Décisions | Chambre des baux et loyers

rŽpublique et		canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE C/15183/2018                                                                                      ACJC/34/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 17 JANVIER 2022

 

Entre

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliŽs ______, appelants et intimŽs sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 fŽvrier 2021, reprŽsentŽs par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font Žlection de domicile,

 

 

et

C______, sise ______, intimŽe et appelante sur appel joint, comparant par
Me Serge PATEK, avocat, boulevard HelvŽtique 6, case postale, 1211 Genve 12, en l'Žtude duquel elle fait Žlection de domicile.

 

 

 

 

 

EN FAIT

A.        Par jugement JTBL/112/2021 du 12 fŽvrier 2021, communiquŽ pour notification aux parties par le greffe le 22 fŽvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dŽclarŽ irrecevables les pices produites par [la compagnie d'assurances] C______ ˆ l'appui de ses Žcritures du 5 novembre 2020, ainsi que les allŽguŽs de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fixŽ ˆ 13'404 fr., charges non comprises, ds le 1^er octobre 2019, le loyer annuel de l'appartement de 5 pices louŽ par A______ et B______ au 2^me Žtage de l'immeuble sis 21, rue 1______ ˆ Genve (ch. 2), a dŽboutŽ les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procŽdure Žtait gratuite (ch. 4).

B.        a. Par acte expŽdiŽ le 25 mars 2021 ˆ la Cour de justice, A______ et B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, ˆ ce que la Cour dŽboute C______ de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangŽs. Subsidiairement, ils concluent ˆ ce que la Cour dŽboute C______ de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fixŽ ˆ 10'860 fr. par annŽe et constate l'existence d'une rŽserve de baisse de loyer fondŽe sur la baisse du taux hypothŽcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ et B______ concluent ˆ ce que la Cour dŽboute C______ de sa demande de hausse de loyer, constate que la hausse de loyer admissible se monte ˆ 12.24% ds le 1^er octobre 2019 et fixe le loyer annuel ˆ 12'180 fr., charges non comprises.

            b. Dans sa rŽponse datŽe du 12 mai 2021, dŽposŽe au greffe universel le 11 mai 2021, C______ conclut ˆ la confirmation du jugement entrepris. Elle forme Žgalement un appel joint dans lequel elle conclut ˆ l'annulation du jugement du 12 fŽvrier 2021 et ˆ la fixation du loyer annuel de l'appartement occupŽ par A______ et B______ ˆ 14'052 fr., charges non comprises, ds le 1^er octobre 2019.

            c. La Cour a octroyŽ un dŽlai de 30 jours ˆ A______ et B______ pour rŽpondre ˆ l'appel joint.

d. En l'absence de ladite rŽponse, le greffe de la Cour a avisŽ les parties le 3 aožt 2021 de ce que la cause Žtait gardŽe ˆ juger.

C.        Les faits pertinents suivants rŽsultent de la procŽdure :

            a. C______ est propriŽtaire de l'immeuble sis rue 1______ ˆ Genve, construit en 19______ et comprenant 24 appartements.

b. C______ et B______ ont conclu, le 13 avril 1983 un contrat de bail ˆ loyer portant sur la location d'un appartement de 5 pices n¡ 22 au 2^me Žtage de l'immeuble en question.

Le bail a ŽtŽ conclu pour une durŽe initiale de 18 mois, du 1^er avril 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'annŽe en annŽe, sauf rŽsiliation signifiŽe trois mois avant l'ŽchŽance.

Par avenant au bail ˆ loyer du 13 avril 1983 et ˆ compter du 1^er octobre 2006, A______ est devenue locataire de l'appartement, conjointement et solidairement avec B______, toutes les autres clauses du bail restant par ailleurs inchangŽes.

c. L'immeuble a subi des travaux de rŽnovation en 2000 (rŽnovation des faades, fentres, volets roulants et installation de chaleur ˆ mazout) et en 2009 (modernisation de l'ascenseur).

            d. Par avis de majoration de loyer du 22 fŽvrier 2012, C______ a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement de 9'060 fr. ˆ 10'860 fr., charges de 2'523 fr. non comprises, ds le 1^er octobre 2012 et a proposŽ une nouvelle ŽchŽance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motivŽ comme suit :

Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO Ð Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer indexŽ (art. 269B CO) renouvelable de 5  ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplŽmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rŽserve expressŽment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci ˆ l'Žvolution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rŽsilier son bail ds la 2^me annŽe, moyennant un prŽavis de rŽsiliation de 3 mois pour une ŽchŽance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È

Cette hausse de loyer n'a pas ŽtŽ contestŽe.

e. Le 25 fŽvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dŽlivrŽ ˆ la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rŽnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la crŽation d'un exutoire de fumŽe, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excŽder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une durŽe de cinq ans ˆ dater de la remise en location aprs la fin des travaux.

f. Une partie des travaux effectuŽs emportaient une mise aux normes (ŽlectricitŽ, garde-corps, portes anti-feu), l'assainissement des cuisines, locaux sanitaires, conduites. Les cuisines et salles de bains Žtaient vŽtustes et de nombreuses fuites avaient eu lieu en raison de l'Žtat de vieillissement prŽoccupant des conduites sanitaires.

g. Les travaux de rŽnovation de l'immeuble concernŽ se sont dŽroulŽs du 24 aožt 2015 au 30 novembre 2016 et ont consistŽ plus particulirement en la rŽnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble.

