Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers
1697 enregistrements trouvés
Fiche 2310005
Pas de décision du 29.05.1997
TF
,
1ère Cour civile
Publication SJ 1997 p.661
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PARTIE COMMUNE
Normes :
CO.259a.al.1
Résumé :
DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES - ATTITUDES DE TIERS
Un défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers, par exemple dans le comportement des autres locataires; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur.
Fiche 2310008
ACJ n° 677 du 26.05.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE
Normes :
CO.257d
Résumé :
DEMEURE DE L'ACTIONNAIRE-LOCATAIRE
Cas d'un actionnaire-locataire qui détient le droit d'usage en vertu du contrat de bail. Le non-paiement du loyer par l'actionnaire-locataire permet la résiliation du bail et l'évacuation (ACJ 7.11.77 in SJ 1979 p. 568 n°3).
Fiche 2310009
ACJ n° 1590 du 29.04.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE
Normes :
CO.270a
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE
Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).
Voir aussi :
ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )).
ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA
ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA
Remarques :
Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)
Fiche 2310011
ACJ n° 588 du 29.04.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes :
CO.269
Résumé :
CALCUL DE RENDEMENT - PRIX DE REVIENT EFFECTIF OU ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT ?
Cas où l'arrêté du Conseil d'Etat ne fait pas référence à une créance chirographaire, qui apparaît sur une feuille de calcul fournie par le bailleur. Le financement de l'immeuble est donc très différent selon ces documents. Feuille de calcul manifestement établie pour les besoins de la cause, donc à écarter.
Fiche 2310014
ACJ n° 500 du 21.04.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION
Normes :
CO.257d; CO.259.ss
Résumé :
DÉFAUTS DURANT L'OCCUPATION ILLICITE DU LOCATAIRE -
INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO
L'obligation faite au bailleur de maintenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée cesse à la fin des rapports de bail en même temps que naît celle de restituer les locaux, qui incombe au locataire. Lorsque les rapports contractuels des parties ne sont plus soumis aux règles du droit du bail, le locataire ne saurait prétendre à une quelconque réduction de l'indemnité pour occupation illicite au sens des art. 259 ss.
Voir aussi :
ACJ n° 1147 du 07.10.2002 M. c/ M.
Fiche 2310015
ACJ n° 488 du 21.04.1997
CJ
,
CABL
Publication SJ 1997 p.559
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TELECOMMUNICATION; FRAIS ACCESSOIRES; RESEAU DE CABLES
Normes :
CO.257a; CO.269d.al.3
Résumé :
FORMULE OFFICIELLE - FRAIS ACCESSOIRES - TÉLÉRÉSEAU
La redevance de la télévision par câble peut être qualifiée de frais accessoire au sens de 257 a CO. L'introduction par le bailleur de nouveaux frais entraîne une modification unilatérale du contrat, et doit respecter la procédure de l'art. 269 d al. 3 CO.
Fiche 2310016
Pas de décision du 14.04.1997
TF
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); FORMULE OFFICIELLE
Normes :
CO.269d
Résumé :
MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DES NOTIONS DE LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS ET DE LOYER DU MARCHÉ
La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, dont la détermination du sens et de la portée obéit aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. Par conséquent, si les parties sont d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il n'y a pas lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. Sinon, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308, p. 313). Lorsque le contenu des motifs de la formule officielle n'est pas suffisamment clair et précis, il est nul.
Voir aussi :
ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10 in fine/11
Fiche 2310017
Pas de décision du 14.04.1997
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 123 III 171
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.269
Résumé :
IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - PREUVE DU MONTANT ET DE SON PAIEMENT
Le poste "impôt immobilier complémentaire", allégué mais non prouvé devant la juridiction cantonale, doit être rejeté in casu.
Voir aussi :
ATF 114 II 289 consid. 2a
Fiche 2310018
ACJ n° 321 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION; MOTIVATION DE LA DECISION
Normes :
CO.269a
Résumé :
TRAVAUX À PLUS-VALUE - MOTIVATION DU JUGE SUR LE TAUX DE PLUS-VALUE RETENU
Les investissements à plus-value représentent 50 % à 70% du coût des travaux, conformément à l'art. 14 al.1 OBLF. En fixant un taux compris dans cette fourchette, le juge devra le motiver. Dans le cas contraire, il violera la disposition susmentionnée par excès de pouvoir d'appréciation.
Voir aussi :
Fiche 2309578
Fiche 2310020
ACJ n° 321 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION
Normes :
CO.269d
Résumé :
HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - VALIDITÉ FORMELLE DE LA HAUSSE
Cas du locataire qui conteste la validité formelle d'une majoration fondée sur les grands travaux sous prétexte que ce motif n'est pas couvert par la mention "augmentation des charges d'exploitation" et n'est pas invoqué valablement par un simple renvoi à l'art. 269a lit. b CO et à la lettre circulaire du bailleur.
Le locataire, qui n'ignore pas l'accomplissement de grands travaux, sait que les motifs de hausse de son loyer ne se limitent pas à la variation des charges d'exploitation mais comprennent aussi la répercussion des coûts des grands travaux. Il ne peut donc pas contester la validité formelle de la majoration.
Fiche 2310021
ACJ n° 330 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE
Normes :
CO.269
Résumé :
CALCUL DE RENDEMENT NET - PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE
Le montant des travaux à plus-value entre en principe dans la composition du prix de revient de l'immeuble. (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 286 ch. 3.5). Faut-il les réactualiser ?
Oui, s'ils sont financés par des fonds propres, mais à concurrence de 40 % maximum, lorsqu'on ne peut déterminer la part des fonds propres.
Non, s'ils sont financés par des fonds étrangers.
Remarques :
changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)
Fiche 2310022
ACJ n° 325 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes :
CO.269a.let.a
Résumé :
LOYERS COMPARATIFS - EXEMPLES FOURNIS PAR LE DEMANDEUR - INSTRUCTION PAR LE TBL
Le demandeur doit fournir des exemples comparatifs précis et complets afin que le TBL puisse satisfaire à l'instruction des faits. Devra alors être fait mention, par le demandeur, des caractéristiques de l'appartement litigieux telles que : degré de confort, travaux de rénovation, de modernisation de l'immeuble, année de construction, surface des appartements cités.
Fiche 2310023
ACJ n° 328 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL
Normes :
CO.270
Résumé :
FIXATION DU LOYER INITIAL - MOTIFS DE LA MAJORATION
Lorsque l'emploi de la formule officielle est rendu obligatoire pour la notification du loyer initial, le bailleur doit indiquer non seulement le montant du loyer du précédent locataire, mais également les motifs précis d'une éventuelle majoration (ATF 120 II 341, 344 consid. 2 c; 121 III 364, 366 consid. 4 b). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des baux et loyers. Le bailleur ne saurait toutefois invoquer simultanément des critères antinomiques. Si la motivation contient plusieurs critères incompatibles, la juridiction saisie devra demander à la partie demanderesse de faire un choix et à défaut rejeter sa prétention (D. Lachat, La pratique récente en matière de loyers, p. 13, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996).
Fiche 2310024
ACJ n° 330 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER CONTROLE
Normes :
CO.269
Résumé :
CALCUL DE RENDEMENT DE LA "CHOSE LOUÉE" - PONDÉRATION DES LOYERS SELON LES CARACTÉRISTIQUES DES DIFFÉRENTS LOCAUX - IMMEUBLE PRÉCÉDEMMENT SOUS CONTRÔLE DE L'ÉTAT
Le calcul de rendement de la chose louée ne s'applique pas dans le cas d'un immeuble contrôlé par l'Etat. Ce dernier procède à une pondération des loyers en fonction des caractéristiques des différents locaux (attique, terrasse, etc.), différenciation qui est maintenue durant toutes les années de contrôle.
Voir aussi :
ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 - Extrait non inclus dans JT 1998 I 191
ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C.
Fiche 2310026
ACJ n° 330 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL
Normes :
CO.270a
Résumé :
CALCUL DU RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE ET, SUBSIDIAIREMENT, LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE
Si le bailleur peut choisir entre la méthode relative ou absolue, il ne peut invoquer deux méthodes différentes, comme en l'espèce celle du rendement et des loyers comparatifs; il doit choisir sa motivation, et s'y tenir. Le critère des loyers comparatifs n'est pas compatible avec celui d'un loyer fondé sur les coûts (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 347ss).
Voir aussi :
ACJ n° 98 du 12.02.2001 G. et B. c/ B.
