Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - CLÉS - OBJETS LAISSES DANS LES LOCAUX La restitution des locaux au sens de l'art. 267 al. 1 CO se fait par remise de la chose même ou des moyens qui le font passer dans la puissance du bailleur; ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. Quelques objets laissés dans un local peuvent tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne sauraient empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 1 et 2.2.2).

Voir aussi : ACJC/450/2023 (locataire laisse dans les locaux deux machines d'analyse médicale, n'a pas valablement restitué les locaux)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

Boris LACHAT

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCATAIRE;ABSENCE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.267; CO.253ss

Résumé : LE LOCATAIRE ABSENT ET LA RESTITUTION DES LOCAUX, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;USURE(DÉTÉRIORATION);CHOSE LOUEE;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267; CO.257f

Résumé : USAGE NORMAL DES LOCAUX ET INSTALLATIONS (VITRAGES THERMIQUES) - APPRÉCIATION OBJECTIVE A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Il répond des dégâts qui excèdent l’usure normale de la chose. Cette usure normale est fonction de la destination de la chose et s’apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s’il reste possible d’apporter des preuves concrètes. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. L’usage soigneux, qui est partie intégrante de l’usage conforme au contrat dont il vient d’être question, est défini par le contrat de bail et ses annexes, telles des règles et usages locatifs et/ou un règlement de maison, lesquels peuvent prévoir la destination des locaux et spécifier les modalités de cet usage, à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée. L’usage normal s’apprécie objectivement et non subjectivement en fonction des connaissances techniques du locataire. En l’espèce, le locataire, architecte, n’avait pas à prendre de précautions spécifiques en lien avec des vitrages thermiques.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2019; DB 31/2019, p. 19 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL); INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; ÉQUITÉ

Normes : CO.267; CO.42

Résumé : FIXATION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE EN ÉQUITÉ EN RAISON DE DÉFAUTS Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. Le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique. Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts. Dans le cas d'espèce, le loyer convenu correspondait à l'usage de locaux pouvant accueillir 150 personnes ; cet usage ne pouvait plus être garanti par la bailleresse de sorte qu'il se justifiait d'arrêter l'indemnité en équité, en application de l'art. 42 al. 2 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mars 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; CAS CLAIR ; INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION ; QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR

Normes : CPC:59; CPC.257; CO.267

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - INTERÊT POUR RECOURIR DU LOCATAIRE QUI A DÉJÀ QUITTÉ LES LOCAUX Lorsque le locataire a déjà quitté les locaux au moment de recevoir la décision d'expulsion, qui n'a pu dès lors lui être notifiée à l'adresse des locaux loués, il ne dispose pas d'un intérêt digne de protection pour recourir contre la décision d'expulsion et une condition de recevabilité fait défaut.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 173

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SURSIS CONCORDATAIRE ; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.267.al.1; LP.297.al.5

Résumé : ACTION EN EVACUATION - SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE Le droit du bailleur d'exiger la restitution des locaux par suite de la fin du bail à loyer n'est pas une créance concordataire. En conséquence, le locataire jouissant d'un sursis concordataire ne peut pas exiger la suspension de la procédure d'évacuation forcée.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; DEMEURE; EXPULSION DE LOCATAIRE; SURSIS CONCORDATAIRE ; POURSUITE POUR DETTES; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CO.267; LP.38; LP.293c; LP.297.al.5

Résumé : SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE D'EXPULSION Le sursis provisoire, dont les effets sont les mêmes que ceux d'un sursis définitif (art. 293c al. 1 LP), a notamment pour effet de suspendre, sauf urgence, les procès civils et les procédures administratives portant sur les créances concordataires (art. 293c al. 1 et art. 297 al. 5 LP). La restitution des locaux n'étant pas une prestation en argent, les art. 38 al. 1 LP et 335 al. 1 et 2 CPC excluent que cette restitution soit l'objet d'une poursuite pour dettes ou constitue une créance concordataire selon l'art. 297 al. 5 LP. La restitution des locaux est de plus une prestation indivisible; cela exclut d'emblée qu'à l'issue de la procédure concordataire, une renonciation partielle puisse être imposée au créancier ou consentie par lui conformément à l'art. 314 al. 1 LP. Il est ainsi logique que par l'effet de l'art. 38 al. 1 LP, une prétention de cette nature soit exclue de la procédure concordataire et de la suspension des procès civils prévue par l'art. 297 al. 5 LP.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.262; CO.267

