Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DOL INCIDENT

Normes : CO.20.al.2; CO.28; CO.31; CC.2

Résumé : CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT POUR CAUSE DE DOL Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique; le dol éventuel suffit. La tromperie peut résulter de l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais(dol par commission)ou dans le fait de s'abstenir de détromper la victime déjà dans l'erreur, en gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler d'après la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission). La victime d'un dol peut soit invalider le contrat, dans un délai péremptoire d'un an, soit le ratifier. Lorsque le dol porte sur une clause très accessoire du contrat, le juge doit examiner si, sans le dol, la victime n'aurait pas conclu dans les mêmes conditions. En outre, lorsque l'invalidation totale paraît choquante dans l'hypothèse où le dol n'a été qu'incident, le juge peut la refuser et se borner à réduire les prestations de la victime du dol dans la mesure où cette partie aurait conclu le contrat si elle n'avait pas été trompée. Il s'agit d'appliquer par analogie l'art. 20 al. 2 CO. De manière générale, le droit d'invalider doit s'exercer selon les règles de la bonne foi(art. 2 CC). In casu, les parties ont conclu un contrat de remise de commerce portant sur la vente d'installations mobilières et du goodwill d'un tearoom. Le contrat mentionnait expressément le transfert du bail à l'acquéreur par le vendeur. Or le vendeur a dissimulé le fait que la bailleresse avait quelques mois plus tôt résilié le bail pour défaut de paiement du loyer et il a caché à l'acquéreur la décision du service administratif compétent refusant la prolongation de la licence d'exploiter le tea‐room et ordonnant la fermeture de celui‐ci, ce qui constitue un dol par commission. L'acquéreur a certes invalidé le contrat, mais il l'a fait quelques jours avant d'entrer en possession des locaux en tant que locataire, après avoir contracté directement avec le propriétaire des lieux, de sorte qu'une invalidation totale du contrat de remise de commerce apparaît dans les circonstances d'espèce contraire aux règles de la bonne foi, puisque, lorsqu'il a invalidé le contrat, l'acquéreur savait qu'il profiterait des objets liés au tea‐room ainsi que de son goodwill. Seule une invalidation partielle entre donc en ligne de compte, consistant à réduire la prestation du repreneur, soit le prix, au montant qu'il aurait payé s'il n'avait pas été trompé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CONTRAT; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28; CO.274d.al.3

Résumé : MODIFICATION CONTRACTUELLE OBTENUE DOLOSIVEMENT Agit dolosivement le bailleur qui se rend en soirée chez une locataire âgée ne maîtrisant pas le français et ne disposant pas du temps nécessaire pour prendre conseil auprès d'un tiers, afin de lui faire signer une modification de bail impliquant notamment une augmentation de loyer de plus de 50 %. En présence d'éléments notoires ou non contestés, il est possible de trancher un litige sans violer l'art. 274d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); SOUS-LOCATION; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - DISSIMULATION AU SOUS-LOCATAIRE DU MONTANT DU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis faute de tromperie intentionnelle, car le sous-locataire n'a jamais cherché, lors de la conclusion du bail, à connaître le montant du loyer principal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); LOYER INITIAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - INTENTION DE CONTESTER LE LOYER INITIAL Le simple fait pour un preneur de conclure un bail sans indiquer qu'il a l'intention de remettre en cause le montant, jugé trop élevé, du loyer ne saurait constituer en soi un dol au sens de l'art. 28 CO. En ouvrant action, le locataire ne fait qu'exercer un droit que la loi lui reconnaît. Admettre l'application de l'art. 28 CO dans une éventualité de ce genre équivaudrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); INSOLVABILITE

Normes : CO.28

Résumé : SOLVABILITÉ L'art. 28 CO est normalement applicable à des circonstances concernant la solvabilité d'un cocontractant (ATF 198 II 412 = JdT 1983 I 491; Von Thur, Peter, All. Teil des schw. OR, Vol I, p. 311.312, 320; Bucher, Schw. OR All Teil, 2ème éd., p. 200, 208, 220).

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28

Résumé : DOL - PROSTITUTION Invalidation du contrat de bail admise dans le cas d'une locataire dissimulant intentionnellement qu'elle utiliserait l'appartement loué pour se livrer, à titre professionnel, à la prostitution.