Fiche 2310019
ACJ n° 324 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE
Normes :
CO.260a.al.3
Résumé :
INDEMNITÉ À LA FIN D'UN BAIL POUR TRAVAUX EXECUTÉS PAR LE LOCATAIRE
L'article 260a al. 3 CO règle de manière exhaustive la question de l'indemnisation du locataire, à l'exclusion des règles sur l'accession (art. 671/672 CC) et sur l'enrichissement illégitime (art. 62 et ss CO) (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 543 et réf. citées sous note marginale 36). Aux termes de cet article, lorsque la chose louée présente une plus-value considérable à la fin du bail, résultant de rénovation ou de modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité correspondant à la plus-value engendrée. L'article 260a al.3 CO présuppose de plus un accord écrit du bailleur (Message du Conseil fédéral FF 1985 I p. 1421; pv Commission du Conseil National p. 80/81) (ATF 104 II 202 = JdT 1979 I p. 24 et réf. citée).
Fiche 2310025
ACJ n° 328 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes :
CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4
Résumé :
LOYERS USUELS - STATISTIQUES CANTONALES OFFICIELLES
Au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, une statistique officielle est pertinente si son étude comprend tous les éléments déterminants nécessaires et comparables : loyer, nombre et dimension des pièces, agencement, entretien, équipement, année de construction, situation. Sur cette base, le loyer usuel peut alors être déterminé par comparaison à ceux en vigueur dans le quartier ou la localité.
Voir aussi :
ATF 123 III 317 = JT 1998 I 125 = SJ 1998 p. 68
ACJ n°468 et n° 469 du 20.5.1996 SI X c/ M.
Fiche 2310027
ACJ n° 328 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE; INDICE
Normes :
CO.270; OBLF.11.al.3
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FARDEAU DE LA PREUVE DU CARACTÈRE ABUSIF DU LOYER INITIAL
Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire (Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I p. 1473 ad 526; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, ad art. 270 No 31). En application de l'art. 8 CC, le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples comparatifs sur lesquels il s'est fondé. Le bailleur ne doit pas solliciter de la part des régies que des renseignements concernant les loyers les plus élevés. La demande de renseignements devrait spécifier uniquement les caractéristiques du logement en cause (emplacement, dimension, équipement, état d'entretien et année de construction), sans référence au montant du loyer. Les renseignements fournis par la régie du bailleur ne constituent pas à eux seuls un moyen de preuve. Aux termes de l'art. 11 al. 3 OBLF, il ne faut pas tenir compte des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il convient de tenir compte de ce que le locataire n'a pas la possibilité de réunir des exemples concrets de comparaison, ces renseignements n'étant pas volontiers fournis par les bailleurs ou par les régisseurs. Le seul moyen de preuve à sa disposition constituent donc les statistiques, mais qui ne servent que d'indices d'abus.
Fiche 2310028
Pas de décision du 13.03.1997
TF
Publication CdB 2/97 p.42
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes :
CO.269
Résumé :
LOYER FIXÉ CONFORMÉMENT À LA LDTR - APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE SELON LE DROIT FÉDÉRAL
Dans le cadre du calcul du rendement admissible d'une chose louée effectué en application de l'art. 269 CO, le loyer fixé en application d'une législation cantonale, en l'occurrence la LDTR, n'est pas un élément pertinent. La LDTR ne saurait donc empiéter ici sur un domaine régi par le droit fédéral et en entraver l'application.
Voir aussi :
ACJC/1444/2018 du 22.10.2018
Fiche 2310030
Pas de décision du 27.02.1997
TF
Publication SJ 1997 p. 538
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION FINALE
Normes :
CO.274g
Résumé :
CARACTÈRE FINAL SELON 48 OJF DU JUGEMENT D'ÉVACUATION RENDU PAR LA CJ
En procédure genevoise, le jugement prononçant l'évacuation pour défaut de paiement du loyer est toujours (et non pas seulement dans l'hypothèse de l'art. 274g CO) un jugement final, susceptible d'un recours en réforme si la valeur litigieuse est suffisante.
Voir aussi :
ACJ n° 326 du 20.4.1998 SI X c/ B.
Fiche 2310029
Pas de décision du 27.02.1997
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 123 III 124 = SJ 1997 p. 433
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; EXECUTION DE L'OBLIGATION
Normes :
CO.257d
Résumé :
RÉSILIATION POUR INEXÉCUTION PAR LE LOCATAIRE
D'UNE OBLIGATION QU'IL A PRISE DANS LE CONTRAT
Un engagement du locataire de faire radier une hypothèque des artisans et entrepreneurs, qui a été annotée ou inscrite dans le cadre de travaux de construction exécutés conformément au contrat par un sous-locataire, n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 257f CO. Si le débiteur se trouve en demeure de faire cette action, comme il ne s'agit pas de loyer ou de frais accessoires, il faut appliquer non pas l'art. 257d CO, mais les art. 102 et ss CO. Dans un rapport juridique durable, le droit de résilier remplace le droit de se départir du contrat. On peut hésiter entre le délai de l'art. 257d al. 2 CO et celui de l'art. 266g al. 1 CO, mais la question est restée indécise en l'espèce. La résiliation donnée en invoquant à tort l'art. 257f al. 3 CO doit être considérée comme une résiliation valable sur la base des art. 107 ss CO.
Fiche 2310031
Pas de décision du 26.02.1997
Publication SJ 1997 p. 416
Descripteurs :
BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; NOVA; FAITS NOUVEAUX
Normes :
CO.274d.al.3
Résumé :
ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS ET INTERDICTION DES NOVA
EN PROCÉDURE DE RECOURS
Si l'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office les faits, il n'empêche toutefois pas les cantons de prohiber l'introduction de nova durant la procédure de recours, de manière à assurer le principe du double degré de juridiction (ATF 118 II 50 consid. 2a, ATF non publié du 23.04.1996 dans la cause 4C.458/1995 consid. 2), les faits nouveaux étant également irrecevables de manière générale en instance de réforme devant le TF (ATF 118 II 12 consid. 3b in fine).
Fiche 2310032
ACJ n° 149 du 17.02.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE; EFFICACITE
Normes :
CO.273
Résumé :
RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ ET ANNULABILITÉ DES CONGÉS
Seuls peuvent être annulés des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. A côté des congés radicalement nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. Ainsi le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc.
Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Cependant, le non respect du délai aura pour effet de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue.
L'exigence du respect du délai de l'art 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, est donc abandonnée comme infondée (ATF 121 III 156 = SJ 1995 p. 697 confirmé in ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R. et ATF 122 III 92 = JT 1996 I 596).
Voir aussi :
ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001
ACJ n° 115 du 14.02.2005 T. c/ Z.
Fiche 2310034
ACJ n° 144 du 17.02.1997
CJ
,
CABL
Publication
Descripteurs :
BAIL A FERME; CHOSE MOBILIERE; PARTIE INTEGRANTE
Normes :
CO.301
Résumé :
COMPÉTENCE DU TBL DANS UN LITIGE RELATIF À UN TABLEAU
COMPRIS DANS LE MOBILIER REMIS À L'USAGE DU FERMIER
Le TBL est compétent pour connaître d'un litige concernant un bien mobilier, partie intégrante d'un établissement public (Honsell, Vogt, Wiegand, Comm. ad. art. 276 CO p. 1462 ch. 3 : "Die Sachen, die dem Pächter zur Nutzung überlassen werden").
Fiche 2310036
Pas de décision du 04.02.1997
TF
Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE
Normes :
CO.269; CO.269a; CO.269b
Résumé :
MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION MINIMALE DE 5 ANS
Différents cas de figure. Le bailleur peut solliciter une majoration du dernier loyer indexé pour le terme de résiliation (art. 269d CO) et le locataire demander une diminution de son loyer (art. 270a CO). Le nouveau loyer admissible devra être déterminé, en fonction des facteurs mentionnés dans l'avis de majoration, soit au moyen de la méthode absolue, soit à l'aide de la méthode relative, la première date de référence étant celle de la conclusion du bail dans cette dernière hypothèse. Le locataire peut se prévaloir, de son côté, de la méthode absolue pour s'opposer à une majoration justifiée au regard de la méthode relative (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165).
Si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable" ou du bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2 CO), le bail est reconduit tacitement sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction du bailleur qu'il estimait suffisant le loyer en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"). Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers indexés. Toutefois, si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande.
Voir aussi :
ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). arrêt du TF 4A_489/2010 du 06.01.2011 (pour le taux hypothécaire à l'échéance d'un bail indexé); ACJ n° 1357 du 21.12.00 H. c/ C.ACJ n° 40 du 13.01.03 D. c/ P. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.
