Décisions | Chambre des baux et loyers

A.           Par jugement du 8 février 2021, expédié pour notification aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle expédiée le 29 novembre 2019 par B______ et A______ à l'encontre de C______ SA (ch. 1), réservé la suite de la procédure (ch. 2) et rappelé que la procédure était gratuite (ch. 3).

En substance, il a retenu que les parties avaient été liées par un bail à loyer et que les prétentions articulées dans la demande reconventionnelle se fondaient sur une convention de vente de fonds de commerce qui ne relevait pas de sa compétence.

B.            Par acte du 12 mars 2021, B______ et A______ ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu à l'annulation de celui-ci, cela fait à ce que leur demande soit déclarée recevable et à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour "reprise" de la procédure, avec suite de frais et dépens.

C______ SA a conclu à la confirmation de la décision déférée, avec suite de frais et dépens.

Par réplique et duplique respectives, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

Par avis du 3 août 2021, elles ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.

C.           Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants :

a. Depuis juin 2002, B______ et A______ sont propriétaires de la parcelle 1______ de la commune de Genève, sise 2______ à Genève. Dans l'immeuble situé sur cette parcelle est exploité un hôtel de 25 chambres, à l'enseigne "D______".

b. Par contrat du 26 mai 2004, B______ et A______ ont remis à bail, pour une durée de quinze ans ensuite renouvelable de cinq ans en cinq ans, les locaux dudit hôtel à des tiers, et ont vendu à ceux-ci le mobilier, le nom de l'hôtel, et "toutes prérogatives liées au marketing, à l'image, à la publicité (etc.) ainsi que les contrats liés aux agences (tour operator) se rapportant à l'hôtel", pour 192'000 fr.

Lesdits tiers ont ultérieurement vendu à E______ Sàrl, entité de droit français, le fonds de commerce de l'hôtel D______.

c. Par contrat du 3 mars 2016, C______ SA (en liquidation depuis décembre 2020; ci-après C______ SA), société anonyme inscrite au Registre du commerce genevois et filiale de E______ Sàrl, a repris le bail précité, avec effet au 1^er avril 2016.

Le 18 mai 2016, elle a constitué une garantie n° 3______ d'un montant de 100'000 fr. auprès de F______ SA, "en vertu du bail à loyer concernant la location d'un hôtel de 25 chambre sur 8 niveaux d'une surface totale d'environ 2790 m2, rue 2______ Genève". Le certificat de dépôt prévoit notamment ce qui suit: "En l'absence de l'accord du locataire, le bailleur peut obtenir que tout ou partie des sommes ou valeurs déposées lui soit versé sur présentation d'un commandement de payer exécutoire ou d'un jugement exécutoire prononçant une condamnation pécuniaire contre le locataire portant sur une créance relative au contrat de bail. A défaut d'une action judiciaire intentée par le bailleur contre le locataire dans le délai d'une année à compter de la date où ce dernier a libéré les locaux faisant l'objet de la garantie, celle-ci est de plein droit débloquée et le propriétaire des espèces ou valeurs est autorisé à en reprendre possession".

d. Le 17 septembre 2018, B______ et A______ d'une part, C______ SA d'autre part, tous représentés par leurs avocats respectifs, ont, prenant acte de diverses situations de blocage ayant existé entre eux et des "intentions respectivement exprimées par les parties sur l'avenir de la relation contractuelle (et en particulier la volonté des bailleurs d'exploiter eux-mêmes l'hôtel)", ont conclu une convention aux termes de laquelle la seconde acceptait pour le 31 mai 2019 la résiliation de bail signifiée par les premiers.

Les parties sont notamment convenues de ce qui suit : "Article 4, Bail et convention. 1. Moyennant bonne et fidèle exécution de la présente convention, les parties renoncent, définitivement et sans condition, à toute prétention complémentaire. Aussi, sauf émergence d'un nouveau litige, postérieur à la signature de la présente convention, les bailleurs s'engagent d'ores et déjà à rapidement donner leur accord, dès remise effective des locaux, à la libération effective, en faveur de la locataire, de la garantie de loyer dont le montant initial s'élève à CHF 100'000 (francs suisses cent mille)".

e. Par une deuxième convention, dite de "vente de fonds de commerce", du même jour conclue entre B______ et A______ (représentés par leur avocat) d'une part, E______ Sàrl et C______ SA (représentée par son avocat), d'autre part, les premiers ont acquis le fonds de commerce de l'hôtel D______, le transfert de propriété étant prévu pour le 1^er juin 2019.

Cette convention précise notamment que E______ Sàrl avait conclu, avec C______ SA, une "convention de mise à disposition des actifs liés au fonds de commerce" (figurant en annexe, signée le 1^er octobre 2014), de sorte que la première signait la convention en qualité de vendeur, et la seconde "pour acquiescer formellement à la vente", et que les acquéreurs entendaient exploiter eux-mêmes l'établissement dès le 1^er juin 2019.

