Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a.let.a

Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; RESERVE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269d.al.1; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DU LOYER - ADAPTATION PARTIELLE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR Il appartient au bailleur de préciser non seulement le pourcentage de hausse réservée, mais aussi quels sont les facteurs de hausse qu'il entend réserver, et le cas échéant dans quelle mesure il renonce à utiliser l'un des facteurs invoqués à l'appui de sa majoration. Une déclaration équivoque du bailleur, comme l'indication seule d'un pourcentage de réserve sans précision du facteur de hausse concerné et qui oblige le locataire à procéder à des calculs, ne respecte pas les exigences de l'article 18 OBLF.

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE POUR EXAMINER LE BIEN-FONDÉ D'UNE RÉSERVE FORMULÉE À LA CONCLUSION DU BAIL La juridiction chargée d'examiner l'application d'une réserve ne doit pas limiter son examen aux conditions formelles mais doit encore en apprécier sa substance. Lorsque la réserve de hausse est déjà formulée à la conclusion du bail, le recours à la méthode relative est tout à fait inopérant. Seule la méthode absolue et plus particulièrement le calcul de rendement permet d'apprécier si le loyer, au moment de la conclusion du contrat, s'inscrit en dessous de la valeur licite et, partant, si la réserve formulée est fondée.

Christine HABERMACHER-DROZ

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Pratique récente en matière de loyers in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.b; CO.269a.let.e

Résumé : AUTORISATION DU DAEL D'AUGMENTER LE LOYER APRÈS TRAVAUX - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Lorsque le Département fixe un état locatif et qu'il le bloque pour une durée de 3 ans, il ne laisse pas place à une majoration découlant d'un autre facteur de hausse. Si le propriétaire estime avoir de bonnes raisons d'obtenir la modification de l'autorisation de construire délivrée, c'est au Département qu'il doit en former la requête. Une hausse consécutive à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à hauteur de 80 % serait de toute façon injustifiée sous l'angle du droit fédéral.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253; CO.272c.al.2

Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.