p. 129-146

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée in SJ 1979 p. 129-146

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 3/19, p. 65ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MORT ; LOCATAIRE ; RÉSILIATION

Normes : CC.560; CO.266i; CO.271a.al.1.let.f

Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE : UN POINT DE SITUATION in CdB 3/19, p. 65ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019; CdB 4/2019, p. 109

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; OBLIGATION D'ENTRETIEN

Normes : CO.257f:al; CO.257f; CC.277; CC.276

Résumé : DEVOIR D'ENTRETIEN D'UN PARENT - PAS DE SOUS-LOCATION La question de l'hébergement d'un enfant en apprentissage ne ressortit ni au droit du bail, ni au droit du prêt à usage, mais au droit de la filiation. Il n'y a ni contrat de sous-location, ni contrat de prêt entre le père et sa fille. Le devoir d'entretien du père, qui s'étend à l'hébergement de l'enfant, est soumis à l'art. 277 al. 2 CC. L'hébergement de cet enfant entre ainsi dans l'usage normal de la chose louée par le père locataire, même si celui-ci n'occupe pas lui-même le logement. En l'absence d'une sous-location injustifiée, le bailleur ne peut dès lors pas résilier le bail de manière anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/19, p. 69ss; DB 31/2019, p. 59ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL) ; ACTION EN REVENDICATION(DROITS RÉELS) ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.262; CO.273b; CC.641; CC.940

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - SOUS-OCCUPANT À TITRE GRATUIT Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire (cf. aussi art. 273b al. 1 CO). Il en découle qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis (utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2e phr. CO), exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO)). La résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et c'est à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC. Il n'en va pas différemment lorsque l'usage a été concédé au sous-occupant à titre gratuit par le locataire principal.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 143, JdT 2019 II 384; Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 51ss; CdB 4/20, p. 113 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CO.271; CO.271a; CPC.59; CPC.328ss

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - SECONDE PROCÉDURE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR MOTIF ABUSIF S'il a été constaté avec autorité de la chose jugée, dans le cadre de l'action en annulation régie par les art. 271 s. CO, que le congé signifié par le bailleur n'est pas abusif, cette question ne peut pas être jugée à nouveau lorsque le locataire intente une action en dommages-intérêts pour faire valoir qu'en raison du comportement ultérieur du bailleur, il apparaît que le motif invoqué par celui-ci (besoin propre) était fallacieux. L'autorité de l'arrêt rendu sur l'action en annulation ne pouvait être levée que par la voie de la révision, aux conditions et selon la procédure des art. 328 à 333 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 36

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION

Normes : CO.257.al.3; CO.253ss; CC.828ss

Résumé : PRIMAUTÉ DES DISPOSITIONS STATUTAIRES SUR LE CONTRAT-CADRE TANT QUE DURE LE RAPPORT SOCIAL Dans le système de la coopérative d'habitation, le locataire-coopérateur et la société coopérative d'habitation sont liés par deux rapports de droit: un rapport coopératif, de caractère social - qui lie le coopérateur à la société coopérative - et un rapport d'obligation, de caractère individuel, qui découle du contrat de bail - qui lie le locataire à la société bailleresse. Ces deux rapports sont fondés sur un accord de volonté des parties. Les dispositions statutaires priment ainsi les RULV contraires, lesquelles contiennent la réserve que, dans l'application du contrat-cadre à des coopératives, leur but et leurs dispositions statutaires sont à respecter. En revanche, les obligations statutaires de la coopérative d'habitation ne continuent pas de par la loi à s'imposer à un locataire qui n'est plus coopérateur. In casu, le congé anticipé donné par la bailleresse au motif que le locataire ne s'était pas débarrassé de son chien, comme l'exigeait les dispositions statutaires, est donc inefficace dans la mesure où les parties n'étaient plus liées par un rapport social et que l'interdiction de détenir un animal n'était plus applicable.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; COMPARUTION PERSONNELLE ; PERSONNE MORALE ; REPRÉSENTATION ; ORGANE DE FAIT