Fiche 2310035
Pas de décision du 04.02.1997
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE
Normes :
CO.269
Résumé :
LOYERS INDEXÉS - MÉTHODE ABSOLUE
Les principes énoncés dans l'ATF 121 III 397 (SI X c/ G.) au sujet du bail à loyers échelonnés s'appliquent également, mutatis mutandis, pour juger du caractère abusif ou non d'une majoration de loyer notifiée pour la date d'échéance d'un bail à loyers indexés ou pour une date postérieure, après reconduction tacite du bail.
Voir aussi :
ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants
pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.
Fiche 2310038
ACJ n° 53 du 13.01.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes :
CO.269
Résumé :
IMPORTANTS TRAVAUX SUITE À UN INCENDIE - HAUSSE DE LOYER EN COURS DE BAIL MOTIVÉE PAR LA MÉTHODE ABSOLUE
En cas de destruction de l'immeuble (par le feu), le bailleur peut se prévaloir directement d'un facteur nécessitant l'application de la méthode absolue (MP 1994 p. 85 ss, 91, consid. 2).
Fiche 2310040
ACJ n° 54 du 13.01.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes :
CO.257a
Résumé :
FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE
Lorsque les parties n'ont pas prévu dans le contrat de bail le paiement séparé des frais de chauffage et d'eau chaude, ceux-ci sont compris dans le loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 227). Il s'agit alors d'un loyer tout compris. Le bailleur n'est pas tenu dans cette hypothèse de fournir des décomptes relatifs à ces frais. Toute augmentation durable de ces charges ne peut être répercutée sur le locataire que moyennant une hausse du loyer pour l'échéance suivante. A l'inverse, le locataire peut uniquement demander une diminution de loyer, lorsque les frais de chauffage et d'eau chaude ont diminué par rapport aux exercices de la période de location précédente.
Fiche 2310039
ACJ n° 54 du 13.01.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; BAIL PRINCIPAL
Normes :
CO.262.al.2.let.b
Résumé :
DÉTERMINATION DU LOYER DE LA SOUS-LOCATION
Pour déterminer le loyer d'une sous-location ou pour juger de son caractère abusif, il convient de comparer ce loyer au seul loyer principal. Les autres critères applicables pour la fixation du loyer principal (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas (ATF 119 II 353/355 = SJ 1994, p. 1/4). Le sous-bailleur n'a en principe pas le droit de tirer un bénéfice de la sous-location (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 379). Le sous-bailleur peut toutefois prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, par exemple le mobilier (ATF op. cit. p. 353/356 et auteurs cités), ainsi que les charges qu'il supporte. Il peut également être tenu compte dans le calcul du sous-loyer des risques particuliers assumés par le sous-bailleur, notamment celui du non-paiement du sous-loyer, alors même qu'il reste entièrement tenu de payer le loyer principal. Les prestations supplémentaires pour le mobilier loué et la prime de risque sont en règle générale évaluées à 15 % du loyer principal (CdB 1992 p. 122/123. Voir aussi R. Barbey, L'AMSL, Lausanne, 1984, p. 89).
Voir aussi :
Arrêt du TF 4A_211/2016 du 07.07.2016
Fiche 2310042
Pas de décision du 10.12.1996
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 123 III 70 = SJ 1997 p. 417 = JT 1998 I 8
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; PRESSION
Normes :
CO.269d
Résumé :
HAUSSE DE LOYER - CONDITIONS RESTRICTIVES DANS LESQUELLES LES PARTIES PEUVENT CONVENIR D'UN NOUVEAU LOYER SANS NOTIFICATION SUR FORMULE OFFICIELLE (art. 18 AMSL) - ABUS DE DROIT (art. 2 CC)
Une modification consensuelle du contrat de bail, ne portant pas atteinte au but protecteur de la formule officielle, suppose que l'information du locataire sur la possibilité de contester lui soit garantie d'une autre manière et que toute pression (menace de résiliation) puisse être exclue. L'accord des parties, qui justifie une renonciation à l'exigence de la formule, ne résulte pas déjà de la simple signature formelle du locataire sous une modification du contrat présentée par le bailleur. Ce n'est que lorsqu'il est constaté que le locataire était informé de la possibilité de contester, qu'en renonçant à la formule il a renoncé sciemment et par avance à une contestation et que l'on peut encore exclure qu'il ait été mis sous pression, que la modification du contrat par un accord mutuel, en particulier de la part du locataire, justifie la renonciation à la protection formelle.
Fiche 2310045
ACJ n° 1410 du 09.12.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes :
CO.269b; CO.269c
Résumé :
LE CUMUL, MÊME PARTIEL ET AU NIVEAU DES SEULES BASES DE CALCUL,
D'UNE INDEXATION ET D'UN ÉCHELONNEMENT EST PROSCRIT PAR LA LOI
Le cumul d'une indexation et d'un échelonnement de loyer est exclu. Par contre, la juxtaposition des deux clauses d'adaptation, sans le moindre chevauchement chronologique, est autorisée.
Fiche 2310043
ACJ n° 1408 du 09.12.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; SURFACE
Normes :
CO.259d
Résumé :
DIMINUTION DU LOYER BASÉE SUR LA DIFFÉRENCE DE SURFACE CONSTATÉE
Cas où la surface des locaux a constitué un élément essentiel dans la fixation du loyer (ATF 113 II 25 (= JdT 1987 I 363), consid. 1/b; ATF 39 II 238, consid. 4). Selon l'acception généralement admise - et en l'absence d'éléments donnant à penser que les parties ont eu dans le cas d'espèce une volonté différente (art. 18 al. 1 CO) - le recours à l'expression "environ" réservait une marge de tolérance de l'ordre de 3%.
Exemple de calculs :
- différence des surfaces : 37,31 m2 = 18,02% (207 m2 comparés à 169,69 m2)
- loyer convenu du 1.10.90 au 31.3.94 : Fr. 161'946
[Fr. 44'256 + Fr. 47'076 + Fr. 47'076 + Fr. 23'538]
- réduction : 15,02 % [18,02 % - 3 %] sur Fr. 161'946 = Fr. 24'324,25
- payés en trop : Fr. 138'408 (montant payé) moins Fr. 137'621 dus
[Fr. 161'946 - Fr. 24'324,25] = Fr. 778,25.
Voir aussi :
ACJ n° 642 du 25.04.94 R. c/ SA X
Fiche 2310046
ACJ n° 1408 du 09.12.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; ERREUR; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes :
CO.23.ss
Résumé :
LOCATAIRE RÉCLAMANT UNE DIMINUTION DE LOYER
TOUT EN INVOQUANT LES RÈGLES SUR L'ERREUR ESSENTIELLE OU LE DOL
(Application au bail d'une jurisprudence sur le contrat de vente)
L'acheteur qui souhaite maintenir le contrat en conservant l'objet acquis, mais avec un prix réduit, n'est pas fondé à invoquer [subsidiairement] les règles sur l'erreur essentielle ou le dol (SJ 1992 p. 13). Ce qui vient d'être rappelé vaut logiquement aussi pour un contrat de bail.
Fiche 2310047
Pas de décision du 22.11.1996
CJ
,
CABL
Publication SJ 1997 p. 237
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE
Normes :
aLOJ.56M; CO.253
Résumé :
LEASING IMMOBILIER - REVENDICATION - INCOMPÉTENCE DU TBL
Le TBL est incompétent pour statuer sur des litiges se rapportant au leasing immobilier, car ce dernier n'est pas considéré comme un contrat de bail.
Voir aussi :
ACJC/1301/2016 du 03.10.2016 (qui retient que le leasing immobilier est un contrat mixte)
Fiche 2310049
ACJ n° 1263 du 18.11.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; GARANTIE(GAGE); COMPENSATION DE CREANCES
Normes :
CO.257d
Résumé :
RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT -
REMISE DE TABLEAUX EN GARANTIE DU PAIEMENT DU LOYER
Offrir une garantie (tableaux) à l'un de ses créanciers ne peut être considéré comme valant exécution d'un engagement de paiement. De ce fait, les créanciers peuvent légitimement solliciter l'évacuation des locataires, s'ils n'ont pas obtenu le paiement des loyers au sens de l'art. 257d CO.
Fiche 2310050
ACJ n° 1075 du 14.10.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); POUVOIR DE REPRESENTATION
Normes :
CO.270b
Résumé :
CONTESTATION DES MAJORATIONS DE LOYER PAR LE CONJOINT
Le conjoint du locataire qui n'est pas partie au contrat de bail, ne peut exercer en son nom le droit de contester une hausse de loyer. Le conjoint peut initier une procédure (art. 4 LCCBL) pour autant qu'il soit légitimé à le faire (pouvoir de représentation).
