Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

Monsieur Raphaël DUNAND
représenté par Me Mattia Deberti, avocat

contre

COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE

et

ASSOCIATION DE L’AIDE À L’ÉGLISE EN DÉTRESSE (KIRCHE IN
NOT- OSTPRIESTERHILFE, SCHWEIZ)
représentée par Me Serge Fasel, avocat

27) Par arrêt du 10 décembre 2019 (ATA/1779/2019) rendu dans la cause n° A/1230/2018, la chambre administrative a partiellement admis le recours de M. DUNAND, annulé la décision de la CFA du 20 février 2018 et renvoyé le dossier à cette dernière pour nouvelle décision au sens des considérants.

En cas de confirmation de la décision litigieuse, l’association serait non seulement réintégrée dans ses droits, mais devrait également supporter les conséquences financières de la nullité du contrat de vente, si bien qu’elle était directement touchée par la révocation du droit d’aliéner les parcelles n^os 6'366 et 6'368 et aurait dû prendre part à la procédure non contentieuse.

28) Le 13 mai 2020, l’association a conclu devant la CFA principalement au constat du non-assujettissement des parcelles à la LDFR, subsidiairement au constat de l’absence de motif de révocation de l’autorisation d’acquérir du 18 octobre 2011, plus subsidiairement au constat de l’assujettissement au régime de l’autorisation de la promesse d’achat-vente et du contrat de bail à loyer conclu entre M. DUNAND et la société et au constat de la nullité de ces actes.

Bien que les parcelles n^os 6'366 et 6'368 soient situées en zone agricole, elles étaient utilisées depuis 1963 en tant que jardin d’agrément, si bien qu’elle avait pu les acquérir par donation, alors même qu’elle n’était pas active dans le secteur de l’agriculture. Il en résultait qu’elles devaient être soustraites au champ d’application de la LDFR et leur acquisition par M. DUNAND n’avait pas à être autorisée.

En toute hypothèse, une révocation était exclue, puisque M. DUNAND n’avait fourni aucune information erronée ou inexacte au moment de requérir l’autorisation, en particulier en lien avec sa qualité d’exploitant à titre personnel, étant précisé que la question de savoir s’il avait ou non l’intention d’exploiter les parcelles au moment de leur acquisition n’était pas pertinente. De plus, la demande d’autorisation d’acquérir avait été déposée par le notaire, sans qu’elle ne l’y ait préalablement autorisé.

L’invalidation de la vente entre M. DUNAND et l’association n’était pas opportune, dès lors qu’en cas de révocation de l’autorisation, le premier pourrait requérir une nouvelle fois une autorisation, qui ne pourrait être refusée s’il s’engageait à exploiter effectivement lesdites parcelles. Il résultait des actes juridiques conclus entre M. DUNAND et la société que le droit de propriété du premier avait été vidé de sa substance au profit de la deuxième, ce qui équivalait économiquement à un transfert de propriété soumis à autorisation d’acquérir, qui n’avait jamais été accordée. Les actes en cause étaient ainsi nuls, ce qui entraînait la restitution des prestations réciproques.

29) Le 29 juin 2020, M. DUNAND a persisté dans ses précédentes conclusions, précisant qu’il n’avait pas agi en qualité d’« homme de paille » pour le compte de la société, mais pour son propre compte, puisque son intention était d’acquérir les parcelles et d’en demeurer propriétaire aussi longtemps qu’elles resteraient en zone agricole. Il s’était d’ailleurs également acquitté du prix de vente. La requête en autorisation d’aliéner avait été présentée par l’association et rédigée par le notaire, sans qu’il ne prenne part à ladite procédure, dans le cadre de laquelle il n’avait pas non plus été invité à se déterminer, en particulier s’agissant de ses intentions. Par ailleurs, une promesse de vente n’était pas assujettie à autorisation, pas plus que la constitution d’un droit d’emption, puisqu’elles ne constituaient pas un transfert de propriété déguisé, si bien que ces actes n’étaient pas nuls.

