Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

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Fiche 2309756

Pas de décision du 23.10.2000

Michel BISE
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DES POURSUITES ET FAILLITES
Normes : CO.253.ss
Résumé : La faillite du bailleur in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309758

Pas de décision du 23.10.2000

David LACHAT
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; CESSION DE CREANCE(CO)
Normes : CO.253.ss
Résumé : La cession des loyers in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309759

Pas de décision du 23.10.2000

Pierre WESSNER
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIVORCE; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le divorce des époux et l'attribution judiciaire à l'un d'eux des droits et obligations résultant du bail portant sur le logement de la famille in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309760

Pas de décision du 23.10.2000

Denis PIOTET
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; PROPRIETE COLLECTIVE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le statut du locataire dans la propriété collective in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309766

ACJ n° 996 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - APPLICATION DU CRITÈRE DES LOYERS USUELS On ne peut exclure d'emblée, sans violer la loi, les coopératives d'habitation du bénéfice de l'application de l'article 269a let. a CO au seul motif que cette disposition légale serait par essence incompatible avec leur but. Il y a lieu de procéder à une comparaison concrète de l'appartement en coopérative avec les exemples proposés, dans la mesure où ceux-ci sont compatibles avec les exigences de la jurisprudence et les buts de la coopérative.

Fiche 2309761

ACJ n° 989 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : INSTRUCTION COMPLÉMENTAIRE PAR LE JUGE Dans le cadre d'un calcul de rendement, le bailleur ne saurait être pénalisé du fait que son mode de financement ne permet pas de détailler le montant des intérêts intercalaires spécifiques à une construction hétérogène (comportant des logements, une bibliothèque, des locaux commerciaux et des parkings). Il se justifie d'autant moins de renoncer à une instruction complémentaire sur ce point particulier que le locataire lui-même, dans ses conclusions, admet que le bailleur doit fournir des explications complémentaires à ce sujet.

Fiche 2309764

ACJ n° 987 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; VICE DE FORME; DELAI
Normes : CO.270.al.2
Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL NULLITÉ DU LOYER - DÉLAI POUR REMETTRE EN CAUSE LE LOYER En l'absence de remise de la formule officielle au locataire, le juge fixe le loyer de cas en cas en s'abstenant de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri (SJ 1995 p. 237, SJ 1995 p. 425 et ACJ n° 668 du 21.6.1996 A. c/ D.). Ainsi, un locataire qui n'a pas agi dans les 30 jours qui ont suivi la connaissance de ses droits pour saisir les autorités compétentes de la contestation de son loyer initial ne saurait être forclos à contester le loyer initial.

Fiche 2309765

ACJ n° 998 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PRESSION
Normes : CO.271a.al.1.let.c
Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE Le but de l'art. 271a al. 1 let. c CO est d'empêcher que le locataire soit en quelque sorte mis sous pression et dans une situation de nécessité dans laquelle il n'a plus que le choix d'accepter d'acheter l'appartement ou de le quitter, ce qui peut amener à des situations choquantes où, par exemple, le locataire est contraint d'acheter un appartement présentant une différence considérable entre la valeur de location et celle de vente (Higi, Commentaire zurichois 1996 ad art. 271a CO p. 101 ch. 97). Il suffit que le locataire comprenne qu'il se trouve dans la situation de devoir acheter l'appartement ou partir, pour que le cas de congé-vente soit réalisé.
Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

Fiche 2309767

ACJ n° 901 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui ne maintient son congé et la procédure d'évacuation que parce que les parties ne sont pas tombées d'accord sur les conditions d'un transfert de bail à l'exploitant actuel d'un commerce, alors que le retard ne concerne que des acomptes de charges de chauffage et d'eau chaude de 200 fr., commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

Fiche 2309768

ACJ n° 905 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Fiche 2309771

ACJ n° 899 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL; METHODE RELATIVE
Normes : CO.270a
Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - STATISTIQUES OFFICIELLES Une baisse de loyer, admissible selon les critères relatifs, ne saurait se voir atténuée par l'application des statistiques officielles genevoises, celles-ci ne satisfaisant pas aux exigences jurisprudentielles et ne fournissant pas, de surcroît, les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localité.

Fiche 2309769

ACJ n° 897 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION
Normes : CO.271a.al.1.let.a
Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - LOCATAIRE FAISANT VALOIR DES PRÉTENTIONS DÉCOULANT DU BAIL Cas où le locataire indique au bailleur qu'il va consigner le loyer et demander une réduction de celui-ci. Un mois plus tard le bailleur lui notifie son congé. Le lien de causalité a été jugé suffisamment établi, notamment du point de vue temporel, pour admettre que la résiliation du bail est en rapport direct avec les réclamations du locataire.

Fiche 2309774

Pas de décision du 30.08.2000

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2001 p. 17
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta
Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

Fiche 2309775

ATF du 30.08.2000

TF
Publication SJ 2001 p. 17
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.262
Résumé : SOUS-LOCATION - CARACTÈRE PROVISOIRE DE LA SOUS-LOCATION PAS NÉCESSAIRE L'art. 262 CO, pose à son alinéa premier le principe de l'admissibilité de la sous-location. Il fixe, à l'alinéa 2, les limites étroites permettant au bailleur de refuser son consentement. Dès l'instant où les locataires n'ont pas refusé d'envisager de revenir dans les locaux loués, il n'est pas possible de prétendre qu'ils ont détourné la sous-location de son but.
Voir aussi : ACJ n° 392 du 10.04.2000 SI P. c/ Epoux R. ATF du 11.10.1994 SA x c/ E. = SJ 1995 p. 227

Fiche 2309776

ACJ n° 734 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MESURE PROVISIONNELLE; CONSIGNATION EN JUSTICE
Normes : CO.270e.let.b
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES ORDONNÉES PAR LE JUGE - NOTION En cas de contestation de loyer (en l'occurrence, une demande de baisse de loyer), le paiement anticipé ordonné par mesure provisionnelle n'est pas admissible. Dès lors, seule la consignation revêt le caractère d'une mesure conservatoire, de sorte que l'article 270e let. b CO ne saurait viser un autre type de mesures provisionnelles.

Fiche 2309780

ACJ n° 740 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE
Normes : CO.269d
Résumé : RÉTABLISSEMENT DU LOYER RÉEL APRES UNE PÉRIODE DE RÉDUCTION ACCORDÉE À TITRE EXCEPTIONNEL PAR LE BAILLEUR - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsqu'il ressort sans équivoque que les parties étaient convenues que la créance de loyer était réduite pour une durée déterminée, en conformité à 115 CO, et que le bailleur informe le locataire qu'il ne prolongera pas les effets de la remise conventionnelle de dette en rétablissant le loyer réel, il n'y a pas lieu de considérer que le loyer est augmenté et qu'une formule officielle de majoration de loyer est nécessaire.

Fiche 2309782

ACJ n° 745 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; DROIT IMPERATIF
Normes : CO.257e
Résumé : CARACTÈRE ABSOLUMENT IMPÉRATIF DE L'ARTICLE 257 e CO L'alinéa 3 de l'article 257 e CO est absolument impératif (Lachat, Le bail à loyer, p. 242). Le fait qu'un bailleur n'ait pas expressément conclu, dans le cadre d'une procédure judiciaire en paiement de diverses factures, au versement en sa faveur d'une somme d'argent détenue par la banque à titre de caution ne saurait lui porter préjudice, dès lors qu'il dispose d'un jugement exécutoire condamnant le locataire à lui payer une somme d'argent au moins équivalente.