Fiche 2310051
ACJ n° 1070 du 14.10.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE
Normes :
CO.257d
Résumé :
RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT NOTIFIÉE SUR FORMULE DE CONGÉ ORDINAIRE
La résiliation pour défaut de paiement notifiée sur formule de congé ordinaire n'influence pas la validité d'un tel acte.
Fiche 2310057
Pas de décision du 11.10.1996
Pierre WESSNER
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail
Neuchâtel 1996
Descripteurs :
BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; FRAIS ACCESSOIRES; LOYER
Normes :
CO.257.ss
Résumé :
L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires
in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310052
Pas de décision du 11.10.1996
David LACHAT
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail
Neuchâtel 1996
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes :
CO.253.ss
Résumé :
La pratique récente en matière de loyers
in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310053
Pas de décision du 11.10.1996
Michel DUCROT
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail
Neuchâtel 1996
Descripteurs :
BAIL A LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE
Normes :
CO.253.ss
Résumé :
L'expulsion du locataire
in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310054
Pas de décision du 11.10.1996
Giacomo RONCORONI
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail
Neuchâtel 1996
Descripteurs :
BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; FORCE OBLIGATOIRE(SENS GENERAL)
Normes :
CO.253.ss
Résumé :
La loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale
in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310055
Pas de décision du 11.10.1996
Francis MICHON
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail
Neuchâtel 1996
Descripteurs :
BAIL A FERME; BAIL A FERME AGRICOLE; EXTINCTION DE L'OBLIGATION
Normes :
CO.275.ss
Résumé :
La conclusion et l'extinction du contrat de bail à ferme agricole
in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310056
Pas de décision du 11.10.1996
Bernard CORBOZ
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail
Neuchâtel 1996
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION
Normes :
CO.253.ss
Résumé :
Les congés affectés d'un vice
in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310058
Pas de décision du 11.09.1996
TF
Publication ATF 122 III 316 = SJ 1997 p. 81
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; CALCUL DU DELAI
Normes :
CO.274f.al.1
Résumé :
DÉBUT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR OUVRIR ACTION
Le délai pour intenter action commence à courir lorsque l'autorité de conciliation a expressément constaté l'échec de la tentative de conciliation et a communiqué oralement ou par écrit cette constatation aux parties. La confiance doit être protégée lorsqu'elle repose sur une confirmation écrite faisant suite à une communication orale et indiquant faussement le début du délai. Moment à partir duquel les communications de l'autorité sont réputées notifiées.
Fiche 2310059
ACJ n° 930 du 09.09.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.270a
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES NON ALLEGUÉE
Le TBL n'a pas à rendre d'ordonnance sur des faits que les parties n'allèguent ou ne contestent pas.
Voir aussi :
ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. c/ D.
Remarques :
Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2001 F. c/ F.
ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.
Fiche 2310060
ACJ n° 912 du 09.09.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; BAIL COMMUN
Normes :
CO.266l
Résumé :
NOTION DE BAIL COMMUN - PLURALITÉ DE LOCATAIRES
Un contrat de bail doit être qualifié de commun lorsqu'une pluralité de bailleurs, respectivement une pluralité de locataires l'ont conclu (SJ 1990 p. 53, 54). Selon la Cour, même dans l'hypothèse où la seconde personne cosignataire du bail n'occupe pas les locaux, elle doit être néanmoins considérée comme cotitulaire du bail. Le contrat ayant été conclu avec plusieurs locataires, il s'agit bel et bien d'un contrat de bail commun, de sorte que le concours de tous les locataires est nécessaire pour l'exercice des droits formateurs.
Voir aussi :
ACJ n° 994 du 21.09.1998 F., P., C. c/ C.
Fiche 2310061
ACJ n° 924 du 09.09.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes :
CO.269a.let.b
Résumé :
PIÈCES À FOURNIR PAR LE BAILLEUR - FORMULATION DE L'ORDONNANCE DU TBL
Cas d'une ordonnance demandant une ventilation des frais d'entretien si ce poste a augmenté abruptement . Il est légitime que le bailleur, qui a fourni un document comptable détaillé utilisé dans sa déclaration fiscale (c'est à dire un titre au sens de l'art. 110 ch. 5 CP), ne joigne pas ses classeurs de pièces. Une décision de justice devant être univoque et non sujette à interprétation, on peut faire au bailleur le reproche de ne pas avoir donné d'explications sur la nature des travaux faisant l'objet des diverses écritures du poste "entretien et réparations".
Voir aussi :
ACJ n° 939 du 9.9.1996 SI X c/ B.
ACJ n° 610 du 14.06.1999 S. c/ SI C.
Fiche 2310063
ACJ n° 915 du 09.09.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes :
CO.270a; OBLF.13.al.4
Résumé :
VARIATION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MODIFICATIONS ANTÉRIEURES EFFECTIVES DU LOYER
L'art. 13 al. 4 OBLF peut être invoqué aussi bien par le bailleur que par le locataire (Habermacher-Droz, Pratique récente en matière de loyers, 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992 p. 9 n. 6; Jeanprêtre, Droit du bail no 6/1994 p. 19 note 10). Cette disposition n'est cependant qu'un instrument d'opposition à une demande en majoration ou en diminution de loyer, basée sur une variation du taux hypothécaire (Jeanprêtre, op. cit., n°5/1993 p. 16 note 7 et n°6/1994 p. 18 note 9). Le bailleur peut s'en prévaloir en opposant à une demande justifiée de diminution de loyer qu'il n'a pas précédemment répercuté, même partiellement, des hausses du taux hypothécaire. Le juge doit donc vérifier dans le passé si et dans quelle mesure les variations du taux hypothécaire ont influencé le loyer. Cet examen rétrospectif est limité aux variations effectives du loyer et porte sur chaque modification effective de celui-ci sans égard à la nature - absolue ou relative - des motifs la justifiant. Par dernière fixation du loyer il faut entendre la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait constituer un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure (ATF SI X c/ H. du 5.3.1985 publié in SJ 1985, 385 consid. 2b p. 389; ATF II 135 consid. 2a p. 138-139; ATF 111 201 consid. 1b p. 203).
Remarques :
Arrêt isolé (ACJ n° 719 du 22.06.2001 C. c/ consorts G.) refusant de tenir compte d'une réserve valable (au sens de 18 OBLF) basée sur la hausse du taux hypothécaire dans le cadre d'une demande de baisse de loyer du locataire (peu clair).
Fiche 2310066
ACJ n° 667 du 21.06.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ABUS DE DROIT
Normes :
CO.257d
Résumé :
ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT
Si les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation. Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l'art. 271 al. 1 CO s'appliquant en cas de résiliation opérée en application de l'art. 257d CO.
Les difficultés d'ordre physique, psychologique [ni celles consécutives à la privation de liberté] et financier du locataire, bien que documentées par un certificat médical, ne permettent pas de retenir qu'en requérant l'évacuation de ses locataires, la bailleresse détourne le but de la loi.
Voir aussi :
ACJ n° 1269 du 18.11.1996 J.-P. Z. c/ P. (idem, mais instruction complémentaire nécessaire)
ACJ n° 1092 du 09.10.2006 SI X. c/ A.
Fiche 2310067
ACJ n° 663 du 21.06.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PROCEDURE; VOIE DE DROIT PREMATUREE
Normes :
CO.257d
Résumé :
DÉPÔT D'UNE REQUÊTE EN ÉVACUATION
10 JOURS AVANT L'ÉCHÉANCE FORMELLE DU BAIL
Le locataire qui ne conteste pas le congé reçu, ne peut valablement soulever l'irrecevabilité de la requête en évacuation au motif qu'elle est déposée avant l'échéance du bail. En effet, en gardant le silence face à un congé qu'il estime inefficace, le locataire amène son cocontractant à inférer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validité du congé.
Fiche 2310064
ACJ n° 672 du 21.06.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE
Normes :
CO.259.ss
Résumé :
IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE NON IMPUTABLE À FAUTE -
INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO
Les art. 259 ss CO sur les défauts de la chose louée ne s'appliquent pas lorsque l'utilisation de la chose conforme au contrat devient définitivement impossible. C'est le cas lorsque l'objet loué est entièrement détruit par le feu, sans faute des parties. Ce cas relève d'une impossibilité objective subséquente, selon l'art. 119 CO.
