Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

Plainte 17 LP (A/3732/2023-CS) formée en date du 10 novembre 2023 par A______, représenté par Me Stéphanie FONTANET, avocate.

* * * * *

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par pli recommandé du greffier du ______ à :

-       A______

c/o Me FONTANET Stéphanie

Fontanet & Associés

Grand-Rue 25

Case postale 3200

1211 Genève 3.

- Faillite de feu B______

p.a. Office cantonal des faillites
Faillite n° 2022 1______.

1. Déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi
(art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie potentiellement lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est a priori recevable.

Le plaignant agissant en invalidation d'une vente aux enchères forcées pour des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs, son action doit au demeurant respecter les conditions de l'art. 230 al. 1 et 2 CO, soit être déposée dans un délai de dix jours dès l'adjudication litigieuse (art 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation d'immeuble par renvoi de l'art. 143a LP), ce qui est le cas en l'espèce.

Le fait que le plaignant ait payé, pour préserver ses intérêts, l'intégralité du prix réclamé par l'Office n'influe pas sur le sort de la plainte, la possibilité de contester la validité de la vente au sens de l'art. 230 CO étant toujours ouverte.

2. Le plaignant reproche à l'Office de ne pas avoir respecté l'art. 60 al. 2 ORFI et les conditions de vente, d'avoir laissé libre cours à des manœuvres de manipulation des enchères déployées par D______ SA et d'avoir décidé de lui adjuger l'immeuble au prix de 6'100'000 fr. atteint en raison des manœuvres dolosives de D______ SA et non pas de 4'300'000 fr. atteint avant des dernières.

2.1.1 Les biens de la masse en faillite sont réalisés par les soins de l'Office aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable (art. 256 al. 1 LP).

L'Office arrête les conditions des enchères (art. 134 al. 1 et 259 LP). Le prix de l'adjudication est payé comptant ou à terme, étant précisé que dans ce dernier cas le terme ne peut excéder six mois (art. 136, 137 et 259 LP). L'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant (art. 258 al. 1 LP). Si le paiement n'est pas effectué dans le délai, l'adjudication est révoquée et l'Office ordonne immédiatement de nouvelles enchères (art. 143 et 259 LP).

En application de l'art. 60 al. 2 ORFI, si les conditions de vente exigent le paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l'immeuble n'est adjugé qu'après le paiement ou la fourniture des sûretés; à ce défaut, les enchères sont continuées, l'offre immédiatement inférieure est à nouveau criée trois fois et l'immeuble est adjugé, s'il n'est pas fait une offre supérieure.

L'adjudication n'intervient que si le montant à payer immédiatement ou les sûretés exigées par les conditions de vente sont fournis. A défaut, les enchères ne sont pas annulées, mais se poursuivent avec l'offre immédiatement inférieure, pour autant que l'auteur de cette dernière offre la maintienne. Ce dernier n'est en effet pas lié par son offre. L'administration de la faillite peut néanmoins insérer dans les conditions générales de vente une clause selon laquelle l'enchérisseur dont l'offre a été couverte par une offre plus élevée n'est délié de son obligation que lorsque la surenchère a été acceptée par le directeur des enchères (Häberlin, Commentaire ORFI, Conférence des préposés aux poursuites et faillites de Suisse, 2012, n° 11 ad art. 60 ORFI; Gilliéron, op. cit., n° 15 ad art. 259 LP).

En l'occurrence, les conditions générales de vente prévoient qu'immédiatement après la troisième criée et avant l'adjudication, l'adjudicataire devra verser un acompte qui ne porte pas intérêts de 1'625'000 fr. (chiffres 11, 12 et 14). Si l'enchérisseur ne verse pas l'acompte, son offre est considérée comme non avenue et les enchères continuent, l'offre immédiatement inférieure étant à nouveau criée trois fois (art. 60 al. 2 ORFI). Si aucun autre enchérisseur pouvant verser directement l'acompte ne surenchérit, l'immeuble est adjugé à l'avant-dernier enchérisseur. Chaque enchérisseur reste lié par son offre tant que l'immeuble n'est pas adjugé à plus offrant.

2.1.2 La vente aux enchères se déroule sous la responsabilité de l'office, par le préposé, un substitut ou un collaborateur, par lequel elle est en principe dirigée. Il appartient au directeur des enchères de s'assurer du bon déroulement de celles-ci et d'en tenir un procès-verbal. Il lui incombe en particulier de vérifier la recevabilité des offres faites par les participants aux enchères. Notamment, selon l'art. 58 al. 2 ORFI, l'office peut, avant de prononcer l'adjudication, exiger que ceux qui misent en qualité de représentants d'un tiers ou d'organes d'une personne juridique justifient de leurs pouvoirs (arrêt du Tribunal fédéral A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.2).