Il a notamment ŽtŽ procŽdŽ aux travaux suivants :

- Contr™le gŽnŽral des installations de ventilation des logements;

- RŽnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux usŽes;

- Remplacement des stores ˆ lamelles;

- Remplacement de 24 vannes de radiateurs;

- Pose de carrelage en grs cŽrame dans les WC, salles de bains et cuisines;

- Pose de parquet en bois (mosa•que);

- Ponage et vitrification des parquets;

- Revtement de paroi en fa•ence dans la cuisine;

- Revtement de paroi en cŽramique dans les WC et salles de bains;

- Pose de plinthes Ramin teintŽ chne;

- Pose de peinture de type Žmail dans les salles de bains, cuisines et chambres;

- Installation d'armoires ˆ pharmacie;

- Installation de baignoires en acier;

- Installation de porte-serviettes;

- Installation de porte-savons;

- Installation de porte-verres;

- Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges;

- Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifiŽ et d'Žviers et Žgouttoirs en inox;

- RŽvision de l'interphone de chaque appartement;

- Mise en conformitŽ des installations Žlectriques;

- DŽsamiantage;

- Nettoyage des colonnes de l'immeuble.

Dans l'appartement des locataires, les parquets n'ont pas ŽtŽ refaits, les radiateurs n'ont pas ŽtŽ repeints et les vannes n'ont pas ŽtŽ changŽes.

h. Le dŽcompte final Žtabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse appara”tre un cožt total du chantier de 2'498'247 fr. 70.

i. Par avis de majoration du 1^er juin 2018, adressŽ uniquement ˆ B______, la bailleresse a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr. ˆ 17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, ds le 1^er octobre 2018. L'avis officiel est motivŽ comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplŽmentaires du bailleur È.

j. La hausse de loyer a ŽtŽ contestŽe le 28 juin 2018 par les locataires devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. SimultanŽment, ils ont sollicitŽ une baisse de loyer, le ramenant ˆ 9'960 fr. par an ds le 1^er octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothŽcaire de 2.25% ˆ 1.5%.

k. Non conciliŽe le 9 janvier 2019, la demande de baisse a ŽtŽ portŽe devant le Tribunal le 8 fŽvrier 2019 par les locataires, lesquels ont conclu ˆ ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixŽ ˆ 9'960 fr., charges non comprises, ds le 1^er octobre 2018 (cause C/15183/2018).

l. Par nouvel avis de majoration du 29 janvier 2019, adressŽ aux deux locataires, C______ a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr. ˆ 17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, ds le 1^er octobre 2019. L'avis officiel est motivŽ comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplŽmentaires du bailleur È.

m. La hausse de loyer a ŽtŽ contestŽe le 5 fŽvrier 2019 par A______ et B______ devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. SimultanŽment, ils ont sollicitŽ une baisse de loyer, le ramenant ˆ 9'960 fr. par an ds le 1^er octobre 2019, en raison de la baisse du taux hypothŽcaire de 2.25% ˆ 1.5%.

n. Non conciliŽe le 8 avril 2019, la demande de hausse a ŽtŽ portŽe devant le Tribunal le 6 mai 2019, C______ concluant ˆ la fixation du loyer annuel de l'appartement concernŽ ˆ 14'052 fr., charges non comprises, ds le 1^er octobre 2019 (cause C/2______/2019).

A l'appui de ses conclusions, C______ a notamment exposŽ avoir entrepris dans le courant des annŽes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rŽfection des faades, l'application d'un nouveau crŽpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation pŽriphŽrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur ˆ mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'Žtat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'Žlevait ˆ 349'920 fr.

o. Dans sa rŽponse du 6 juin 2019 ˆ la demande de baisse (cause C/15183/2018), C______ a conclu, prŽalablement, ˆ tre autorisŽe ˆ complŽter ses Žcritures et ˆ verser des pices complŽmentaires concernant les loyers usuels pratiquŽs dans le quartier et, principalement, au dŽboutement de la locataire de toutes ses conclusions.

A l'appui de ses conclusions, C______ a opposŽ ˆ la demande de baisse de loyer formŽe par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part.

p. Dans leur rŽponse du 10 juin 2019 ˆ la demande de hausse (cause C/2______/2019), A______ et B______ ont conclu, prŽalablement, ˆ ce qu'il soit ordonnŽ ˆ C______ de produire les dŽcomptes de charges courantes d'entretien des annŽes 2012 ˆ 2017, et, principalement, au dŽboutement de C______ de toutes ses conclusions et ˆ la fixation du loyer ˆ 9'960 fr. ds le 1^er octobre 2018.

A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment allŽguŽ que les travaux de rŽnovation des colonnes d'eaux Žtaient indispensables au vu de la vŽtustŽ des installations et de leur dysfonctionnement rŽcurrent, le changement des carrelages catelles et Žquipements sanitaires ayant quant ˆ lui ŽtŽ rendu nŽcessaire par les travaux de dŽmolition effectuŽs pour accŽder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine posŽ ne prŽsentait pas de fonctionnalitŽ supplŽmentaire, aucun Žquipement ŽlectromŽnager n'ayant par ailleurs ŽtŽ installŽ. Il en allait de mme pour les nouveaux Žquipements sanitaires.

q. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 dans les causes C/15183/2018 et C/2______/2019, le conseil de C______ a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements appartenant ˆ une propriŽtaire identique, et situŽs dans deux immeubles diffŽrents, deux situŽs rue 3______ et trois situŽs rue 1______.

Le conseil de A______ et B______ a contestŽ que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicitŽ la comparution des locataires sur les travaux effectuŽs dans leur appartement, ainsi que l'Žtat de celui-ci et de l'immeuble.

Pour le surplus, les parties ont dŽclarŽ ne pas souhaiter complŽter leurs allŽgations et leur offre de preuves et ont persistŽ dans leurs conclusions respectives.

r. Lors de l'audience du 21 fŽvrier 2020, le Tribunal a procŽdŽ ˆ l'interrogatoire de A______ et B______.