L'art. 2 de la convention stipule : "1. La vente de l'établissement comprend les éléments suivants : a. l'ensemble de la clientèle de l'établissement, le goodwill, les travaux effectués par le vendeur dans les locaux; b. toute marque, enseigne, dessin ou modèle propres à l'établissement ainsi que tout droit de propriété intellectuelle y relatif; c. le matériel, les équipements, le site internet, la centrale téléphonique, le mobilier, les agencements et tous ustensiles [ ]. 3. Les clients ayant effectué des réservations fermes ainsi que les arrhes encaissés à la date du transfert de propriété seront remis par le vendeur à l'acquéreur sur la base d'un décompte acquéreur/vendeur établi le 30 septembre 2019 au plus tard [ ]".

f. Le ______ 2019 a été inscrite au Registre du commerce genevois G______ Sàrl, qui a pour but l'exploitation d'hôtels. B______ et A______ en sont les deux associés gérants.

Cette société exploite l'hôtel D______ depuis le 1^er juin 2019.

g. Le 27 mai 2019, A______ s'est plaint auprès du conseil de C______ SA de ce qu'aucune réservation de chambres de l'hôtel D______ n'était possible au travers des "sites de réservation (H______, I______, etc.) et du site internet de l'hôtel", alors que, par la "convention de vente de fonds de commerce", la société précitée était "en mesure d'accepter les réservations postérieures au 31 mai 2019".

Le même jour, il lui a été répondu que la responsabilité de cet état de fait incombait à A______ et B______, puisqu'ils n'avaient pas "renvoyé et/ou signé et/ou rempli les formulaires permettant la reprise des contrats nécessaires".

Les parties ont ultérieurement correspondu sur ce sujet, persistant dans leurs positions respectives.

h. Les locaux loués ont été libérés à l'échéance prévue du 31 mai 2019; aucune réserve n'a été émise par B______ et A______ lors de leur remise.

i. Le 3, 10 et 20 juin 2019, C______ SA a, en vain, requis l'accord de B______ et A______ à la libération de la garantie de loyer en sa faveur.

j. Par courrier du 14 juin 2019, B______ et A______ ont adressé à C______ SA, sous l'intitulé "convention de vente du fonds de commerce de l'Hôtel D______ du 17 septembre 2018" un avis des défauts, lié à la circonstance qu'aucune réservation de chambre n'avait été enregistrée pour les dates postérieures au 31 mai 2019.

Par lettre du 20 juin 2019, le conseil de C______ SA a répondu que l'avis des défauts précité ne "dispos[ait] pas du moindre fondement".

k. Le 19 juillet 2019, C______ SA a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en libération de la garantie bancaire, dirigée contre B______ et A______.

Non conciliée, la requête a été portée devant le Tribunal le 9 octobre 2019.

Par réponse du 29 novembre 2019, B______ et A______ ont conclu au déboutement de C______ SA des fins de sa requête. A titre reconventionnel, ils ont conclu à ce que celle-ci soit condamnée à leur verser 80'197 fr. 69 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 15 août 2019, et à ce que la garantie bancaire soit libérée en leur faveur à concurrence dudit montant.

Soutenant que les parties avaient été liées par un contrat de bail à ferme conclu le 1^er avril 2016, ils ont fait valoir que l'art. 283 al. 1 CO avait été violé, leur causant un dommage; le montant réclamé correspondait au manque à gagner éprouvé de juin à octobre 2019, du fait de l'absence de réservations de chambres entre le 1^er octobre 2018 et le 31 mai 2019, calculé par comparaison entre le nombre de chambres louées durant les mois précités et le nombre de celles louées durant les mêmes mois de l'année précédente. A titre subsidiaire, ils se sont prévalus d'une qualification de bail à loyer du contrat précité, et d'une violation du principe de la bonne foi.

C______ SA a conclu à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle. Elle a, entre autres arguments, contesté la qualification de bail à ferme, soutenu que le dommage allégué relevait de l'exécution de vente de fonds de commerce (question qui n'était pas de la compétence du Tribunal) et que seule G______ Sàrl aurait disposé de la légitimation active. Elle s'est en outre prévalue de compensation avec une créance découlant du décompte acheteur/vendeur du 24 septembre 2019 en 9'772 fr. 85.

Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives par réplique et duplique, ainsi qu'à l'audience du Tribunal du 10 novembre 2020.

A l'issue de l'audience, la cause a été gardée à juger, avec l'accord des parties, sur la question de la recevabilité de la demande reconventionnelle.

1.             L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

En l'occurrence, les conclusions de la demande reconventionnelle en paiement excèdent largement le montant ci-dessus, de sorte que l'appel est recevable.

2.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que leur demande reconventionnelle était irrecevable, alors que les prétentions invoquées relevaient selon eux du contrat de bail liant les parties.

2.1
2.1.1 Aux termes de l'art. 224 al. 1 CPC, le défendeur peut déposer une demande reconventionnelle dans sa réponse si la prétention qu'il invoque est soumise à la même procédure que la demande principale.

Cette disposition vise la compétence ratione valoris (TAPPY, CR-CPC, 2^ème éd. n. 21 ad art. 224).

A la forme :