Fiche 2309785

ACJ n° 748 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE
Normes : CO.253
Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS MALGRÉ LA SIGNATURE ULTÉRIEURE DE CELUI-CI Le bail écrit est normalement conclu lorsque toutes les parties, ou leur représentant, ont apposé leurs signatures manuscrites sur le contrat (art. 13 al. 1 et 14 al. 1 CO). Lorsque les parties ne signent pas en présence l'une de l'autre, le contrat n'est pas conclu tant que l'une d'elles n'a pas reçu l'exemplaire signé par l'autre (SJ 1962 p. 521 ss ; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 115-116). Il faut cependant déduire du comportement d'un locataire qui a versé au bailleur un demi-loyer mensuel, qui a signé l'avis officiel de fixation du loyer initial et qui a constitué une garantie bancaire au bailleur, prestations que ce dernier a acceptées, avant d'avoir reçu en retour le bail signé par le bailleur, que les parties ont renoncé par actes concluants à soumettre leurs rapports contractuels à la forme écrite.

Fiche 2309784

ACJ n° 755 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre le bailleur assume le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d CO s'il n'était pas fondé à invoquer la compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n° 3.10, p. 207).

Fiche 2309777

ACJ n° 744 du 23.06.2000

CJ , CABL
Publication CdB 2/01 p. 41
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; RESILIATION
Normes : CO.272.ss
Résumé : PROLONGATION - CONSÉQUENCES PÉNIBLES DE LA RÉSILIATION Il faut entendre par conséquences pénibles, au sens de l'art. 272 CO, toute circonstance particulière rendant impossible ou difficile la recherche de locaux de remplacement d'ici la fin du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation de bail. Le fait, pour un locataire, de ne plus habiter dans le même immeuble que celui de sa mère malade mobilisera davantage de son temps pour octroyer à cette dernière des soins dont elle a besoin. Il s'agit pourtant là d'un désagrément inhérent à la résiliation du bail et auquel une prolongation ne saurait remédier. En revanche, on peut admettre que les soins donnés à sa mère laissent moins de temps disponible au locataire pour chercher un autre logement avant la fin du bail.

Fiche 2309779

ACJ n° 749 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; DELAI DE RESILIATION
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE Le fait que le locataire agisse par demande reconventionnelle dans le cadre d'une contestation de hausse n'a aucune incidence sur la date pour laquelle la baisse peut être demandée. La seule différence réside dans le fait que, aux termes de l'art. 270a al. 3 CO, le locataire n'a pas, dans ce cas, à respecter les formalités prévues à l'alinéa 2 de cette disposition. Le principe selon lequel la baisse de loyer prend effet au prochain terme de résiliation est analogue à celui qui est prévu à l'art. 269d al. 1 CO pour la prise d'effet de la hausse de loyer à laquelle prétend le bailleur (Higi, Commentaire zurichois, ad art. 270a chiffre 92, p. 522s).

Fiche 2309778

ACJ n° 737 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; DUREE INDETERMINEE
Normes : CO.255.al.3
Résumé : DOUTE SUR LA DURÉE DETERMINÉE DU CONTRAT En cas de doute sur la question de savoir si le contrat a été conclu pour une durée déterminée, la présomption de l'article 255 al. 3 CO commande de trancher par la négative.

Fiche 2309781

ACJ n° 725 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PROTECTION CONTRE LES CONGES
Normes : CO.271a.al.1.let.d
Résumé : CONGÉ DONNE PENDANT UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL Cas d'une résiliation donnée par le bailleur alors que le locataire avait introduit une demande de baisse de loyer. Dès lors que celle-ci n'est pas d'emblée vouée à l'échec (art. 271a al. 1 let. d CO), le locataire n'est pas de mauvaise foi. Si aucune exception de l'art. 271a al. 3 CO n'est réalisée, le congé doit être annulé.

Fiche 2309786

ACJ n° 731 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4
Résumé : LOYER MODIFIÉ SANS AVOIR JAMAIS PRIS EN COMPTE L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE Pour se prononcer sur une demande de baisse de loyer fondée sur une diminution du taux hypothécaire, lorsque celui-ci n'a jamais été pris en compte dans les modifications précédentes du loyer, il convient de faire application de l'art. 13 al. 4 OBLF (cf. application de la méthode dans l'ACJ).

Fiche 2309787

Pas de décision du 14.06.2000

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/00 p. 107
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTENU DE LA MISE EN DEMEURE La mise en demeure du bailleur au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise, sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'arriéré de loyer soit déterminable de manière certaine.
Voir aussi : ATF n.p. 4A_296/2008 du 14.03.2008 in JdT 2009 I 25; ATF 4A_134/2011 du 23.05.2011 (montant réclamé sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, sommation ne satisfait pas aux exigences de clarté et précision); ACJC/1119/2014 du 22.09.2014 (pour loyer à part variable)

Fiche 2309788

ACJ n° 546 du 15.05.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - ROLE DU JUGE APRES L'EXAMEN DES EXEMPLES PRODUITS Si le bailleur a pu présenter les éléments de comparaison qu'il souhaitait, le juge qui, appréciant les preuves, les estime insuffisants ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir mené d'office des investigations complémentaires. Ainsi, lorsque, parmi les objets de comparaison fournis, le juge est fondé à n'en retenir qu'un nombre inférieur au minimum de cinq, on ne saurait lui faire grief d'avoir considéré que le bailleur n'a pas apporté la preuve que la majoration de loyer contestée pouvait se justifier par le critère de l'art. 269a let. a CO. (Par exemple : l'année de construction n'est pas indiquée ou est inférieure ou supérieure de deux décennies à l'appartement litigieux (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/aa a contrario); l'état des appartement et des immeubles dans lesquels ils se trouvent est moins bon ou meilleur que celui de l'appartement en cause, etc.).
Voir aussi : ATF non publié du 1.11.1999 X SA c/ B. ATF non publié du 22.3.2000 SI R. c/ époux T. ACJ n° 1379 du 17.12.1999 C. c/ SI T. ATF non publié du 21.12.2000 Hoirie W. c/ Epoux V. ATF non publié du 03.01.2001 M. c/ D.

Fiche 2309790

ACJ n° 527 du 15.05.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Si le locataire invoque la compensation, le juge doit entrer en matière pour peu que la créance compensante paraisse suffisamment vraisemblable. C'est le cas, même si le bailleur nie l'existence d'un arrangement, lorsque le locataire allègue avoir envoyé au bailleur un chèque et une facture du montant opposé en compensation du solde du loyer. En effet, d'une part, un congé signifié par les bailleurs en violation d'un tel accord serait annulable, car contraire à la bonne foi. D'autre part, le locataire peut éteindre sa dette de loyer en opposant à la créance de loyer une créance qu'il a lui-même contre le bailleur (art. 265 CO).

Fiche 2309791

ACJ n° 540 du 15.05.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONSTITUTION DE LA SOCIETE; SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL CONCLU AVANT L'INSCRIPTION DE LA LOCATAIRE EN SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE Cas d'un bail conclu au nom d'une société en formation par un de ses représentants, qui a renoncé par la suite tant à la constitution de ladite société qu'à l'exploitation de l'arcade litigieuse. Selon le Tribunal fédéral, la loi ne prescrit aucune forme ou condition particulière pour l'acceptation par la société des engagements pris en son nom avant son inscription; il s'ensuit que cette acceptation peut intervenir de manière expresse ou tacite et que les organes compétents pour contracter au nom de la société après l'inscription doivent être considérés comme compétents pour ratifier les engagements pris en son nom avant l'inscription (ATF 26 II 676). L'acceptation par la société des obligations découlant du contrat est manifeste lorsque les loyers ont toujours été payés en son nom, y compris ceux postérieurs à sa constitution et à la désignation de ses administrateurs actuels.

