Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;NOTION;FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.253; CO.305; CO.307

Résumé : PRÊT À USAGE - BAIL À LOYER - DISTINCTION - FRAIS D'ENTRETIEN Le critère décisif pour différencier le contrat de prêt à usage du contrat de bail est le paiement du loyer. Le prêt à usage est un contrat gratuit (art. 305 CO) alors que le bail à loyer est un contrat onéreux. Dans le cas d’espèce, les parties ont expressément prévu qu’aucun loyer n’est dû et que l’utilisation de l’objet est gratuite. Le montant de CHF 200.- à titre de participation forfaitaire aux frais est conforme à l’art. 307 al. 1 CO et n’influence pas le caractère gratuit de la cession d’usage.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; ETAT LOCATIF; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : GRANDS TRAVAUX - IMPORTANTES REPARATIONS Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble. Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer. La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 25MP 1/10 p. 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.259a

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ - DOUBLES VITRAGES Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, no 1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; LACHAT David et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; HIGI Peter, Zürcher Kommentar, nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts. Dans le cas d'espèce, les dépenses engendrées par la pose d'un double vitrage ont été jugées disproportionnées pour un immeuble vétuste voué, à moyen terme, à la démolition.

Voir aussi : Fiche 2309528

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - PRISE EN COMPTE DES "HONORAIRES SUR TRAVAUX" ET DES "CONTRATS D'ENTRETIEN PÉRIODIQUE ET D'ABONNEMENT" A Genève, les honoraires de gérance (de régie) s'entendent pour la gestion proprement dite de l'immeuble. La rémunération du gérant pour tout ce qui concerne les travaux usuels d'entretien et de réparations, à raison de 5 % du montant des travaux, s'ajoute aux honoraires de gérance. Si les pièces produites permettent de distinguer les honoraires de gestion des honoraires sur travaux, il convient d'additionner ces montants en les limitant à 5 % des loyers encaissés. Par ailleurs, le poste "contrats d'entretien périodiques", en tant qu'il englobe notamment l'entretien des ascenseurs, des canalisations, des abris et l'abonnement au téléréseau, est étroitement lié aux charges de l'immeuble et doit être pris en compte dans le calcul des charges.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'ENTRETIEN; PROPORTIONNALITE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CC.2.al.2; CST.9

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ PAR RAPPORT À LA VALEUR LOCATIVE Il est manifestement abusif d'exiger du bailleur une remise en état qui lui coûtera beaucoup plus que le montant des loyers encaissables jusqu'à la démolition à laquelle l'immeuble est voué. Cette asymétrie des profits de la chose louée, qui ne bénéficie qu'au locataire, conduit la Cour à annuler la décision (rendue in casu sur mesures provisionnelles) ordonnant au bailleur d'exécuter les travaux appropriés. Cette décision contrevient également au principe de la proportionnalité, ce qui constitue toujours une mesure arbitraire lorsqu'il est exigé d'une partie une obligation de faire qui n'a aucun sens ni aucun but par rapport à l'économie de l'opération envisagée à l'origine par les parties au contrat (in casu, au moyen d'un bail de courte durée). Il est donc arbitraire d'obliger le bailleur à faire exécuter des travaux manifestement inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition à brève échéance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRINCIPE POUR PRENDRE EN COMPTE LES POSTES DE CHARGES DE L'IMMEUBLE Le locataire ne doit pas pâtir, au plan de la quotité du loyer, de la forme choisie par le propriétaire pour la détention de la propriété de son immeuble. Seuls les charges immobilières et les frais directement liés à l'exploitation de l'immeuble peuvent être pris en compte. Ainsi, les frais d'administration qui représentent le coût de fonctionnement de la société immobilière propriétaire de l'immeuble, les frais pour l'établissement de sa propre comptabilité qui sont indépendants de la gestion de l'immeuble et les frais de contentieux sont à écarter en l'absence de preuve du contraire.