Fiche 2310065
ACJ n° 672 du 21.06.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes :
CO.119.al.1
Résumé :
GARAGE DÉTRUIT PAR UN INCENDIE SANS FAUTE DES PARTIES - PAS D'OBLIGATION DU BAILLEUR DE RECONSTRUIRE SI LA RECONSTRUCTION NE PEUT RAISONNABLEMENT ÊTRE EXIGÉE
Cas où les dégâts causés par l'incendie ont été considérables (atelier détruit) et où les travaux de réfection ont été importants et ont duré plusieurs mois, leur coût s'élevant à la moitié environ de la valeur du bâtiment avant le sinistre. Compte tenu de ces éléments, la destruction de la chose louée ayant été quasi totale, l'art. 119 CO serait applicable à l'exclusion des dispositions sur les défauts de la chose louée. Voudrait-on considérer que la destruction n'a été que partielle, que le cas resterait régi par l'art. 119 CO. Dans le cas d'espèce, une reconstruction à destination d'un garage ne pouvait raisonnablement être imposée au bailleur.
Fiche 2310068
ACJ n° 656 du 17.06.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE
Normes :
CO.257f.al.3
Résumé :
RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS -
CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE
Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.
Fiche 2310069
ATF du 05.06.1996
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 122 III 262 = SJ 1996 p.628
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF
Normes :
CO.266g.al.2
Résumé :
RÉSILIATION POUR DE JUSTES MOTIFS - CONSÉQUENCES PÉCUNIAIRES
Selon l'art. 266g al. 2 CO, le juge détermine les conséquences pécuniaires d'une résiliation anticipée admissible en tenant compte de toutes les circonstances, c'est-à-dire selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). La responsabilité selon l'art. 266g al. 2 CO revêt ainsi le caractère d'une responsabilité causale pour des motifs d'équité comme celle de l'incapable de discernement prévue par l'art. 54 al. 1 CO (cf. ATF 102 II 226 consid. 2b p. 230). La partie qui résilie le bail pour de justes motifs ne doit plus à l'autre une indemnité en principe complète (Message, FF1 1985 I 1451; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, art. 266g CO n° 22; Zihlmann, Das neue Mietrecht, 2ème édition, p. 109; Higi, Zurcher Kommentar, art. 266g n° 80). La partie qui résilie ne doit payer une indemnité, selon l'art. 266g al. 2 CO, que lorsque cela paraît équitable. Savoir si et dans quelle mesure cette exigence est remplie se détermine selon les circonstances du cas d'espèce, parmi lesquelles la situation financière des parties au moment du jugement revêt un caractère prépondérant (cf. ATF 103 II 330 consid. 4b/aa p. 335s.; 102 II 226 consid. 3b p. 231 et les références...).
Fiche 2310070
Pas de décision du 04.06.1996
TF
Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p. 542 = JT 1997 I 595
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; LOYER USUEL; RENDEMENT NET; CALCUL; BENEFICE
Normes :
CO.270a
Résumé :
RENDEMENT NET OU LOYERS USUELS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER
Contre une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, le bailleur peut se prévaloir alternativement soit d'un rendement net insuffisant, soit des loyers usuels dans la localité ou le quartier.
Voir aussi :
ATF 121 III 163 = SJ 1995 p. 743 = JT 1996 I 72
SJ 1994 p. 487
Fiche 2310071
Pas de décision du 04.06.1996
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p.542 = JT 1997 I 595
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes :
CO.269
Résumé :
MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL SELON LES COÛTS CONCRETS EXCLUSIVEMENT
Pour le calcul de rendement, on ne peut se fonder ni sur la valeur d'imposition, ni sur la valeur d'assurance (cf. ATF 112 II 149 consid. 3c).
Voir aussi :
ACJ n° 733 du 23.06.2000 B. c/ C.
Fiche 2310072
Pas de décision du 04.06.1996
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 122 III 257 consid.3a = SJ 1996 p. 542
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes :
CO.269
Résumé :
RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - ACCROISSEMENT DE L'EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE ET RÉDUCTION DES FONDS PROPRES
Il convient de limiter les emprunts à prendre en considération pour le calcul des charges financières au prix de revient de l'immeuble calculé selon la méthode usuelle, c'est-à-dire à la valeur réactualisée des fonds propres investis par le bailleur, augmentée des fonds étrangers initiaux. Demeure réservée l'hypothèse où les emprunts excédant ce plafond ont servi à financer des prestations supplémentaires du bailleur, au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF.
Voir aussi :
ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 = JT 1998 I 191
Fiche 2310074
ACJ n° 501 du 20.05.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes :
CO.269
Résumé :
MÉTHODE ABSOLUE - TAUX HYPOTHÉCAIRE DES CHARGES FINANCIÈRES EFFECTIVES
Ce sont les charges financières effectives qui doivent être prises en compte et il n'y a pas lieu de les déterminer par rapport à un taux théorique ni par référence au taux du marché ou à celui fixé par une autorité administrative (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 292 no 6.3).
Voir aussi :
ACJ n° 1281 du 06.12.1999 Epoux B. et Epoux D. c/ F. SA
Remarques :
Contra : ACJ n° 100 du 26.2.1996 Z. c/ B.
Fiche 2310075
ACJ n° 501 du 20.05.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; LOYER CONTROLE
Normes :
CO.269
Résumé :
MÉTHODE ABSOLUE - SORTIE DU CONTRÔLE CANTONAL - DISSOLUTION DES RÉSERVES POUR TRAVAUX FUTURS - FINANCEMENT DE GRANDS TRAVAUX
Des réserves pour des travaux futurs ne peuvent être comptabilisées dans les frais généraux. Obligatoires en application du droit public cantonal, elles ne peuvent entrer dans le calcul d'un nouvel état locatif générateur d'une hausse de loyer (ATF 117 II 84 = SJ 1991 p. 310). Ces provisions devront être dissoutes à la fin du contrôle officiel. Si ces réserves ont été constituées par les loyers des locataires, les travaux ainsi financés ne peuvent par définition pas être considérés comme payés par les fonds propres du bailleur. De ce fait, ces réserves seront exclues de la moyenne des frais d'entretien pour les années précédant la date du sortie du contrôle officiel.
Fiche 2310076
ACJ n° 484 du 20.05.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRANSACTION COUPLEE
Normes :
aLOJ.56M; CO.254
Résumé :
TRANSACTION COUPLÉE ET COMPÉTENCE DU TBL
Le TBL est compétent pour décider si une transaction couplée est licite ou nulle au regard de l'article 254 CO. Il est en revanche incompétent pour traiter des autres litiges relatifs à une transaction couplée licite lorsque cette transaction ne relève pas du contrat de bail.
Fiche 2310078
ACJ n° 352 du 22.04.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.270a
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - ISPC NON ALLEGUÉ PAR LE BAILLEUR
Le TBL n'a pas à examiner dans quelle mesure la réduction de loyer fondée sur une baisse du taux hypothécaire peut être compensée par l'augmentation de l'ISPC ou par l'accroissement des charges, dès lors que ces facteurs ne sont pas allégués par le bailleur.
Voir aussi :
ACJ n° 930 du 09.09.1996 SI SA X c/ C.
ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.
Remarques :
Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.
ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.
Fiche 2310079
ACJ n° 355 du 22.04.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; NULLITE; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL)
Normes :
CO.21
Résumé :
APPLICABILITÉ DE L'ART. 21 CO AU LIEU DE 20 CO EN CAS D'USURE SELON L'ART. 157 CPS
La question reste ouverte de savoir si l'art. 20 CO doit être appliqué lorsque les conditions de l'art. 157 CPS sont réalisées ou si, en de telles circonstances, seule l'application de l'art. 21 CO peut être retenue (ACJ n° 101 du 19.06.89 S. c/ S.; ACJ n° 141 du 26.04.93 G., S. & Cie c/ SA X). Au terme d'un examen complet de la situation, les conditions de la réalisation de l'infraction d'usure, au sens de l'art. 157 CPS, ne sont pas réalisées. La mise en oeuvre de l'art. 20 CO, lorsque les conditions d'application de l'usure au sens de l'art. 157 CPS sont réalisées, est exclue au profit exclusif de l'art. 21 CO (Kramer, Commentaire bernois, ad art. 21, no 64; Huquerenin, Commentaire bâlois, ad art. 21, no 19; plus réservés Bücher, Schw. OR, All. Teil, 2 et ed. p. 259 note 86, qui admet un concours, mais seulement dans des cas exceptionnels non précisés; Von Tuhr, Peter, Or All. Teil p. 346 note 13 c). Il est donc exclu de permettre un recours à l'application de l'art. 20 CO sur la nullité des contrats lorsque les conditions de l'art. 21 CO sont réunies, mais que le cocontractant a laissé passer le délai d'un an pour agir en annulation du fait d'une lésion.