Fiche 2309792

Arrêt du 26.04.2000

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours
Publication CdB 1/03 p. 19
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.264
Résumé : RENONCIATION DES PARTIES AUX EFFETS DE LA RÉSILIATION ANTICIPÉE Les parties peuvent convenir d'annuler les effets d'une résiliation anticipée, si cet accord intervient avant l'échéance du terme pour lequel elle a été donnée, de sorte que le contrat primitif se poursuit. En revanche, si l'accord intervient après l'échéance de ce terme, c'est un nouveau contrat, identique au précédent, qui est conclu (WESSNER, L'extinction ordinaire du bail à loyer, in 7ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 8; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 27; ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997, pp. 32-33; ATF 63 II 369, JdT 1938 I 199).

Fiche 2310771

ATF 126 V 83 du 25.04.2000

TF
Descripteurs : BAIL À LOYER; ACTIONNAIRE ; LOCATAIRE; COMPÉTENCE
Normes : CO.253
Résumé : NATURE DU CONTRAT LIANT LES ACTIONNAIRES-LOCATAIRES À LA SOCIÉTÉ PROPRIÉTAIRE La société d'actionnaires-locataires est une forme de société immobilière qui repose sur une combinaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer. A côté de la constitution d'une société anonyme pour construire ou acquérir un immeuble, l'attribution de la jouissance de parties déterminées du bâtiment se réalise par un contrat de bail que seuls les actionnaires peuvent conclure avec la société. Il en découle que la situation des actionnaires-locataires est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétaires. Le contrat en vertu duquel la société propriétaire cède à son actionnaire la jouissance d'un appartement déterminé est un bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.
Voir aussi : arrêt du TF 4C.265/2002 du 26.11.2002; ACJC/908/2016 du 24.06.2016

Fiche 2309793

ACJ n° 401 du 10.04.2000

CJ , CABL
Publication CdB 4/2000, p. 110ss
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.257e
Résumé : SURETES FOURNIES PAR LE LOCATAIRE NON VERSEES DANS UN COMPTE BLOQUE - OBLIGATION DU BAILLEUR EN FIN DE BAIL - COMPENSATION INTERDITE Lorsque le bailleur ne dépose pas les sûretés en espèces conformément à l'art. 257e al. 1 CO, ce même article confère au locataire une prétention immédiatement exigible et exécutable à ce que la loi soit respectée. En fin de bail cette obligation de déposer qui incombe au bailleur se transforme en une obligation de restituer (Higi, Commentaire zurichois, n. 30 ad art. 257e CO). Lorsque le bailleur n'a pas versé les sûretés dans un compte bancaire bloqué, il en devient le dépositaire au sens de l'art. 481 CO. En conséquence, le bailleur ne peut pas éteindre par compensation l'obligation de restituer contre la volonté du déposant ou sans son accord en vertu de l'art. 125 ch. 1 CO.
Voir aussi : ACJC/114/2002 du 18.02.2002

Fiche 2309794

ACJ n° 398 du 10.04.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - MÉTHODE DE CALCUL POUR IMMEUBLE AVEC DIVERS TYPES D'OBJETS (LOCAUX COMMERCIAUX, PARKINGS, LOGEMENTS, ETC.) ET EXEMPLE DE CALCUL DE RENDEMENT DE LA CHOSE LOUÉE
Voir aussi : ACJ n° 127 du 16.02.98; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

Fiche 2309797

ACJ n° 290 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CALCUL DU DELAI
Normes : CO.257d
Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CONGE DONNE AVANT L'ECHEANCE DU DELAI DE PAIEMENT Cas d'un congé notifié avant l'échéance du délai de paiement, qui était au 30 septembre à minuit, alors que le congé a été posté ce même jour à 18 heures. Ce congé ne respecte pas un impératif légal, ce qui le rend nul et pas simplement inefficace.

Fiche 2309798

ACJ n°308 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN
Normes : CO.253a
Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - PARCELLE DE JARDIN CULTIVEE En l'état actuel de la jurisprudence, il n'est pas possible de considérer que la pratique d'une activité récréative représente un intérêt vital pour le locataire, et en tout cas pas lorsqu'elle est exercée sur un terrain non bâti.

Fiche 2309799

ACJ n° 279 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE
Normes : CO.257f
Résumé : RESILIATION DU BAIL AVEC EFFET IMMEDIAT - COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE EXPLOITANT UN MANEGE La résiliation anticipée du bail en vertu de 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur, indiquant précisément l'obligation violée par le locataire et qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle. Le manquement reproché doit revêtir un certain caractère de gravité. Faute de clauses conventionnelles précises, le locataire ne saurait se voir interdire l'usage d'installations nécessaires à l'exploitation des locaux loués. Le locataire peut de bonne foi partir du principe que l'équipement nécessaire est mis à sa disposition. Des tensions et frictions survenant lorsque de nombreuses personnes se partagent l'usage de mêmes locaux et installations doivent revêtir un caractère de gravité particulier.

Fiche 2309800

ACJ n° 278 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.259b.let.a
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUTS GRAVES ET POSTERIEUREMENT POUR JUSTES MOTIFS Selon le principe de la bonne foi, on ne saurait admettre a posteriori que le bail a été résilié en fonction de l'art. 266g CO, alors qu'il l'avait été en raison de défauts graves. L'art. 266g CO exige, au contraire, que le locataire ou le bailleur qui entend se prévaloir de ce droit le fasse savoir d'emblée (MP 1996 p. 10 ss).

Fiche 2309801

ACJ n° 275 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Absence de deux portes de communication et du bidet lors de l'état des lieux de sortie. Le fait que le bailleur n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne le prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notamment CdB n° 10/1998 p. 16).

Fiche 2309803

ACJ n° 309 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; EFFICACITE
Normes : CO.266a.al.2
Résumé : CONGÉ NUL ET CONGÉ INEFFICACE Un congé signé par les deux époux mais ne respectant pas le délai de préavis est juridiquement existant, mais inefficace, de sorte que l'effet du congé est reporté à la plus prochaine échéance contractuelle (art. 266a al. 2 CO). Le congé donné par un seul des époux est, quant à lui, nul, soit juridiquement inexistant. L'article 266a al. 2 CO ne s'applique donc pas dans ce dernier cas.
Remarques : Contra: ACJ n° 279 du 13.3.2000 S. c/ S.

Fiche 2309802

ACJ n° 306 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; HERITIER; SOCIETE SIMPLE
Normes : CO.144.al.1
Résumé : SOLIDARITÉ DES COHÉRITIERS D'UN DÉFUNT ASSOCIÉ D'UNE SOCIÉTÉ SIMPLE La solidarité des cohéritiers découle des art. 603 CC et 639 CC, tant pour les dettes du défunt que pour celles de la succession; la solidarité consacrée dans ces dispositions a pour but d'assurer la protection des créanciers qui peuvent agir contre l'un ou l'autre des cohéritiers (Piotet, Traité de droit privé suisse, § 84 p. 584ss). La solidarité des associés d'une société simple est prévue à l'art. 543 al. 3 CO et a les mêmes conséquences pour les créanciers de la société. Il en résulte que la solidarité prévue par les art. 543 al. 3 CO et 603, 639 CC, entraîne l'application de l'art. 144 al. 1 CO qui prévoit que le créancier peut, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux, l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation.