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE DU SOUS-BAILLEUR À AGIR EN EXPULSION CONTRE LE SOUS-LOCATAIRE Y COMPRIS À L'ÉCHÉANCE DU BAIL PRINCIPAL À l'échéance du bail de sous-location, le sous-locataire est tenu de restituer les locaux au sous-bailleur, qui répond à l'égard du propriétaire de leur libération à l'échéance du bail principal. La fin de celui-ci est sans pertinence pour juger de la légitimation active du sous-bailleur, car la demande en évacuation ne se fonde pas sur le droit de propriété mais exclusivement sur la relation contractuelle de sous-location. Le sous-bailleur est bel et bien titulaire personnellement du droit matériel allégué et conserve un intérêt juridique à agir. Il n'invoque donc pas le droit d'autrui et l'adage "nul ne plaide par procu­reur" n'est pas violé.

Voir aussi : ACJC/310/2020 du 24.02.2020; ACJC/372/2006 du 03.04.2006

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE);PROPORTIONNALITÉ

Normes : LaCC.30.al4; CPC.343.al1.letd; CO.267

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - CARACTÈRE BREF DE L'AJOURNEMENT En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail.

Voir aussi : ATF 117 Ia 336; ACJC/210/2013 du 18.02.2013

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GENERAL);CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur.

Voir aussi : ACJC/1588/2018 du 19.11.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.97; CO.101; CO.267

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - AUXILIAIRE DU LOCATAIRE Selon l'art. 101 CO, celui qui, même d'une manière licite, confie à des auxiliaires, tels que des personnes vivant en ménage avec lui ou des travailleurs, le soin d'exécuter une obligation ou d'exercer un droit dérivant d'une obligation est responsable envers l'autre partie du dommage qu'ils causent dans l'accomplissement de leur travail. Un simple rapport de complaisance suffit. L'accomplissement du travail visé par l'art. 101 CO peut également avoir pour objet un acte préparatoire, une obligation accessoire ou dérivée d'une obligation principale. In casu, la locataire a sollicité le concours de son mari pour l'aider à déménager dans la perspective d'une imminente restitution des locaux en fin de bail. L'enlèvement des meubles constitue à cet égard un acte préparatoire participant de l'exécution de l'obligation principale de restitution incombant au locataire. Dès lors, le conjoint de la locataire pouvait être qualifié d'auxiliaire et c'est dans l'accomplissement fonctionnel de sa tâche qu'il s'est saisi des clefs de l'appartement pour s'y installer dès que possible, s'assurant de la sorte de la possession des lieux et empêchant la locataire de restituer cette possession à la bailleresse au terme du contrat. Cet agissement, qui consacre l'inexécution de la restitution de la chose louée à la bailleresse, est imputable à la locataire quand bien même celle-ci s'est opposée à cette occupation illicite de son mari.

Voir aussi : ATF 4C.103/2006 du 03.07.2006 ( Fiche 2309326 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - CONVENTION D'INDEMNISATION Lors de l'état des lieux de sortie, les parties peuvent mentionner sur l'état des lieux les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge et arrêter de la sorte une convention d'indemnisation. S'il la signe, le locataire assume les travaux mentionnés ou, le cas échéant, le paiement de la somme indiquée. Le locataire n'est toutefois pas tenu de signer le procès-verbal d'état des lieux, lorsqu'il comporte une rubrique pré imprimée par laquelle il se reconnaît responsable des défauts mentionnés et accepte de s'acquitter du coût des réparations correspondantes. Le Tribunal fédéral considère qu'un état des lieux de sortie comprenant une clause selon laquelle "le locataire reconnaît être responsable des dégâts mentionnés ci-dessous. Il s'engage à payer les travaux de réparation ou de remise en état sur simple présentation des factures et devis" engage le locataire en ce sens qu'il vaut convention d'indemnisation (ATF 4C.261/2006 du 1er novembre 2008).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.259d; CO.267; CO.259.ss