B______ a expliquŽ que C______ avait procŽdŽ ˆ des travaux de remplacement des tapisseries de deux chambres 35 ans auparavant et, en 2012, au remplacement de la tapisserie et ˆ la peinture des boiseries d'une chambre. En 2015, la cuisine, la salle de bains et les wc avaient ŽtŽ compltement refaits. La peinture avait ŽtŽ refaite dans la mesure nŽcessaire suite ˆ l'ouverture du mur entre la chambre et la cuisine. L'ŽlectricitŽ avait ŽtŽ refaite dans tout l'appartement. Les stores avaient ŽtŽ changŽs un peu avant les fentres, mais pas rŽcemment.

Le conseil de A______ et B______ a sollicitŽ la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annŽes prŽcŽdentes, ce ˆ quoi le conseil de C______ s'est opposŽ au motif que ce n'Žtait possible que pour les dix dernires annŽes.

s. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a ordonnŽ la jonction des causes C/15183/2018 et C/2______/2019 sous le numŽro de cause C/15183/2018 et a cl™turŽ la phase d'administration des preuves.

t. Par Žcritures du 31 aožt 2020, C______ a persistŽ dans ses conclusions et a produit un chargŽ de pices complŽmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectuŽs dans l'appartement concernŽ, Žtablie par ses soins.

u. Par Žcritures du 20 octobre 2020, A______ et B______ ont persistŽ dans leurs prŽcŽdentes conclusions.

v. C______ a rŽpliquŽ le 5 novembre 2020 et produit des pices complŽmentaires.

w. Par Žcritures du 12 novembre 2020, A______ et B______ ont rŽpliquŽ.

x. Le Tribunal a gardŽ la cause ˆ juger.

EN DROIT

1.       Pour des raisons de clartŽ, les locataires, qui ont formŽ appel, seront dŽsignŽs ci-aprs comme les appelants, alors que la bailleresse sera dŽsignŽe comme l'intimŽe, quand bien mme elle a formŽ un appel joint.

1.1 L'appel est recevable contre les dŽcisions finales et les dŽcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier Žtat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fŽdŽral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louŽe sont de nature pŽcuniaire (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dŽterminŽe, le Tribunal dŽtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas ˆ s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronŽe (art. 91 al. 2 CPC). La dŽtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procŽdure devant le Tribunal fŽdŽral (RŽtornaz in : ProcŽdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuch‰tel, 2010, p. 363; SpŸhler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3^me Ždition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).

La valeur litigieuse est dŽterminŽe par les conclusions restŽes litigieuses devant l'autoritŽ prŽcŽdente (art. 91 al. 1 CPC); si la durŽe de prestations pŽriodiques est indŽterminŽe, le montant annuel est multipliŽ par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond ˆ la diffŽrence entre l'augmentation proposŽe et le montant acceptŽ par le locataire par mois, annualisŽe et capitalisŽe sur vingt ans (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1).

En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'Žlve ˆ 10'860 fr. L'augmentation notifiŽe porterait le loyer annuel du logement, ˆ 17'025 fr., soit une diffŽrence annuelle de 6'165 fr.

En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement supŽrieure ˆ 10'000 fr. (6'165 fr. x 20 = 123'300 fr.).

La voie de l'appel est donc ouverte.

1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, Žcrit et motivŽ, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours ˆ compter de la notification de la dŽcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel.

L'appel a ŽtŽ interjetŽ dans le dŽlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC).

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, ProcŽdure civile, tome II, 2me Žd. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procŽdure simplifiŽe s'applique aux litiges portant sur des baux ˆ loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congŽs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rŽgit la procŽdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).

2.       Les appelants font tout d'abord grief au Tribunal d'avoir considŽrŽ que les travaux effectuŽs apportaient une plus-value ˆ l'immeuble et d'avoir, ce faisant, omis de considŽrer plusieurs ŽlŽments de fait ressortant des pices figurant ˆ la procŽdure.

L'intimŽe, quant ˆ elle, adhre au raisonnement opŽrŽ par le Tribunal quant ˆ la qualification des travaux, mais estime ˆ 70% la part de plus-value de leur cožt total.

Il convient ds lors de dŽterminer si les travaux effectuŽs consistent en une prestation supplŽmentaire de l'intimŽe, lui permettant de procŽder ˆ une hausse de loyer et dans quelle mesure.

2.1 La Cour examinera tout d'abord si la hausse de loyer et sa motivation sont valides quant ˆ leur principe.

2.1.1 Dispositions destinŽes ˆ prŽserver la valeur de la chose louŽe, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prŽvoyant que le loyer net sera adaptŽ aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'Žvolution du cožt de la vie. Pour le locataire, les baux indexŽs, d'un minimum de cinq ans, offrent la sŽcuritŽ d'une longue durŽe (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail ˆ loyer, Commentaire pratique, B‰le, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail ˆ loyer, Lausanne 2019, p. 643).

A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prŽsument que l'adaptation du loyer ˆ l'augmentation de l'indice suffira ˆ couvrir l'Žvolution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consŽquent, les parties renoncent ˆ se prŽvaloir de ces facteurs pendant toute la durŽe du bail. Ce n'est qu'ˆ l'ŽchŽance du bail indexŽ que les parties pourront ˆ nouveau invoquer, ˆ la hausse ou ˆ la baisse, les critres lŽgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644).

Toute majoration de loyer notifiŽe en vertu d'une clause d'indexation doit tre communiquŽe sur la formule officielle prŽvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dŽlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'Žvolution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652).