Fiche 2309804

ACJ n° 273 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN
Normes : CO.269a; OBLF.14
Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.
Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

Fiche 2309805

Pas de décision du 22.02.2000

TF
Publication ATF 126 III 124 = SJ 2000 p. 483
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE
Normes : CO.270a
Résumé : DIMINUTION DE LOYER - METHODE RELATIVE - DERNIERE FIXATION DU LOYER Une demande de diminution de loyer formulée en cours de bail s'apprécie, conformément à la méthode relative, selon l'évolution du loyer depuis sa dernière fixation. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer ni, partant, un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure.
Voir aussi : ACJ n° 1191 du 04.12.2000 SI G. c/ M.

Fiche 2309806

ACJ n° 111 du 14.02.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE
Normes : CO.266o
Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE AU CONJOINT - NULLITÉ - ABSENCE D'ABUS DE DROIT Le principe selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps trouve sa limite dans l'interdiction de l'abus de droit dans le sens que l'on ne saurait admettre qu'un locataire obtienne conventionnellement une prolongation de bail et attende son expiration, en toute connaissance de cause, pour faire valoir que son conjoint n'avait pas reçu le congé sous pli séparé. En l'occurrence, l'épouse du locataire a fait part de son état civil déjà dans son écriture déposée au greffe de la Commission de conciliation et n'a donc pas attendu la première audience utile de cette autorité pour aviser sa partie adverse.

Fiche 2309807

ACJ n° 113 du 14.02.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL
Normes : CO.270a
Résumé : DIMINUTION DE LOYER - BAILLEUR INVOQUANT EN PARALLELE LES LOYERS USUELS ET LA HAUSSE DES CHARGES ET DE L'ISPC Dans le cadre d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, rien n'empêche la bailleresse d'invoquer parallèlement le critère absolu des loyers comparatifs d'une part, et de solliciter la compensation de la baisse du taux hypothécaire avec l'augmentation des charges d'exploitation d'une part et de l'ISPC, d'autre part.
Voir aussi : ACJ n° 208 du 12.03.2001 T. SA c/ B.-L.

Fiche 2309808

ACJ n° 67 du 17.01.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.256
Résumé : NOTION DE DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE Le Code des Obligations ne définit pas ce qu'il entend par défaut et cette notion doit être approchée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, respectivement affermée, selon l'art. 256 al. 1 CO appliqué par analogie; cette notion suppose donc la comparaison de l'état réel de la chose avec l'état convenu (SJ 1997 p. 661). L'attitude des parties lors de la visite initiale des lieux est un élément capital d'appréciation. Si le preneur a nécessairement constaté des inconvénients apparents et n'a émis aucune contestation, il faut en conclure que les inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose. Il serait contraire au principe de la bonne foi que le locataire accepte un logement vétuste pour bénéficier d'un loyer modique et qu'il réclame, après la conclusion du contrat, une remise à neuf des locaux, alors que le bailleur n'est plus en droit de revoir le montant du loyer (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 132).

Fiche 2309809

ACJ n° 61 du 17.01.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN
Normes : CO.253a
Résumé : NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BAIL PORTANT SUR UN TERRAIN EN PARTIE CONSTRUIT Cas d'un bail portant initialement sur un terrain nu à l'usage du chantier, sur lequel le locataire était autorisé à élever et construire toute construction utile à son entreprise, ainsi que des voies d'accès, amenées d'eau, de gaz, d'électricité et de téléphone. La notion même de local commercial exclut en principe le terrain non construit, car elle suppose une construction délimitée dans son volume (sol, murs et toit). Le terrain non construit ne répond pas à cette définition (Barbey, Commentaire du droit du bail, p. 72 n° 184). Un local en maçonnerie n'ayant pas une importance prédominante par rapport au terrain nu, l'objet du bail ne saurait être considéré comme un local commercial au sens de la loi et bénéficier de la protection des articles 271 et suivants CO.

Fiche 2309810

Pas de décision du 11.01.2000

Publication SJ 2000 p. 187
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; LOYER; GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE
Normes : CO.423; CO.262
Résumé : BAIL RÉSILIÉ - LOCATAIRE CONTINUANT D'ENCAISSER LES LOYERS DE LA SOUS-LOCATION - APPLICATION DES RÈGLES SUR LA GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE DE MAUVAISE FOI Cas d'une sous-location d'un café sans autorisation du bailleur, le locataire principal a continué à percevoir les loyers de son sous-locataire après la fin du bail. Le Tribunal fédéral a admis que le locataire principal avait accompli un acte de gestion d'affaires imparfaite en s'immisçant dans le droit du bailleur de jouir des locaux et de les remettre à bail. La mauvaise foi du locataire principal a été admise, dès lors que ce dernier devait savoir, dès la résiliation du bail, qu'il commettait un acte d'immixtion. Le bailleur principal est donc en droit de s'approprier les profits résultant de cette immixtion, soit le produit de la sous-location.
Voir aussi : ATF 4A_456/2010 du 18.04.2011

Fiche 2309811

Pas de décision du 11.01.2000

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; LOYER ABUSIF
Normes : CO.262; CO.423
Résumé : SOUS-LOCATION - SOUS-LOYER ABUSIF - INDEMNITÉ AU BAILLEUR PRINCIPAL DEPUIS LA RÉSILIATION JUSQU'À LA RESTITUTION DES LOCAUX Cas d'un locataire qui sous-loue à un prix abusif justifiant le refus du bailleur et la résiliation du bail par ce dernier. Le locataire ne peut user de la chose louée que dans le respect du contrat, partant une sous-location non autorisée implique une atteinte à la sphère juridique du bailleur; de fait, le locataire "empiète sur le patrimoine" du bailleur en sous-louant et gère ainsi l'affaire de ce dernier (Christine Chappuis, La restitution des profits illégitimes, thèse Genève 1991, p. 134). Selon le TF, il faut en conclure que l'art. 423 al. 1 CO est applicable dans un tel cas. Cela est conforme à la ratio legis de cette disposition, qui est d'éviter qu'un acte illicite puisse profiter à celui qui le commet et de sanctionner un comportement que le droit ne saurait tolérer; lorsqu'un profit est réalisé au moyen du patrimoine d'autrui, il doit revenir au titulaire de ce patrimoine, et non à l'auteur de l'acte (Chappuis, op. cit., p. 142/143).

Fiche 2309812

Pas de décision du 01.01.2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : EXEMPLES DE CALCUL DES CHARGES (ANNÉES A PRENDRE EN CONSIDÉRATION) ACJ n° 12 du 15.1.93 B. et B. c/ SI X (1 c/ 1) ACJ n° 16 du 15.1.93 N. c/ SI X (1 c/ 2) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K. (4 c/ 4) ACJ n° 282 du 18.2.94 C. c/ SI X (2 c/ 3) ACJ n° 454 du 18.3.94 B. c/ SA X (2 c/ 2) ACJ n° 457 du 18.3.94 B. c/ SA X (3 c/ 3) ACJ n° 636 du 25.4.94 SI X c/ C. (3 c/ 3).

Fiche 2309813

Pas de décision du 01.01.2000

Philippe CONOD
Publication CdB 2000 p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTION EN DIVORCE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Les incidences du nouveau droit du divorce sur le droit du bail in Cahiers du Bail 2000 p. 33
Remarques : Doctrine

Fiche 2309814

Pas de décision du 22.12.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 126 III 187
Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SOCIETE IMMOBILIERE; ACTIONNAIRE
Normes : CO.216c
Résumé : TRANSFERT D'IMMEUBLE D'UNE SOCIETE ANONYME EN LIQUIDATION A UN ACTIONNAIRE Le transfert des immeubles d'une société anonyme en liquidation à un actionnaire conformément à l'art. 745 CO n'équivaut ni juridiquement ni économiquement à une vente; il ne peut dès lors être qualifié d'acte juridique permettant au titulaire d'un droit de préemption d'exercer son droit selon l'art. 216c CO.

