Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

Plainte 17 LP (A/260/2023-CS) formée en date du 20 janvier 2023 par A______.

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Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du à :

-       A______

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ITALIE.

- B______ SA

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______ [VD].

-       C______
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______ [GE].

- D______

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______ [ZH].

-       CONFEDERATION SUISSE ET ETAT DE GENEVE

Administration fiscale cantonale
Service du contentieux M. O______
Rue du Stand 26
CP 3937
1211 Genève 3

- E______

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______ [TI]

- F______

Domicile élu : c/o Me JEANDIN Nicolas
Fontanet & Associés
Grand-Rue 25
Case postale 3200
1211 Genève 3.

-       G______

______
______
ISRAËL.

-       ETAT DE GENEVE DF-DGFE

Service du contentieux de l'Etat
Rue du Stand 15
Case postale 3937
1211 Genève 3.

-       ETAT DE GENEVE - SERVICE DES CONTRAVENTIONS

Chemin de la Gravière 5
Case postale 104
1211 Genève 8.

-       H______

______
______ [SG].

-       I______

Domicile élu : c/o Me OBERSON Nastassia
Avenue Léon-Gaud 12
Case postale
1211 Genève 12.

-       J______

Domicile élu : c/o Me GANZONI Philipp
Avenue de Champel 4
1206 Genève.

-       VILLE DE GENEVE

Unité P______
Rue Pierre-Fatio 17
1204 Genève.

-       Office cantonal des poursuites.

Par décision DCSO/119/2020 prononcée le 24 avril 2020 dans la cause A/10/2020, la Chambre de céans a rejeté cette plainte, retenant d'une part que la procédure d'épuration de l'état des charges n'était pas terminée et d'autre part que, dans la mesure où l'évolution positive des procédures en obtention d'autorisations de construire et en division parcellaire avait été anticipée par l'expert, il ne s'agissait pas d'un élément nouveau justifiant l'application de l'art. 44 ORFI.

f. Après que des enchères initialement fixées au 29 septembre 2020 aient dû être annulées, l'Office les a nouvellement fixées au 29 novembre 2022.

g. Le 13 avril 2022, A______ a adressé à la Chambre de surveillance une "Requête de nouvelle estimation (ex art. 9 al. 2 cum art. 30 ORFI et art. 140 al. 3 LP)", concluant à ce que celle-ci, après avoir fait administrer une nouvelle expertise des parcelles n° 1______ et 2______, procède à une nouvelle estimation de leur valeur. Selon la requérante, la nouvelle expertise était principalement justifiée par une modification substantielle des circonstances intervenue depuis celle de décembre 2018 et la décision d'estimation du 10 janvier 2019, dès lors que d'une part le permis de construire un nouvel immeuble de trois étages sur la parcelle n° 1______ avait depuis lors été délivré et que d'autre part les prix de l'immobilier avaient augmenté de manière importante dans l'intervalle.

Cette requête a été déclarée irrecevable par décision DCSO/187/2022 prononcée le 18 mai 2022 dans la cause A/19______/2022, la Chambre de céans retenant en particulier qu'il appartenait en premier lieu à l'Office de statuer sur une telle requête et que celle-ci paraissait en tout état prématurée, la procédure d'épuration de l'état des charges n'étant pas encore terminée.

h. Par acte adressé le 3 juin 2022 à la Chambre de surveillance, A______ a déclaré former une plainte contre la communication par l'Office de l'état des charges et des conditions de vente, intervenue le 25 mai 2022, concluant préalablement à l'octroi de l'effet suspensif et, sur le fond, à ce qu'il soit procédé à une nouvelle expertise des parcelles n^os 1______ et 2______.

Par ordonnance du 8 juin 2022, la Chambre de surveillance a rejeté la demande d'effet suspensif et, considérant que la plainte comportait une requête de nouvelle expertise au sens de l'art. 44 ORFI, l'a transmise à l'Office en l'invitant à statuer sur son sort au terme de la procédure d'épuration de l'état des charges.