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE APRÈS LA FIN DU BAIL - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE Le bailleur, confronté à un locataire qui demeure dans les locaux après l'extinction du bail, ne peut pas prétendre recevoir une indemnité équivalant à un plein loyer si les locaux sont affectés de défauts dont il aurait eu à répondre en cours de bail. Dans ce cas, le juge doit réduire, dans la mesure appropriée, le montant de l'indemnité qui échoit au bailleur, compte tenu des défauts affectant les locaux occupés. En revanche, le locataire qui conserve l'usage de la chose après l'extinction du contrat, contre la volonté du bailleur, ne peut élever aucune prétention de nature contractuelle, en matière de défauts, à l'encontre du bailleur. En particulier, il ne pourra ni exiger la suppression du défaut ou sa réparation, si ce n'est sur la base des art. 58 et 59 CO si le bailleur est propriétaire des locaux, ni obtenir des dommages-intérêts, par exemple pour perte d'exploitation, alors qu'il n'était plus en droit de se maintenir dans les lieux.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_96/2015 du 01.06.2015 qui admet une application analogique des règles sur les défauts de la chose louée pour réduire l'indemnité pour occupation illicite.Plus nuancé, voir aussi arrêt du TF 4A_208/2015 du 12.02.2016.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.70; CO.267.al.1

Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES EN CAS DE SOUS-LOCATION La restitution de la chose louée est une obligation indivisible, au sens de l'art. 70 CO et selon l'art. 70 al. 2 CO s'il y a plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu d'acquitter l'obligation indivisible pour le tout. La solidarité ne fonde pas automatiquement une responsabilité pour le dommage causé par la faute d'un codébiteur, l'application de l'art. 100 CO restant toutefois réservée; aucune libération n'interviendra si les codébiteurs sont des auxiliaires les uns des autres pour l'exécution de la prestation (SJ 2007 p. 6 cons. 4.1 in fine). In casu, la locataire principale a procédé à la résiliation des baux des sous-locataires avec son colocataire pour l'échéance du 31 décembre 2004, soit après la fin du bail principal intervenue le 30 septembre 2004. Dès lors, elle répond de la présence des sous-locataires vis-à-vis du bailleur et, à ce titre, elle est redevable des indemnités pour occupation illicite jusqu'au départ des sous-locataires.

Voir aussi : ATF 117 II 65

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLEFS - RESTITUTION DES LOCAUX A la fin du bail le locataire doit restituer les clefs au bailleur. Cas de colocataires dont l'un est décédé avant la fin du bail. Le colocataire survivant qui remet les clefs à la Justice de paix en vue de leur transmission à l'Office des faillites, chargé de liquider par voie de faillite la succession, remet en réalité les clefs à sa colocataire et non au bailleur, de sorte qu'il n'est pas libéré de son obligation de restituer les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - PAS DE NÉCESSITÉ DU CONSTAT D'HUISSIER Le recours à un huissier n'est pas absolument indispensable lorsque le bailleur peut procéder à l'état des lieux contradictoire, le cas échéant en prenant des clichés de ce qu'il estime constituer des défauts, et faire parvenir au locataire, par courrier recommandé, le procès-verbal d'état des lieux que ce dernier a refusé de signer, accompagné d'un avis des défauts. Dans ce cas, les frais de l'huissier qui a assisté à l'état des lieux ne peuvent être mis à la charge du locataire à qui il n'appartient pas d'assumer le surcroît de prudence du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.267a

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - AVIS DES DÉFAUTS - CONSTAT D'HUISSIER Le bailleur qui s'abstient d'adresser au locataire un avis conforme aux exigences de l'art. 267a CO, est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu'ils découlent de l'art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé. Un constat d'huissier peut constituer un acte de vérification de la chose louée. Néanmoins, et même s'il a été réalisé en présence du locataire, il ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l'art. 267a al. 1 CO s'il n'est pas adressé au locataire dans les jours qui suivent le constat et s'il n'indique pas que le bailleur tient le locataire pour responsable des défauts constatés. Par ailleurs, un avis des défauts parvenant au locataire deux mois et demi après la restitution des clés est manifestement tardif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONTESTATION DU CONGE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - PROCÉDURE DE CONTESTATION - DATE DE RESTITUTION DES LOCAUX Tant que dure la procédure d'annulation de congé (comme celle de prolongation), les effets du congé sont suspendus. Le locataire n'est pas obligé de libérer les locaux, même si l'échéance de la résiliation est dépassée (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 532). Aussi, le locataire qui se maintient dans les locaux malgré la notification d'un congé contesté ne commet pas de faute. Cas d'une requête en contestation de congé rejetée trois ans et demi après la notification du congé, étant précisé que ladite requête n'apparaissait pas d'emblée vouée à l'échec et ne relevait nullement de l'abus de droit.