Les modalités de la réalisation par l'Office peuvent être attaquées par une plainte visant l'adjudication (art. 132a LP applicable à la vente aux enchères forcée d'immeuble selon l'art. 143a LP).

La plainte vise la constatation de la nullité ou l'annulation de l'adjudication, à la restitution des prestations déjà échangées et à l'organisation d'une nouvelle vente. Elle ne peut tendre à une substitution d'acquéreur par exemple (Gilliéron, Commentaire de la fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n° 50 et 51 ad art. 132a LP et n° 28 ad art. 143a LP).

2.1.3.1 Le but des enchères en cas de réalisation forcée est d'établir autour de la chose à vendre une concurrence, qui doit être libre et loyale, et d'obtenir ainsi de celle-ci un prix aussi rapproché que possible de sa valeur réelle. Si cette concurrence est faussée par des manœuvres, le résultat de la vente est altéré. En particulier, une convention passée avant les enchères influe d'une manière illégale ou contraire aux mœurs sur le résultat de celles-ci lorsque son but est d'influer défavorablement sur le résultat de la mise et d'attribuer à l'un des cocontractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur de l'objet (ATF 109 II 123, JdT 1984 I 319; 82 II 23, JdT 1956 I 206, consid. 1; 51 III 16, JdT 1925 II 112, consid. 2).

2.1.3.2 Les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours par tout intéressé. Dans les enchères forcées, l'action en annulation est portée devant l'autorité de surveillance (art. 230 al. 1 et 2 CO), sous la forme d'une plainte (Vuilliéty, Commentaire Romand, CO I, n° 21 ad art. 230 CO).

Constituent des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs : une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1).

Le pactum de licitendo, soit l'accord par lequel le vendeur et/ou le maître des enchères, dans le but d'enfler l'offre, incitent un ou plusieurs participants à enchérir, en les assurant qu'une éventuelle adjudication n'emportera aucun effet obligatoire pour eux est également contraire aux mœurs et illicite au sens de l'art. 230 CO. Il en va de même de l'engagement d'un homme de paille dont l'intervention dans la vente permet d'augmenter artificiellement le prix d'adjudication (Vuilliéty, op. cit., n° 12 ad art. 230 CO).

L'action en annulation prévue par l'art. 230 CO permet exclusivement l'annulation de l'adjudication, avec effet ex tunc, et entraîne la restitution des prestations que les parties auraient déjà échangées. L'action ne permet pas d'adapter l'adjudication ou le prix. Une répétition des enchères est ordonnée (Vuilliéty, op. cit., n° 35 ad art. 230 CO).

2.1.3.3 La procédure en annulation de la vente aux enchères est conduite selon les règles applicables à la plainte. Elle doit respecter les exigences minimales de procédure prévues par l'art. 20a LP et le droit cantonal (Gilliéron, op. cit., n° 36 ad art. 143a LP).

En application de l'art. 20a al. 2 ch. 2 LP, l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer.

La maxime inquisitoire découlant de cette disposition implique que l'autorité cantonale dirige la procédure, définisse les faits pertinents et les preuves nécessaires, ordonne l'administration de ces preuves et les apprécie d'office. Elle ne peut se contenter d'attendre que les parties lui demandent d'instruire ou lui fournissent spontanément les preuves idoines; elle doit d'elle-même établir les faits pertinents dans la mesure qu'exige l'application de la loi. L'autorité cantonale ne doit toutefois procéder de son chef pour élucider les faits que dans les cas où il est, pour des raisons objectives, douteux que les parties aient présenté l'état de faits de manière complète. Les parties ont non seulement le droit, mais également le devoir de collaborer à l'établissement des faits dans certaines circonstances; il en va ainsi du plaignant qui saisit l'autorité de surveillance dans son propre intérêt ou lorsqu'il s'agit de faits que la partie est la mieux à même de connaître ou qui ont trait à sa situation personnelle, surtout lorsqu'elle sort de l'ordinaire (Gilliéron, op. cit., n° 33 ad art. 20a LP; Erard, Commentaire Romand, Poursuites et faillites, 2005, n° 9 ad art. 20a LP; et les arrêts cités : ATF 123 III 328, JdT 1999 II 26; 119 II 305-306, JdT 1994 I 217-218; 112 III 79, JdT 1988 II 63).

2.2.1 En l'espèce, le plaignant conclu principalement à la modification du prix d'adjudication. Une telle conclusion n'est admissible ni dans le cadre d'une plainte au sens de l'art. 132a LP, ni dans le cadre de l'action en annulation de la vente aux enchères de l'art. 230 CO, de sorte que seule la conclusion subsidiaire en annulation de l'adjudication sera admise comme cadre des débats.