Cette procédure de plainte (cause A/20______/2022) a par la suite été rayée du rôle par décision DCSO/417/2022 du 20 octobre 2022.

i. Par décision du 30 juin 2022, reçue le 4 juillet 2022 par le mandataire de A______, l'Office a rejeté la requête de nouvelle expertise adressée le 3 juin 2022 à la Chambre de surveillance. Relevant que la procédure d'épuration de l'état des charges s'était terminée sans qu'aucune charge ne soit écartée, il a estimé que les motifs invoqués à l'appui de la requête, soit l'existence d'autorisations de construire en force et l'évolution des prix de l'immobilier depuis l'estimation de 2019, n'étaient pas de nature à justifier une nouvelle expertise.

j. Le 13 juillet 2022, A______ a formé une plainte contre cette décision, dans le cadre de laquelle elle a réitéré sa demande qu'une nouvelle expertise des parcelles n^os 1______ et 2______ soit effectuée. Elle a exposé à cet égard que, depuis la décision d'estimation du 10 janvier 2019, la situation s'était modifiée de manière importante. D'une part, deux autorisations de construire étaient en force, l'une portant sur la transformation du bâtiment 4______ et la seconde sur la construction d'un bâtiment de trois étages comportant trois logements; un projet de mutation parcellaire prévoyant la division de la parcelle 1______ en deux parcelles distinctes, chacune avec un bâtiment, était prêt. D'autre part, les prix de l'immobilier avaient augmenté de manière importante entre 2019 et 2022. Ces éléments justifiaient à son sens qu'une nouvelle expertise soit réalisée et qu'une nouvelle décision d'estimation soit rendue, de manière à ce que les participants aux enchères soient orientés sur la valeur vénale des parcelles devant être réalisées.

k. Par décision DCSO/367/2022 rendue le 22 septembre 2022, la Chambre de surveillance a partiellement fait droit à cette plainte et invité l'Office à procéder à une nouvelle estimation des parcelles enregistrées au Registre foncier sous n^os 1______ et 2______ de la commune de K______.

Dans cette décision, la Chambre de céans a retenu que, depuis la décision d'estimation de janvier 2019, les circonstances avaient connu deux modifications importantes. D'une part, deux autorisations de construire auraient été définitivement délivrées, l'une portant sur la transformation du bâtiment existant en trois appartements et la seconde sur la construction d'un immeuble de trois étages comprenant trois logements. Associées à l'existence d'un projet de mutation parcellaire abouti, ces autorisations pouvaient constituer un argument de vente susceptible d'avoir une influence non négligeable sur le prix de vente des parcelles. D'autre part, les prix immobiliers avaient connu une augmentation importante depuis 2019. Il fallait donc retenir que l'estimation arrêtée en janvier 2019 par l'Office ne correspondait vraisemblablement plus à la valeur vénale actuelle des parcelles, avec pour conséquence que son indication ne permettait plus d'atteindre le but poursuivi par cette estimation, soit l'orientation des enchérisseurs potentiels sur le prix acceptable.

B. a. Donnant suite à la décision de la Chambre de surveillance du 22 septembre 2022, l'Office a confié à M______, architecte (ci-après : le premier expert), le mandat d'estimer une nouvelle fois la valeur vénale des parcelles n^os 1______ et 2______.

Dans son rapport établi le 22 décembre 2022, le premier expert a estimé à 6'330'000 fr. la valeur vénale de la parcelle n° 1______ et à 70'000 fr. celle de la parcelle n° 2______, soit 6'400'000 fr. au total.

Pour arriver à ce résultat, le premier expert a dans un premier temps écarté les critères de la valeur de rendement et de la valeur comparative, considérés comme dénués de pertinence au regard des particularités des immeubles estimés. Dans un deuxième temps, il a évalué à 4'894'000 fr., arrondie à 4'890'000 fr., la valeur intrinsèque des deux parcelles, en tenant compte d'un prix du terrain au m² de 2'000 fr. et d'une valeur à neuf des constructions de 2'019'690 fr., sous déduction d'un montant de 221'585 fr. au titre de "vétusté pondérée". Il a ensuite évalué la valeur de développement des parcelles en prenant pour hypothèse la réalisation des travaux décrits par les autorisations de construire accordées, soit la transformation de la maison existante sur la parcelle n° 1______ pour y créer trois cabinets médicaux et la construction, sur le côté sud-ouest de la même parcelle, d'un nouveau bâtiment comprenant trois appartements. Tenant compte d'un prix de 13'000 fr. par m² pour les cabinets médicaux et de 14'500 fr. par m² pour les appartements, en y ajoutant la valeur estimée des sous-sols, garages et places de parc et en déduisant les coûts de construction et de courtage ainsi qu'une marge de 15% pour "risque et bénéfice", le premier expert est ainsi parvenu à une valeur de développement de 6'907'350 fr., arrondie à 6'900'000 fr. Il a enfin procédé à l'estimation de la valeur vénale proprement dite des parcelles n^os 1______ et 2______, en se fondant essentiellement sur leur valeur de développement afin d'intégrer la valorisation résultant des autorisations de construire obtenues. Cette dernière valeur ne pouvait toutefois, selon lui, être retenue dans sa totalité au titre de valeur vénale au vu des risques de marché qu'elle comportait, notamment de l'évolution des coûts de construction et de la hausse des taux hypothécaires.