Descripteurs : BAIL A LOYER; USURE(DETERIORATION); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : DURÉE DE VIE DES INSTALLATIONS La FRI (Fédération romande immobilière) et l'ASLOCA ont édité conjointement une tabelle d'amortissement, à Lausanne le 21 février 2007. Cette tabelle est entrée en vigueur le 1er mars 2007 pour une durée de deux ans, renouvelable de deux ans en deux ans. Cette tabelle n'a aucune force contraignante et ne permet pas d'en tirer un droit. Elle donne, à titre indicatif, des durées de vie moyennes pour des installations et des équipements de qualité ordinaire, dans une contexte d'usure normale. La revue Mietrechtspraxis a publié des données détaillées en allemand sous le titre : "Paritätische Lebensdauer- Tabelle : Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen", à Zurich en décembre 2005.

Voir aussi : ACJC/1037/2008 du 08.09.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 I 365

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LES DÉGÂTS - RAPPEL DES PRINCIPES Le locataire doit assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations, les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur et les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. L'usure normale des locaux s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, qui n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 p. 1 DB 2007 p. 13, n° 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.267; CO.101; CO.70

Résumé : UNE INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE PEUT ÊTRE RÉCLAMÉE AU COLOCATAIRE QUI N'OCCUPE PAS LES LOCAUX Lorsque deux personnes signent un contrat de bail en tant que locataires, il faut admettre, sauf preuve contraire, qu'il y a colocation. Dans une telle situation, chacun des colocataires est tenu de restituer la chose à la fin du bail, s'agissant d'une obligation indivisible. Chacun des colocataires doit être considéré comme l'auxiliaire de l'autre au sens de l'art. 101 CO, de sorte qu'une indemnité pour occupation illicite peut être réclamée au colocataire non fautif, qui n'est plus (ou qui n'a jamais été) dans les locaux. En revanche, il n'y a pas bail commun, mais reprise cumulative de dette simultanée, lorsqu'une personne s'engage, à côté du locataire, uniquement comme débitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper elle-même les locaux.

Voir aussi : CdB 4/06, p. 97 (note de C. NERFIN, avocate, Genève)ACJC/743/2007 du 11.06.2007ACJC/1040/2008 du 08.09.2008ACJC/56/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RENOUVELLEMENT; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.267; CO.272

Résumé : CRITÈRES DE DISTINCTION ENTRE RENOUVELLEMENT ET PROLONGATION DE BAIL La résiliation est un acte formateur dont les effets sont en principes irrévocables. Une révocation conventionnelle de la résiliation est toutefois possible avant l'échéance, le contrat étant alors renouvelé. Dès lors, un tel renouvellement doit être distingué de la prolongation du bail, judiciaire ou conventionnelle, à l'échéance de laquelle le contrat prend fin sans congé. Comme critères de distinction en faveur du renouvellement, on retiendra : le moment de l'accord (avant la résiliation du bail, bien avant l'échéance du contrat à terme fixe); la durée indéterminée de la "prolongation"; la mention d'un préavis ou d'un délai de congé; l'absence de renonciation par le locataire à une prolongation judiciaire du contrat; les termes utilisés ("renouvellement", "reconduction", "continuation", "prorogation"); l'absence de toute référence aux art. 272 ss CO ou à l'autorité de conciliation.

Vincent BRULHART

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : La responsabilité civile du locataire et les dommages causés aux immeubles par les événements naturels : questions choisies en matière de couverture d'assurance in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.267

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui maintient sa requête en évacuation au TBL, introduite après avoir reçu l'assurance que l'arriéré de loyer et les loyers futurs seraient pris en charge par l'État, commet un abus de droit car il n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation. En l'espèce, l'objectif du bailleur n'était pas de se prémunir contre de futurs défauts de paiement du loyer, mais d'obliger le locataire à prendre en charge les frais d'avocat du bailleur.

