Décisions | Chambre des baux et loyers

A. a.a Le 30 juin 1987, A______, en qualité de locataire, et D______, en qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5 pièces situé au 4^ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à E______ [GE]. La gérance de l'immeuble était alors assurée par F______ (ci-après : la régie F______).

Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année et quinze jours, du 16 juillet 1987 au 31 juillet 1988, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf congé donné trois mois à l'avance.

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 19'356 fr. dès le 1^er août 2008 et la provision annuelle pour charges à 1'800 fr.

L'art. 14 des clauses complémentaires intégrées au contrat de bail est libellé comme suit : "Le locataire n'est pas autorisé à percer les faïences. Si des installations supplémentaires à celles existantes sont nécessaires, une autorisation écrite de la régie est indispensable".

a.b Le 30 juin 1987, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un box n° 2______ situé dans le même immeuble, dont le loyer annuel a été fixé à 2'100 fr., la durée de location étant identique à celle de l'appartement.

b. A une date qui ne ressort pas du dossier, la CAISSE DE PENSIONS G______ (ci-après également la bailleresse) est devenue propriétaire de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à E______.

c. En 2009, la bailleresse a procédé à des travaux de peinture (hall, salon et dégagement de chambre) et au rebouchage de trous dans la salle de bains de l'appartement occupé par A______ (ci-après également le locataire).

En 2011, des travaux de peinture et de réfection du parquet ont été effectués dans l'une des chambres de l'appartement.

d. Par pli du 6 octobre 2015, la régie F______ a informé A______ avoir sollicité un devis relatif à la fourniture et à la pose d'une nouvelle cuisine, le locataire étant prié de prendre contact avec l'entreprise mandatée à cet effet.

A______ n'a pas donné suite à ce courrier, étant précisé que son épouse est décédée à la même époque.

e. Au début de l'année 2020, la gérance de l'immeuble a été confiée à [la régie immobilière] H______ (ci-après : la régie).

f. Le 18 mai 2020, A______ s'est adressé à la régie au sujet de travaux à réaliser dans son appartement. Il lui a reproché de ne pas répondre à ses demandes, relevant qu'elle améliorait "les performances du pire" de la régie F______.

Le même jour, la régie, soit pour elle I______, lui a répondu que, comme indiqué précédemment, les travaux étaient soumis à l'approbation de la société propriétaire. Le dossier du locataire était à l'étude, étant précisé que le travail de la régie était rendu plus compliqué en raison de la crise sanitaire.

g. Le 12 juin 2020, I______ s'est rendue dans l'appartement du locataire. Le même jour, la régie a émis un ordre de travail n° 3______ à l'attention de J______ SA pour réparer des "portes de cuisine" qui ne fermaient plus, ainsi que deux demandes de devis portant sur la remise en état du parquet de l'appartement et de la peinture du WC, ainsi que sur le remplacement de la toile solaire du balcon.

Le 15 juillet 2020, la régie a validé les devis portant sur les travaux précités. Les travaux relatifs au ponçage des parquets et à la peinture du plafond des WC ont été facturés à la bailleresse le 31 août 2020.

h. Le 28 juillet 2020, J______ SA a informé la régie que le locataire avait "annulé" les travaux commandés selon l'ordre de travail n° 3______ car il souhaitait rénover complètement la cuisine.

i. Par courriel du lendemain, A______ a informé la régie qu'il avait l'intention de repeindre l'appartement, à ses frais, et qu'il souhaitait que le parquet soit refait de manière simultanée, aux frais de la bailleresse. L'ameublement et les faïences de la cuisine devaient être remplacés, de même que les faïences des salles de bains; il sollicitait l'octroi d'un "crédit" de la bailleresse pour faire ces travaux, étant précisé que le surplus serait à sa charge. Il avait déjà pris contact avec un tiers pour réaliser des meubles sur mesure dans la cuisine. Il proposait également à la bailleresse de procéder à deux "modifications", à savoir l'ouverture d'une paroi entre la cuisine et le salon et le remplacement de la baignoire par une douche dans l'une des salles de bains. S'agissant de la première modification, il priait la régie de bien vouloir lui "donner un préavis favorable ou défavorable le plus rapidement possible afin de soumettre un projet par un architecte". Finalement, il demandait à la bailleresse de remettre en état les portes et les joints des fenêtres, qui devaient être révisés, et de réparer les bouchons des baignoires qui ne fonctionnaient pas bien.

j. Le 25 août 2020, la régie a émis des ordres de travaux afin de contrôler/vérifier les bouchons des baignoires, les joints des fenêtres et les serrures de portes.

