Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

A. a. Les immeubles immatriculés au Registre foncier sous n° 1______/23 (part de copropriété par étages sur l'immeuble de base immatriculé sous feuillet n° 1______ de la commune de J______ [GE], correspondant à un appartement en duplex de six pièces et demi avec balcons), 1______/2, 1______/3 et 1______/4 (parts de copropriété par étages sur le même immeuble de base, correspondant à trois emplacements de parking en sous-sol) de la commune de J______ (GE), appartenant à B______, ont été réalisés aux enchères forcées le 28 juin 2022 au terme de la poursuite en réalisation de gage n° 2______ conduite à son encontre par [la banque] D______.

Ces immeubles avaient par ailleurs été saisis dans le cadre des saisies, séries n° 3______ (à laquelle participait notamment la poursuite n° 4______ conduite par E______ SA contre B______), 5______, 6______ (à laquelle participait notamment la poursuite n° 7______ conduite par [la banque] C______ contre B______) et 8______.

b. Les conditions de vente, déposées le 3 juin 2022 et non contestées en temps utile par la voie de la plainte, comportaient notamment les indications, rappels et dispositions suivantes :

·         La valeur vénale des immeubles avait été estimée à 2'830'000 fr. pour l'appartement (feuillets n° 1______/23) et à 90'000 fr. pour chacun des trois emplacements de parking en sous-sol (feuillets n° 1______/2, 1______/3 et 1______/4).

·         Les quatre immeubles à réaliser constituant une unité économique au sens de l'art. 108 al. 1 ORFI, la vente se déroulerait en deux étapes conformément à l'art. 108 al. 1bis ORFI. Ainsi, les enchères porteraient dans un premier temps séparément sur chaque lot (en commençant par l'appartement en duplex) et, dans un second temps, sur les quatre immeubles en bloc, l'adjudication étant ensuite prononcée selon le mode de réalisation permettant d'obtenir le prix global le plus élevé possible; les enchérisseurs ayant émis les offres les plus élevées lors de la première étape (ventes séparées) resteraient liés par celles-ci jusqu'à l'adjudication.

·         Les immeubles ne seraient adjugés que pour autant que les enchères atteignent un montant minimum de 1'100'000 fr. pour l'appartement et de 35'000 fr. pour chacun des trois emplacements de parking en sous-sol (respectivement de 1'205'000 fr. pour la vente en bloc des quatre immeubles).

·         Chaque offre devrait dépasser la précédente de 10'000 fr. au moins pour l'appartement (ainsi que pour la mise à prix des quatre immeubles en bloc) et de 5'000 fr. au moins pour chacun des trois emplacements de parking en sous-sol.

·         Avant l'adjudication, l'enchérisseur ayant émis l'offre la plus élevée devrait verser un acompte, dont le montant était fixé à 250'000 fr. pour l'appartement et à 20'000 fr. pour chacun des trois emplacements de parking en sous-sol, respectivement à 250'000 fr. en cas de vente en bloc des quatre immeubles. Selon l'art. 14 des conditions de vente, cet acompte pouvait être versé par divers moyens, dont un versement préalable en mains de l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office).

·         Les enchérisseurs devraient donner leur nom et, le cas échéant, celui de leur mandataire (recte : mandant). Ils devraient se munir d'une pièce d'identité ainsi que, le cas échéant, de l'original de la procuration donnée en leur faveur. Les personnes misant en qualité de représentantes d'un tiers pourraient être tenues de justifier de leurs pouvoirs.

c. Antérieurement à la vente, trois personnes se sont acquittées en mains de l'Office de montants devant servir d'acomptes en cas d'adjudication en leur faveur, au nombre desquelles A______ (250'000 fr.) et K______ (310'000 fr.).

d. La vente des quatre immeubles à réaliser s'est déroulée à la date et à l'heure prévues, sous la conduite de deux collaborateurs de l'Office.

