Skip to main content

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

12 enregistrements trouvés

Fiche 3308364

4A_252/2023 du 24.10.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2024
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ
Normes : CO.269b
Résumé : BAIL AVEC LOYER INDEXE - ADAPTATION DU LOYER A L'ECHEANCE DU BAIL INDEXE Si le locataire ou le bailleur souhaite demander une adaptation du loyer à l’échéance du bail à loyers indexés en raison d’une variation du taux hypothécaire de référence depuis le début de la période d’indexation, il doit le faire pour la fin de la période d’indexation en respectant le délai de résiliation convenu. A défaut, il faut considérer que les parties acceptent le loyer payé jusqu’ici. Si ce délai n’est pas respecté, le taux hypothécaire de référence déterminant sera celui en vigueur à la date à laquelle le bail aurait pu être résilié en respectant le délai de préavis
Voir aussi : Aurélie Gandoy, Adaptation du loyer à l’expiration de la période d’indexation – point de référence temporel pour déterminer l’évolution du taux hypothécaire (arrêt 4A_252/2023 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch janvier 2024

Fiche 3137331

sans du 01.10.2022

Patricia DIETSCHY-MARTENET
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : ACTUALITES EN MATIERE DE LOYERS INDEXES ET ECHELONNES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2573071

4A_86/2020 du 05.01.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 32; newsletter bail.ch février 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;LOYER INDEXÉ;MÉTHODE ABSOLUE;MÉTHODE RELATIVE;DIMINUTION DE LOYER
Normes : CO.269; CO.269b; CO.270a
Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE D'INVOQUER LA MÉTHODE ABSOLUE À L'EXPIRATION DE LA DURÉE INITIALE DU BAIL INDEXÉ Comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'art. 270a CO (" rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais "), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue.
Voir aussi : François BOHNET/Philippe CONOD, Modification du loyer à l'expiration de la durée initiale du bail indexé, in DB n° 33/2021, p. 49ss
Remarques : Cet arrêt tranche pour la première fois la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

Fiche 2310764

4A_415/2015 du 22.08.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER INDEXÉ ; NULLITÉ; ACTION EN CONTESTATION ; DÉLAI
Normes : CO.269c; CO.269b; CO.270
Résumé : NULLITÉ DE LA CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT La nullité de la clause d'échelonnement peur être constatée en tout temps, sous réserve de l'abus de droit. Il n'y a ainsi pas d'obligation d'agir dans le délai de l'article 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions légales des articles 269b ou 269c CO.

Fiche 2310712

4A_689/2014 du 07.05.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INDEXÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : PAS DE CUMUL ENTRE INDEXATION ET ÉCHELONNEMENT - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES POUR DÉTERMINER LA CLAUSE QUI PRÉVAUT L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés (ATF 124 III 57 consid. 3a). Si le contrat prévoit néanmoins cette solution, il faut se demander ce que les parties auraient convenu si elles avaient eu conscience du caractère inadmissible d'un tel cumul (ATF 124 III 57 consid. 3c).In casu, dans la mesure où il faut s'en tenir à la prévalence de la clause d'échelonnement, la clause d'indexation ne peut s'appliquer qu'à l'échéance de la période d'échelonnement.

Fiche 2310638

4A_314/2011 du 03.11.2011

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 137 III 580; DB 24/2012 n°13
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION ; LOYER INDEXÉ ; RENOUVELLEMENT(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.269b
Résumé : INDEXATION DU LOYER EN CAS DE RECONDUCTION TACITE DU CONTRAT Lorsqu'un bail assorti d'une clause d'indexation se renouvelle tacitement pour une durée de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l'indice officiel suisse des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle.

Fiche 2310949

4A_489/2010 du 06.01.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE
Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4
Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).
Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

Fiche 2309234

ACJ n° 865 du 22.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE
Normes : CO.269b; CO.270a
Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.
Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

Fiche 2309975

Pas de décision du 17.11.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 124 III 57 = SJ 1998 p. 276 = JT 1999 I 19
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : LES CLAUSES D'ÉCHELONNEMENT ET D'INDEXATION NE SONT PAS CUMULABLES Il est exclu, dans un contrat comportant un loyer indexé, de prévoir, en plus de l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation, d'autres facteurs de hausse, à moins que la hausse soit justifiée par des prestations supplémentaires correspondantes du bailleur et que le contrat de bail ait prévu expressément cette possibilité (ATF du 16.2.94, consid. 2d/bb = SJ 1994 p. 487). Il en résulte qu'un éventuel cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu. Si le contrat de bail est déjà muni d'une clause d'indexation et si le loyer a été adapté sur cette base, il ne reste en principe plus de place pour une convention additionnelle d'échelonnement, comme d'ailleurs pour d'autres facteurs de hausse.

Fiche 2310036

Pas de décision du 04.02.1997

TF
Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE
Normes : CO.269; CO.269a; CO.269b
Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION MINIMALE DE 5 ANS Différents cas de figure. Le bailleur peut solliciter une majoration du dernier loyer indexé pour le terme de résiliation (art. 269d CO) et le locataire demander une diminution de son loyer (art. 270a CO). Le nouveau loyer admissible devra être déterminé, en fonction des facteurs mentionnés dans l'avis de majoration, soit au moyen de la méthode absolue, soit à l'aide de la méthode relative, la première date de référence étant celle de la conclusion du bail dans cette dernière hypothèse. Le locataire peut se prévaloir, de son côté, de la méthode absolue pour s'opposer à une majoration justifiée au regard de la méthode relative (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165). Si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable" ou du bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2 CO), le bail est reconduit tacitement sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction du bailleur qu'il estimait suffisant le loyer en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"). Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers indexés. Toutefois, si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande.
Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). arrêt du TF 4A_489/2010 du 06.01.2011 (pour le taux hypothécaire à l'échéance d'un bail indexé); ACJ n° 1357 du 21.12.00 H. c/ C.ACJ n° 40 du 13.01.03 D. c/ P. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

Fiche 2310045

ACJ n° 1410 du 09.12.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : LE CUMUL, MÊME PARTIEL ET AU NIVEAU DES SEULES BASES DE CALCUL, D'UNE INDEXATION ET D'UN ÉCHELONNEMENT EST PROSCRIT PAR LA LOI Le cumul d'une indexation et d'un échelonnement de loyer est exclu. Par contre, la juxtaposition des deux clauses d'adaptation, sans le moindre chevauchement chronologique, est autorisée.

Fiche 2310302

ACJ n° 295 du 04.12.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; ABUS DE DROIT
Normes : CO.269b
Résumé : INDICE DE RÉFÉRENCE Les parties peuvent choisir librement l'indice (mois) qui servira de référence. La stipulation d'un indice de base antérieur à la conclusion du bail a été jugée admissible s'agissant d'un bail commercial (ACJ du 24.11.83 S., G. et Cie c/ P.). Le choix d'une date trop ancienne, sans motifs particuliers, pourrait toutefois être interprété comme un abus de droit (Barbey, L'AMSL p. 109 note 362).