Le remplacement des bouchons des baignoires et le débouchage d'une des deux baignoires ont été effectués le 28 août 2020. Les travaux relatifs aux joints des fenêtres et au nettoyage/graissage/réglage des serrures ont été facturés à la bailleresse le 23 septembre 2020.

k. Par courrier du 2 septembre 2020, la régie a informé le locataire, s'agissant de ses demandes de travaux, que la bailleresse n'entrait pas en matière concernant le remplacement de la cuisine, sous réserve de la réparation des portes qui fermaient mal (selon l'ordre de travail n° 3______), que le carrelage ne serait pas remplacé (locataire étant invité à déclarer à son assurance ménage les impacts au sol que la régie avait constatés lors de sa visite sur place) et qu'aucun mur ne devait être détruit que ce soit entre la cuisine et le salon ou entre les deux salles de bains.

"En conclusion", les demandes de travaux du locataire étaient refusées et aucune indemnité ne lui serait versée s'il venait à engager des travaux sans l'accord préalable de la bailleresse. L'attention du locataire était également attirée "sur le fait que des diagnostics amiante d[evaient] être effectués ainsi que des demandes d'autorisation pour certains travaux".

l. Par courriel du 28 septembre 2020, le locataire a confirmé à la régie que les travaux commandés (peinture du plafond de la salle de bains, changement de la toile du balcon, ponçage du parquet, réparation des joints des fenêtres) avaient été réalisés. Il avait procédé à ses frais au changement du carrelage de la cuisine, relevant que les impacts mentionnés par la régie étaient anecdotiques au vu de l'usure du sol qui était devenu glissant. Il avait également repeint l'appartement à ses frais. Il entendait prendre en charge les dépenses liées au changement des meubles de la cuisine, une simple réparation des portes n'étant pas suffisante, étant relevé qu'il avait obtenu un préavis favorable de la bailleresse en 2015 et que d'autres locataires avaient bénéficié d'une nouvelle cuisine. Après plus de trente ans, il souhaitait "aller au bout de cette rénovation" et demandait à la régie "de bien vouloir remplacer les lavabos […], les sanitaires [et] les murs des salles de bains".

m. Par pli du 30 novembre 2020, la régie a pris note de ce que le locataire avait réalisé des travaux dans l'appartement, malgré le refus de la bailleresse notifié par courrier du 2 septembre 2020. L'attention du locataire était attirée sur le fait que ces travaux avaient été réalisés à ses frais, à ses risques et périls et à l'entière décharge de la bailleresse. Pour le bon ordre de ses dossiers, la régie souhaitait effectuer une visite de l'appartement le 14 décembre 2020.

n. Le 5 décembre 2020, A______ a adressé un courriel de trois pages à I______ ainsi qu'à un autre employé de la régie, précisant accepter le rendez-vous du 14 décembre 2020. Il a notamment indiqué ce qui suit :

"Dans votre exercice de séduction vous secrétez des règles, des normes, des interdits qui visent à une autre approbation que la mienne puisque, comme vous avez pu constater j'ai fait ce que j'ai promis […]. Votre insistance dans le fait de vouloir interdire, prohiber n'est qu'un moyen de masquer, camoufler vos insuffisances et c'est confirmé par votre manière de procéder […] J'ai attribué votre attitude à un manque de lucidité et/ou des vertiges mentaux passagers […]. De toutes façons, je suis prêt à en parler si vous avez les moyens de m'indemniser pour assouvir vos désirs et vos envies […]. Alors, Madame I______, votre avis n'est pas transcendant parce que nous ne vivrons pas ensemble et, dans le cas hypothétique et virtuel où cette possibilité existerait, votre conception sur le bon état d'une digne présentation d'un appartement avorterait complètement cette illusion mentale. En conclusion, votre rendez-vous du 14 décembre 2020 à 14 heures […] me convient afin qu'éventuellement vous déployer vos énergies pour trouver une illégalité dans mes agissements au lieu de vous concentrer dans tout ce qui améliore".

o. Le 7 décembre 2020, I______ a accusé réception de ce courriel et précisé qu'il serait discuté de son contenu lors du rendez-vous fixé.

p. Le 14 décembre 2020, la précitée s'est rendue chez A______, accompagnée de sa collègue K______. Le rendez-vous s'est mal passé et, au cours de la visite, le locataire a mis fin aux discussions et demandé aux collaboratrices de la régie de quitter les lieux.

