Décisions | Chambre civile

Entre

A______ SA, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par la 18^ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 13 avril 2021, comparant par Me Raphaël Reinhardt, avocat, SEDLEX Avocats, avenue Mon-Repos 24, case postale 1410, 1001 Lausanne (VD), en l'Etude duquel elle fait élection de domicile,

et

1) B______ SA, sise ______ [GE],
2) Monsieur C______, c/o B______ SA, ______ [GE],

3) Monsieur D______, c/o B______ SA, ______ [GE], intimés, comparant tous trois par Me Anthony Walter, avocat, rue du Mont-de-Sion 12, 1206 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile.

A. Par jugement JTPI/4800/2021 du 13 avril 2021, reçu par A______ SA le 15 avril 2021, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure simplifiée, a débouté la précitée de toutes ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), constaté que la Cour de justice avait arrêté les frais judiciaires de première instance à 2'400 fr. et les dépens à 3'000 fr. (ch. 2), arrêté les frais judiciaires à 1'500 fr., compensés avec le solde de l'avance fournie par A______ SA et mis à la charge de celle-ci (ch. 3), condamné A______ SA à verser à B______ SA, C______ et D______ 1'000 fr. TTC à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).

B. a. Par acte expédié le 17 mai 2021 à la Cour de justice, A______ SA forme appel contre le jugement précité, dont elle requiert l'annulation. Elle conclut, avec suite de frais, à la condamnation solidaire de B______ SA, C______ et D______ à lui verser 3'703 fr. 05 avec intérêts à 5 % dès le 1^er juillet 2018 et "la somme mensuelle de 740 fr. 61 depuis le 1^er juillet 2018 au mois de mars 2020 inclus avec intérêts à 5 % à l'échéance de chaque mensualité".

b. Dans leur réponse du 28 juin 2021, B______ SA, C______ et D______ concluent, avec suite de frais, à la confirmation du jugement attaqué.

c. Les parties ont été informées le 25 août 2021 de ce que la cause était gardée à juger, A______ SA n'ayant pas fait usage de son droit de répliquer.

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour.

a. B______ SA, dont C______ et D______ sont les administrateurs, a été partie, en tant que locataire, à un contrat de bail du 1^er avril 2011 portant sur une "surface commerciale d'env. 117 m² au 1^er étage" de l'immeuble sis 1______ à Genève.

b. Par convention du 6 novembre 2015, signée également par la bailleresse, le bail commercial précité a été transféré à partir du 1^er janvier 2016 à E______ SA et à F______, son administrateur unique, "conjointement et solidairement responsables".

c. Par accord daté du 16 novembre 2015, B______ SA "et/ou" D______ "et/ou" C______, désignés comme "les cédants de bail", d'une part, et E______ SA, désignée comme "les repreneurs de bail" (sic), ont convenu de ce qui suit :

"B______SA et/ou D______ et/ou C______ s'engagent à céder le bail des locaux sis 1______ - Genève ainsi que l'ensemble du mobilier à la société E______ SA SA aux conditions suivantes :

E______ SA financera intégralement les travaux de modifications/rénovations des locaux et mettra à disposition gratuitement pour une durée indéterminée une surface d'environ 20 m² représentée à ce jour par la surface occupée par la réception/secrétariat.

En outre, un accès à la salle de conférence sera accordé selon les disponibilités.

Les droits et obligations découlant du présent contrat ne peuvent être cédés à des tiers".

d. Par convention du 4 juillet 2016, signée également par la bailleresse, le bail du 1^er avril 2011 relatif à la surface d'environ 117 m² a été transféré à partir du 1^er août 2016 par E______ SA et F______, désignés comme "le locataire transférant" (sic), à A______ SA et F______, également administrateur unique de cette dernière société, désignés comme "le bénéficiaire du transfert" (sic).

D'avril à septembre 2018, le loyer de la surface s'est élevé à 3'400 fr. par mois.

e. Par courrier du 22 novembre 2017, F______, agissant tant au nom de E______ SA que de A______ SA, a confirmé à B______ SA qu'il souhaitait récupérer, début janvier 2018, le bureau mis gratuitement à la disposition de cette dernière, dans la mesure où il était "en manque de place" et avait "un besoin pressant d'utiliser le bureau". La mise à disposition de ce bureau était initialement prévue pour une année. Il estimait que l'accord était arrivé à son terme "l'année dernière". En tant que de besoin, il mettait "un terme à tout éventuel autre accord qui aurait pu se substituer à l'accord initial". Il était disposé à accorder un délai au 31 janvier 2018 pour libérer le bureau.