Selon les indications non contestées de l'Office, une quinzaine de personnes étaient présentes. Trois d'entre elles ont activement participé aux enchères, soit L______, représentant D______, M______, représentant K______, et A______.

e. L'Office a expliqué avoir pour pratique de procéder à la vérification des pouvoirs d'un représentant au moment où celui-ci émet une première offre pour le compte de son mandant. Dans la mesure toutefois où K______ avait versé d'avance un montant à titre d'acompte, et qu'il était donc prévisible que son représentant émette une ou plusieurs offres, M______ avait été d'emblée invité à justifier de ses pouvoirs, ce qu'il avait fait en remettant aux collaborateurs de l'Office conduisant la vente une procuration en sa faveur datée du 23 juin 2022, portant la signature légalisée de K______ et lui donnant tous pouvoirs aux fins :

"d'acquérir, dans le cadre de la vente aux enchères qui se tiendra le mardi 28 juin 2022 [ ] à l'Office des poursuites [ ], les biens immobiliers suivants :

1.      [L'appartement en duplex]

2.      [Le premier emplacement de parking en sous-sol]

3.      [Le deuxième emplacement de parking en sous-sol]

4.      [Le troisième emplacement de parking en sous-sol]."

avec les précisions et restrictions suivantes :

" Le mandataire pourra acquérir [l'appartement en duplex] pour le prix maximum de deux millions huit cent mille francs (CHF 2'800'000.-).

Si le mandataire parvient à acquérir l'appartement au prix susvisé, il n'est pas autorisé à enchérir sur les places de parking.

Si le mandataire ne parvient pas à acquérir l'appartement [ ], il est autorisé à acquérir chacune des places de parking [ ] pour le montant maximum de trente-cinq mille francs (CHF 35'000.-) par place de parking".

Au vu de ce document, M______ a été admis à participer aux enchères.

f. Comme prévu dans les conditions de vente, les enchères ont débuté par la mise à prix séparée des quatre immeubles à réaliser, en commençant par l'appartement en duplex. Au terme de cette première phase, les offres provisoirement retenues émanaient toutes de K______, représentée par M______, et s'élevaient à 2'100'000 fr. pour l'appartement en duplex et à 55'000 fr. pour chacun des trois emplacements de parking en sous-sol.

g. Dans une seconde phase, les enchères ont porté sur les quatre immeubles en bloc, avec une mise à prix initiale de 2'265'000 fr. correspondant au total des offres retenues au terme de la première phase.

Trois personnes ont enchéri lors de cette seconde phase.

D______, représentée par L______, a émis une offre de 2'300'000 fr. Elle n'a plus formulé d'offre par la suite.

K______, représentée par M______, et A______ ont pour leur part continué à formuler des offres, chacun surenchérissant sur l'offre de l'autre. M______ a ainsi notamment formulé des offres successives de 2'800'000 fr., de 2'830'000 fr., surenchérissant sur l'offre de 2'820'000 de A______, de 2'850'000 fr., surenchérissant sur l'offre de 2'840'000 fr. de A______, de 2'870'000 fr., surenchérissant sur l'offre de 2'860'000 fr. de A______, et enfin de 2'890'000 fr., surenchérissant sur l'offre de 2'880'000 fr. de A______.

A un moment ne résultant pas du procès-verbal des enchères – situé par A______ après la formulation par M______ de son offre de 2'890'000 fr. – les collaborateurs de l'Office conduisant la vente, constatant que les mises approchaient, respectivement avaient atteint, les limites mentionnées dans la procuration conférée par K______ à M______, ont brièvement interrompu le déroulement des enchères et se sont entretenus en aparté avec ce dernier en vue de déterminer l'étendue précise de ses pouvoirs. Après que les collaborateurs de l'Office se furent convaincus que la procuration conférée à M______ l'autorisait, dans le cadre de l'étape de la vente en bloc des immeubles à réaliser, à formuler des offres jusqu'à un montant total de 2'905'000 fr. correspondant à l'addition des limites fixées par K______ pour chaque immeuble séparément, les enchères ont repris.