Il est licite de prŽvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre supŽrieure ˆ l'Žvolution de l'indice suisse des prix ˆ la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplŽmentaire. Il faut toutefois que le contrat prŽvoie expressŽment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).

Le cumul de l'indice suisse des prix ˆ la consommation et de la prestation supplŽmentaire du bailleur prŽsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplŽmentaire sur le loyer et qu'il puisse rŽsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).

Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prŽvaut de prestations supplŽmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prŽtention (art. 20 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration liŽe ˆ cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotitŽ de la hausse liŽe ˆ la plus-value. On doit Žgalement reconna”tre au locataire le droit de se dŽpartir de manire anticipŽe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).

Lorsque le bailleur entend augmenter le loyer en se fondant sur des prestations supplŽmentaires ou l'introduction de nouvelles charges, il doit respecter les formes et dŽlai de l'art. 269d CO, notamment les termes et prŽavis lŽgaux (art. 266c et 266d CO). Le prŽavis doit tre prŽcŽdŽ des dix jours de rŽflexion (art. 269d CO). Pour les locaux d'habitation, la hausse devrait parvenir au locataire dix jours et trois mois (art. 266c CO) avant son entrŽe en vigueur. Le locataire doit en effet avoir la possibilitŽ de se dŽpartir du contrat de manire anticipŽe pour le prochain terme (art. 270c CO) (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO).

2.1.2 En l'espce, le 29 janvier 2019, l'intimŽe a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement ˆ 17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, ds le 1^er octobre 2019. L'avis officiel Žtait motivŽ comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplŽmentaires du bailleur È.

L'avis de majoration du loyer est fondŽ uniquement sur des prestations supplŽmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix ˆ la consommation. Le bail modifiŽ par l'avis de majoration de loyer du 22 fŽvrier 2012 est devenu, ˆ cette occasion, un bail indexŽ courant pour une durŽe de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. En outre, la motivation de l'avis officiel, qui n'a pas ŽtŽ contestŽ, prŽvoyait que l'intimŽe se rŽservait le droit de majorer le loyer en cours de bail en cas de prestations supplŽmentaires de sa part.

Partant l'avis de hausse de loyer est valide quant ˆ son principe.

2.2. Il sied ainsi d'examiner si les travaux effectuŽs par l'intimŽe constituent des prestations supplŽmentaires du bailleur conformŽment ˆ l'art. 269a let. b CO et 14 al. 1 OBLF ou des travaux d'entretien courant selon l'art. 256 al. 1 CO. Les appelants considrent avoir dŽmontrŽ que nombre de travaux n'emportaient pas de plus-value, de sorte qu'un calcul prŽcis en fonction de chaque poste aurait dž tre effectuŽ par le Tribunal.

2.2.1 Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers ne sont en rgle gŽnŽrale pas abusifs s'ils sont justifiŽs par des hausses de cožts, par des prestations supplŽmentaires du bailleur ou, partiellement, frais causŽs par d'importantes rŽparations.

D'aprs l'art. 14 al. 1 OBLF, sont rŽputŽs prestations supplŽmentaires au sens de l'art. 269a let. b CO les investissements qui aboutissent ˆ des amŽliorations crŽant des plus-values, l'agrandissement de la chose louŽe ainsi que les prestations accessoires supplŽmentaires. 

L'art. 14 al. 2 OBLF prŽcise que sont aussi rŽputŽes prestations supplŽmentaires diverses amŽliorations ŽnergŽtiques telles que les mesures destinŽes ˆ rŽduire les pertes ŽnergŽtiques de l'enveloppe du b‰timent, visant ˆ une utilisation rationnelle de l'Žnergie, ˆ rŽduire les Žmissions des installations techniques, ˆ utiliser les Žnergies renouvelables ou encore le remplacement d'appareils mŽnagers ˆ forte consommation d'Žnergie par des appareils ˆ faible consommation.

L'art. 14 al. 3 OBLF prŽvoit qu'est considŽrŽe comme prestation supplŽmentaire uniquement la part des cožts d'investissement qui excde les cožts de rŽtablissement ou de maintien de l'Žtat initial de la chose louŽe. 

Finalement, selon l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondŽes sur des investissements crŽant des plus-values et sur des amŽliorations ŽnergŽtiques sont rŽputŽes non abusives lorsqu'elles ne servent qu'ˆ couvrir Žquitablement les frais d'intŽrts, d'amortissement et d'entretien rŽsultant de l'investissement.

Aussi, seul le surcožt des travaux gŽnŽrŽs par ces amŽliorations ŽnergŽtiques peut tre considŽrŽ en totalitŽ (100%) comme des amŽliorations ˆ plus-value (art. 14 al. 3 OBLF). Le solde, c'est-ˆ-dire le montant correspondant aux travaux de rŽtablissement ou de maintien de l'Žtat initial de la chose louŽe sera considŽrŽ, selon les circonstances, comme de purs travaux d'entretien ou comme de grandes rŽparations (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 610).

Constituent des amŽliorations crŽant des plus-values, assimilables ˆ des prestations supplŽmentaires du bailleur selon l'art. 269a let. b CO, les travaux et installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louŽe, en amŽliorent la qualitŽ ou l'adaptent au gožt du jour. Elles procurent en gŽnŽral un meilleur confort au locataire. Elles doivent tre distinguŽes des simples travaux d'entretien qui ne font que maintenir l'Žtat des locaux et prŽvenir leur dŽgradation (ACJC/785/2013 du 24 juin 2013, consid. 5.6.2; Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 603).