Fiche 2309815

ACJ n° 1368 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI DE RESILIATION
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : MODIFICATION DU LOYER - DATES POUR LA PRISE EN COMPTE DES FACTEURS DÉTERMINANTS Selon une jurisprudence aujourd'hui constante, l'adaptation du loyer doit se référer à un terme de résiliation précis et respecter le délai de congé (MP 1988 p. 23 cons. 2b et 3a, SJ 1996 p. 403). Les critères déterminants pour la fixation du nouveau loyer sont ceux connus avant le début du délai de résiliation, qui entrent en vigueur au plus tard à l'échéance de ce dernier.

Fiche 2309820

ACJ n° 1383 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT
Normes : CO.257d
Résumé : DEMANDE D'EVACUATION DEPOSEE A LA CCBL SEPT MOIS APRES LA FIN DU BAIL Le locataire qui a obtenu un délai supplémentaire de six mois pour libérer les locaux ne peut, de bonne foi, soutenir qu'il avait cru que le bailleur allait renoncer à requérir son expulsion, que le bail était reconduit et qu'un nouvel avis comminatoire devait lui être notifié.
Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

Fiche 2309816

ACJ n° 1385 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AUXILIAIRE
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉPOUSE OCCUPANT ENCORE LES LOCAUX APRÈS LA FIN DU BAIL Même si le locataire n'occupe plus les locaux, il reste responsable de ce que son épouse, installée avec son assentiment et considérée comme son auxiliaire au sens de l'art. 101 CO, n'a pas libéré les locaux en temps utile.

Fiche 2309817

ACJ n° 1380 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; CALCUL
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL - FIXATION DE L'INDEMNITÉ DUE AU BAILLEUR Des locaux sont restés inoccupés pendant 9 mois. Ce délai doit être considéré comme court en période de surabondance d'offre sur le marché des locaux commerciaux. On ne saurait en déduire que le bailleur a renoncé intentionnellement à un avantage qu'il aurait pu obtenir en louant plus rapidement ces locaux.

Fiche 2309818

ACJ n° 1368 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRINCIPE POUR PRENDRE EN COMPTE LES POSTES DE CHARGES DE L'IMMEUBLE Le locataire ne doit pas pâtir, au plan de la quotité du loyer, de la forme choisie par le propriétaire pour la détention de la propriété de son immeuble. Seuls les charges immobilières et les frais directement liés à l'exploitation de l'immeuble peuvent être pris en compte. Ainsi, les frais d'administration qui représentent le coût de fonctionnement de la société immobilière propriétaire de l'immeuble, les frais pour l'établissement de sa propre comptabilité qui sont indépendants de la gestion de l'immeuble et les frais de contentieux sont à écarter en l'absence de preuve du contraire.
Voir aussi : ACJ n° 681 du 22.06.01 SI P.F. c/ B.T. ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.

Fiche 2309819

ACJ n° 1373 du 17.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.274d.al.3; LPC.186
Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - ADMISSIBILITÉ DES FAITS PAR LA PARTIE ADVERSE Selon l'art. 186 LPC, un fait est admis quand par une déclaration formelle, claire et précise, la partie à laquelle le fait est opposé déclare le reconnaître : de surcroît, si le juge est tenu d'établir les faits d'office, cette reconnaissance n'a que valeur d'indice, alors que dans d'autres cas, une autre preuve ne saurait être exigée sans violer la maxime des débats. Lorsque le bailleur produit l'avis de fixation de loyer initial en précisant qu'il verse cette pièce à la procédure, compte tenu de la contestation du locataire sur la réception de cet avis, cela ne peut être compris par le juge que comme la contestation du fait que le locataire n'avait pas reçu ledit avis. Le juge doit dans ce cas ouvrir d'office des enquêtes, voire ordonner la comparution personnelle du locataire, pour lui permettre d'apporter la contre-preuve de la présomption instaurée par la production de la lettre, et ce même si aucune conclusion formelle n'a été déposée.

Fiche 2309821

ACJ n° 1265 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; MAXIME DU PROCES
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : EXAMEN DES COMPTES DE CHARGES - LIMITES DE LA MAXIME D'OFFICE Etant donné que certaines charges, tels les frais de publicité pour la relocation de locaux vacants ou des honoraires d'avocat en rapport avec des litiges avec les locataires, ne peuvent pas être répercutés sur le loyer et que les charges d'entretien doivent être distinguées des travaux à plus-value, les pièces comptables remises par le bailleur doivent permettre au juge de distinguer avec certitude la nature des différentes charges de l'immeuble, faute de quoi il devra exclure les postes douteux de ses calculs. Un bailleur, requis de fournir le détail des postes "divers" et "entretien-travaux" avec calculs et explications, qui dépose en vrac d'innombrables copies de factures et autres courriers regroupés par années, sans expliquer comment étaient ventilées ces factures dans les divers postes des exercices comptables, doit s'attendre à ce que lesdits postes comptables soient exclus des calculs. Le Tribunal ne saurait se substituer à un comptable et tenter sans autres explications de reconstituer les comptes en question.

Fiche 2309827

ACJ n° 1264 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION
Normes : CO.269a.let.b; CO.269a.let.e
Résumé : AUTORISATION DU DAEL D'AUGMENTER LE LOYER APRÈS TRAVAUX - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Lorsque le Département fixe un état locatif et qu'il le bloque pour une durée de 3 ans, il ne laisse pas place à une majoration découlant d'un autre facteur de hausse. Si le propriétaire estime avoir de bonnes raisons d'obtenir la modification de l'autorisation de construire délivrée, c'est au Département qu'il doit en former la requête. Une hausse consécutive à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à hauteur de 80 % serait de toute façon injustifiée sous l'angle du droit fédéral.

Fiche 2309822

ACJ n° 1288 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION
Normes : CO.269a.let.e
Résumé : SORTIE DE CONTROLE OFFICIEL DES LOYERS - CALCUL DE L'ISPC LORSQUE L'IMMEUBLE EST VENDU EN COURS DE PERIODE DE CONTROLE S'agissant d'un immeuble sortant d'un contrôle officiel des loyers, la jurisprudence a admis que le bailleur peut se référer à l'indice en vigueur au début du contrôle de l'Etat, puisque pendant la période de contrôle, il n'a pas pu bénéficier d'une indexation du loyer (ACJ Senft du 12.11.1984 publié in SJ 1985 p. 81). Le fait que l'immeuble ait changé de propriétaire en cours de période de contrôle est sans pertinence. En effet, lors de l'acquisition d'un immeuble contrôlé, le bailleur reprend l'état locatif tel qu'il existe et n'a aucun droit d'adapter les loyers en tenant compte de l'évolution de l'ISPC depuis le début du contrôle jusqu'à la date d'acquisition. Le fait que le bailleur ait acquis l'immeuble pour un prix sensiblement supérieur au prix initial n'a aucun effet sur l'état locatif.

Fiche 2309823

ACJ n° 1268 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT NET - IMPOT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - ABSENCE DE PIÈCES Cas où le montant de l'impôt immobilier complémentaire n'apparaît pas dans les comptes produits par le bailleur, ni même son paiement, et le locataire allègue l'insuffisance des pièces nécessaires. Dans un tel cas, le Tribunal est fondé à écarter ce poste de son calcul de rendement, conformément à la jurisprudence fédérale (ATF du 14.04.1997 G. c/ SI J.-R.).