30) a. Entendu par la CFA, M. DUNAND a confirmé ses précédentes déclarations, précisant qu’il n’avait pas le souvenir d’avoir eu affaire à l’association ni d’avoir traité avec celle-ci des actes juridiques conclus avec la société, n’ayant au demeurant pas signé la requête qui avait conduit à la décision du 18 octobre 2011. Par ailleurs, personne ne lui avait demandé ses motivations au moment de l’acquisition des parcelles n^os 6'366 et 6'368 sachant que c’était grâce à son statut d’agriculteur qu’il avait pu se porter acquéreur. Il confirmait avoir acquis celles-ci pour « faire une affaire » financière, ce dont il ne s’était jamais caché, pas plus qu’il n’avait indiqué avoir eu l’intention de les cultiver, étant donné leur petite superficie et leur accès compliqué, au milieu desquelles se trouvait une maison d’habitation. Il n’avait rien relevé de particulier dans les actes notariés signés, notamment s’agissant de la clause excluant toute responsabilité du notaire.

b. Le représentant de l’association a persisté dans sa demande de récusation de M. TURRETTINI.

c. M. Stéphane BERDUGO a expliqué avoir acquis, en 2010, la parcelle bâtie pour le compte de la société. Les parcelles n^os 6'366 et 6'368 demeurant assujetties à la LDFR, elles ne pouvaient être vendues qu’à un agriculteur, raison pour laquelle il avait fait appel à un ami, M. DUNAND. En parallèle, une promesse de vente avait été signée, qui permettait à la société d’acquérir lesdites parcelles une fois leur désassujettissement prononcé. La société avait ainsi versé CHF 170'000.- à M. DUNAND au moment de la signature de la promesse de vente, montant qui ne faisait pas l’objet d’une condition suspensive, une soulte ayant été prévue selon des paliers. Il s’agissait d’une affaire commerciale courante, qu’il avait coutume de réaliser dans le cadre de son travail.

d. Selon le notaire ayant instrumenté les actes de vente des parcelles n^os 6'366 et 6'368 et de promesse d’achat-vente, la clause le déchargeant de toute responsabilité n’était pas inhabituelle et avait été introduite dans ce dernier acte en raison de la durée que pouvait prendre le déclassement. Il ne voulait en particulier pas être rendu responsable, plusieurs décennies après la conclusion de l’acte, du non-aboutissement de l’opération prévue si les parcelles n’étaient pas déclassées. Par ailleurs, le terme « culture » figurant dans la requête du 16 septembre 2011 était « générique ».

31) Le 30 novembre 2020, l’association a persisté dans ses précédentes conclusions, précisant qu’elle n’avait pas eu connaissance à l’époque des actes conclus entre M. DUNAND et la société, ignorant que celui-là intervenait comme « homme de paille » pour le compte de celle-ci. Il ressortait en outre du dossier qu’elle ignorait l’identité de M. DUNAND jusqu’à la fin du mois d’octobre 2011.

32) Le 1^er décembre 2020, M. DUNAND a indiqué que l’association ignorait l’existence des actes convenus avec la société, ce qui n’était du reste pas pertinent. Il n’avait toutefois pas agi comme « homme de paille », ayant toujours été clair et transparent au sujet des opérations qui avaient eu lieu.

33) Par décision du 12 janvier 2021, la CFA a rejeté la demande de récusation de M. TURETTINI, révoqué l’autorisation d’acquérir délivrée à M. DUNAND le 18 octobre 2011 et communiqué sa décision au RF.

M. TURRETTINI s’était récusé dans toutes les procédures en lien avec la vente des parcelles et avait exposé la situation à M. DUNAND, qui n’avait pas sollicité sa récusation, et aucun autre motif de récusation n’était apparu par la suite, notamment lors de la comparution personnelle de l’association.

Pour le surplus, les motifs figurant dans la décision du 20 février 2018 étaient repris.

34) Par acte du 8 mars 2021, enregistré sous le numéro A/872/2021, M. DUNAND a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre cette décision, concluant à son annulation, à ce qu’il soit constaté que les parcelles n^os 6'366 et 6'368 n’étaient pas assujetties à la LDFR et à l’octroi d’une indemnité de procédure.

35) Le 12 mai 2021, l’association a conclu principalement au constat du
non-assujettissement des parcelles, subsidiairement au constat de l’absence de motif de révocation de l’autorisation d’acquérir, plus subsidiairement au constat de l’assujettissement au régime de l’autorisation de la promesse d’achat-vente et du contrat de bail à loyer entre M. DUNAND et la société ainsi que de la nullité de ces actes et, en « en tout état », à l’annulation de la décision de la CFA du 12 janvier 2021 et à l’octroi d’une indemnité de procédure.

36) Par décision du 11 mai 2021, la CFA a ordonné la rectification du RF, soit la réinscription de l’association en tant que propriétaire des parcelles n^os 6'366 et 6'368 de la commune de Thônex et a transmis la décision au RF pour rectification.

La décision faisait suite à celle du 12 janvier 2021 révoquant l’autorisation d’acquérir les parcelles précitées en faveur de M. DUNAND, au fait que l’association était préalablement inscrite en tant que propriétaire de celle-ci et faisait application de l’art. 72 al. 1 LDFR stipulant que si une inscription au RF reposait sur un acte nul, l’autorité compétente en matière d’autorisation ordonnait la rectification du registre foncier après avoir révoqué l’autorisation (art. 71).