b. Par courrier adressé le 11 janvier 2023 au conseil de A______, l'Office lui a indiqué faire siennes les estimations du premier expert, soit 6'330'000 fr. pour la parcelle n° 1______ et 70'000 fr. pour la parcelle n° 2______.

c. Par courrier de son conseil adressé le 20 janvier 2023 à la Chambre de surveillance, A______ a requis une nouvelle estimation des immeubles au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI.

d. Par ordonnance du 7 février 2023, la Chambre de surveillance a fixé à 2'000 fr. l'avance des frais d'expertise, a imparti à A______ un délai de dix jours pour s'en acquitter, a désigné N______, architecte, en qualité d'expert (ci-après : le second expert) et lui a confié pour mission, après avoir pris connaissance du rapport d'expertise du 22 septembre 2022, d'estimer la valeur des parcelles n^os 1______ et 2______.

e. A______ s'est acquittée en temps utile de l'avance requise.

f. Dans son rapport, établi le 19 mai 2023, le second expert a estimé à 6'850'000 la valeur vénale de la parcelle n° 1______ et à 150'000 fr. celle de la parcelle n° 2______, soit un total de 7'000'000 fr.

A l'instar du premier expert, le second a commencé par calculer la valeur intrinsèque des parcelles n^os 1______ et 2______, qu'il a arrêtée à un montant global de 4'860'000 fr. quasiment identique à celui de 4'890'000 fr. retenu par le premier expert. Il a ensuite lui aussi calculé la valeur de développement des immeubles, en se fondant comme le premier expert sur les autorisations de construire obtenues; retenant des valeurs au m² légèrement supérieures à celles admises par le premier expert, le second est parvenu à un résultat global de 7'000'000 fr. Comme le premier expert, il a considéré que la valeur vénale des parcelles devait correspondre sur le principe à leur valeur de développement, afin d'intégrer la valorisation résultant des autorisations de construire accordées; à l'inverse du premier expert, il a toutefois renoncé à appliquer une diminution afin de tenir compte des divers risques liés au développement effectif des parcelles et a donc admis une valeur vénale globale de 7'000'000 fr., répartie à hauteur de 6'850'000 fr. pour la parcelle n° 1______ et de 150'000 fr. pour la parcelle n° 2______.

g. Par pli du 24 mai 2023, la Chambre de surveillance a communiqué à A______ et aux intéressés le rapport établi par le second expert et leur a imparti un délai pour se déterminer.

h. Par lettre du 7 juin 2023, [la banque] F______ a indiqué ne pas formuler d'observations.

Par courrier adressé le 7 juin 2023 à la Chambre de surveillance, A______ a conclu à l'admission "de la requête de vente des biens immobilières [sic] selon le dossier de mutation parcellaire n. 21______ déposée au Registre foncier de Genève et inscrit au plan du cadastre et de la mensuration officielle […]" et à ce que, ceci fait, il soit procédé à une nouvelle estimation de la valeur des sous-parcelles issues de cette mutation parcellaire. Admettant que les expertises de décembre 2022 et de mai 2023, "très similaires", avaient correctement tenu compte des permis de construire accordés, A______ a en effet fait valoir qu'une division des immeubles à réaliser était nécessaire afin d'en obtenir le meilleur prix lors des enchères; selon elle, le bâtiment existant pouvait intéresser des amateurs différents de celui susceptible d'être construit sur la partie sud-ouest de la parcelle n° 1______ de telle sorte qu'en proposer la vente en bloc attirerait moins d'acquéreurs potentiels que si chaque objet était proposé séparément, ce qui supposait que le projet de division parcellaire déjà préparé et déposé au Registre foncier et au cadastre soit exécuté.