Normes : CPC.204.al.1; CO.458; CO.462

Résumé : COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES - PERSONNE MORALE A teneur de l'art. 204 al. 1 CPC, les parties doivent comparaître « en personne » à l'audience de conciliation. Selon la jurisprudence, cette disposition vise non seulement les personnes physiques mais aussi les personnes morales. Celles‐ci doivent déléguer à l'audience un organe statutaire, un fondé de procuration selon l'art. 458 CO, ou un mandataire commercial selon l'art. 462 CO. La ou les personnes physiques déléguées par une personne morale doivent jouir du pouvoir de l'obliger par leurs signatures, et elles doivent connaître l'objet du litige. Chaque personne déléguée doit établir sa qualité en produisant un extrait du registre du commerce ou, s'il s'agit d'un mandataire commercial, une procuration montrant qu'il représente habituellement la personne morale conformément à l'art. 462 al. 1 CO, et qu'il est de plus habilité à la représenter en justice dans l'affaire en cause. Une personne morale ne peut pas comparaître par un simple organe de fait, en particulier parce que l'autorité de conciliation doit pouvoir reconnaître aussitôt et aisément si l'individu qui se présente au nom de cette personne revêt la qualité voulue.

Tribunal fédéral

Publication ATF 139 III 190; CdB 3/2013, p. 98

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉPENS ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.41; CO.97; CPC.115; CPC.116

Résumé : ACTION TENDANT AU REMBOURSEMENT DES FRAIS D'UN PROCES CIVIL - COORDINATION DES REGLES DE LA RESPONSABILITE CIVILE AVEC CELLES DE LA PROCEDURE CIVILE RELATIVES AUX DEPENS. Une action en dommages-intérêts séparée ou ultérieure est exclue pour tous les frais qui s'incorporent aux dépens d'un procès selon l'article 95 al. 3 CPC, également lorsque selon le droit cantonal réservé par l'article 116 al. 1 CPC la partie victorieuse ne peut pas obtenir de dépens.En revanche, quelles que soient les règles spécifiques en cause, l'article 115 CPC garantit une réparation au plaideur dont l'adverse partie s'est comportée avec témérité ou mauvaise foi.

Voir aussi : ACJC/120/2023 (litige entre propriétaire et sous-locataire)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE

Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).

Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.256.al.1; CO.258.al.1

Résumé : RETARD DANS LA DÉLIVRANCE DES LOCAUX - FAUTE DU BAILLEUR Ne commet aucune faute le bailleur qui délivre tardivement les locaux, parce que le précédent occupant n'a pas libéré ceux-ci à la date pour laquelle il avait lui-même résilié le bail. En revanche, est fautif le bailleur qui reloue les locaux après avoir résilié le bail, sans s'assurer que le précédent occupant acceptait le congé et renonçait à requérir son annulation ou une prolongation de bail (ATF 177 II 71 consid. 4a; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, ch. 2.7, p. 128). Ainsi, de manière générale, le bailleur qui a conclu un nouveau bail doit s'assurer que le précédent locataire libérera les locaux avant la date d'entrée convenue avec le nouveau locataire.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/03 p. 106 = SJ 2004 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271; CC.2.al.1

Résumé : AVIS COMMINATOIRE MENTIONNANT UN DÉLAI DE PAIEMENT INFÉRIEUR À 30 JOURS - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE À SE PRÉVALOIR DE LA NULLITÉ DE L'AVIS La fixation d'un délai de paiement, assortie de la menace de la résiliation du bail, vise à accorder au locataire un minimum de temps pour s'acquitter de l'arriéré de loyer. Est contraire à la bonne foi, l'attitude du locataire consistant à se prévaloir du fait que l'avis comminatoire mentionne un délai inférieur aux 30 jours prévus par la loi afin de contester la validité du congé subséquent, alors que le locataire n'entendait pas régler l'arriéré de loyers, quel que fût le délai imparti, et que le bailleur a résilié le bail en respectant le délai de l'art. 257d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA CdB 4/2006 p. 107 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE JUGEE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION

Normes : CO.274f.al.1; CO.259i; LCCBL.10A.al.2

Résumé : RECOURS CONTRE UNE DÉCISION DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION Les articles 259i CO et 274f CO ne prévoient pas de force de chose jugée partielle d'une décision de l'autorité de conciliation en cas de recours ne portant que sur un point du dispositif de celle-ci. Le Tribunal des baux et loyers saisi d'un tel recours revoit la cause dans sa totalité, comme si la première décision n'existait pas, en reprenant l'instruction " ab ovo ".

Voir aussi : ACJ n° 362 du 23.04.2001 Epoux K. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.b; CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION ET NÉGOCIATIONS ENTRE LES PARTIES Ces dispositions ne sont pas applicables dans le cas où les bailleurs ont donné congé pour libérer la villa en vue de sa vente et où ce sont les locataires qui ont pris l'initiative de tractations.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d; CO.271a.al.1.let.e

Résumé : PROCÉDURE "EN RAPPORT AVEC LE BAIL" ET "AU SUJET DU BAIL" Ces termes ne comprennent pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une précédente résiliation. Toute autre solution aboutirait à des résultats absurdes (Lachat, Le bail à loyer, p. 482, ch. 5.5.2 ; SVIT Kommentar, ad art. 271a n° 31 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III/1, ad art. 271-271a n° 106).