Voir aussi : ACJC/377/2006 du 03.04.2006 (bailleresse n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation de la locataire, compte tenu des circonstances très particulières du cas d'espèce, de sorte que cette dernière est abusive)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES Il n'y a pas de consorité matérielle nécessaire entre conjoints colocataires. Ainsi, chacun a la faculté de contester séparément le congé et de demander une prolongation de bail. Toutefois, la restitution de la chose louée est une obligation indivisible. Il découle de ce principe que l'évacuation doit être consacrée par un seul jugement prononcé à l'encontre de tous les colocataires. De ce fait, la suspension de l'instance sollicitée à l'égard d'un colocataire doit avoir effet à l'égard de tous les colocataires.

Pascal TERRAPON

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264; CO.267

Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : DOMMAGE CAUSÉ À LA CHOSE LOUÉE - RÉFECTION DES LOCAUX La réfection des peintures au moyen de couleurs vives par le locataire (ici en jaune et bleu), doit être considérée comme un dégât, dont la réparation est à la charge du locataire. Pour déterminer le montant du dommage, il faut tenir compte de la durée de vie des peintures (in casu dix ans, selon la Table de longévité des installations, in D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 567).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : LIBÉRATION ANTICIPÉE - RESTITUTION DES LOCAUX La libération anticipée du locataire suppose qu'il ait effectivement restitué les lieux, cette restitution doit être complète et définitive. Un locataire qui a volontairement gardé une partie des clefs pour conserver un libre accès aux locaux et/ou qui y a laissé du mobilier n'est pas réputé avoir restitué les locaux (CdB N° 4/98, p. 135, note 10).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); DOMMAGE; VALEUR DE REMPLACEMENT; CALCUL

Normes : CO.267

Résumé : DOMMAGE À LA CHOSE LOUÉE - AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN ENDOMMAGÉ L'amortissement comptable d'une installation n'implique pas qu'elle ait perdu toute valeur économique. Ainsi, pour le remplacement de portes qui ont 30 ans d'âge, le locataire doit payer un montant tenant compte d'un amortissement de 50 %.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; DOMMAGE

Normes : CO.267; CO.98.al.1

Résumé : LOCAUX NON REMIS EN LOCATION - AUCUN DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Le bailleur débouté de sa demande en paiement d'indemnités pour occupation illicite car il n'a pas l'intention de remettre en location les locaux en cause à un nouveau locataire et ne subit aucun dommage postérieurement à la reddition des locaux.

Voir aussi : ACJC/554/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Absence de deux portes de communication et du bidet lors de l'état des lieux de sortie. Le fait que le bailleur n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne le prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notamment CdB n° 10/1998 p. 16).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AUXILIAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉPOUSE OCCUPANT ENCORE LES LOCAUX APRÈS LA FIN DU BAIL Même si le locataire n'occupe plus les locaux, il reste responsable de ce que son épouse, installée avec son assentiment et considérée comme son auxiliaire au sens de l'art. 101 CO, n'a pas libéré les locaux en temps utile.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; SOLIDARITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - NATURE L'évaluation de la réparation du dommage doit se faire en application des art. 41 ss CO, mais la nature juridique de l'indemnité pour occupation illicite des locaux tient tout de même de la responsabilité contractuelle (ATF 117; SJ 1996 p. 238), de sorte que les dispositions relatives à l'engagement solidaire s'appliquent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; USAGE LOCAL; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - FRAIS DE NETTOYAGE APRÈS PASSAGE DES CORPS DE MÉTIER AYANT REMIS EN ÉTAT L'APPARTEMENT Nettoyage de l'appartement après le passage des corps de métier, comprenant les vitres intérieures et extérieures, les nouvelles faïences et les appareils sanitaires. D'habitude, le nettoyage est fait par le locataire. S'il ne l'assume pas, le bailleur peut le lui facturer. A Genève, toutefois, l'usage veut que les locaux soient balayés (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 526, note 26) en vue de la restitution. Aussi on ne saurait faire supporter aux locataires, qui par ailleurs ont payé le loyer pendant la durée des travaux, un poste qu'ils n'ont pas à assumer aux termes des usages genevois.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLÉS ET RESTITUTION DES LOCAUX La remise des clés par le locataire à la requête du bailleur exprime, in concreto, la volonté du bailleur de mettre fin à la relation de location en reprenant la maîtrise exclusive des locaux, volonté admise par le locataire qui perd ainsi les moyens d'exercer la possession (garantie contractuellement).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; CALCUL; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : NON RESTITUTION DU LOGEMENT À LA FIN DU BAIL - CALCUL DU DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Il convient de tenir compte, dans le cadre de l'appréciation du dommage subi par le bailleur dont les locaux n'ont pas été restitués au jour de la résiliation du bail, d'une période raisonnable pour la relocation de ces locaux (ACJC 1273/1996 en la cause No C/5831/94, SA X c/ SI X pour l'exploitation d'immeubles urbains "C" du 18 novembre 1996). Cette période a été arrêtée à 2 mois dès la remise des clés, ceci conformément à l'avis de Lachat (Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). A l'appui de cette considération, le bailleur doit disposer d'un délai raisonnable pour se déterminer sur la candidature du nouveau locataire, démarche qu'il ne peut entreprendre avant que les locaux lui aient été restitués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - SOLIDARITÉ DES COLOCATAIRES - INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION Quand deux débiteurs s'engagent à faire une seule et même prestation, chacun d'eux y est tenu. Si l'un n'exécute pas lui-même la prestation et s'en remet à l'autre, il répond envers le créancier de l'attitude de l'autre débiteur comme s'il avait recours aux services de tout autre auxiliaire. En conséquence, le débiteur solidaire répond de la faute de son codébiteur (Von Thur, Escher, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts II p. 307, 308; ATF 82 II 215 = JT 1957, 239; ATF 116 II 512 = JT 1991, 309).

