Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC online 16.11.2023; Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.270b; CPC.206.al1; CPC.209.al1.leta

Résumé : CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Art. 204 al. 3 lit. c, art. 206 al. 2, art. 209 al. 1 lit. a et al. 3 - CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Conformément à l'art. 206 al. 1 CPC, la requête de conciliation est considérée comme retirée en cas de défaut de la partie demanderesse. L'art. 209 al. 1 let. a CPC concerne l'autorisation de procéder, qui en cas de contestation d'une augmentation de loyer est délivrée au bailleur. Il ressort d’emblée du texte que dans la procédure de conciliation d'une contestation d'augmentation de loyer ou de fermage, le locataire est considéré comme partie demanderesse. L'inversion des rôles n'a lieu qu'au moment de la délivrance de l'autorisation de procéder. Dès lors que la bailleresse n'était ni personnellement présente, ni représentée par procuration à l'audience de conciliation, rien ne pouvait lui être notifié. Le délai pour déposer la demande pouvait commencer à courir, au plus tôt, à compter de la notification du procès-verbal à la bailleresse (délai respecté en l'espèce).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice.

Voir aussi : François BOHNET, Nature constatatoire de la demande du bailleur visant à faire valider une hausse de loyer, in DB n° 33/2021 p. 75

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021; newsletter CPC Online juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Alors que la contestation de l’augmentation du loyer par le locataire (qui s’est opposé à une proposition de jugement) est une action formatrice, l’action du bailleur qui fait suite à la contestation d’une augmentation du loyer est une action en constat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB n° 33/2021 p. 29ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : MODIFICATION UNILATERALE DU REGLEMENT DE MAISON L'adaptation du règlement de maison constitue une modification unilatérale du contrat au sens de l'art. 269d al. 3 CO, la nouvelle réglementation renforçant le cadre dans lequel la pratique de la musique est autorisée. Les modifications unilatérales du contrat peuvent être soumises au contrôle du juge quant à leur caractère abusif ou non, conformément à l'art. 2 CC.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, in DB n° 33/2021 p. 29ss

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 136 III 431; CdB 1/2011, p. 7 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; COLOCATAIRE ; MAJORATION DE LOYER ; CONSORITÉ

Normes : CC.166; CO.270b; CO.273a; CO.274

Résumé : HAUSSE DE LOYER - CONTESTATION DE LA HAUSSE ET DEMANDE DE RÉDUCTION DE LOYER PAR UN SEUL COLOCATAIRE Une application analogique de la règle permettant au conjoint non locataire de contester seul la résiliation du bail lié au logement de la famille (art. 273a CO) au cas d'une contestation de loyer par le colocataire n'est pas possible. Par conséquent, les colocataires, qu'ils soient conjoints, partenaires enregistrés ou simples colocataires, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent agir ensemble pour contester le loyer. Par ailleurs, l'article 166 CC ne s'applique pas à la représentation d'un conjoint par l'autre dans une procédure judiciaire, en l'occurrence une action en contestation d'une hausse de loyer, laquelle ne saurait être assimiléé à un acte portant sur les besoins courants de la famille.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DELAI

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : ACCEPTION TACITE D'UNE CLAUSE D'INDEXATION - DROIT DU LOCATAIRE DE RÉCLAMER UNE BAISSE DE LOYER L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante (ATF 124 III 67, JdT 1999 p. 115). Cette règle vaut également pour une modification contractuelle qui n'entraîne pas une augmentation explicite du loyer. Ainsi, l'acceptation tacite d'une clause d'indexation n'emporte pas renonciation du locataire de réclamer une baisse de loyer avant l'échéance de la période d'indexation. En effet, le locataire n'a pas la possibilité de contester un acte qui ne touche pas au montant du loyer, ou qui n'apporte aucune modification au contrat à son détriment.

Voir aussi : ACJC/42/2023 (L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL

Normes : CO.270b

Résumé : CALCULS SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (DEMANDE PRINCIPALE) ET SELON LA MÉTHODE RELATIVE (DEMANDE RECONVENTIONNELLLE) RECOUVRANT LA MÊME PÉRIODE Une fois un loyer fixé à partir d'une certaine date selon la méthode absolue, il ne saurait être question de remettre aussitôt en cause ce calcul en reconsidérant la même période selon la méthode relative, qui précisément a été écartée dans le calcul de rendement, pour en déduire d'autres conséquences. Dans ce cas, le montant du loyer ne peut pas être modifié et la demande reconventionnelle doit être rejetée.

Remarques : publié in : Office fédéral du logement, Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, vol. 39, juin 2005, p. 28

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 231 = SJ 1999 p.373 = JT 2000 I 194

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLACE DE PARC

Normes : CO.270b; CO.253a.al.1; CO.273

Résumé : PLACE DE STATIONNEMENT LOUÉE PAR CONTRAT SÉPARÉ - RÉSILIATION DE CE DERNIER ET CONTESTATION DU LOYER DU LOGEMENT Une place de stationnement louée à proximité d'un logement, pour permettre au locataire d'y parquer sa voiture lorsqu'il se rend chez lui, constitue une chose dont l'usage est cédé avec l'habitation au sens de l'art. 253a al. 1 CO, pour autant que le contrat soit conclu entre les mêmes parties. Il importe peu que le bail de la place de stationnement et celui du logement soient convenus en même temps. Les modifications du bail au détriment du locataire au sens des art. 269d al.3 et 270b al. 2 CO doivent être comprises dans un sens large. Cette notion englobe toute modification du contrat par laquelle le rapport d'échange des prestations entre bailleur et locataire peut être modifié. Ainsi, le locataire peut, dans la même action, se plaindre de la résiliation et faire valoir que le loyer pour le logement devient abusif en raison de la modification du bail (perte d'une place de stationnement). La contestation selon l'art. 270b CO peut également remplir la fonction de la procédure prévue par l'art. 273 CO et inversement.

Voir aussi : ACJ n° 1060 du 06.11.2000 M. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DES MAJORATIONS DE LOYER PAR LE CONJOINT Le conjoint du locataire qui n'est pas partie au contrat de bail, ne peut exercer en son nom le droit de contester une hausse de loyer. Le conjoint peut initier une procédure (art. 4 LCCBL) pour autant qu'il soit légitimé à le faire (pouvoir de représentation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COLOCATAIRE; CONSORITE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE LA MAJORATION DU LOYER NOTIFIÉE AUX DEUX COLOCATAIRES - OBLIGATION DE SAISIR CONJOINTEMENT LA COMMISSION DE CONCILIATION Pour contester un avis de majoration, les colocataires doivent saisir de concert la Commission de conciliation. Le non-respect de ce principe de consorité nécessaire implique la nullité de l'action en baisse de loyer. (Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in SJZ 1991 p. 375; Wessner, Logement et famille, in Actes du 3e séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1984, p. 13).

Voir aussi : ACJ n° 136 du 09.02.2004 Z. c/ SI X.

Remarques : Contra : ACJ n° 985 du 03.09.2007 S. c/ T.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE MODIFICATIONS UNILATÉRALES DU CONTRAT Il appartient au locataire, dans le cadre des articles 269d al. 3 et 270b al. 1 CO, d'établir que les modifications apportées au contrat par le bailleur sont abusives.