Interrogé par le Tribunal des baux et loyers, A______ a déclaré qu'il n'avait pas pu s'exprimer lors de ce rendez-vous, les représentantes de la régie lui ayant adressé de nombreux reproches. Il avait alors mis fin à la visite et leur avait demandé de partir.

Entendue comme témoin, I______ a déclaré qu'elle s'était rendue une première fois chez le locataire en juin 2020. A cette période, celui-ci n'avait pas encore effectué de travaux dans son logement. La cuisine était ancienne mais en bon état de fonctionnement. Lors de cette visite, elle avait informé le locataire que tous les travaux à effectuer dans l'appartement devaient faire l'objet d'une demande écrite qui était soumise à l'approbation de la bailleresse. Lors de la visite du 14 décembre 2020, elle avait constaté que le sol de la cuisine avait été remplacé par du carrelage gris. Des meubles de couleur bleu ciel avaient été installés à la place des anciens. La faïence des murs de la cuisine avait été retirée au niveau de la crédence et il ne restait que la colle. Ces travaux avaient été effectués sans autorisation, ce qu'elle avait dit au locataire. Elle lui avait demandé s'il avait fait un diagnostic amiante. Irrité, celui-ci lui avait répondu que ce n'était pas nécessaire car il avait juste retiré les carrelages. Elle lui avait indiqué qu'un test d'amiante était obligatoire et qu'il en allait de sa santé. Le locataire s'était alors emporté et avait refusé de lui laisser visiter le reste du logement. Il lui avait dit qu'elle était incompétente et qu'elle "ne servait à rien". A la même époque (cf. ég. let. r infra), il lui avait adressé des courriels "intolérables" qui l'avaient blessée. De son côté, elle était toujours restée calme et polie dans ses interactions avec le locataire.

K______, entendue comme témoin, a déclaré avoir été accueillie froidement par le locataire. Elle avait constaté que du carrelage avait été posé sur le sol de la cuisine sans qu'elle puisse dire s'il avait été posé sur l'ancien revêtement. Des meubles de cuisine avaient déjà été posés et les faïences sur le mur - au niveau de la crédence - étaient partiellement enlevées. A la question de savoir s'il avait fait un diagnostic amiante, le locataire avait répondu qu'il n'était pas obligé d'y procéder, tout en reprochant à I______ et à elle-même de ne pas connaître leur métier. Elles lui avaient expliqué qu'il s'agissait d'une obligation légale et qu'il devait leur transmettre ce document. Le locataire alors avait refusé de leur faire visiter les autres pièces du logement et leur avait demandé de partir.

q. Par courrier recommandé du 18 décembre 2020, la régie a fait suite au rendez-vous du 14 décembre 2020 et relevé que le comportement du locataire à cette occasion ainsi que les divers courriels qu'il avait adressés à I______ étaient inacceptables. Lors de ce rendez-vous, la régie avait pu constater que le locataire avait effectué d'importants travaux, malgré les refus de la bailleresse annoncés lors de la visite du 12 juin 2020 et par plis des 2 septembre et 30 novembre 2020. La cuisine avait été entièrement rénovée (mobilier, carrelage, faïences, etc.) sans qu'un diagnostic amiante n'ait été effectué. Le locataire s'exposait à voir son bail résilié pour justes motifs et serait tenu informé de la décision de la bailleresse à ce sujet. Au surplus, la régie notait que le locataire avait refusé de lui laisser visiter les autres pièces de l'appartement, alors qu'il y était tenu selon l'art. 257h al. CO.

r. Par courrier du 28 janvier 2021 adressé à la régie, A______ a répondu en ces termes :