2.2.2 Les enchères se sont déroulées conformément à l'art. 60 ORFI et aux conditions générales de vente, que l'Office a appliqués à la lettre. Il n'avait notamment pas à vérifier avant la troisième criée que l'enchérisseur était à même de verser le montant requis de l'avance, contrairement à ce que soutient le plaignant. Le fait que ce mode de procéder serait inopportun relève de la critique des conditions générales de vente, lesquelles n'ont pas été remises en cause par le plaignant. Quant aux conséquences du non-versement de l'avance par D______ SA, l'Office a également respecté la teneur de l'art. 60 ORFI et des conditions générales en reprenant les enchères au niveau de l'offre immédiatement inférieure, soit celle du plaignant à 6'100'000 fr. Le grief de violation de l'art. 60 ORFI et des conditions générales de vente par l'Office dans l'organisation et la conduite des enchères n'est par conséquent pas fondé.

L'Office n'est par ailleurs pas compétent pour annuler la vente ou pour écarter des offres sur la base de soupçons de manipulation des enchères, seule l'autorité de surveillance, saisie d'une plainte, pouvant le faire (cf. Vuilliéty, op. cit., n° 31 ad art. 230 CO). Le plaignant ne pouvait par conséquent reprocher à l'Office de ne pas être intervenu pour empêcher les offres de D______ SA et de ne pas avoir décidé de réduire le prix d'adjudication à 4'300'000 fr.

En conclusion, les critiques du plaignant contre la manière dont l'Office a conduit les enchères sont infondées et il n'y a pas lieu d'en envisager l'annulation en application de l'art. 132a LP.

2.2.4 Reste à examiner si D______ SA a conduit des manœuvres dolosives qui permettraient l'annulation de la vente en application de l'art. 230 CO par l'autorité de surveillance.

Le plaignant invoque trois indices, à savoir que D______ SA aurait tenté avant la vente aux enchères d'acquérir le bien immobilier par une vente de gré à gré, que la représentante de D______ SA aurait eu des contacts avec le fils du défunt pendant la vente et que D______ SA n'avait pas été en mesure de régler l'avance requise entre la troisième criée et l'adjudication.

Le premier indice est vraisemblablement inexistant, l'Office contestant avoir été approché par D______ SA; seul le plaignant a tenté d'obtenir la vente du bien par une vente de gré à gré avant sa mise aux enchères. Le fait que D______ SA aurait souhaité obtenir une vente de gré à gré n'est par ailleurs pas un indice d'une volonté frauduleuse; au contraire, ce serait le signe d'une volonté réelle d'acquérir le bien et non pas d'influer sur la vente sans volonté d'acquérir le bien réalisé.

Le second indice est plus pertinent, mais bien ténu pour soutenir une accusation d'entente illicite en vue de manipuler les enchères et d'obtenir un prix excessif. Sur la base d'une simple impression générée chez le plaignant par un contact entre deux personnes au cours de la vente – de surcroît au vu et au sus de tous – il est difficile de construire l'hypothèse d'une entente illicite en vue de manœuvres destinées à influencer la vente au détriment du plaignant. Ce dernier n'expose aucune circonstance permettant de soutenir une proximité particulière entre D______ SA et/ou sa représentante, d'une part, et le fils de B______, d'autre part.

Quant au troisième indice, il n'est pas significatif, le plaignant ne donnant aucune indication sur les raisons du non-paiement de l'avance requise par D______ SA, lequel pourrait découler du fait qu'elle ne s'était pas munie des moyens de paiement idoines par ignorance des conditions générales.

La plainte est ainsi insuffisamment étayée pour conduire à une annulation de la vente sur la base des seuls allégués et offres de preuve très restreints du plaignant. L'annulation d'une vente aux enchères pour manœuvres illicites et contraires aux mœurs est une démarche suffisamment exceptionnelle et dans le seul intérêt du plaignant pour qu'il puisse être exigé de lui – conformément aux principes rappelés ci-dessus – qu'il déploie une argumentation et des moyens substantiels en vue d'atteindre le but recherché, sans se reposer sur l'autorité de surveillance pour découvrir des circonstances permettant d'étayer ce qui ne sont en l'état que des conjectures.

Finalement, l'existence d'une manipulation du prix d'adjudication est, en l'occurrence, peu probable au vu du prix atteint qui est inférieur à l'estimation de l'immeuble retenue par l'Office.

En conclusion, l'action en annulation de la vente aux enchères fondée sur l'art. 230 CO sera également écartée faute d'indices et d'offres de preuves suffisants de manœuvres entachant la vente litigieuse.

2.2.5 En définitive, la plainte sera intégralement rejetée.

3. La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP).

* * * * *