Voir aussi : ACJ n° 681 du 22.06.01 SI P.F. c/ B.T. ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : EXAMEN DES COMPTES DE CHARGES - LIMITES DE LA MAXIME D'OFFICE Etant donné que certaines charges, tels les frais de publicité pour la relocation de locaux vacants ou des honoraires d'avocat en rapport avec des litiges avec les locataires, ne peuvent pas être répercutés sur le loyer et que les charges d'entretien doivent être distinguées des travaux à plus-value, les pièces comptables remises par le bailleur doivent permettre au juge de distinguer avec certitude la nature des différentes charges de l'immeuble, faute de quoi il devra exclure les postes douteux de ses calculs. Un bailleur, requis de fournir le détail des postes "divers" et "entretien-travaux" avec calculs et explications, qui dépose en vrac d'innombrables copies de factures et autres courriers regroupés par années, sans expliquer comment étaient ventilées ces factures dans les divers postes des exercices comptables, doit s'attendre à ce que lesdits postes comptables soient exclus des calculs. Le Tribunal ne saurait se substituer à un comptable et tenter sans autres explications de reconstituer les comptes en question.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN ET REPARATIONS" L'accroissement des frais d'entretien et de réparation, parallèlement à plusieurs relocations d'appartements à des loyers réévalués durant la même période, permet d'inférer que les comptes englobent des frais de réfection totale d'un ou plusieurs appartements, ce dont les autres locataires de l'immeuble ne profitent en rien. Il se justifie ainsi de les considérer comme des travaux à plus-value, à retrancher des comptes, et de considérer les montants inférieurs à 2'000 Frs. comme des dépenses courantes d'entretien, pouvant être prises en considération dans l'établissement de la moyenne des charges de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉPENSE EXTRAORDINAIRE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN - CALCUL DES CHARGES Cas du remplacement d'un ascenseur amorti sur 20 ans. Ces travaux constituent une dépense extraordinaire correspondant à de l'entretien différé de sorte qu'il convient de procéder à l'étalement du coût sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie des installations. Au montant annuel ainsi obtenu, on ajoutera un intérêt à 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.293, ch. 6.5).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PIÈCES À FOURNIR PAR LE BAILLEUR - FORMULATION DE L'ORDONNANCE DU TBL Cas d'une ordonnance demandant une ventilation des frais d'entretien si ce poste a augmenté abruptement . Il est légitime que le bailleur, qui a fourni un document comptable détaillé utilisé dans sa déclaration fiscale (c'est à dire un titre au sens de l'art. 110 ch. 5 CP), ne joigne pas ses classeurs de pièces. Une décision de justice devant être univoque et non sujette à interprétation, on peut faire au bailleur le reproche de ne pas avoir donné d'explications sur la nature des travaux faisant l'objet des diverses écritures du poste "entretien et réparations".