Fiche 2310080
ACJ n° 350 du 22.04.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes :
CO.33
Résumé :
POUVOIR DE REPRÉSENTATION - RETRAIT DE LA DEMANDE D'ÉVACUATION
En relation avec les art. 33 CO et 430 LPC, un gérant d'immeuble à Genève est habilité à accomplir, au nom du bailleur, tous les actes utiles d'administration, soit conclure et résilier des baux, ainsi qu'à représenter son mandant devant les tribunaux dans des actions en prolongation ou en évacuation (SJ 1983 p. 206; Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 430 no 3; Brunner, Mietrecht, 2ème éd. 1930, p. 299; Barbey, Protection contre les congés, IPC no 220; plus nuancé Montavon, Les contrats de gérance d'immeubles, thèse Fribourg 1990 p. 174). Conformément aux art. 33 et 34 CO, la dernière manifestation de volonté du propriétaire prévaut sur les écritures déposées en son nom par son conseil ou sur l'avis de la régie.
Fiche 2310077
ACJ n° 354 du 22.04.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION
Normes :
CO.270a.al.1
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence)
Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.
Voir aussi :
ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.
Remarques :
Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.
Fiche 2310082
ACJ n° 259 du 25.03.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; NULLITE PARTIELLE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME
Normes :
CO.269; CO.269a
Résumé :
LOYER DÉPASSANT LE MAXIMUM AUTORISÉ PAR LE DROIT CANTONAL
La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat emporte nullité partielle du contrat de bail à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant fixé dans le contrat, de sorte que le locataire dispose d'une créance en remboursement fondée sur les dispositions relatives à l'enrichissement illégitime.
Voir aussi :
ACJ n° 455 du 18.03.94 G.G. c/ P.S., consid. 4-6 p. 14 ss et les références (arrêt relatif à la LGZD avec référence à la jurisprudence du TF en matière de bail à ferme agricole)
Fiche 2310081
ACJ n° 256 du 25.03.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONCUBINAGE
Normes :
CO.266n
Résumé :
CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU SEUL LOCATAIRE ET NON À SON CONCUBIN NON COTITULAIRE DU BAIL - CONGÉ VALABLE
La locataire est seule signataire du bail et la circonstance qu'elle habite avec quelqu'un dans les locaux loués, même au su du bailleur, ne saurait avoir pour effet de rendre son concubin cotitulaire du bail ni solidairement responsable du paiement du loyer (Droit du bail no 3/1991 no 2 p. 5). D'autre part, il est unanimement admis que la protection légale du logement familial présuppose l'existence d'une union conjugale et n'est accordée qu'aux personnes mariées vivant en ménage commun, à l'exclusion des concubins.
Fiche 2310083
Pas de décision du 27.02.1996
TF
Publication ATF 122 III 20 = SJ 1996 p. 403 = JT 1996 I 600
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES; ULTRA PETITA
Normes :
CO.270a
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - POSSIBILITÉ D'INVOQUER EN COURS DE PROCÉDURE DE NOUVEAUX MOTIFS DE BAISSE - MAXIME D'OFFICE ET INTERDICTION DE STATUER ULTRA PETITA
Dans le cadre d'une demande de baisse, les parties ne doivent pas déjà se déterminer définitivement dans la phase préalable (requête au bailleur et réponse de celui-ci, selon l'art. 270a al. 2 CO) et ne sont pas liées par leurs déclarations dans cette phase lors de la procédure subséquente devant l'autorité (ATF du 18.10.1995 publié in MP 1995 p. 221s.; autre opinion : Brunner, Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, p. 127). Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au locataire, par une application analogique de l'art. 270a al. 3 CO, la possibilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles prétentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties selon l'art. 270a al. 2 CO, pour autant qu'une demande soit formulée dans la procédure.
Fiche 2310084
Pas de décision du 27.02.1996
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION
Normes :
CO.270a.al.2; CO.270a.al.3
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE
Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.
Voir aussi :
ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X
Fiche 2310085
ACJ n° 100 du 26.02.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET
Normes :
CO.269
Résumé :
MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT NET - SEULS LES EXERCICES COMPTABLES CONNUS LORS DE LA NOTIFICATION DE MAJORATION CONTESTÉE SONT PRIS EN COMPTE
Le TBL se fonde sur les éléments connus des parties lors de la notification d'une hausse de loyer et de la contestation de celle-ci (en particulier les charges).
Fiche 2310086
ACJ n° 124 du 26.02.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; ABUS DE DROIT
Normes :
CO.266n
Résumé :
CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU LOCATAIRE ET NON À SON CONJOINT - NULLITÉ - MOTIF INVOQUÉ EN APPEL SEULEMENT - PAS D'ABUS DE DROIT DANS CE CAS
Selon les articles 266n et 266o, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint faute de quoi il est frappé de nullité. Cette nullité est invocable à n'importe quel moment de la procédure sous réserve de l'abus de droit de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 115 II p. 361 consid. 4). Le fait pour le locataire d'invoquer pour la première fois dans son mémoire d'appel la nullité du congé ne constitue pas nécessairement un abus de droit. En effet, il est tout à fait admissible qu'un justiciable puisse de bonne foi ignorer les causes de nullité d'un congé qui lui a été notifié et qu'il n'éprouve pas la nécessité de consulter un avocat lorsque, p. ex. il se trouve en litige avec les membres de sa famille. En conséquence, si l'appartement constitue réellement le domicile conjugal de l'appelant, force est de constater que le congé notifié est nul faute d'avoir été notifié à l'épouse.
Fiche 2310088
ACJ n° 100 du 26.02.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE
Normes :
CO.269
Résumé :
RÉSERVE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE SELON LES CRITÈRES RELATIFS
INAPPLICABLE POUR LE CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE
Cas d'une réserve faite par le bailleur dans l'avis de hausse fondée sur la méthode relative (adaptation du loyer au taux hypothécaire de 5,5 % au lieu de 6 %). Dès lors que le loyer, sur requête des locataires, doit être déterminé en fonction de la méthode absolue, il n'y a pas lieu de s'écarter du taux pratiqué par la Banque Cantonale (in casu 6 %) majoré de 0,5 %.
Fiche 2310087
ACJ n° 125 du 26.02.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI LEGAL
Normes :
CO.270a.al.2
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - LE NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION DOIT ÊTRE RELEVÉ D'OFFICE PAR LE JUGE
Cas de tardiveté d'une demande en diminution de loyer, déposée plus de 30 jours après la réponse du bailleur. La demande est caduque et le locataire doit adresser une nouvelle requête de réduction pour le prochain terme de résiliation.
Fiche 2310089
ACJ n° 33 du 22.01.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes :
CO.270a.al.3
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - IMPOSSIBILITÉ POUR LE BAILLEUR DE CONCLURE RECONVENTIONNELLEMENT À UNE HAUSSE DU LOYER
Selon l'art. 270a al. 3 CO, c'est seulement dans le cas d'une demande principale de hausse qu'une demande reconventionnelle de baisse peut être faite sans passer par la phase initiale de l'avis officiel (art. 269d CO), de sorte qu'il n'est pas possible - sur le plan de la procédure cantonale - de permettre au bailleur de conclure reconventionnellement à une augmentation lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une réduction du loyer.
Fiche 2310092
Pas de décision du 01.01.1996
Jean-Marc SIEGRIST
Publication CdB 1996 p. 1
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; EFFICACITE
Normes :
CO.253.ss
Résumé :
Les congés inefficaces
in Cahiers du Bail 1996 p. 1
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310095
ACJ n° 1568 du 11.12.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DELAI DE RESILIATION
Normes :
CO.257d
Résumé :
DISPOSITION CONTRACTUELLE PRÉVOYANT UN PRÉAVIS DE TROIS MOIS
LORS D'UN CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT
Le délai de trente jours de l'art. 257d al. 2 CO étant un minimum, les parties peuvent librement convenir d'un délai de résiliation plus long (Commentaire USPI, No 6 ad art. 257d) et leur convention l'emporte alors sur la disposition légale (Commentaire USPI, No 5 ad art. 266 a; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 423; Zihlmann, Das neue Mietrecht 1990 p. 93; Tercier, Les contrats spéciaux p. 224 no 1813). Le congé pour défaut de paiement devait être notifié pour la fin d'un mois moyennant préavis de trois mois. Le congé extraordinaire donné pour un terme prématuré n'en est pas moins valable mais ses effets seront reportés au prochain terme pertinent, en application analogique de l'art. 266a al. 2 CO.