Fiche 2309825

ACJ n° 1281 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - CHANGEMENT DE BAILLEUR - NOMBRE D'ANNÉES POUR LA MOYENNE DES CHARGES Cas où le bailleur a acquis l'immeuble deux ans avant la demande de baisse. Prise en considération par le Tribunal d'une moyenne de deux années. Rien dans la loi n'impose au juge de retenir une moyenne de trois à cinq ans. Dès lors qu'il y a eu changement de propriétaire, il est parfaitement justifié de s'en tenir aux charges effectives postérieures à l'acquisition.

Fiche 2309828

ACJ n° 1266 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT NET - ESTIMATION DU PRIX DE REVIENT INTERDITE SUR LA BASE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Les statistiques officielles genevoises ne satisfont pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF, dès lors que celles-ci supposent des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et p. 324 - 325). En conséquence, en l'absence de fonds propres finançant l'acquisition d'un immeuble, le revenu locatif admissible ne peut servir qu'à couvrir les charges immobilières effectives (ATF 123 III 171ss, p. 174) et c'est la détermination de ces dernières qui constitue le cadre du calcul de rendement. Les charges immobilières se composent des frais d'exploitation et des intérêts hypothécaires, ces derniers devant être déterminés sur une période d'un an.

Fiche 2309829

ACJ n° 1266 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : CESSION D'ACTIONS INSUFFISANTE POUR ENTRAINER UN CHANGEMENT DE BAILLEUR La cession d'actions n'est pas susceptible, à elle seule, d'entraîner un changement de bailleur (Lachat, Le bail à loyer, p. 436 n. 4.1.3; Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 261-261a).
Voir aussi : ATF 126 III 187 ( Fiche 2309814 )

Fiche 2309830

Pas de décision du 16.11.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/00 p. 101
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; NULLITE; QUALITE POUR AGIR
Normes : CO.62; CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER NULLE - ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME DE L'ANCIEN PROPRIÉTAIRE Une demande de remboursement des loyers versés en trop en raison de la nullité d'une hausse de loyer relève des règles sur l'enrichissement illégitime. Le débiteur d'une telle créance est celui qui a été enrichi, c'est-à-dire le bailleur à qui les loyers ont été versés, et non pas le nouveau propriétaire de l'objet loué.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 (in newsletter bail.ch avril 2017)

Fiche 2309831

ACJ n° 1115 du 08.11.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME D'OFFICE - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Même si la première écriture du locataire est lacunaire et que les pièces sont produites au compte-gouttes, le juge ne peut, sans violer l'art. 274d al. 3 CO, se dispenser de toute instruction. Par exemple, si, sur autorisation du Tribunal, le locataire a complété sa demande de manière sommaire, mais néanmoins substantielle concernant les faits pertinents, le Tribunal ne peut pas statuer, sans avoir procédé, au minimum, à l'audition approfondie des parties.

Fiche 2309833

ACJ n° 1131 du 08.11.1999

CJ , CABL
Publication
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Des contradictions manifestes entre les déclarations d'un propriétaire économique d'une SI et les témoignages de ses filles peuvent être de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs successivement invoqués par la bailleresse pour justifier la résiliation d'un bail.

Fiche 2309834

Pas de décision du 27.10.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p.75
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS DE DEMOLITION; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRISE EN COMPTE DU COÛT DE LA DÉMOLITION DANS LE PRIX DE REVIENT Pour connaître le prix de revient, il faut en principe déterminer les coûts d'acquisition et de réalisation de la chose louée. Des frais de démolition peuvent être pris en compte s'ils sont le préalable nécessaire à une construction ou une transformation (dans ce sens : Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 176 ad art. 269 CO). Pour que des frais de démolition puissent être inclus dans la notion de prix de revient, il faut qu'il soit établi que la démolition était nécessaire pour réaliser la chose louée.

Fiche 2309835

Pas de décision du 27.10.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p. 75
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PAS D'AMORTISSEMENT DU CAPITAL INVESTI Dans le calcul selon la méthode absolue, les fonds propres qui doivent être rentés sont déterminés en principe sur la base du coût de revient; ils ne sont pas diminués avec l'écoulement du temps, pour tenir compte de la vétusté croissante des locaux loués. Dès lors que le capital investi n'est pas diminué, dans le calcul, pour tenir compte du vieillissement des installations, ce système exclut tout amortissement (cas où une des parties a demandé que l'on retienne un amortissement sur le coût de l'ascenseur, pour tenir compte de sa dépréciation rapide). Une provision pour des rénovations futures est également exclue.

Fiche 2309837

ACJ n° 969 du 04.10.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); BAIL COMMUN; CONSORITE
Normes : CO.257d
Résumé : APPEL PAR DEUX DES QUATRE COLOCATAIRES CONTRE UN JUGEMENT D'EVACUATION Cas où seuls deux colocataires ont fait appel d'un jugement d'évacuation. Si seulement quelques-unes des parties désirent remettre en cause la décision, il leur incombe d'assigner néanmoins toutes les autres parties devant l'autorité judiciaire supérieure, faute de quoi les impératifs de l'unité de décision ne sont pas respectés, puisque le jugement querellé est admis (ou réputé admis) par certains des colocataires et attaqué par les autres. L'appel est irrecevable.
Voir aussi : ACJC/1296/2008 du 03.11.2008

Fiche 2309839

ACJ n° 970 du 04.10.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DELAI; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267a
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - AVIS AU LOCATAIRE DES DÉFAUTS DONT CELUI-CI RÉPOND Le fait d'attendre 27 jours après le départ du locataire pour lui adresser l'avis de défauts ne constitue évidemment pas un avis immédiat au locataire. L'avis des défauts doit comporter de manière reconnaissable par le locataire la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie peut valoir avis de défaut, si le bailleur y précise les défauts dont il entend rendre le locataire responsable et s'il le remet au locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 3-6 et 4.4, p.523 et 525).
Voir aussi : ACJ n° 710 du 31.05.02 J. c/ M.-L.

Fiche 2309841

Pas de décision du 01.10.1999

Laura JACQUEMOUD ROSSARI
Publication CdB4/99 p. 97
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Jouissance et titularité du bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun in Cahiers du bail n° 4/1999 p. 97
Remarques : Doctrine

Fiche 2309844

ACJ n° 853 du 06.09.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; PARTIE AU CONTRAT; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CO.13; CO.14; CO.16
Résumé : FORME ÉCRITE DU CONTRAT CHOISIE PAR LES PARTIES - PLURALITÉ DE COCONTRACTANTS Les parties qui ont convenu de donner une forme spéciale à un contrat pour lequel la loi n'en exige point, à l'instar du contrat de bail, sont réputées n'avoir entendu se lier que dès l'accomplissement de cette forme (art. 16 CO). Lorsque la forme écrite est choisie, les art. 13 et 14 CO exigent la signature manuscrite de toutes les personnes auxquelles le contrat impose des obligations. Doctrine et jurisprudence s'accordent pour reconnaître que, lorsque plusieurs personnes doivent signer l'acte, celui-ci ne devient parfait - pour autant que les autres conditions soient remplies - que par l'apposition de la dernière signature. Dans le cas contraire, le contrat n'étant pas venu à chef, les parties ne sont pas liées entre elles.