Voir aussi : ACJ n° 939 du 9.9.1996 SI X c/ B. ACJ n° 610 du 14.06.1999 S. c/ SI C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - SORTIE DU CONTRÔLE CANTONAL - DISSOLUTION DES RÉSERVES POUR TRAVAUX FUTURS - FINANCEMENT DE GRANDS TRAVAUX Des réserves pour des travaux futurs ne peuvent être comptabilisées dans les frais généraux. Obligatoires en application du droit public cantonal, elles ne peuvent entrer dans le calcul d'un nouvel état locatif générateur d'une hausse de loyer (ATF 117 II 84 = SJ 1991 p. 310). Ces provisions devront être dissoutes à la fin du contrôle officiel. Si ces réserves ont été constituées par les loyers des locataires, les travaux ainsi financés ne peuvent par définition pas être considérés comme payés par les fonds propres du bailleur. De ce fait, ces réserves seront exclues de la moyenne des frais d'entretien pour les années précédant la date du sortie du contrôle officiel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - SORT DU SOLDE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN Le 50 % du coût des travaux sera assimilé à de la plus-value, le solde étant considéré comme relatif à de l'entretien, n'entraînant aucune incidence sur la fixation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DES CHARGES COURANTES Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement. Lorsque le propriétaire a assumé une dépense extraordinaire (par exemple remplacement d'une chaudière, de l'ascenseur etc.) ou des travaux importants correspondant à de l'entretien "différé", on procédera à un étalement sur plusieurs exercices, en fonction de la "durée de vie" des travaux. Au montant annuel, on ajoutera un intérêt compté au taux de 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie. En outre, il y a lieu d'établir des moyennes sur plusieurs années des charges d'entretien qui fluctuent d'un exercice à l'autre. Il faut éviter de calculer un rendement sur la base d'un exercice exceptionnel et de tenir compte des frais qui ne seront plus engagés dans la même mesure par la suite. Enfin, si le bailleur a procédé à des travaux de plus-value, il n'y a pas lieu de les inclure dans les charges (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 294 ch. 6.5; SJ 1979 p. 599).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATION DES CHARGES - SORTIE HLM Le TBL n'a pas à rectifier des comptes déjà examinés et admis par l'autorité administrative compétente.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CHARGE EXCEPTIONNELLE - FRACTIONNEMENT En vertu du principe de la sincérité du bilan (art. 956 CO), le bailleur ne saurait fractionner sur plusieurs années une charge exceptionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DES POSTES QUI SEULS DOIVENT ÊTRE PRIS EN CONSIDÉRATION POUR DÉTERMINER LES CHARGES D'EXPLOITATION Les charges fixes comprennent : les frais de conciergerie, d'électricité et d'eau, les assurances, entretien et réparations, honoraires et frais de gestion, impôt immobilier complémentaire (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.). Sont à exclure : les postes non justifiés, " divers " et " réserve pour grands travaux " (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 - 294) (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.) ; les frais d'administrateur, de contentieux, les impôts non spécifiés (ACJ n° 251 du 9.10.92 B. c/ SI X), les frais divers et frais juridiques car imprécis (ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C ; ACJ n° 3 du 8.1.93 SI X c/ L.), les assurances privées (-vie, ...) (ACJ n° 491 du 21.4.97 SI X c/ H.), l'amortissement de l'immeuble et les pertes liées aux appartements vacants (ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.) Les honoraires de régie doivent représenter 3,5 à 5 % de l'état locatif concerné (Lachat, op. cit., p. 292, chiffre 6.4 et notes 78 à 86). En cas de dépassement de ce pourcentage, il y a lieu de rectifier les chiffres.

Voir aussi : ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C. ACJ n° 1338 du 21.12.2000 SI C. c/ C. ACJ n° 700 du 31.05.2002 SI X c/ M. ACJ n° 141 du 05.02.2007 Z. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN/REPARATION" Il y a lieu de déduire de ce poste les montants crédités à la société propriétaire à titre de remboursement d'assurance ou de participation sur travaux.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART NON CONSIDÉRÉE COMME INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE Seuls les travaux à plus-value peuvent être répercutés sur le loyer dans le cadre d'une rénovation complète de la chose louée. La part représentant des frais d'entretien différé ne doit pas être répercutée (maintien de la jurisprudence Benso, ATF 110 II 404; rejet de la pratique genevoise).

Remarques : Contra : ACJ n° 465 du 15.04.02 M. c/ X et Y SA (arrêt isolé comportant un calcul Fracheboud - cf. ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 - dans le cadre d'un calcul de rendement)

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN; TAUX D'INTERET; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - TAUX D'INTÉRÊTS La détermination de même que la proportion des travaux donnant lieu à plus-value laissent place au pouvoir d'appréciation du juge; ce dernier fera appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt est, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2 % (ATF 111 II 410). S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On peut soit appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value, soit appliquer la moitié seulement du taux, dans la considération de la totalité du capital à rémunérer. Ces deux méthodes conduisent au même résultat. Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrée en vigueur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE D'UNE BRUSQUE VARIATION DES FRAIS D'ENTRETIEN Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement et d'en tenir compte, notamment s'il résulte d'une dépense extraordinaire ou de travaux importants (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 ch. 6.5 et notes 87 à 89).