Voir aussi :
ACJ n° 1074 du 11.09.1995
Fiche 2310096
ACJ n° 1570 du 11.12.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE
Normes :
CO.263.al.4
Résumé :
TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - ÉTENDUE DE L'OBLIGATION SOLIDAIRE
Selon la doctrine dominante, l'engagement solidaire du locataire cédant n'est pas limité; il concerne au premier chef le paiement du loyer, mais peut aussi avoir trait à l'obligation de remettre les locaux en état (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 390, ch. 3.4.2), voire toute autre obligation du cessionnaire (Commentaire USPI, p. 327 No 35, cf. également Higi, Kommentar zur schweizerischen ZGB, V 2b, Die Miete, p. 700 par. 3 not. Nos 52, 53 et 56; Honsel, Vogt, Wiegand OR I p. 2383 III No 5 ; voir L. Jacquemoud-Rossari, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 18. Contra R. Barbey in SJ 1992 p. 33 ss.).
Fiche 2310098
Pas de décision du 06.12.1995
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379
Descripteurs :
BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE
Normes :
CO.257a
Résumé :
MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE -
PERCEPTION DES FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE
(cf. art. 269d al. 3 CO, fiche 13669).
Fiche 2310099
Pas de décision du 06.12.1995
TF
Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES
Normes :
CO.269d.al.3
Résumé :
MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR
En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.
Voir aussi :
ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9
Fiche 2310097
Pas de décision du 06.12.1995
TF
Publication ATF 121 III 408 = JT 1996 I 381 = SJ 1996 p. 235
Descripteurs :
BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE
Normes :
CO.263.al.4
Résumé :
TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL DE DURÉE DETERMINÉE - RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE SORTANT
Lorsque le locataire reprenant voit son bail résilié de manière anticipée pour cause de demeure et qu'il ne quitte pas les locaux loués, le locataire transférant est solidairement responsable de l'indemnité pour occupation illicite jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou pendant deux ans dès le transfert, si l'échéance du contrat tombe au-delà.
Fiche 2310103
ACJ n° 1475 du 20.11.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COLOCATAIRE; CONSORITE
Normes :
CO.270b
Résumé :
CONTESTATION DE LA MAJORATION DU LOYER NOTIFIÉE AUX DEUX COLOCATAIRES - OBLIGATION DE SAISIR CONJOINTEMENT LA COMMISSION DE CONCILIATION
Pour contester un avis de majoration, les colocataires doivent saisir de concert la Commission de conciliation. Le non-respect de ce principe de consorité nécessaire implique la nullité de l'action en baisse de loyer. (Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in SJZ 1991 p. 375; Wessner, Logement et famille, in Actes du 3e séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1984, p. 13).
Voir aussi :
ACJ n° 136 du 09.02.2004 Z. c/ SI X.
Remarques :
Contra : ACJ n° 985 du 03.09.2007 S. c/ T.
Fiche 2310104
ACJ n° 1471 du 20.11.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; RESILIATION ANTICIPEE
Normes :
CO.257d
Résumé :
ÉVACUATION - PROPOSITION AU BAILLEUR
D'UN LOCATAIRE ACCEPTANT LA REPRISE DU BAIL
Celui dont le bail a été résilié pour défaut de paiement du loyer ne dispose d'aucun droit de proposer un repreneur pour son bail. La disposition de l'art. 264 CO a pour but de permettre au locataire de se libérer de son bail de manière anticipée. En cas de résiliation pour défaut de paiement du loyer, le locataire est de toute manière libéré des obligations résultant du bail.
Voir aussi :
Fiche 2310111
Fiche 2310100
ACJ n° 1485 du 20.11.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes :
CO.267.al.1
Résumé :
RESTITUTION DE LA CHOSE - SOLIDARITÉ DES COLOCATAIRES -
INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION
Quand deux débiteurs s'engagent à faire une seule et même prestation, chacun d'eux y est tenu. Si l'un n'exécute pas lui-même la prestation et s'en remet à l'autre, il répond envers le créancier de l'attitude de l'autre débiteur comme s'il avait recours aux services de tout autre auxiliaire. En conséquence, le débiteur solidaire répond de la faute de son codébiteur (Von Thur, Escher, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts II p. 307, 308; ATF 82 II 215 = JT 1957, 239; ATF 116 II 512 = JT 1991, 309).
Voir aussi :
ACJ n° 1409 du 9.12.96 D. c/ SI X et D.-A.
Fiche 2310102
ACJ n° 1470 du 20.11.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MAXIME INQUISITOIRE
Normes :
CO.271.al.2
Résumé :
OBLIGATION DU TRIBUNAL DE VÉRIFIER LA MOTIVATION DU CONGÉ
Le devoir de motiver le congé prévu à l'article 271 alinéa 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MPI/ 93 p. 28 et ss, 31).
Fiche 2310106
Pas de décision du 15.11.1995
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; METHODE ABSOLUE
Normes :
CO.269; CO.269a
Résumé :
LOYER ÉCHELONNÉ - MÉTHODE ABSOLUE
Le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.
Fiche 2310108
Pas de décision du 15.11.1995
TF
Publication SJ 1996 p.180 = ATF 121 III 397 = JT 1996 I 255 (résumé)
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ECHELONNE
Normes :
CO.269a
Résumé :
ACCORD ANTÉRIEUR SUR UNE MAJORATION ÉCHELONNÉE - DÉBUT DE LA PÉRIODE D'ÉVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE (nouvelle jurisprudence)
En cas de notification d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative.
Voir aussi :
art. 270 al. 1 let. b CO
ATF non publié du 23.12.97 SI C. c/ P.
Fiche 2310105
ATF du 15.11.1995
TF
Publication SJ 1996 p. 322
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes :
CO.267.al.2
Résumé :
PRESCRIPTION DE DROIT IMPÉRATIF MAIS NON D'ORDRE PUBLIC - CONSÉQUENCES
L'art. 267 al. 2 CO est de droit impératif (Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 267 CO; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in MP 1990, p. 80), mais cela ne signifie pas nécessairement qu'il empêche une clause contractuelle contraire, passée sous l'ancien droit, de déployer ses effets sous l'empire du nouveau droit (cf. ATF 116 III 120 consid. 3d p. 126; USPI, op. cit., p. 50-51). En effet, l'art. 2 al. 1 Tit. fin. CC prévoit une exception au principe de non-rétroactivité des lois lorsqu'une nouvelle règle a été édictée dans l'intérêt de l'ordre public et des moeurs. Or, le caractère impératif d'une norme ne suffit pas à la ranger dans les prescriptions d'ordre public; encore faut-il qu'elle soit l'expression des conceptions fondamentales du législateur en matière de politique sociale et d'éthique (ATF 100 II 105 consid. 2 p. 112). A la lecture du message du CF (in FF 1985 I p. 1437), il n'apparaît pas que l'art. 267 al. 2 CO puisse être qualifié de prescription d'ordre public. Cette disposition ne rend dès lors pas nulle l'obligation de remise en état prise avant l'entrée en vigueur du nouveau droit.
Fiche 2310107
Pas de décision du 15.11.1995
TF
Publication SJ 1996 p.322
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE; CALCUL
Normes :
CO.267.al.1
Résumé :
RESTITUTION DE LA CHOSE - CALCUL DU DOMMAGE EXCÉDANT L'USURE NORMALE
Le montant des travaux exigés par l'usure normale est à la charge du bailleur. Pour chaque dégât, il convient d'examiner d'abord la nécessité du remplacement de l'objet endommagé, ou si une réparation voire un nettoyage suffit à rétablir le bon état de la chose. En se fondant, sur les barèmes édités en la matière, il y a lieu de déterminer la durée de vie de chaque installation, à défaut d'autres données concrètes.
Voir aussi :
ACJ n° 599 du 15.6.1998 B. c/ SI X
Fiche 2310109
ACJ n° 1297 du 16.10.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONTRAT; FORME ORALE; PAIEMENT; PREUVE
Normes :
CO.262
Résumé :
SOUS-LOCATION - CONTRAT ORAL -
APPRÉCIATION DES PREUVES DU PAIEMENT DU LOYER SELON LA BONNE FOI
Selon l'expérience de la vie et le cours ordinaire des choses dans le cadre de sous-locations orales, convenues directement par des locataires individuels avec des ressortissants étrangers au statut souvent précaire, hors toute intervention des professionnels de l'immobilier, moyennant des loyers généralement sensiblement supérieurs aux loyers versés aux propriétaires des immeubles concernés, l'encaissement des loyers de sous-location est effectué avec la plus grande diligence et il est rare qu'un sous-bailleur attende près d'une année et demie avant de réclamer son dû à son ou à ses sous-locataires. Cas où le loyer était perçu sans reçu. Preuve non rapportée.