Voir aussi : ACJ n° 1409 du 9.12.96 D. c/ SI X et D.-A.

TF

Publication SJ 1996 p. 322

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.267.al.2

Résumé : PRESCRIPTION DE DROIT IMPÉRATIF MAIS NON D'ORDRE PUBLIC - CONSÉQUENCES L'art. 267 al. 2 CO est de droit impératif (Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 267 CO; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in MP 1990, p. 80), mais cela ne signifie pas nécessairement qu'il empêche une clause contractuelle contraire, passée sous l'ancien droit, de déployer ses effets sous l'empire du nouveau droit (cf. ATF 116 III 120 consid. 3d p. 126; USPI, op. cit., p. 50-51). En effet, l'art. 2 al. 1 Tit. fin. CC prévoit une exception au principe de non-rétroactivité des lois lorsqu'une nouvelle règle a été édictée dans l'intérêt de l'ordre public et des moeurs. Or, le caractère impératif d'une norme ne suffit pas à la ranger dans les prescriptions d'ordre public; encore faut-il qu'elle soit l'expression des conceptions fondamentales du législateur en matière de politique sociale et d'éthique (ATF 100 II 105 consid. 2 p. 112). A la lecture du message du CF (in FF 1985 I p. 1437), il n'apparaît pas que l'art. 267 al. 2 CO puisse être qualifié de prescription d'ordre public. Cette disposition ne rend dès lors pas nulle l'obligation de remise en état prise avant l'entrée en vigueur du nouveau droit.

TF

Publication SJ 1996 p.322

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE; CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - CALCUL DU DOMMAGE EXCÉDANT L'USURE NORMALE Le montant des travaux exigés par l'usure normale est à la charge du bailleur. Pour chaque dégât, il convient d'examiner d'abord la nécessité du remplacement de l'objet endommagé, ou si une réparation voire un nettoyage suffit à rétablir le bon état de la chose. En se fondant, sur les barèmes édités en la matière, il y a lieu de déterminer la durée de vie de chaque installation, à défaut d'autres données concrètes.

Voir aussi : ACJ n° 599 du 15.6.1998 B. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉ APRES RÉSILIATION DU BAIL PAR UN BAILLEUR QUI N'A PAS DEMANDÉ L'EXPULSION DURANT UN TEMPS RAISONNABLE A la fin du bail, le locataire a l'obligation de restituer la chose louée. Cette obligation implique, en cas de sous-sous-location, que le sous-locataire prenne les mesures adéquates afin que les lieux soient libérés par les sous-sous-locataires à l'expiration de son propre contrat. Dans l'hypothèse où le locataire - ou les personnes dont il répond - demeure dans les locaux loués après résiliation du bail, et que le bailleur n'agit pas durant un temps raisonnable pour l'en faire déguerpir, la solution quant à l'indemnité à payer par l'occupant doit être recherchée dans les règles sur l'enrichissement illégitime. L'enrichissement correspond alors à la valeur objective des surfaces occupées pour la période pendant laquelle elles ont été utilisées effectivement (SJ 1994 p. 117). En l'espèce l'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond aux loyers acquittés jusqu'à la fin des rapports contractuels.