Par courrier du 23 novembre 2017, B______ SA, C______ et D______ ont répondu que la mise à disposition des locaux ne reposait pas sur un contrat de prêt, mais constituait la contrepartie de la cession du bail et du mobilier opérée en novembre 2015. Ils estimaient dès lors occuper les locaux légitimement.

f. Par acte déposé en conciliation le 13 mars 2018 et porté devant le Tribunal le 13 juillet 2018 après l'échec de la tentative de conciliation, A______ SA a pris à l'encontre de B______ SA, C______ et D______ des conclusions en évacuation, respectivement en restitution du prêt et en paiement de 3'703 fr. 05 avec intérêts à 5% dès le 1^er juillet 2018 et 740 fr. 61 dès le 1^er juillet 2018 avec intérêts à 5% l'an à l'échéance de chaque mensualité jusqu'à libération effective des locaux sis 1______ à Genève.

Elle a fait valoir que le bail principal avait été transféré à E______ SA car B______ SA, C______ et D______ cherchaient à quitter les locaux; de plus les meubles abandonnés dans les locaux n'avaient aucune valeur et E______ SA avait dû s'en débarrasser à ses frais. Ces éléments ne constituaient donc pas un loyer. En toute hypothèse, A______ SA n'était pas partie à l'accord du 16 novembre 2015. Les locaux ayant été mis à disposition à titre gratuit, les parties avaient été liées par un contrat de prêt à usage. B______ SA, C______ et D______ ne pouvaient rester qu'une année dans les locaux. Par ailleurs, ils avaient été informés en octobre 2017 qu'ils allaient devoir les restituer. Au total, ils avaient disposé de plusieurs mois pour prendre leurs dispositions et quitter les locaux.

A______ SA a allégué un "dommage minimal mensuel" de 740 fr. 61, correspondant au montant mensuel du loyer et des charges de 3'939 fr. 40 (3'400 fr. + 378 fr. 80 + 160 fr. 60) calculé au prorata de la surface occupée qui était de 18.8 % (soit 22 m² sur une surface totale de 117 m²) de la surface totale (allégué 23 de la demande). A l'appui de ce calcul, A______ SA a produit, sans autres explications, les bulletins de versement du loyer des mois d'avril à septembre 2018 (pièce 13), deux factures de 378 fr. 80 émises les 23 novembre et 2 décembre 2017 par G______ SARL (pièce 14) - dont le but est l'exécution de travaux de nettoyage et de traitement de sols en tous genres, de conciergerie et de rénovation ainsi que l'entretien d'espaces verts (fait notoire résultant du Registre du commerce de Genève) -, une facture SIG de 1'927 fr. 20 relative à la période du 17 novembre 2016 au 17 novembre 2017, soit 366 jours (pièce 15), ainsi qu'un "plan métré" des locaux (pièce 16). Elle s'est en outre référée à l'accord du 16 novembre 2015 (pièce 4).

Dans un chapitre intitulé "Réparation du dommage" figurant dans la partie "En droit" de sa demande, A______ SA a repris le calcul ci-dessus et a précisé qu'en plus du dommage déjà causé pour les mois de février à juin 2018 (5 mois, soit 3'703 fr. 05), un dommage mensuel lui serait causé jusqu'à la libération de la surface litigieuse.

g. Dans leur réponse du 25 septembre 2018, B______ SA, C______ et D______ ont conclu, principalement, à l'irrecevabilité de la demande, faute de compétence matérielle du Tribunal et, subsidiairement, à son rejet.

Selon eux, la cession du bail principal et du mobilier était la contrepartie de l'usage du bureau de 20 m² pour une durée indéterminée, de sorte qu'ils étaient liés à E______ SA par un bail de sous-location. A______ SA, ne pouvait pas, de bonne foi, ignorer que le bail commercial transféré était grevé du contrat de sous-location du 16 novembre 2015 : F______, administrateur des deux sociétés, avait signé le contrat de sous-location, ainsi que les deux contrats de transfert du bail commercial. Les rapports contractuels issus de la convention du 16 novembre 2015 étaient donc passés à A______ SA. La lettre du 22 novembre 2017 avait été signée par les deux sociétés, qui agissaient ainsi de concert. Le rapport juridique entre les parties relevait du droit du bail, de sorte que la demande était irrecevable, faute de compétence matérielle du Tribunal saisi.

B______ SA, C______ et D______ ont contesté l'allégué 23 de la demande relatif au calcul du dommage.

h. Par jugement du 23 mai 2019, le Tribunal a débouté A______ SA de toutes ses conclusions, au motif qu'elle n'avait pas la légitimation active.