Constituent de telles amŽliorations : la crŽation d'un chauffage central, d'un ascenseur; l'installation d'un frigo, d'une machine ˆ laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de tŽlŽvision ou le raccordement au rŽseau c‰blŽ; l'amŽlioration de l'isolation phonique ou thermique (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 603). Le Tribunal fŽdŽral a Žgalement eu l'occasion de prŽciser que la pose de nouveaux stores ou encore le rafra”chissement de cages d'escaliers constituaient des amŽliorations dont les locataires tiraient profit (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.5).

Les importantes rŽparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF servent, d'une part, ˆ l'entretien de l'immeuble et, d'autre part, ˆ lui confŽrer une plus-value. Elles se distinguent des rŽparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue essentiellement quantitatif; elles se caractŽrisent par le fait qu'elles touchent de nombreuses parties de l'immeuble et qu'elles gŽnrent un cožt considŽrable par comparaison avec l'Žtat locatif de l'immeuble (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.3; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 6.1).

Lorsque le bailleur entreprend d'importantes rŽparations, la distinction est souvent difficile ˆ opŽrer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et travaux crŽant des plus-values justifiant une hausse de loyer (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_6/2021 du 28 juin 2021 consid. 3). En procŽdant ˆ des travaux d'entretien, autrement dit ˆ des rŽparations, le bailleur maintient la chose louŽe dans un Žtat conforme ˆ l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplŽmentaire par rapport ˆ celles prŽvues au dŽbut du bail. Il ne fait que remŽdier ˆ un dŽfaut ou ˆ l'usure normale de la chose louŽe (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 347).

L'entretien suppose notamment le maintien de la substance de la chose, du bon fonctionnement des appareils, de l'approvisionnement en eau, Žnergie et chauffage. Le bailleur est tenu, le cas ŽchŽant, d'effectuer des travaux de rŽparation; il doit Žgalement Žviter que la chose ne soit endommagŽe (ACJC/1151/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.2).

En rgle gŽnŽrale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils constituent ˆ la fois des amŽliorations crŽant des plus-values et des mesures d'entretien. La rgle de l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour Žviter d'avoir ˆ dŽterminer la part exacte des travaux ˆ plus-value; la rgle vise aussi ˆ encourager ou du moins ˆ ne pas dŽcourager le bailleur d'entreprendre des travaux plus importants que nŽcessaires, ce dont les locataires bŽnŽficient Žgalement (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_6/2021 prŽcitŽ, ibid.; 4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.4; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1; 4A_470/2009 du 18 fŽvrier 2010 consid. 2.3).

En rgle gŽnŽrale, les frais causŽs par d'importantes rŽparations sont considŽrŽs, ˆ raison de 50 ˆ 70%, comme des investissements crŽant des plus-values (art. 14 al. 1 OBLF).

Que les frais causŽs par d'importantes rŽparations constituent, ˆ raison de 50 ˆ 70%, des investissements ˆ plus-value n'est qu'une prŽsomption; l'art. 14 al. 1 OBLF indique expressŽment que cette fourchette ne vaut qu'en rgle gŽnŽrale. Il s'agit donc d'une prŽsomption qui peut tre renversŽe (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_6/2021 prŽcitŽ, ibid. ; 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4). 

Il n'en demeure pas moins que le but de la rgle contenue ˆ l'art. 14 al. 1 OBLF, qui est ˆ la fois de simplifier l'Žtablissement des faits et d'encourager les travaux de rŽnovation, ne doit pas tre perdu de vue. Il ne saurait tre question d'ignorer purement et simplement la prŽsomption et de s'efforcer ˆ tout prix de parvenir ˆ une dŽtermination concrte de la part ˆ plus-value. La jurisprudence a dŽjˆ prŽcisŽ que la dŽtermination concrte doit intervenir lorsqu'il est aisŽ de distinguer la part qui donne lieu ˆ plus-value (ATF 118 II 415 du 14 septembre 1992 consid. 3a; arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_6/2021 prŽcitŽ, ibid.; 4C.149/1997du 27 janvier 1998 consid. 2a). Cependant, s'il est aisŽ de distinguer la part des travaux correspondant ˆ des rŽnovations de celle concernant des rŽparations, la rgle de l'art. 14 al. 1 OBLF n'est pas applicable (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 607).

Lorsque le bailleur ne tente pas de distinguer concrtement les investissements ˆ plus-value et les frais d'entretien (diffŽrŽs), le juge est en droit d'appliquer la rgle simplificatrice de l'art. 14 al. 1 2^me phrase OBLF (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_6/2021 prŽcitŽ, ibid.; 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.5).

Au niveau du fardeau de la preuve, il incombe au bailleur de prouver l'Žtendue de la plus-value apportŽe par la nouvelle installation. Le locataire Žtant admis ˆ la contre-preuve, le bailleur serait bien inspirŽ de motiver l'ampleur de la plus-value, avec pices ˆ l'appui (offres, devis, catalogues) afin d'Žviter toute contestation sur ce point (ACJC/1151/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.1). 

2.2.2 En l'espce, l'intimŽe a entrepris de nombreux travaux de rŽnovation, qui ont ŽtŽ d'une importance certaine, en ce qu'ils ont portŽ sur plusieurs parties essentielles de l'immeuble (cuisines, chambres, colonnes sanitaires, sanitaires, installation Žlectrique notamment). Les cožts desdits travaux ont ŽtŽ importants au regard de l'Žtat locatif de l'immeuble.