Voir aussi : ACJ n° 828 du 23.06.95 SA X c/ Z. A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.267

Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - ABUS DE DROIT DU BAILLEUR EN L'ABSENCE DE DOMMAGE Cas d'une évacuation prononcée conformément à la loi après l'échéance de deux prolongations. Toutefois, comme le motif de cette évacuation réside dans la volonté de la bailleresse d'obtenir l'autorisation de démolir et de reconstruire le bâtiment sis sur sa parcelle, il appartiendra à l'autorité d'exécution de vérifier si les permis en question ont été délivrés et sont définitifs. A défaut, la démarche de la bailleresse pourrait être constitutive d'abus de droit, en l'absence de tout dommage, dans la mesure où l'indemnité pour occupation illicite est régulièrement versée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; DETTE PORTABLE; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : REMISE DES CLÉS - DETTE PORTABLE AU SENS DE L'ART. 74 CO La remise des clés est une dette portable au sens de l'art. 74 CO et doit être effectuée entre les mains du bailleur le dernier jour de la location, contre reçu (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 531). Faute d'avoir agi de cette manière, les appelants doivent être condamnés au remplacement de la serrure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : FARDEAU DE LA PREUVE - RELATION AVEC L'ANCIEN DROIT La présomption de l'article 271 al. 3 ancien CO, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu la chose en bon état, n'a pas été reprise dans le nouveau droit, de sorte qu'elle reste valable pour une chose cédée avant la révision du droit et restituée après son entrée en vigueur ; pour ces baux, le locataire supporte le fardeau de la preuve du défaut préexistant.(Droit suisse du bail à loyer, Commentaire USPI p. 410 ad art. 267-267a CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - USAGE CONFORME AU CONTRAT L'état de la chose à la fin du bail doit correspondre à l'état résultant d'un usage normal et conforme à sa destination. L'usure normale est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer (Message du Conseil Fédéral du 27.3.1985). La restitution de la chose implique que le locataire réponde des menus travaux de nettoyage et d'entretien qui sont à sa charge pendant la durée du bail. Les détériorations dépassant l'usure normale de la chose causées par lui-même ou par un tiers dont il répond, tombent également sous sa responsabilité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; PREUVE

Normes : CO.267

Résumé : DÉTÉRIORATION OU INDISPONIBILITÉ DE LA CHOSE - DOMMAGE - PREUVE Le locataire doit réparer intégralement le dommage et donc supporter aussi bien les frais de réparation que la perte résultant de l'indisponibilité de la chose. Le bailleur doit prouver son dommage, qui ne se présume pas, en produisant les pièces nécessaires. Le pouvoir d'appréciation du juge permet de fixer équitablement le dommage dont le montant ne peut être fixé exactement mais ne doit pas constituer une solution de facilité lorsque la détermination exacte du dommage est possible.

Voir aussi : ACJ n° 321 du 10.12.93 D. c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE - INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - MONTANT SUPÉRIEUR AU LOYER Si la doctrine a admis, en règle générale, que l'indemnité pour occupation illicite équivalait au montant du loyer payé antérieurement par l'occupant des locaux, c'est parce que d'une manière générale ce loyer correspond à la réelle valeur locative de l'objet loué. Il ne peut toutefois s'agir d'une règle absolue et si le propriétaire démontre subir un dommage plus important, il doit lui être alloué. Le dommage qui peut être réclamé à l'auteur de l'acte illicite correspond à la différence entre le patrimoine actuel du lésé et celui qui aurait été le sien sans l'événement préjudiciable; si le lésé est frustré d'un profit qui doit être considéré comme usuel ou qui aurait été vraisemblablement réalisé selon le cours ordinaire des choses, le dommage réside dans un manque à gagner (ATF 90 417 = JT 1965 226).

Voir aussi : ATF du 17.05.1994 T. c/ X SA ACJ n° 80 du 12.02.2001 W. c/ S.