37) Le 12 mai 2021, la CFA a conclu au rejet du recours.

38) Dans sa réplique, M. DUNAND a persisté dans les conclusions et termes de son recours, concluant au surplus à un transport sur place.

39) Par acte du 14 juin 2021, M. DUNAND a interjeté recours contre la décision de la CFA du 11 mai 2021. Principalement, il concluait à l’annulation de la décision du 11 mai 2021, la jonction devant être préalablement ordonnée avec la cause A/872/2021.

La décision attaquée postulait que l’autorisation d’acquérir du 18 octobre 2011 avait été révoquée de façon définitive. Or, tel n’était pas le cas, compte tenu de la procédure en cours devant la chambre administrative. Pour cette seule raison, la décision du 11 mai 2021 devait être annulée.

Pour le surplus, les conditions légales à la rectification du RF n’étaient pas réunies. En application de l’art. 72 al. 4 LDFR, la rectification du RF était exclue lorsqu’elle lésait les droits de tiers de bonne foi. Ainsi, avant de statuer sur une éventuelle rectification, l’autorité devait se renseigner auprès du conservateur du RF pour savoir s’il existait de tels droits. Or, la CFA ne s’était pas conformée à cette prescription légale. Ce vice de nature formelle suffisait à entraîner l’annulation de la décision attaquée.

L’association était de bonne foi. Sa réinscription en tant que propriétaire léserait sévèrement ses intérêts. De surcroît, M. DUNAND s’étant engagé à revendre les parcelles à Malagnou 200 SA dès que ceci sera rendu possible par un déclassement ou un désassujetissement du droit foncier rural. Il était certain que ses droits de disposer de la parcelle, conformément à ses engagements, seraient gravement lésés si l’association venait à être réinscrite en qualité de propriétaire. Ainsi, les intérêts tant de l’association que de lui-même seraient lésés si la première venait à être réinscrite en qualité de propriétaire.

Le recours a été enregistré sous les références A/2044/2021.

40) Dans le cadre de la procédure A/2044/2021 :

a.       L’association s’en est rapportée à justice.

Ses observations dans la cause A/872/2021 étaient motivées par sa volonté d’honorer sa signature quant au contrat qu’elle avait conclu avec M. DUNAND le 13 décembre 2011. Elle poursuivait un but d’utilité publique et remplissait une mission de charité, la gestion de sa trésorerie étant stricte. Il serait inopportun pour elle de devoir supporter les coûts des opérations immobilières conclues par M. DUNAND et Malagnou 200 SA, opérations dont elle n’avait aucune connaissance lorsqu’elle avait vendu les parcelles n^os 6'366 et 6'368. Ce n’était qu’après s’être vu notifier la décision de révocation du 20 février 2018 par la CFA qu’elle avait appris avec la plus grande stupéfaction l’existence de telles opérations.

b. La CFA ne s’est pas déterminée.

c. M. DUNAND n’a pas souhaité répliquer.

41) Par arrêt du 31 août 2021, la chambre administrative a rejeté le recours dans la cause A/872/2021.

C’était à juste titre que la commission intimée avait considéré que le recourant avait « capté » l’autorisation d’acquérir les parcelles n^os 6'366 et 6'368 concédée le 18 octobre 2011, puisqu’il connaissait l’inexactitude des indications fournies à la CFA, données dans le but d’obtenir ladite autorisation, qui aurait été refusée à la société, laquelle ne pouvait acquérir les parcelles assujetties à la LDFR, ce qui constituait une fraude à la loi. En effet, le recourant avait cherché à se servir de sa qualité d’exploitant à titre personnel d’une manière incompatible avec le sens et le but de la LDFR pour contourner le principe selon lequel l’autorisation était refusée lorsque l’acquéreur n’était pas exploitant à titre personnel, ce qui était le cas de la société.

Dans ce cadre, la société ne pouvait être considérée comme un tiers de bonne foi. Il en allait de même de l’association, dont les actes du mandataire lui étaient opposables (ATA/224/2020 du 25 février 2020 consid. 3b), et qui était au courant de la construction juridique mise en place, même si elle n’avait connu que peu avant la conclusion de la vente le nom de l’exploitant acquéreur. C’était par conséquent également à bon droit que la CFA avait communiqué sa décision au RF.

42) Les parties ont été informées le 7 septembre 2021 que la présente cause était gardée à juger.

