Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RÉSILIATION;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; CO.266o; OBLF.9

Résumé : UNE RESILIATION N'EST PAS NULLE EN RAISON DE LA MAUVAISE INDICATION DE L'IDENTITE DU PROPRIETAIRE SUR L'AVIS OFFICIEL. La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : NULLITÉ;RÉSILIATION;REPRÉSENTATION;INSCRIPTION;REGISTRE DU COMMERCE

Normes : CO.718.al1; CO.720; CO.32; CO.266o

Résumé : VALIDITE DE L'AVIS DE RESILIATION SIGNE PAR UN REPRESENTANT DE LA REGIE NON INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représenter la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs - art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat. La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire. En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, désigner l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que l'envoi d'une résiliation de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; FORMULE OFFICIELLE ; MOTIF

Normes : CO.266l; CO.266o; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DU MOTIF DU CONGÉ La résiliation d'un contrat de bail n'a pas besoin d'être motivée. Toutefois, une motivation sommaire par l'indication du motif de résiliation, sur la formule officielle ou dans un autre écrit, peut être nécessaire en cas de résiliation anticipée afin que le locataire puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire; le seul défaut de cette indication sommaire, que la loi n'exige pas expressément, ne saurait toutefois entraîner la nullité de la résiliation pour le surplus conforme au droit, mais conduira, le cas échéant, à la traiter comme une résiliation ordinaire ensuite d'une interprétation selon le principe de la confiance.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/14, p. 65

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE PÉRIMÉE L'usage d'une formule officielle de résiliation périmée n'engendre pas la nullité de la résiliation dès lors que ladite formule contient les renseignements nécessaires permettant au locataire de contester valablement le congé devant l'autorité de compétente.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : RÉSILIATION; FORME ET CONTENU ; NULLITÉ ; BAIL À FERME

Normes : OBLF.9; CO.266l; CO.266o; CO.298

Résumé : CONTENU DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Il est exclu d'appliquer par analogie l'art. 19 al. 1bis OBLF à l'exigence fixée par l'art. 9 al. 1 let. b OBLF, de sorte que la formule régie par l'art. 9 OBLF doit impérativement indiquer la date à laquelle un congé doit prendre effet, une information insérée seulement dans une lettre d'accompagnement n'étant pas suffisante.

Voir aussi : ACJC/1205/2013 du 07.10.2013

Remarques : contra : ACJC/686/2020 du 25.05.2020 (validité de l'avis de résiliation qui ne contient pas de date d'échéance, la lettre d'accompagnement mentionnant "avec effet immédiat" devant être comprise comme la plus proche échéance légalement possible)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée

Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : INTERVALLE ENTRE LES DEUX COMMUNICATIONS SÉPARÉES AUX ÉPOUX Le congé et la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint, sous peine de nullité (art. 266n et 266o CO). Selon la jurisprudence, il n'est pas nécessaire que les époux soient simultanément informés du congé; ils doivent néanmoins tous deux être avertis dans un laps de temps raisonnable (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.). Le congé adressé à des époux dans un laps de temps de 1 mois et demi a été jugé valable (ACJ du 22 juin 1990 in Droit du Bail n° 4,1992, p. 12; ACJC/1135/2005). Un congé adressé au conjoint du locataire 5 mois après la notification au locataire ne respecte pas l'art. 266o CO, de sorte que le congé est frappé de nullité absolue (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.).

Voir aussi : ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C. ACJC/1535/2005 du 11.10.2005 ACJC/133/2009 du 02.02.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Voir aussi : ACJC/1470/2002 ( Fiche 2309563 ); ACJC/743/2004 ( Fiche 2309474 ); ACJC/125/2003 ( Fiche 16027 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE

Normes : CO.266o

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE AU CONJOINT - NULLITÉ - ABSENCE D'ABUS DE DROIT Le principe selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps trouve sa limite dans l'interdiction de l'abus de droit dans le sens que l'on ne saurait admettre qu'un locataire obtienne conventionnellement une prolongation de bail et attende son expiration, en toute connaissance de cause, pour faire valoir que son conjoint n'avait pas reçu le congé sous pli séparé. En l'occurrence, l'épouse du locataire a fait part de son état civil déjà dans son écriture déposée au greffe de la Commission de conciliation et n'a donc pas attendu la première audience utile de cette autorité pour aviser sa partie adverse.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/00 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266m; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION DU CONGÉ AU SEUL CONJOINT LOCATAIRE SEPARÉ DE CORPS - ÉVACUATION Le jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire n'est, en principe, pas opposable aux autres occupants du logement à l'exception des enfants mineurs et de ses simples auxiliaires, tels les employés. Lorsque le logement concerné est le logement familial, le conjoint du locataire ne peut être expulsé sans avoir été mis personnellement en cause dans la procédure. En cas de perte du caractère familial du logement, par exemple en cas de séparation de corps, le jugement prononçant l'expulsion du conjoint locataire, qui a déjà libéré lui-même les lieux, n'est pas opposable au conjoint qui s'est maintenu dans le logement. Le bailleur devra agir directement contre ce dernier, en se fondant sur les règles de la possession ou de la propriété.