Par arrêt du 14 janvier 2020, la Cour a annulé ce jugement et, statuant à nouveau sur la question de la légitimation active de A______ SA et sur les conclusions de celle-ci en évacuation, a constaté que A______ SA disposait de la légitimation active, a condamné B______ SA, C______ et D______, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP à savoir l'amende, à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens ainsi que tout tiers dont ils répondaient, la surface d'environ 20 m² qu'ils occupaient dans les locaux commerciaux situés au premier étage de l'immeuble sis 1______ à Genève, autorisé A______ SA à requérir l'évacuation par la force publique de B______ SA, C______ et D______, arrêté les frais judiciaires de première instance à 2'400 fr., mis à la charge de B______ SA, C______ et D______ et compensés avec les avances effectuées, lesquelles demeuraient acquises à due concurrence à l'Etat de Genève, condamné B______ SA, C______ et D______, solidairement entre eux, à verser à A______ SA 2'400 fr. à titre de remboursement des frais judiciaires de première instance et 3'000 fr. à titre de dépens de première instance, renvoyé la cause au Tribunal pour le surplus et débouté les parties de toutes autres conclusions d'appel.

La Cour a considéré que la surface litigieuse avait été mise à disposition de B______ SA, C______ et D______ par les précédents colocataires sur la base d'un contrat de prêt à usage. Le droit d'usage des sous-occupants à titre gratuit avait pris fin le 31 juillet 2016. Un nouveau contrat de prêt à usage ayant pris effet le 1^er août 2016 avait été conclu tacitement entre B______ SA, C______ et D______, d'une part, et A______ SA et son administrateur, nouveaux colocataires principaux de la surface litigieuse, d'autre part. Aucune durée n'avait été convenue, de sorte que les colocataires pouvaient en tout temps mettre fin à la convention par résiliation, ce qu'ils avaient fait le 22 novembre 2017, avec effet au 31 janvier 2018. Ainsi, depuis le 1^er février 2018, B______ SA, C______ et D______ occupaient la surface litigieuse sans titre juridique. A______ SA, qui, en tant que colocataire, était possesseur médiat de ladite surface avec son administrateur, pouvait agir seule afin d'obtenir l'évacuation des sous-occupants. C'était donc à tort que le Tribunal avait nié à A______ SA la légitimation active.

i. L'évacuation de B______ SA, C______ et D______ a été exécutée par huissier judiciaire le 11 mars 2020.

j. Le Tribunal a ordonné des débats d'instruction pour fixer la suite de la procédure sur la question du dommage.

k. Le 13 octobre 2020, A______ SA a déposé des "conclusions suite au renvoi". Elle a conclu, avec suite de frais, à ce que le Tribunal condamne solidairement B______ SA, C______ et D______ à lui verser 3'703 fr. 05 avec intérêts à 5% dès le 1^er juillet 2018 et 740 fr. 61 du mois de juillet 2018 au mois de mars 2020 inclus, avec intérêts à 5% l'an à l'échéance de chaque mensualité.

l. Lors de l'audience du Tribunal du 26 janvier 2021, A______ SA et D______ se sont exprimés sur l'état des locaux lors de leur libération. La première a en outre déclaré que le calcul du dommage avait été effectué au prorata des m² utilisés par B______ SA.

A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé en persistant dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger.

m. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a considéré que l'occupation de la surface litigieuse par B______ SA, C______ et D______ était illicite entre le 1^er février 2018 et le 11 mars 2020. Toutefois, A______ SA n'avait pas démontré qu'elle aurait pu louer la surface dont elle avait été privée, ni même que le loyer qu'elle payait était trop important pour elle, si bien qu'elle aurait mis des annonces pour louer une partie de ses locaux, ou encore, qu'elle aurait dû s'exposer à des frais en raison de cette privation. A______ SA n'ayant pas prouvé avoir subi un dommage quelconque en relation avec l'occupation illicite, elle ne pouvait qu'être déboutée de ses conclusions en paiement.

2.1 Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement l'usage d'une chose que l'emprunteur s'engage à lui rendre après s'en être servi (art. 305 CO). Le prêt à usage se distingue de la location par le fait que la cession de l'usage des locaux est gratuite. De même, le prêt à usage consenti par le locataire se distingue de la sous-location par le fait que l'usage des locaux concédé à l'emprunteur (le sous-occupant) a lieu gratuitement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.3). S'agissant d'un contrat bilatéral imparfait, le bénéficiaire de la prestation ne doit pas de rémunération, mais il est tenu d'indemniser l'autre partie pour ses frais et dommages s'il y en a (TERCIER/PICHONNAZ, Le droit des obligations, 2019, n. 280).