Certes, ainsi que l'ont soulignŽ les appelants, certains travaux devaient tre effectuŽs dans le but d'une mise en conformitŽ de l'immeuble aux normes actuelles. Ce constat ne permet toutefois pas de dŽterminer si et dans quelle mesure il s'agissait de frais d'entretien ou d'entretien diffŽrŽ ou de travaux entra”nant une plus-value. Le dossier de la procŽdure ne permet pas de constater que l'entretien de l'immeuble aurait ŽtŽ durablement nŽgligŽ et diffŽrŽ. Quand bien mme certaines installations vŽtustes et usŽes devaient tre changŽes, il n'appara”t pas non plus qu'aucune plus-value ne dŽcoule des travaux effectuŽs, Žtant rappelŽ que les travaux qui amŽliorent la qualitŽ de l'immeuble ou l'adaptent au gožt du jour sont considŽrŽes comme crŽant de la plus-value. A cet Žgard, il est difficile de dŽterminer, notamment dans le cadre de la rŽnovation complte des installations sanitaires (carrelage, peinture, baignoires, installation Žlectrique, divers ŽlŽments de rangement) et des cuisines (carrelage, fa•ence, peinture, plan de travail, Žviers, prises Žlectriques), quelle est la part d'entretien et quelle est la part de plus-value. Il en va de mme des rafra”chissements des parquets et peintures dans les chambres. Ainsi, en l'espce, une partie des travaux effectuŽs emporte des amŽliorations pour les appelants qui peuvent tre considŽrŽes comme constituant des prestations supplŽmentaires du bailleur.

MalgrŽ les ŽlŽments mis en exergue par les appelants, il n'est pas aisŽ de distinguer la part des cožts relative ˆ des travaux d'entretien et celle qui a gŽnŽrŽ des plus-values. Il en dŽcoule que le Tribunal n'a pas violŽ le droit en considŽrant que les travaux effectuŽs par l'intimŽe constituaient d'importantes rŽparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et en appliquant la prŽsomption posŽe par cet article permettant d'estimer de manire globale la part des travaux ˆ plus-value, conformŽment aux jurisprudences rappelŽes ci-avant.

Tant le retrait des factures relatives aux dŽdommagements accordŽs aux locataires (48'986 fr. 20) et ˆ l'inauguration (192 fr. 10), sans lien direct avec les travaux entrepris, que le maintien de diverses factures dans le calcul effectuŽ par le Tribunal apparaissent conformes au droit. En effet, l'application de la prŽsomption de l'art. 14 al. 1 OBLF ne prŽvoit pas un calcul se fondant sur une part uniquement des factures, la prŽsomption ayant pour vocation de proposer une solution globale ˆ une situation au sein de laquelle il est difficile de procŽder ˆ des calculs plus fins. Le mŽlange des deux mŽthodes n'est ds lors pas opportun. Ainsi, les arguments des appelants qui souhaitent Žcarter diverses factures du calcul ne peuvent tre admis, ce d'autant plus qu'ils n'exposent pas en quoi le Tribunal, qui s'est exprimŽ de manire dŽtaillŽe, aurait errŽ en procŽdant comme il l'a fait. De plus, ainsi que le Tribunal l'a rappelŽ, l'ensemble des locataires a profitŽ des rŽnovations, mme si certains d'entre eux ont profitŽ davantage d'une rŽnovation ou d'une autre.

2.2.3 Reste ˆ dŽterminer si le pourcentage de travaux ˆ plus-value retenu par le Tribunal est conforme au droit. L'intimŽe se contente de relever que les allŽgations des appelants quant au fait que de nombreux travaux d'entretiens ont ŽtŽ effectuŽs ne suffisait pas. Or, l'importance des travaux d'entretien dans le cadre des travaux entrepris ressort de la procŽdure et ne peut tre niŽe. En effet, il sied de tenir compte des buts de mise aux normes et d'assainissement de nombreuses installations vŽtustes et usŽes. C'est dans cette optique que le Tribunal a fixŽ le pourcentage de travaux d'entretien, respectivement de plus-value, ˆ 50%, correspondant au bas de la fourchette et proportionnŽ. Le cožt total des travaux de rŽnovation servant au calcul de la plus-value sera ds lors de 2'449'069 fr. 40 (2'498'247 fr. 70 Ð 48'985 fr. 20 Ð 192 fr. 10). La moitiŽ de ce montant, soit 1'224'534 fr. 70, peut ainsi tre retenue ˆ titre de plus-value.

3.       Dans un second grief, les appelants estiment que le Tribunal a errŽ dans le calcul de l'intŽrt du capital en retenant un taux de 2% en sus du taux de rŽfŽrence, en lieu et place d'un taux de 0,5%, conformŽment ˆ la nouvelle jurisprudence rendue en octobre 2020 par le Tribunal fŽdŽral dans le cadre d'un calcul du rendement net admissible du loyer (ATF 147 III 14).

3.1 Aux termes de l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondŽes sur des investissements crŽant des plus-values et sur des amŽliorations ŽnergŽtiques sont rŽputŽes non abusives lorsqu'elles ne servent qu'ˆ couvrir Žquitablement les frais d'intŽrts, d'amortissement et d'entretien rŽsultant de l'investissement.

Le juge fera, notamment, appel ˆ l'expŽrience de la vie pour fixer tant la durŽe d'amortissement que le taux d'intŽrt (ATF 118 III 415 consid. 3c/aa et les rŽfŽrences citŽes).

S'agissant de l'amortissement rŽpercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rŽmunŽrŽ; on peut ou appliquer le taux plein sur la moitiŽ des investissements ˆ plus-value ou - ce qui conduit au mme rŽsultat - prendre en considŽration la totalitŽ du capital ˆ rŽmunŽrer, mais alors la moitiŽ seulement du taux (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa et les rŽfŽrences citŽes).