Par courriers des 13 et 14 juin 2023, F______ et I______ se sont opposés à la demande de mutation parcellaire requise par A______.

Celle-ci a dupliqué par courrier du 18 juillet 2023, persistant dans les conclusions prises dans ses observations du 7 juin 2023.

Par détermination du 18 août 2023, F______ a conclu à l'irrecevabilité de la duplique du 18 juillet 2023.

i. La cause a été gardée à juger le 6 juillet 2023.

L'estimation du bien à vendre aux enchères ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors celles-ci. Elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4; arrêts du Tribunal fédéral 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1). Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser (ATF 143 III 532 consid. 2.2 et 2.3 et les références). En revanche, la loi n'indique pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale
(ATF 134 III 42 consid. 4; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1).

Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office, de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 6.2.1). Il n'est d'ailleurs pas rare que deux experts aient un avis différent sur le même objet, les critères d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à l'autre (ATF 120 III 79 consid. 2b). En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Chambre de surveillance ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b).

2.2 Dans le cas d'espèce, les deux experts mandatés, le premier par l'Office et le second par la Chambre de céans, disposent tous deux des connaissances nécessaires. Ils se sont tous deux rendus sur les lieux et sont donc au bénéfice d'une connaissance directe et personnelle des immeubles à expertiser. Ils se sont fondés sur les mêmes données objectives (surfaces, métrés, zones, situation des parcelles, etc.) et ont en particulier tous deux tenu compte des autorisations de construire délivrées postérieurement à l'estimation initiale de décembre 2018, lesquelles avaient pour partie motivé la nécessité de réactualiser l'estimation de janvier 2019.

La valeur intrinsèque des immeubles a été évaluée à un montant quasiment identique par les deux experts (4'890'000 fr. pour le premier et 4'860'000 fr. pour le second). Tous deux ont cependant considéré qu'afin de tenir compte des autorisations de construire délivrées et du potentiel de mise en valeur qui en résulte, c'est sur la base de la valeur de développement des parcelles que leur valeur vénale devait être appréciée. La Chambre de céans se ralliera à cette appréciation des experts, qui n'a du reste été contestée par aucune des parties intéressées.

Ladite valeur de développement a été évaluée à 6'900'000 fr. par le premier expert et à 7'000'000 fr. par le second, soit une nouvelle fois des chiffres très similaires; la divergence entre ces deux montants reflète de légères divergences entre les appréciations subjectives des experts sur les prix de vente et de construction des surfaces susceptibles d'être créées selon les autorisations de construire délivrées.

La différence entre les deux valeurs vénales retenues (6'400'000 fr. au total pour le premier expert et 7'000'000 fr. au total pour le second) tient essentiellement au fait que le premier expert a appliqué à la valeur de développement qu'il avait déterminée une réduction devant tenir compte de certains risques liés au développement des parcelles, alors que le second expert s'en est tenu à la valeur de développement. La Chambre de céans se ralliera sur ce point à l'avis du second expert tant sur le montant de la valeur de développement, du fait que son intervention postérieure a pu lui permettre une meilleure appréciation des prix et coûts de construction, que sur l'absence de réduction de cette valeur en raison des risques, les deux experts ayant déjà pris en compte une marge de 15% du coût total de l'opération pour "risque et bénéfice".

La valeur de la parcelle n° 1______ sera donc arrêtée à 6'850'000 fr. et celle de la parcelle n° 2______ à 150'000 fr.

3. Les honoraires du second expert s'élèvent à 1'938 fr. 60 TTC, montant qui paraît conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. La note d'honoraires du 19 mai 2023 peut donc être approuvée. Elle est couverte par l’avance de frais que le requérant a versée, qui reste acquise à due concurrence à l'Etat de Genève, un solde de 61 fr. 40 devant être restitué au requérant.

La procédure devant la Chambre de céans est pour le surplus gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).

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