La durée du contrat, la résiliation anticipée et le congé ordinaire sont réglés par les art. 309 à 311 CO, qui doivent être interprétés en harmonie avec les dispositions traitant de la même question pour d'autres contrats d'usage (ATF 125 III 363 consid. 2e). Après la fin du contrat, l'emprunteur doit restituer la chose en nature (MAURENBRECHER/SCHÄRER, in Basler Kommentar, 7^ème éd. 2020, n. 14 ad art. 305 CO). La loi ne contient aucune règle particulière sur la liquidation du contrat de prêt à usage (TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5^ème éd. 2016, p. 334, n. 2485). Les règles du bail s'appliquent par analogie. L'emprunteur doit indemniser le prêteur pour les moins-values. S'il ne l'a pas encore fait, le prêteur doit indemniser l'emprunteur pour les dépenses extraordinaires faites dans son intérêt. Exceptionnellement, il pourrait devoir également lui rembourser les frais consentis à l'amélioration de la chose (MÜLLER, Contrats de droit suisse, 2012, p. 241, n. 1160). L'emprunteur d'un appartement peut être évacué comme un locataire (MAURENBRECHER/SCHÄRER, op. cit., 7^ème éd. 2020, n. 14 ad art. 305 CO).

2.2 Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO). Il est redevable de dommages-intérêts au bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 1053).

Selon l'art. 97 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. La responsabilité contractuelle suppose ainsi la réunion de quatre conditions cumulatives, soit la violation d'une obligation contractuelle, une faute, un dommage et une relation de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation fautive de l'obligation et le dommage survenu. Il appartient au demandeur d'apporter la preuve des faits permettant de constater que chacune de ces conditions est remplie (art. 8 CC), sauf pour la faute qui est présumée
(cf. ATF 133 III 121 consid. 3.1; 132 III 379 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_283/2017 du 17 octobre 2017 consid. 3.1).

Les dommages-intérêts dus en raison d'une contravention à un contrat peuvent comprendre notamment le gain manqué sur l'exploitation économique ou la commercialisation subséquente de la prestation (THEVENOZ, CR-CO I, 2012 n. 34 ad art. 97 CO).

S'inspirant du droit allemand, la jurisprudence a accordé au bailleur une indemnité pour occupation des locaux dès l'expiration du contrat, admettant un rapport de fait assimilable au bail, au motif qu'il serait inéquitable que celui qui doit ainsi laisser l'usage de la chose au locataire contre sa volonté après la fin du bail soit plus mal placé que le bailleur qui le lui permet pendant le bail; en particulier, il serait choquant qu'il ne dispose que d'une créance en dommages-intérêts et doive prouver un dommage, dont la preuve serait difficile à rapporter dans certaines circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.1 et les références citées). L'indemnité pour occupation des locaux équivaudra en principe au loyer convenu et le bailleur n'aura pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (arrêt du Tribunal fédéral 4A_276/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées).

Il convient de ne recourir à la notion de rapport contractuel de fait que dans des situations particulières, telles celles où un contrat de durée indéterminée invalide est néanmoins exécuté par les parties qui ignorent l'existence du vice l'affectant. Cette construction juridique doit également trouver application lorsqu'une partie obtient sans bourse délier une prestation qu'elle savait ne devoir être fournie que contre paiement, cela après avoir été vainement invitée à verser une indemnité. En transposant ce dernier principe au cas d'un bail à loyer qui a été résilié sans que la chose louée soit restituée, il appert que le locataire est tenu d'indemniser le bailleur dans la mesure où ce dernier est privé de la chose contre sa volonté. En effet, dans cette hypothèse, celui qui est contraint de céder l'usage d'une chose ne doit pas être traité plus mal qu'un bailleur (ATF 119 II 437 consid. 3b/bb).

2.3 Dans un arrêt ACJC/1710/2020 du 30 novembre 2020, dont fait état l'appelante, la Cour avait à traiter d'un litige entre des parties qui avaient été liées par un contrat de prêt à usage portant sur un appartement de neuf pièces d'une surface d'environ 280 m² dans un immeuble situé à Genève. Le propriétaire réclamait à l'occupante une indemnité pour occupation illicite pour la période courant de la fin du contrat à la libération de l'appartement, lequel n'avait jamais été loué auparavant. Il alléguait un dommage correspondant principalement au loyer qu'il aurait pu tirer de l'appartement mis en location et subsidiairement aux charges qu'il avait dû assumer sans avoir la jouissance du bien (copropriété, chauffage, etc.).