La révocation est soumise à la condition que l’acquéreur ait donné de fausses indications sur des faits juridiquement déterminants pour l’octroi de l’autorisation. Des indications objectives ne suffisent pas à elles seules à justifier une révocation. Selon le texte clair de la loi, il est nécessaire que l’autorisation ait été « captée ». Il y a captation lorsque l’acquéreur connaît ou doit connaître l’inexactitude de ses indications, mais qu’il les fait dans le dessein d’obtenir une autorisation qui lui serait sinon refusée (ATA/1574/2019 du 29 octobre 2019 consid. 10b et les références citées).

L’autorité compétente en matière d’autorisation doit examiner d’office s’il faut procéder à une révocation de l’autorisation d’acquérir dès qu’elle a une connaissance suffisante de l’éventualité d’une captation d’autorisation. Si les conditions légales de la révocation sont réalisées, c’est-à-dire qu’il y a captation d’autorisation au moyen de fausses indications, que la révocation est conforme aux principes de proportionnalité et de bonne foi et qu’enfin la révocation n’est pas exclue par l’art. 71 al. 2 LDFR, l’autorité compétente en matière d’autorisation est tenue de révoquer l’autorisation (ATA/1574/2019 précité consid. 10c).

b. Les actes juridiques qui contreviennent aux interdictions de partage matériel, de morcellement des immeubles (art. 58) ou aux dispositions en matière d’acquisition des entreprises et des immeubles agricoles (art. 61 à 69) ou qui visent à les éluder sont nuls (art. 70 LDFR).

Aux termes de l’art. 72 al. 1 LDFR, si l’inscription au RF repose sur un acte nul, l’autorité compétente en matière d’autorisation ordonne la rectification du RF après avoir révoqué l’autorisation (art. 71). La rectification du RF est exclue lorsque dix ans se sont écoulés depuis l’inscription de l’acte au RF (art. 72
al. 3 LDFR). Elle est également exclue lorsqu’elle léserait des droits de tiers de bonne foi (art. 72 al. 4 LDFR).

c. Il y a fraude à la loi – forme particulière d’abus de droit – lorsqu’un justiciable évite l’application d’une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d’une autre norme permettant d’aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner. Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L’autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l’existence d’une fraude à la loi, ou du moins démontrer l’existence de soupçons sérieux dans ce sens (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et les références citées).

3) En l’espèce, la chambre de céans a déjà tranché que c’était à juste titre que la commission intimée avait considéré que le recourant avait « capté » l’autorisation d’acquérir les parcelles n^os 6'366 et 6'368 concédée le 18 octobre 2011.

Dans ce cadre, la société ne pouvait être considérée comme un tiers de bonne foi. Il en allait de même de l’association, dont les actes du mandataire lui étaient opposables (ATA/224/2020 du 25 février 2020 consid. 3b), et qui était au courant de la construction juridique mise en place. C’était par conséquent également à bon droit que la CFA avait communiqué sa décision au RF.

Dans ces conditions, la décision présentement querellée de la CFA n’est que la conséquence de sa précédente décision, confirmée par arrêt de la chambre de céans le 31 août 2021. La décision du 11 mai 2021 est dès lors fondée.

Les arguments du recourant invoquant la bonne foi tant de l’association que la sienne ont déjà été tranchés par la chambre de céans, laquelle a retenu que tel n’était pas le cas pour les motifs développés dans l’arrêt du 31 août 2021 et susrappelés.

De même, l’argument relatif à l’art. 72 al. 4 LDFR est infondé, l’autorité devant se renseigner auprès du conservateur du registre foncier en cas d’éventuelle lésion de droits de tiers de bonne foi, hypothèse non réalisée en l’espèce.

Enfin, il n’était pas nécessaire de joindre les deux causes, ce qui aurait retardé le traitement de la première alors même que l’art. 71 LDFR prévoit un délai de dix ans depuis l’inscription de l’acte juridique au registre foncier pour la révocation des décisions.

Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté.

4) Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée (art. 87 al. 2 LPA), pas plus qu’à l’association, qui succombe également.

* * * * *

PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 14 juin 2021 par Monsieur Raphaël DUNAND contre la décision de la commission foncière agricole du 11 mai 2021 ;

au fond :

le rejette ;

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Monsieur Raphaël DUNAND ;

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;

communique le présent arrêt à Me Mattia Deberti, avocat du recourant, à Me Serge Fasel, avocat de l’intimée, à la commission foncière agricole, à l’office fédéral de la justice ainsi qu’à l’office fédéral de l’agriculture (OFAG).

Siégeant : M. Mascotto, président, M. Verniory, Mmes Payot Zen-Ruffinen, Lauber et Tombesi, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.