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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

9 enregistrements trouvés

Fiche 2309113

ACJC/580/2009 du 11.05.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.260; CO.269d.al.3
Résumé : DISTINCTION ENTRE TRAVAUX DE RÉNOVATION ET MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT Il faut distinguer les travaux de rénovation (art. 260 CO) qui peuvent, sous certaines conditions, être imposés en cours de bail, et les travaux aboutissant à une transformation importante et définitive de la chose louée ou de locaux communs de l'immeuble, lesquels, en tant que modification du contrat, ne peuvent être imposés au locataire qu'à l'échéance contractuelle et moyennant notification sur formule officielle (art. 269d CO). Appartient à cette dernière catégorie la suppression d'une des deux entrées d'un bâtiment commercial, soit celle donnant sur une rue marchande, de sorte que le bailleur aurait dû respecter les exigences de l'art. 269d CO. Dans la mesure cependant où un retour au statu quo ante est exclu, le locataire peut demander une réduction de son loyer pour tenir compte de la modification intervenue.

Fiche 2309276

ACJ n° 140 du 05.02.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : INTRODUCTION DE NOUVEAUX FRAIS ACCESSOIRES - DEVOIRS DU BAILLEUR Le bailleur qui entend mettre séparément à la charge du locataire des postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec l'indication des motifs les justifiant, à peine de nullité (ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379). De surcroît, il incombe au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires. Il n'appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour établir lui-même le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément au locataire, l'aspect comptable et informatique des choses demeurant dans la sphère du bailleur.
Voir aussi : ACJC/592/2011 du 16.05.2011; ACJ n° 1595 du 17.12.2004ACJ n° 1431 du 11.12.2006 S. c/ V.ACJ n° 139 du 05.02.2007 S. c/ E.

Fiche 2309323

ACJ n° 958 du 11.09.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME DE CONGE
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - MODIFICATION DES TERMES DE RÉSILIATION AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE ? La notification officielle d'une "autre prétention" du bailleur implique, comme pour les hausses de loyer, la faculté de contrôle par l'autorité judiciaire de son caractère licite ou abusif. Le législateur n'ayant fourni aucun critère à cet égard, il y a lieu de poser le principe de la fidélité aux termes du contrat. Pour être valable et acceptable, une telle prétention doit reposer sur des raisons objectivement justifiables et non dictée par le seul bon vouloir du bailleur. En période de pénurie de logements, l'intérêt du bailleur, contrairement à celui du locataire, est d'avoir des termes de résiliation courts, car il a ainsi plus de souplesse pour résilier le bail et en modifier les conditions (ACJ n° 223 du 12.03.2001 F. c/ C.). En l'espèce, un contrat de conciergerie qui prévoit que sa résiliation entraîne automatiquement la résiliation du bail à loyer conclu entre les parties constitue une modification allant clairement au détriment du locataire et doit faire l'objet d'une notification sur la formule agréée. En outre, l'introduction de onze termes de congé en période de pénurie est abusive, faute de motifs raisonnables et objectifs.
Voir aussi : ACJ n° 513 du 07.05.2007
Remarques : Contra : ACJ n° 309 du 13.03.2000 Epoux L. c/ SI T.

Fiche 2309393

ACJ n° 840 du 24.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT EN FAVEUR DU LOCATAIRE L'attribution de l'usage exclusif d'une terrasse assainie constitue une modification du contrat en faveur du locataire. Cette modification n'a pas à être notifiée sur formule officielle car elle ne s'effectue pas au détriment du locataire.

Fiche 2309465

Pas de décision du 19.08.2004

Tribunal des baux du canton de Vaud
Publication CdB 1/06 p. 19
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TELECOMMUNICATION; NOTION; MODIFICATION(EN GENERAL)
Normes : CO.259a; CO.269d.al.3
Résumé : ANTENNE DE TÉLÉPHONIE MOBILE - DÉFAUT La pose d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas une modification unilatérale du contrat (art. 269d al. 3 CO). Dès lors que les valeurs limites d'immissions prévues par l'ORNI sont respectées et que les locataires ne sont au bénéfice d'aucune promesse spécifique du bailleur sur ce point, ils ne peuvent pas contester sous l'angle du droit du bail une installation conforme au droit de l'environnement. La présence d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas un défaut de la chose louée. Au demeurant, une nuisance à la santé physique ou psychique causée par cette installation n'a pas été prouvée.
Voir aussi : JTBL 914/2005

Fiche 2309564

ACJ n° 1438 du 09.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATION UNILATERALE OU OFFRE DE MODIFIER LE CONTRAT ? La suggestion du bailleur d'allonger la période de renouvellement du bail, sauf avis contraire de la part du locataire dans un délai de 30 jours et accompagnée d'un avis officiel de hausse de loyer, équivaut à une offre de modifier le contrat. Il ne s'agit pas d'une modification unilatérale du contrat. Dès lors, cette manifestation de volonté doit s'interpréter selon le principe de la confiance. De bonne foi, le locataire se devait de réagir et/ou de saisir la CCBL, s'il entendait ne pas accepter la proposition.
Voir aussi : CdB 2/03 p. 49 Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27 ACJ n° 750 du 11.06.2007 X c/ Y S.A.

Fiche 2309882

Pas de décision du 13.01.1999

TF
Publication CdB 2/99 p. 35
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATIONS UNILATERALES DU CONTRAT AU DETRIMENT DU LOCATAIRE En cas de modification du contrat au détriment du locataire (baisse de prestation, nouveaux frais accessoires, suppression de la sous-location), le bailleur doit agir au moyen d'une formule officielle. Il en va de même en cas de suppression du droit d'utiliser des locaux communs (buanderie, cave à vélo) ainsi que de locaux accessoires mis à disposition d'un seul locataire (cave, grenier ou garage).
Voir aussi : ACJ n° 712 du 31.05.2002 X c/ M.

Fiche 2310015

ACJ n° 488 du 21.04.1997

CJ , CABL
Publication SJ 1997 p.559
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TELECOMMUNICATION; FRAIS ACCESSOIRES; RESEAU DE CABLES
Normes : CO.257a; CO.269d.al.3
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - FRAIS ACCESSOIRES - TÉLÉRÉSEAU La redevance de la télévision par câble peut être qualifiée de frais accessoire au sens de 257 a CO. L'introduction par le bailleur de nouveaux frais entraîne une modification unilatérale du contrat, et doit respecter la procédure de l'art. 269 d al. 3 CO.

Fiche 2310099

Pas de décision du 06.12.1995

TF
Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.
Voir aussi : ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9