Fiche 2309842

ACJ n° 857 du 06.09.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT NET - MANIÈRE DE PROCÉDER ET ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE Marche à suivre pour le calcul de rendement net, selon 5 phases successives (Higi, Commentaire zurichois, n° 50ss ad art. 269 CO p. 80).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

Fiche 2309845

ACJ n° 854 du 06.09.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.260a.al.2
Résumé : REMISE EN ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE AU DÉPART DU LOCATAIRE Lorsque le locataire a procédé, avec l'accord du bailleur, à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, son obligation de remettre celle-ci en l'état antérieur à la fin du bail s'éteint car le nouvel état correspond en principe à celui voulu par le bailleur et est dès lors conforme au contrat (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 260a; Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 260a).

Fiche 2309843

ACJ n° 852 du 06.09.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DOMMAGE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264.al.3
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation de diminuer le dommage en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17 et ss). Lorsque le locataire sortant n'a pas proposé de lui-même de payer la différence entre son loyer et le nouveau, ce n'est qu'exceptionnellement que le bailleur aura l'obligation de rechercher un remplaçant à de moins bonnes conditions dans un marché des locaux commerciaux morose. Cette exception existe notamment lorsqu'il est certain que les locaux ne peuvent plus être loués aux mêmes conditions et que le temps restant jusqu'au terme du contrat est encore long.
Voir aussi : ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

Fiche 2309847

Pas de décision du 24.08.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 3/00 p. 77
Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT
Normes : CO.266m; CO.266o
Résumé : NOTIFICATION DU CONGÉ AU SEUL CONJOINT LOCATAIRE SEPARÉ DE CORPS - ÉVACUATION Le jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire n'est, en principe, pas opposable aux autres occupants du logement à l'exception des enfants mineurs et de ses simples auxiliaires, tels les employés. Lorsque le logement concerné est le logement familial, le conjoint du locataire ne peut être expulsé sans avoir été mis personnellement en cause dans la procédure. En cas de perte du caractère familial du logement, par exemple en cas de séparation de corps, le jugement prononçant l'expulsion du conjoint locataire, qui a déjà libéré lui-même les lieux, n'est pas opposable au conjoint qui s'est maintenu dans le logement. Le bailleur devra agir directement contre ce dernier, en se fondant sur les règles de la possession ou de la propriété.

Fiche 2309849

Pas de décision du 23.08.1999

TF
Publication ATF 125 III 358 = SJ 2000 p.80 = JT 2000 I 204
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL
Normes : CO.270a
Résumé : INTERDICTION DE CONVENIR D'UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilités de contestation réservées impérativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur.
Voir aussi : Fiche 2309397

Fiche 2309850

Pas de décision du 14.07.1999

TF
Publication SJ 2000 p.78
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). Le débiteur doit exprimer de manière non équivoque son intention de compenser. La déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne le précise pas, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet.
Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001

Fiche 2309851

Pas de décision du 02.07.1999

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PIECES PRODUITES INSUFFISANTES Cas d'un bailleur qui produit des écritures confuses et des pièces disparates, alors qu'il lui appartenait de démontrer son préjudice par l'apport de documents comptables relatifs à son chiffre d'affaires avant la survenance du dommage. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail n'oblige pas le juge à étendre l'administration des preuves à bien plaire, lorsqu'une partie renonce à exposer son point de vue. En s'abstenant de produire certains moyens de preuves, dont la production peut raisonnablement être exigée de sa part, le bailleur ne satisfait pas à son devoir de collaborer à l'établissement des faits, de sorte que l'art. 274d al. 3 CO ne lui est d'aucun secours.
Voir aussi : ACJ n° 305 du 13.03.2000 E. SA c/ Epoux M.

Fiche 2309853

4P.54/1999 du 16.06.1999

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; HONORAIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257; CO.257b
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CHAUFFAGE/EAU CHAUDE - POURCENTAGE POUR FRAIS DE GESTION Il n'est pas contraire au droit fédéral d'arrêter les frais de gestion et d'administration selon un pourcentage de la facture globale de chauffage et d'eau chaude, et de choisir un taux usuel comme semble le permettre l'art. 5 al. 3 OBLF. Le pourcentage admissible oscille d'un canton à l'autre et d'un auteur à l'autre entre 2 % et 6 % (cf. David Lachat, Le bail à loyer, p. 228, note 36). Il n'y a rien d'insoutenable à fixer un taux usuel de 4 % pour Genève en se référant à une jurisprudence cantonale rendue sous l'AMSL. Le juge dispose à cet égard d'un pouvoir d'appréciation certain. Partant, le fait de ne pas avoir appliqué les Tarifs de la Société des régisseurs au motif qu'ils ne liaient pas les tribunaux et les locataires n'est pas insoutenable non plus.
Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

Fiche 2309854

ACJ n° 613 du 14.06.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONDITION SUSPENSIVE; DOMMAGE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL DE FAIT - INDEMNITE DUE AU BAILLEUR Cas de conclusion d'un contrat de bail soumise à la condition suspensive d'un accord écrit de l'OCPA relatif au paiement du loyer. Cet accord n'étant jamais intervenu, la bail n'est jamais venu à chef. Toutefois, le bailleur a exécuté la prestation qui lui incombait en mettant à disposition l'objet du bail. Les règles sur la restitution des prestations réciproques (art. 62 et ss CO) ne pouvant s'appliquer telles quelles en matière de contrat de durée, il est admis de manière générale que celui qui bénéficie des locaux doit à son cocontractant une indemnité qui correspond à la valeur locative de la chose mise à sa disposition (ATF 105 II 92; 64 II 132; 39 II 238; SJ 1984 p. 60 consid. 4; Polydor-Werner, Ruckabwicklung und Aufechterhaltung fehlerhafter Dauerschuldverträge, 1988 p. 34/44 et 225 et ss).

Fiche 2309856

ACJ n° 611 du 14.06.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN ET REPARATIONS" L'accroissement des frais d'entretien et de réparation, parallèlement à plusieurs relocations d'appartements à des loyers réévalués durant la même période, permet d'inférer que les comptes englobent des frais de réfection totale d'un ou plusieurs appartements, ce dont les autres locataires de l'immeuble ne profitent en rien. Il se justifie ainsi de les considérer comme des travaux à plus-value, à retrancher des comptes, et de considérer les montants inférieurs à 2'000 Frs. comme des dépenses courantes d'entretien, pouvant être prises en considération dans l'établissement de la moyenne des charges de l'immeuble.

Fiche 2309857

ACJ n° 610 du 14.06.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE RÉALISÉS AVANT LA CONCLUSION DU BAIL Un bail conclu un an après la réalisation de travaux à plus-value est censé avoir pris en considération l'exécution de ces travaux.

Fiche 2309859

ACJ n° 497 du 17.05.1999

CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.259e
Résumé : DOMMAGES-INTERETS - DEFAUT ECONOMIQUE - PAS DE PROMESSES DU BAILLEUR Cas d'un contrat concernant un garage, à proximité d'un hôtel qui devait rouvrir, ce qui ne s'est pas produit. Ne s'agissant pas d'une condition essentielle à la conclusion du contrat, absence de faute du bailleur et rejet de la demande de dommages-intérêts (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 172, no 4.4; P. Tercier, Les contrat spéciaux, 2ème édition, Zurich 1995, p. 205, no 1638 à 1641).

Fiche 2309861

n° 501 du 17.05.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.2
Résumé : PROLONGATION DU BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts en présence pour la prolongation du bail, l'intérêt d'un bailleur occasionnel pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier. Le besoin légitime du bailleur d'occuper les locaux l'emporte généralement sur les intérêts du locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 502).

Fiche 2309863

Pas de décision du 03.05.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : NOTION DE " COÛT " La notion de " coûts " de l'art. 269a let. b CO relève du droit.