"Madame, […] Pour le besoin de votre cause, les doses de mauvaise foi que vous injectez à vos affirmations sont tellement conséquentes que cela me fait douter, en l'absence de conflit, d'une quelconque présence de tact. A partir de notre entretien téléphonique du mois d'août 2020, comme je vous l'avais précisé, vous avez muté l'incompétence pour la mauvaise foi au service d'une colère inappropriée qui ne fait qu'aggraver votre cas. Pour masquer vos manquements vous puisez dans les tentatives de représailles, menaces, intimidations, ou des propos désobligeants […]. Pour illustrer votre confusion lorsque je vous ai mis à la porte le 14 décembre vous êtes sortie en promettant « des lettres vont partir » et vous prouvez ainsi que votre volonté de nuire occupe une place prioritaire dans votre attitude au détriment de la communication et de rendre service […]. Si cela peut servir pour motiver votre colère et votre courage pour aller jusqu'au bout de ce à quoi je m'expose je ne peux que constater que vous êtes à l'incompétence ce que la Tour Eiffel est à Paris; un monument. […] Dans le but de vous aider à éclore vos intentions et à votre épanouissement personnel et mener à terme toutes vos initiatives personnelles vindicatives je vous confirme […] que vous ne mettrez plus un pied chez moi, même si vous faites appel à la Police Montée du Canada, la Garde Nationale des Etats-Unis ou les parachutistes de la RFA, tant je réprouve et m'indigne sur des méthodes dignes d'une inquisition moyenâgeuse et votre comportement lors de la dernière visite […]".

s. Par quatre avis officiels du 16 avril 2021, la bailleresse a résilié les baux de l'appartement et du box de manière extraordinaire pour le 31 mai 2021 et de manière ordinaire pour le 31 juillet 2021. Sous la rubrique "remarques éventuelles", chacun de ces avis mentionnait ce qui suit : "Motif : cf. lettre d'accompagnement du 16 avril 2021 et courriers des 18 décembre, 30 novembre et 2 septembre 2020".

Par courrier d'accompagnement du même jour, la bailleresse a motivé les congés par le fait que le locataire avait effectué des travaux sans son autorisation, adopté un comportement "intolérable et outrancier" envers sa représentante et refusé de permettre l'accès à son logement, en violation de l'art. 257h CO. Elle a précisé que les congés extraordinaires étaient fondés sur l'art. 257f CO.

Entendue comme témoin, I______ a confirmé que le bail avait été résilié pour un triple motif, à savoir l'attitude déplacée du locataire envers la régie, le refus de celui-ci d'autoriser la visite de la chose louée et les travaux réalisés sans l'accord de la bailleresse.

t. Par demande du 17 mai 2021, déclarée non conciliée le 13 juillet 2021 et introduite devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 13 septembre 2021, A______ a contesté les congés du 16 avril 2021 concernant l'appartement et le box. Il a conclu, principalement, à la nullité des congés, subsidiairement à leur inefficacité, plus subsidiairement à l'inefficacité des congés extraordinaires et à l'annulation des congés ordinaires, et, encore plus subsidiairement, à l'inefficacité des congés extraordinaires et à l'octroi d'une prolongation de bail d'une durée de quatre ans échéant le 31 juillet 2025 avec possibilité de résilier le bail en tout temps moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.

Le locataire a fait valoir qu'il n'avait reçu aucun avertissement écrit le menaçant d'une résiliation de bail s'il effectuait des travaux sans l'accord de la bailleresse. Le courrier de la régie du 2 septembre 2020 ne lui faisait pas interdiction de rénover la cuisine à ses frais; en effet, dans ce courrier, la bailleresse avait uniquement refusé de participer financièrement à ces travaux dont il avait assumé le coût pour environ 40'000 fr. Un test d'amiante n'était pas nécessaire pour les travaux réalisés sur le sol de la cuisine, la céramique ayant été posée sur le revêtement existant. Lors de la visite du 14 décembre 2020, il avait déjà mandaté L______ SA pour faire un diagnostic amiante sur les murs de la cuisine, à l'endroit où il souhaitait enlever des faïences. Ce diagnostic, effectué le 8 janvier 2021, n'avait pas détecté d'amiante, ce qui ressortait du rapport établi par cette entreprise. Il contestait avoir adopté un comportement inacceptable vis-à-vis de la régie. Le 14 décembre 2020, c'était au contraire lui-même qui n'avait pas pu s'exprimer; il s'était senti agressé, raison pour laquelle il avait dû mettre fin à cette rencontre. Enfin, la visite de l'appartement que la régie voulait effectuer n'impliquait aucune des hypothèses visées par l'art. 257h CO, de sorte qu'il était légitimé à la refuser.

u. Dans sa réponse du 12 novembre 2021, la bailleresse a conclu au déboutement du locataire et à la constatation de la validité des congés notifiés. Elle a formé une demande reconventionnelle, concluant au prononcé de l'expulsion du locataire des locaux loués avec mesures d'exécution directe.