Selon une jurisprudence Žtablie du Tribunal fŽdŽral, le taux de rendement admissible Žtait, en rgle gŽnŽrale, Žgal ˆ l'intŽrt hypothŽcaire de premier rang majorŽ de 1/2% (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa et les rŽfŽrences citŽes, voir Žgalement ATF 141 III 245 consid. 6.5). Ce mme taux d'intŽrt Žtait Žgalement considŽrŽ comme applicable au taux de rendement admissible suite ˆ des travaux ˆ plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa; Conod, Rendement net art. 269 CO; rŽŽvaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_554/2019; Newsletter Bail.ch dŽcembre 2020, p. 7).

Dans le cadre d'un revirement de jurisprudence relatif ˆ la fixation d'un loyer initial, le Tribunal fŽdŽral a estimŽ que le taux de rendement des fonds propres admissible Žtait Žquivalent au taux hypothŽcaire de rŽfŽrence augmentŽ de 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4), dans la mesure o et jusqu'ˆ ce que le taux hypothŽcaire ne dŽpasse pas 2%.

La jurisprudence ne prŽcise pas si la nouvelle rgle ŽnoncŽe serait Žgalement applicable au calcul du rendement admissible dans le cadre de travaux ˆ plus-value ŽvoquŽ prŽcŽdemment (ATF 147 III 14 consid. 8.4). La doctrine est partagŽe sur la question : Conod considre qu'aucune raison ne justifie l'existence de taux de rendement admissibles diffŽrents dans le cadre de calculs de rendement net et de travaux ˆ plus-value (Conod, op. cit., p. 7). Stastny et Mietrechtspraxis considrent que le taux majorŽ de 2% dŽterminŽ par le Tribunal fŽdŽral dans un cas particulier ne peut s'appliquer aux prestations supplŽmentaires du bailleur. En effet, une longue pŽriode d'amortissement doit tre prise en compte et, en cas de baisse du taux de rŽfŽrence, par exemple si le taux hypothŽcaire atteint 2%, aucun mŽcanisme ne permettrait une rŽadaptation du taux, fixŽ par une jurisprudence rendue dans un cas particulier et en lien avec un contexte dŽfini (mietrechtspraxis / mp / flash, 7/2020, p. 3; Stastny, in Plaidoyer 1/2021, p. 26 s.). De plus, les montants visŽs par l'ATF 147 III 14 consistent en des fonds propres, ce qui n'est pas forcŽment le cas de ceux finanant les prestations supplŽmentaires du bailleur (Stastny, op. cit., p. 26 s.). Enfin, Lachat et Bohnet retiennent le taux hypothŽcaire du marchŽ majorŽ de 0.5%, mais soulvent la question d'une majoration ˆ 2% lorsque le taux hypothŽcaire de rŽfŽrence est infŽrieur ˆ 2% (Lachat/Bohnet, CR CO I- n. 13 ad art. 269a CO, note 52).

Il sied de noter que le Tribunal fŽdŽral a prŽcisŽ que le montant des fonds propres composant les cožts d'investissement (cožts de revient) peut varier avec le temps. Ce poste, qui inclut le prix d'acquisition de l'immeuble, augmente lorsque le bailleur finance lui-mme des travaux ˆ plus-value (ATF 141 III 245 consid. 6.5; 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a).

La jurisprudence relative au taux applicable et que le Tribunal fŽdŽral a modifiŽe datait de 1986 (ATF 112 II 149). Il s'agissait alors de dŽterminer quel Žtait le rendement admissible au regard des seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propriŽtaire. Le Tribunal fŽdŽral avait retenu qu'il convenait que le loyer fixŽ couvre les charges et procure un rendement convenable au capital propre investi, le rendement net de ce capital ne devant pas se rŽvŽler excessif (ATF
112 II 149 consid. 2a et les rŽfŽrences citŽes). La logique en Žtait que le taux admissible corresponde au revenu de placements de capitaux comparables ˆ l'investissement immobilier, une faible majoration pouvant tre admise au regard du caractre de la lŽgislation, celle-ci se limitant ˆ sanctionner les abus (ATF
112 II 149 consid. 2b et les rŽfŽrences citŽes).

La jurisprudence dŽterminant le taux applicable en matire de prestations supplŽmentaires du bailleur est postŽrieure ˆ celle qui prŽcde (ATF 118 II 415) et se fonde notamment sur deux arrts (ATF 111 II 383, ATF 110 II 410), antŽrieurs ˆ la jurisprudence relative au rendement admissible des fonds propres, sans aucune rŽfŽrence ˆ l'arrt ATF 112 II 149. De mme, l'arrt ATF 147 III 14 ne se rŽfre pas aux jurisprudences relatives aux prestations supplŽmentaires du bailleur (ATF 118 II 415; ATF 111 II 383, ATF 110 II 410). Ces ŽlŽments permettent de penser que les raisonnements diffrent selon qu'il s'agisse du rendement des fonds propres ou des prestations supplŽmentaires du bailleur, bien que le taux admis ait ŽtŽ jusqu'ici identique dans les deux situations. En d'autres termes, l'unicitŽ du taux appliquŽ prŽcŽdemment dans diverses situations ne signifie pas, comme cela ressort de ce qui prŽcde, que la logique et les motifs dŽterminant ledit taux sont identiques. Dans cette optique, l'arrt ATF 147 III 14 ne pouvait pas avoir vocation ˆ Žmettre une rgle gŽnŽrale s'appliquant ˆ l'ensemble des taux admissibles, mais uniquement au rendement admissible en matire de fonds propres dans le cadre de la fixation du loyer. En l'absence d'une volontŽ claire du Tribunal fŽdŽral de modifier le taux applicable dans d'autres situations, il convient de considŽrer que le revirement de jurisprudence du 26 octobre 2020 (ATF
147 III 14) ne porte que sur la question du rendement admissible des fonds propres.