Afin de tenter de déterminer le dommage subi, le propriétaire avait produit une estimation de loyer d'une agence immobilière reconnue de la place considérant que l'appartement en question aurait pu être offert à la location moyennant un loyer de 15'000 fr. par mois. Cette estimation indiquait qu'elle avait été établie à la demande du propriétaire et que la valeur mentionnée était soumise aux aléas du marché. Le propriétaire avait en outre produit un document duquel il ressortait qu'un autre appartement du même immeuble, plus spacieux, était offert à la location pour un loyer identique. On ignorait cependant tout des caractéristiques du logement en question par rapport à celles de l'appartement litigieux, ni si un bail avait finalement été conclu à un tel loyer pour ce bien. En conséquence la preuve d'un dommage à cette hauteur n'avait pas été formellement apportée. La Cour a ainsi admis l'application de l'art. 42 al. 2 CO et confirmé le jugement attaqué, qui avait fixé le montant de l'indemnité à l'équivalent de la moitié de la somme demandée par le propriétaire, ex aequo et bono, tenant compte de la situation de l'immeuble, de la taille de l'appartement, mais aussi du fait que le propriétaire n'avait pas démontré qu'il aurait pu relouer l'appartement au prix réclamé.

2.4 En l'espèce, l'appelante soutient qu'elle est légitimée à réclamer une indemnité pour occupation illicite correspondant à une part du loyer principal et des charges, calculée en proportion de la surface occupée sans droit par les intimés. Elle estime donc qu'il se justifie de recourir à la notion de rapport contractuel de fait comme en matière de contrat de bail, ce qui la dispenserait de son obligation de prouver un dommage.

L'appelante perd toutefois de vue, d'une part, que la solution du rapport contractuel de fait assimilable à un bail ne doit être appliquée que dans des situations particulières et, d'autre part, que l'idée qui sous-tend cette solution est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail. Il peut donc réclamer une indemnité pour occupation des locaux équivalant au loyer convenu. Le prêt à usage se distingue de la location par le fait que la cession de l'usage de la chose a lieu gratuitement. Il n'y a donc pas de rémunération convenue, qui pourrait servir de base à la fixation forfaitaire d'une indemnité en cas de non-restitution de la chose. Il en découle que la présomption d'équivalence entre le montant du loyer et l'indemnité pour occupation illicite ne peut pas s'appliquer. Le prêteur ne dispose donc que d'une créance en dommages-intérêts et doit prouver son dommage. D'ailleurs, dans l'arrêt auquel se réfère l'appelante (cf. consid. 2.3 ci-dessus), la Cour ne s'est pas fondée sur la notion de rapport contractuel de fait. Le propriétaire du logement en question avait en effet formé des allégués et produit diverses pièces afin de tenter d'établir son dommage. La Cour a admis une détermination équitable du dommage, en considération de la situation de l'immeuble, de la taille de l'appartement et du fait que le propriétaire n'avait pas démontré qu'il aurait pu relouer l'appartement au prix réclamé.

L'appelante ne conteste pas qu'elle n'a pas établi son dommage et ne prétend pas, à juste titre, que celui-ci devrait être établi équitablement sur la base de l'art. 42 al. 2 CO.

Le jugement attaqué sera donc confirmé.

3. Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 1'000 fr. (art. 13, 17 et 35 RTFMC), compensés avec l'avance fournie (art. 111 al. 1 CPC), qui demeure acquise à l'Etat de Genève, et mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

L'appelante sera en outre condamnée à verser aux intimés, solidairement entre eux, 800 fr., débours et TVA compris, à titre de dépens d'appel (art. 84, 85 et 90 RTFMC; art. 25 et 26 LaCC).

* * * * *

Déclare recevable l'appel interjeté le 17 mai 2021 par A______ SA contre le jugement JTPI/4800/2021 rendu le 13 avril 2021 par le Tribunal de première instance dans la cause C/6001/2018-18.

Au fond :

Confirme le jugement attaqué.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Sur les frais :

Arrête les frais judiciaires d'appel à 1'000 fr., les met à la charge de A______ SA et les compense avec l'avance fournie, qui demeure acquise à l'Etat de Genève.

Condamne A______ SA à verser à B______ SA, C______ et D______, solidairement entre eux, 800 fr. à titre de dépens d'appel.

Siégeant :

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Sylvie DROIN, Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Jessica ATHMOUNI, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 30'000 fr.