L'adjudication des quatre immeubles en bloc a finalement été prononcée en faveur de A______, lequel avait formulé une offre de 3'000'000 fr., surenchérissant sur l'offre de 2'890'000 fr. de K______. A______ a par la suite allégué que l'interruption des enchères l'avait déstabilisé et conduit à formuler par mégarde une offre supérieure de 110'000 fr. à la précédente alors que jusqu'alors il n'avait surenchéri que de 10'000 fr. ou 20'000 fr. sur les offres précédentes.

h. Postérieurement à l'adjudication, A______ a à plusieurs reprises requis de l'Office qu'il lui communique la procuration remise lors de la vente par M______, ce que l'Office a refusé.

B. a. Par acte adressé le 8 juillet 2022 au greffe de la Chambre de surveillance, A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre l'adjudication intervenue le 28 juin 2022, concluant préalablement à ce qu'il soit ordonné à l'Office de fournir toutes informations, explications et pièces utiles en relation avec les pouvoirs de représentations dont s'était prévalu M______ à l'occasion de la vente, dont la procuration remise, et, principalement, à l'annulation partielle de l'adjudication en ce sens que celle-ci devait intervenir pour le prix de 2'410'000 fr.

Selon le plaignant, les offres formulées par M______ pour le compte de K______ n'auraient pas dû être admises au double motif qu'il n'était pas au bénéfice d'une procuration valable et que tant lui que K______ fille du débiteur poursuivi, intervenaient en réalité pour le compte de ce dernier, ce qui n'était pas admissible. Dès lors que l'annulation pure et simple de l'adjudication ne serait pas satisfaisante au vu de l'intérêt légitime du plaignant à être maintenu dans son droit, il convenait de rectifier le prix en faisant abstraction des offres formulées par M______.

b. Par ordonnance du 13 juillet 2022, la Chambre de surveillance a rejeté la requête d'effet suspensif formée à titre préalable par le plaignant.

c. Dans ses observations du 28 juillet 2022, l'Office a conclu au rejet de la plainte. Selon lui, les offres formulées par M______ pour le compte de K______ étaient recevables dès lors que celui-ci était au bénéfice d'une procuration de cette dernière l'autorisant à la représenter lors des enchères. Il ignorait par ailleurs au moment des enchères que K______ était la fille du débiteur.

Parmi les pièces produites par l'Office en même temps que ses observations figure la procuration litigieuse.

d. D______, créancière gagiste, a conclu au rejet de la plainte par détermination du 20 juillet 2022. B______, débiteur poursuivi, en a fait de même par observations du 16 août 2022.

Les créancières saisissantes C______ et E______ SA se sont également exprimées, par déterminations des 16 août et 4 août 2022 respectivement, la première concluant au rejet de la plainte et la seconde à son irrecevabilité, au motif que la plainte dirigée contre l'adjudication ne pouvait aboutir qu'à l'annulation des enchères et à la fixation de nouvelles enchères.

e. A______ a répliqué spontanément par détermination du 6 septembre 2022, faisant valoir en résumé que la procuration produite n'autorisait pas M______ à enchérir dans la seconde phase des enchères, soit celle de la vente en bloc des immeubles à réaliser, et qu'en tout état il ne pouvait enchérir pour un montant supérieur à 2'800'000 fr. Il a pour le surplus persisté dans son argumentation et ses conclusions, ajoutant que le prix nouvellement fixé sur plainte ne devrait en aucun cas excéder 2'820'000 fr.

f. B______ a spontanément dupliqué par détermination du 9 septembre 2022, persistant lui aussi dans ses argumentation et conclusions.

g. La cause a été gardée à juger le 29 septembre 2022.

A la forme :

Déclare recevable la plainte formée le 8 juillet 2022 par A______ contre l'adjudication prononcée le 28 juin 2022 en sa faveur au terme des enchères tenues dans la poursuite en réalisation de gage N° 2______.

Au fond :

La rejette.

Siégeant :

Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Natalie OPPATJA et Monsieur Anthony HUGUENIN, juges assesseurs; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.