Voir aussi : ATF 4C.432/2006 du 08.05.2007, publié in MRA 3/2007 p. 85

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; VERIFICATION DE LA CHOSE; ANNULABILITE; SURFACE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.26

Résumé : ERREUR DE BASE PORTANT SUR LA SURFACE DES LOCAUX - PAS DE FAUTE DU PRENEUR Preneur invalidant le bail parce que la surface des locaux mesurée après coup était inférieure de 8% à celle indiquée par le bailleur. Il s'agit d'une erreur essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. Cette erreur ne provient pas de la faute du preneur, ce dernier n'étant pas tenu - comme un acheteur - de vérifier l'état de la chose louée au moment de sa délivrance et d'aviser sans délai le bailleur d'un défaut ou de l'absence d'une qualité promise et n'ayant pas, sauf circonstances particulières, à vérifier les indications faites par le bailleur lors des pourparlers. Le preneur ne doit donc pas réparation du dommage résultant de l'invalidation du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PÉNURIE;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;LOYER INITIAL;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.270.al2; CO.269d; LaCC.207.al1; RPHLC.1.al1; CO.253a

Résumé : USAGE DE LA FORMULE OFFICIELLE NON OBLIGATOIRE LORS DE LA FIXATION DU LOYER INITIAL D'UN EMPLACEMENT DE PARKING. L'extension de l'usage de la formule officielle ne s'applique pas aux emplacements de parking, garages ou autres boxes, quand bien même ils seraient cédés en même temps qu'une habitation principale. En effet, la réglementation genevoise ne le prévoit pas, limitant expressément le champ d'application aux logements d'habitation (207 al. 1 LaCC, 1 al. 1 RPHLC).

Nicolas SAVIAUX

Publication in CdB 1/18, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE DU BAILLEUR, in CdB 1/18, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE; PREUVE DE L'INTÉRÊT ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin propre et urgent a un sens similaire aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, dans lesquels il influe sur la validité de la résiliation, alors qu'il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail selon l'art. 272 al. 2 let. d CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL ; PREUVE DE L'INTÉRÊT

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriété ne peut justifier d'un besoin propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant sans importance (par ex. engagement de personnel ou d'un gérant). Il a aussi été admis - dans le cadre d'un litige portant sur la prolongation du bail - que la personne physique puisse faire valoir son intérêt à exercer son activité professionnelle dans les locaux sous la forme d'une société (en l'occurrence à responsabilité limitée). Lorsque l'acquéreur de locaux commerciaux est une personne morale, son intérêt se concentre dans la réalisation de son but social, à l'exclusion de celui de ses actionnaires. Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social. Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale nécessite préalablement la transformation du bâtiment, voire la démolition de celui-ci et la construction d'un nouveau bâtiment ou que son besoin propre s'étende à l'ensemble du (nouveau) bâtiment ou seulement à une partie de celui-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_18/2016 du 26.08.2016 (admet besoin propre)

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CAS CLAIR

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.3; CPC.257

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS À COMPTER D'UNE REQUÊTE EN CAS CLAIR DÉCLARÉE IRRECEVABLE La période de protection de trois ans prévue par l'art. 271a al.1 let. e CO ne s'applique pas lorsqu'un congé est donné pour l'un des motifs exhaustivement énu­mérés à l'art. 271a al. 3 CO. Malgré le caractère limitatif de cette liste d'excep­tions, la pratique admet, en cas de congés ordinaires ou extraordinaires nuls d'un point de vue formel, qu'il soit possible de réitérer en tout temps la résiliation, pour les mêmes motifs, et sous la forme d'un congé ordinaire. Le bailleur peut ainsi répéter pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Lorsque le tribunal conclut à l'irrecevabilité d'une requête en cas clair, la période de protection de trois ans ne s'applique pas non plus, une telle procédure ne pouvant être considérée comme une procédure dans laquelle le bailleur aurait succombé dans une large mesure.

Voir aussi : Contra : ACJC/519/2017 du 08.05.2017 qui admet que le congé donné quelques semaines après le retrait d'une requête en cas clair doit être annulé.