Au surplus, les arguments ˆ l'appui de cette position avancŽs par la doctrine et dŽtaillŽs prŽcŽdemment emportent la conviction. En effet, outre l'absence de motifs ˆ une interprŽtation par principe extensive de la nouvelle jurisprudence du Tribunal fŽdŽral, l'absence de clartŽ quant aux fonds visŽs (fonds propres ou non) ou encore l'existence d'une longue pŽriode d'amortissement possible comme c'est le cas des prestations supplŽmentaires du bailleur plaident pour l'application des jurisprudences topiques qui n'ont pas ŽtŽ remises en cause.

Le taux d'intŽrt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrŽe en vigueur (ATF 118 III 415 consid. 3c/aa).

3.2 Ainsi, il convient d'appliquer le taux en vigueur majorŽ de 0.5%. En l'espce, le capital ˆ rŽmunŽrer est de 1'224'534 fr. 70 et le taux applicable de 2% au moment de la notification de la hausse (taux au 29 janvier 2019 de 1.5% + 0.5%), soit un montant de 24'490 fr. 70, dont la moitiŽ - 12'245 fr. 35 - peut tre rŽpercutŽe sur le loyer.

Par ailleurs, le calcul effectuŽ par le Tribunal quant ˆ l'amortissement (1'224'534 fr. 70 / 23 = 53'240 fr. 60) et ˆ l'entretien ˆ venir (12'245 fr. 35 + 53'240 fr. 60 X 10% = 6'548 fr. 60) ne sont pas critiquŽs dans leur logique par les appelants, ni par l'intimŽe.

Le total du calcul comprenant l'intŽrt du capital s'Žlve ˆ 59'789 fr. 20.

Le calcul de la hausse de loyer aboutit ainsi ˆ rapporter ledit total ˆ l'Žtat locatif de l'immeuble avant la hausse (349'920 fr.), ce qui aboutit ainsi ˆ une hausse possible de 17.1 %.

4.       Enfin, les appelants reprochent au Tribunal de n'avoir pas admis la baisse du taux hypothŽcaire ˆ titre de facteur compensatoire ˆ la hausse de loyer.

Comme cela ressort du considŽrant 2 ci-dessus, le bail dont il est question est indexŽ et il s'agit par-lˆ du mode en principe exclusif de fixation du loyer. Ainsi, ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent respectivement revendiquer d'autres motifs de hausse du loyer, ni aucun motif de rŽduction.

Toutefois, en l'occurrence, le bailleur s'est rŽservŽ le droit d'augmenter le loyer en cours de bail sur la base de l'exŽcution de prestations supplŽmentaires. L'augmentation, ainsi que cela a ŽtŽ Žtabli, repose sur la couverture Žquitable des frais d'intŽrts, d'amortissement et d'entretien rŽsultant de l'investissement consenti en faveur des travaux entrepris. Il s'agit lˆ de critres relatifs de fixation du loyer selon l'art. 269a CO. Or, de manire gŽnŽrale, les critres relatifs peuvent tre compensŽs entre eux (art. 13 al. 1 et 4 OBLF; ATF 106 II 356 consid. 5; ACJC/966/2019 du 1^er juillet 2019 consid. 3.1).

L'on ne voit pas pour quel motif, dans le cas spŽcifique d'un bail indexŽ, mais en-dehors de l'unique adaptation du loyer ˆ l'ISPC, le locataire serait privŽ de toute compensation de la hausse de loyer, ce qui conduirait ˆ une inŽgalitŽ entre les parties au contrat.

Partant, la baisse du taux hypothŽcaire opposŽe par les appelants aux travaux effectuŽs par l'intimŽe doit tre admise.

Le taux hypothŽcaire de rŽfŽrence lors de la dernire fixation de loyer en octobre 2012 Žtait de 2.25%. Le taux hypothŽcaire au 1^er octobre 2019 Žtait de 1.5%, ce qui entra”ne une baisse du loyer en vertu de la baisse du taux hypothŽcaire de 8.26%.

5.       Par consŽquent, il convient d'opposer, ˆ la hausse du loyer de 17.1% en raison des prestations supplŽmentaires du bailleur, une baisse du loyer en fonction du taux hypothŽcaire de 8.26%, ce qui aboutit ˆ admettre une hausse de loyer de 8.84%. Le dernier loyer Žtant de 10'860 fr., la hausse le portera ˆ 11'820 fr.

6.       A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prŽlevŽ de frais dans les causes soumises ˆ la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :

A la forme :

DŽclare recevables l'appel interjetŽ le 25 mars 2021 par A______ et B______ et l'appel joint interjetŽ le 11 mai 2021 par C______ contre le jugement JTBL/112/2021 rendu le 12 fŽvrier 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15183/2018.

Au fond :

Annule le chiffre 2 de ce jugement.

Et, statuant ˆ nouveau :

Fixe le loyer annuel de l'appartement de 4 pices au 2me Žtage de l'immeuble sis rue 1______, [ˆ] Genve ˆ 11'820 fr., charges non comprises, ds le 1^er octobre 2019.

Confirme le jugement attaquŽ pour le surplus.

Dit que la procŽdure est gratuite.

DŽboute les parties de toutes autres conclusions.

SiŽgeant :

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prŽsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame
ZoŽ SEILER, juges assesseurs; Madame Ma•tŽ VALENTE, greffire.

 

 

 

Indication des voies de recours :

 

ConformŽment aux art. 72 ss de la loi fŽdŽrale sur le Tribunal fŽdŽral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prŽsent arrt peut tre portŽ dans les trente jours qui suivent sa notification avec expŽdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fŽdŽral par la voie du recours en matire civile.

Le recours doit tre adressŽ au Tribunal fŽdŽral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pŽcuniaires au sens de la LTF supŽrieure ou Žgale ˆ 15'000 fr.