Fiche 2310110
ACJ n° 1292 du 16.10.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes :
CO.270a.al.3
Résumé :
BAISSE DU LOYER PAR LE BAILLEUR -
DATES A CONSIDÉRER POUR L'ÉVOLUTION DES CRITÈRES DE CALCUL
Fiche 2310111
Pas de décision du 03.10.1995
TF
Publication CdB 2/96 p. 39
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes :
CO.257d
Résumé :
DOMMAGES-INTÉRÊTS LORSQUE LE LOCATAIRE A PROVOQUÉ LA RUPTURE DU CONTRAT AVANT TERME - PRINCIPE
La résiliation du bail avant terme pour défaut de paiement du loyer expose le locataire à devoir dédommager le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 214, ch. 5.15 ; Engel, op. cit. p. 156 ; Schmid, Sprenger et Giger, cités dans le commentaire de l'USPI,). Ces dommages-intérêts correspondent en théorie, au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'est pas reloué, jusqu'à la première échéance du contrat (Lachat, op.cit. p.214, ch. 5.15). Le dommage peut être diminué, compte tenu des efforts fournis par le locataire de trouver un locataire de remplacement, de ses difficultés financières (art.99 al.3 et 44 al.2 CO), voire du montant du loyer, si celui-ci est élevé.
Voir aussi :
ACJ n° 488 du 28.3.94 SI X c/ SA X
ACJ n° 1218 du 12.9.94 S. c/ P.
ACJ n° 1435 du 17.10.94 O. GmbH c/ SI SA X
ACJ n° 80 du 12.02.01 W. c/ S.
Fiche 2310112
Pas de décision du 19.09.1995
TF
Publication ATF 121 III 364 = SJ 1996 p. 43
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE
Normes :
CO.270
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL - MÉTHODE RELATIVE
Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, (critères absolus des art. 269 et 269a let. a et c CO), à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen.
Fiche 2310113
ACJ n° 1061 du 11.09.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE
Normes :
CO.274d.al.3
Résumé :
MAXIME INQUISITOIRE - PORTÉE DE LA NOTION
(Voir aussi art. 435 LPC)
Le principe de la maxime inquisitoire ne doit pas être compris comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux qui leur incombe. Mais le juge a le devoir de s'assurer que leurs allégations et leurs offres de preuve sont complètes en les interpellant en cas de doute. La doctrine distingue précisément dans la maxime d'office, la maxime inquisitoire de la maxime d'office au sens étroit. La première signifie que le Tribunal et les parties recherchent les faits. La deuxième soustrait aux parties la libre disposition de l'objet litigieux, tout au moins partiellement (Commentaire USPI : p. 671 n° 18 ad. art. 274d). Dans le cadre de cette terminologie, l'article 274d al. 3 CO prévoit la maxime d'office au sens large, inquisitoire, car les parties peuvent disposer de l'objet du procès.
Voir aussi :
ACJ n° 1473 du 20.11.1995 S. c/ C.
ACJ n° 664 du 21.06.1996 Epoux L. c/ W.
ACJ n° 284 du 13.03.2000 A. c/ S.
ACJ n° 34 du 12.01.97 SI X c/ K.
JT 1993 I 290
ACJ n° 878 du 08.09.03 H. c/ SI X.
Fiche 2310114
Pas de décision du 26.07.1995
TF
,
1ère Cour civile
Publication SJ 1996 p. 5
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes :
CO.269d; OBLF.18
Résumé :
MAJORATION DE LOYER - RÉSERVE DE HAUSSE
Selon le Tribunal fédéral, on peut concéder au propriétaire le droit d'arguer de la non-utilisation de toutes les possibilités de hausse. Cependant, l'application de cette réserve doit être très restrictive (retenue du bailleur ressortant nettement de ses notifications de hausses - ATF 106 II 356, consid. 3b). Une réserve tacite n'est pas admissible ( ATF 117 II 458 consid. 2a et les références). Dans le cas d'une majoration, le bailleur doit indiquer les facteurs de hausse qu'il réserve, voir la non-utilisation de ceux invoqués à l'appui de cette majoration (ATF 117 II 161/162). Les motifs qu'il indique à ce propos constituent une déclaration de volonté d'une partie qui doit être interprétée, selon le principe de la confiance, de la façon dont le destinataire pouvait la comprendre de bonne foi (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd).
Les exigences susmentionnées demeurent valables sous l'empire du nouveau droit, l'article 18 OBLF se bornant à subordonner la validité d'une réserve de hausse à la réalisation d'une condition supplémentaire, à savoir l'indication chiffrée de la hausse réservée (c. l'arrêt non publié du 24 février 1994, dans la cause 4C.386/1993 T. AG c. F., consid. 6).
Voir aussi :
ATF non publié du 12.09.1995 Ass. X c/ W.-M.
ACJ n° 1151 du 10.11.2003 M. c/ P. B.
Fiche 2310115
Pas de décision du 05.07.1995
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 121 III 319 = SJ 1995 p.770
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes :
CO.269
Résumé :
MÉTHODE ABSOLUE - CRÉANCE CHIROGRAPHAIRE DE L'ACTIONNAIRE
DOMINANT LA SOCIÉTÉ BAILLERESSE - PRINCIPE DE LA DUALITÉ JURIDIQUE
La société bailleresse ne peut pas s'opposer, dans le calcul du loyer admissible, à ce que la créance chirographaire de son actionnaire soit considérée comme des fonds de tiers, et non des fonds propres.
Fiche 2310116
ACJ n° 848 du 23.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION
Normes :
CO.271a; CO.272; CO.272b
Résumé :
APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE
Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).
Fiche 2310117
ACJ n° 818 du 23.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE
Normes :
CO.274d.al.3
Résumé :
ÉTABLISSEMENT DES FAITS DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES
Le juge n'est tenu d'établir les faits que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toutes sortes de moyens d'action ou de défense des parties (ACJ du 11.6.1990 SI X SA c/ I.).
Fiche 2310118
ACJ n° 825 du 23.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; COMMISSION SOCIALE
Normes :
CO.257d; LPC.439
Résumé :
ÉVACUATION - APPEL -
RENVOI DE LA CAUSE À LA COMMISSION SOCIALE
Lorsque l'appelant allègue que sa famille serait totalement démunie si l'appartement qu'elle occupe lui était repris, un renvoi de la cause à la Commission sociale instituée par l'article 8 LCCBL se justifie.
Fiche 2310119
ACJ n° 761 du 19.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; SOMMATION
Normes :
CO.266n
Résumé :
COMMUNICATION D'UN CONGÉ AUX ÉPOUX DONT SEUL L'UN D'EUX EST PARTIE AU CONTRAT
Les locataires soutiennent que le Tribunal a violé l'article 266n CO; la bailleresse devait adresser à chaque époux un avis comminatoire et les avis de résiliation devaient être nominaux. L'article 266n CO dispose que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. En l'espèce, c'est avec raison que l'avis officiel de résiliation ne mentionne que le nom du locataire signataire du bail, aucun bail n'ayant été conclu avec le conjoint.
Fiche 2310120
ACJ n° 755 du 19.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; PREUVE; USURE(DETERIORATION)
Normes :
CO.267a
Résumé :
VÉRIFICATION DE L'ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE - EXIGENCE D'IMMÉDIATETÉ
Il appartient au bailleur de prouver que la chose louée est affectée d'un dommage excédent l'usure normale et de démontrer que ce dommage n'existait pas à l'entrée du locataire. En l'espèce, les prétentions des appelants se fondent principalement sur un constat d'huissier du 1er septembre 1992, alors qu'il est admis que les locataires ont quitté les lieux à la fin juillet de la même année et que les clefs ont été restituées le 4 du mois suivant. L'exigence d'immédiateté imposée par l'art. 267a al. 1 CO n'est ainsi pas respectée, de sorte que les locataires sont déchargés de toute responsabilité.
Voir aussi :
ATF du 23.12.1999 U. SA c/ K.
Fiche 2310123
ACJ n° 756 du 19.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes :
CO.269
Résumé :
APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE POUR EXAMINER LE BIEN-FONDÉ D'UNE RÉSERVE FORMULÉE À LA CONCLUSION DU BAIL
La juridiction chargée d'examiner l'application d'une réserve ne doit pas limiter son examen aux conditions formelles mais doit encore en apprécier sa substance. Lorsque la réserve de hausse est déjà formulée à la conclusion du bail, le recours à la méthode relative est tout à fait inopérant. Seule la méthode absolue et plus particulièrement le calcul de rendement permet d'apprécier si le loyer, au moment de la conclusion du contrat, s'inscrit en dessous de la valeur licite et, partant, si la réserve formulée est fondée.