Elle a fait valoir que le locataire admettait avoir fait des travaux sans y être autorisé, alors qu'il savait pertinemment que l'accord de la bailleresse était un prérequis indispensable. Le rapport d'amiante du 8 janvier 2021 était postérieur aux travaux de rénovation de la cuisine. Le locataire s'était comporté comme s'il était le propriétaire de la chose louée, ce qui avait rompu de manière irrémédiable le lien de confiance avec la bailleresse. S'agissant de travaux non-autorisés, une protestation écrite au sens de l'art. 257f CO apparaissait d'emblée inutile vu les circonstances. S'agissant de l'attitude "exécrable" du locataire et de son refus de laisser l'accès aux locaux, une protestation écrite lui avait été adressée par courrier du 18 décembre 2020. Or le locataire avait persisté dans son comportement le
28 janvier 2021, de telle sorte que la poursuite des relations contractuelles était devenue insupportable pour la bailleresse.

v. Dans ses écritures du 1^er décembre 2021, le locataire a conclu à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle.

w. Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties le 8 février 2022.

A______ a déclaré avoir interpellé la régie en mars 2020 au sujet des travaux qu'il souhaitait effectuer dans son logement, sans obtenir de réponse. En août 2020, lors d'un entretien téléphonique houleux, la régie lui avait dit que la bailleresse refusait de participer au coût des travaux. Avant de débuter les travaux, il s'était renseigné auprès du Département des travaux publics; celui-ci lui avait indiqué que seuls certains travaux étaient soumis à autorisation, à savoir la suppression d'un mur entre la cuisine et le salon et l'installation d'une douche dans l'une des salles de bains. A la lecture du courrier de la régie du 2 septembre 2020, il avait compris que la bailleresse refusait de financer les travaux dans la cuisine, mais qu'il pouvait les faire à ses frais. Selon lui, la bailleresse avait uniquement refusé sa demande portant sur les travaux sujets à autorisation (suppression d'un mur, pose d'une douche).

Lors de la visite du 14 décembre 2020, la cuisine n'avait pas encore été entièrement rénovée. Seuls les travaux sur le sol avaient été réalisés, étant précisé qu'un test d'amiante n'était pas nécessaire puisque le nouveau carrelage avait été posé sur l'ancien. La dépose des faïences sur les parois de la cuisine, de même que la pose des panneaux en bois et du plan de travail avaient été effectuées à fin janvier 2021, après le test d'amiante. Cela ressortait notamment de la facture - datée du 26 janvier 2021 - du marbrier qui lui avait fourni le plan de travail. La situation décrite dans le courrier de la régie du 18 décembre 2020 ne correspondait donc pas à la réalité. Les collaboratrices de la régie avaient "fait une fausse déclaration" à ce sujet. Conformément aux indications de la régie, il avait fait un diagnostic amiante le 7 janvier 2021 pour les travaux effectués au-dessus du plan de travail, à l'endroit où il avait enlevé des faïences.

x. Lors des audiences de débats des 7 juin et 6 septembre 2022, le Tribunal a entendu plusieurs témoins dont les déclarations ont été reprises ci-avant dans la mesure utile. Avant la tenue de ces audiences, par courrier du 2 mars 2022, A______ a informé le Tribunal qu'il renonçait à solliciter l'audition du témoin M______, qui était domicilié en Espagne (cf. infra let. C.a).

N______, ami de longue date de A______, a déclaré avoir aidé le précité à monter des meubles dans sa cuisine à fin 2020-début 2021. Ces travaux, d'une durée d'environ deux mois, avaient été effectués après le test d'amiante. Le 25 janvier 2021, il avait échangé des messages WhatsApp avec le locataire au sujet des panneaux en bois à poser sur le mur de la cuisine, en remplacement du carrelage. En décembre 2020, la cuisine n'était pas entièrement rénovée, dans la mesure où les panneaux en bois devaient d'abord être posés avant d'installer les meubles de cuisine; la partie basse était déjà posée, y compris la cuisinière, mais la partie murale en hauteur n'était pas encore faite. Il ne s'était pas occupé de la pose du carrelage.

y. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 6 décembre 2022, les parties ont persisté dans leurs conclusions, après quoi le Tribunal a gardé la cause à juger.

1. 1.1
1.1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). L'appel joint devient caduc si l'instance de recours déclare l'appel principal irrecevable (art. 313 al. 2 let. a CPC); il en va de même si l'appel principal est rejeté parce que manifestement infondé (art. 313 al. 2 let. b CPC).

1.1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).

La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC), le litige portant sur la contestation de congés. Les faits sont établis d'office et la maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC).

1.1.3 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être introduit par un acte écrit et motivé.