Fiche 2309864

Pas de décision du 03.05.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1999 p. 379
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.269a
Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

Fiche 2309865

Pas de décision du 13.04.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 231 = SJ 1999 p.373 = JT 2000 I 194
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLACE DE PARC
Normes : CO.270b; CO.253a.al.1; CO.273
Résumé : PLACE DE STATIONNEMENT LOUÉE PAR CONTRAT SÉPARÉ - RÉSILIATION DE CE DERNIER ET CONTESTATION DU LOYER DU LOGEMENT Une place de stationnement louée à proximité d'un logement, pour permettre au locataire d'y parquer sa voiture lorsqu'il se rend chez lui, constitue une chose dont l'usage est cédé avec l'habitation au sens de l'art. 253a al. 1 CO, pour autant que le contrat soit conclu entre les mêmes parties. Il importe peu que le bail de la place de stationnement et celui du logement soient convenus en même temps. Les modifications du bail au détriment du locataire au sens des art. 269d al.3 et 270b al. 2 CO doivent être comprises dans un sens large. Cette notion englobe toute modification du contrat par laquelle le rapport d'échange des prestations entre bailleur et locataire peut être modifié. Ainsi, le locataire peut, dans la même action, se plaindre de la résiliation et faire valoir que le loyer pour le logement devient abusif en raison de la modification du bail (perte d'une place de stationnement). La contestation selon l'art. 270b CO peut également remplir la fonction de la procédure prévue par l'art. 273 CO et inversement.
Voir aussi : ACJ n° 1060 du 06.11.2000 M. c/ C.

Fiche 2309870

ACJ n° 375 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; SOUS-LOCATION; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); BAIL PRINCIPAL
Normes : CO.269; CO.269a; CO.262
Résumé : HAUSSE DE LOYER - SOUS-LOCATION - SOUS-LOYER SUPÉRIEUR AU LOYER PRINCIPAL Le loyer de la sous-location doit certes être déterminé en comparaison avec le bail principal, et en cas de dépassement de plus 15 %, il devrait en principe être considéré comme étant abusif (SJ 1994 p. 1; CdB 1992 p. 122). Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que, au regard de l'art. 262 al. 2 litt. c CO, les conditions d'une sous-location considérée comme abusive peuvent uniquement fonder un refus du bailleur de consentir à la sous-location et, cas échéant, à procéder après mise en demeure à la résiliation du bail selon l'art. 266g CO. Une sous-location dont le loyer est de 150 % supérieur au loyer principal ne saurait en revanche fonder une augmentation du loyer en dehors du cadre prévu par les art. 269 et 269a CO.

Fiche 2309866

ACJ n° 385 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - RENDEMENT NET OPPOSABLE À UNE BAISSE PLUS IMPORTANTE DEMANDÉE PAR LE LOCATAIRE Le bailleur qui notifie un avis de baisse sur la base de critères relatifs conserve la possibilité de se prévaloir d'un calcul de rendement si le locataire introduit une demande de baisse plus importante.
Voir aussi : ACJ n° 752 du 23.06.2000 C. c/ W.

Fiche 2309869

ACJ n° 386 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - PAS DE DROIT DU LOCATAIRE A RETENIR LE LOYER SI NI LE BAILLEUR NI L'AUTORITE DE CONCILIATION NE L'ONT ACCORDEE Le sous-locataire, qui écrit à la régie pour demander une réduction provisoire du loyer en raison de nuisances et qui - ni lui ni le locataire - ne saisit pas l'autorité de conciliation en l'absence de réponse du bailleur, court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO, s'il ne paie pas ou que partiellement le loyer qu'il estime excessif de ce fait. Il en va de même lorsqu'il retient sur le loyer le montant de dommages-intérêts et qu'il ne fait pas reconnaître sa créance suite au refus du bailleur de l'indemniser.

Fiche 2309871

ACJ n° 377 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; COLOCATAIRE
Normes : CO.274a
Résumé : LITIGE ENTRE COLOCATAIRES SUR LA CHOSE LOUÉE EN COMMUN Le TBL est incompétent dans le cas d'un litige survenant entre colocataires au sujet de l'usage d'une chose louée en commun.

Fiche 2309867

ACJ n° 383 du 12.04.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION
Normes : CO.253a
Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - DEPOT LOUE POUR REPETITIONS DE MUSIQUE Un dépôt loué à destination de local pour des répétitions de musique répond à la notion de local commercial.
Remarques : Définition de local commercial (telle que retenue dans l'ACJC/383/1999) restreinte par arrêt du TF 4C.425/1994 du 06.02.1995 in DB 9/1997 n°22, p. 28

Fiche 2309873

Pas de décision du 01.04.1999

François CHAIX
Publication SJ 1999 II 49
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement
Remarques : Doctrine

Fiche 2309874

Pas de décision du 01.04.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE
Normes : CO.263
Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.
Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss

Fiche 2309872

Pas de décision du 01.04.1999

TF
Publication ATF 125 III 226 = SJ 1999 p. 369
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR DÉTERMINER LA DURÉE DE LA PROLONGATION Le droit fédéral est violé si le juge, en exerçant son pouvoir d'appréciation, sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il fait abstraction d'éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions injustifiables (ATF 118 II 50). Lorsque le délai de résiliation est exceptionnellement long, le locataire bénéficie de plus de temps pour chercher une solution de rechange, de sorte qu'il peut paraître justifié d'en tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation.

Fiche 2309875

Pas de décision du 18.03.1999

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; PORTE-FORT; GARANTIE BANCAIRE
Normes : CO.257e
Résumé : FORME DE LA GARANTIE L'art. 257e CO est complété, à Genève, par la loi sur les garanties fournies par les locataires. Cette loi exclut clairement toutes formes de garanties - y compris le porte-fort - données par le locataire et des tiers en faveur du bailleur autres que celles qu'elle mentionne (dépôt d'espèces ou de valeurs par le locataire ou un tiers, cautionnement simple pour les baux d'habitation). Il n'est donc pas arbitraire d'exclure le porte-fort.

Fiche 2309876

ACJ n° 263 du 08.03.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PLACE DE PARC
Normes : CO.253
Résumé : USAGE D'UNE PLACE DE PARKING A L'INSU DES COPROPRIETAIRES Cas d'une communauté de copropriétaires qui n'a pas eu connaissance de la présence indue d'un véhicule sur sa place de parking avant que celui-ci ne soit déplacé, de sorte qu'aucun contrat n'a pu venir à terme entre les parties, en l'absence d'un échange de volonté entre elles, et notamment d'acceptation de la part de l'intimée. Il n'y a, dès lors, pas de contrat de bail.

Fiche 2309877

ACJ n° 262 du 08.03.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT A EXAMINER Le fait que les conditions de l'art. 257d CO aient été respectées n'empêche pas de se demander si le congé ne constitue pas un abus de droit. En effet, lorsque le débiteur allègue avoir obtenu un sursis de la part de la bailleresse, ce qui n'a pas véritablement été contesté lors de la comparution personnelle, ce point mérite un examen plus approfondi, car de nature à fonder un reproche d'abus de la part de la bailleresse (Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, p. 24).
Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

Fiche 2309878

Pas de décision du 16.02.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 123 = SJ 1999 p. 476
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE
Normes : CO.261.al.1
Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - BAIL ANNOTÉ AU RF POSTÉRIEUREMENT À UN GAGE - SORT DU BAIL L'art. 142 LP doit être appliqué par analogie aux baux qui selon l'art. 261 CO sont transférés à l'acquéreur, de telle façon que ce dernier aura la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le prochain terme légal, indépendamment de tout besoin propre urgent.