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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

1697 enregistrements trouvés

Fiche 3321806

4A_645/2023 du 25.01.2024

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch mars 2024
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION
Normes : LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1
Résumé : MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car : • il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ; • il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ; • il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.
Voir aussi : Valentin Rétornaz, Mainlevée provisoire pour des loyers impayés et défauts de la chose louée : de l’angélisme à la preuve diabolique (arrêt 4A_645/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024

Fiche 3321834

ACJC/1674/2023 du 18.12.2023

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SÛRETÉS
Normes : CO.271; CO.271a; CO.257e
Résumé : CONGE ORDINAIRE POUR REFUS DE FOURNITURE DE SÛRETES In casu, le locataire a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par le locataire. Une garantie de loyer a été constituée après la résiliation du bail, laquelle n'était motivée que par l'absence de constitution de sûretés. Le refus du locataire de constituer une garantie de loyer n'a pas été démontré, de sorte que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

Fiche 3316385

4A_121/2023 du 29.11.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch février 2024
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;PRÉSOMPTION;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.270; OBLF.11.al1; OBLF.11.al4
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE MASSIVE - PRESOMPTION DU CARACTERE ABUSIF - AFFAIBLISSEMENT DE LA PRESOMPTION - LOGEMENTS DE COMPARAISON - STATISTIQUES Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence. Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif. En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption.
Voir aussi : Pascal, Jeannin, Caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien : quelques précisions au sujet du renversement de la présomption, in Newsletter bail.ch février 2024

Fiche 3312748

ACJC/1499/2023 du 13.11.2023

CJ , CACJ
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MÉTHODE ABSOLUE;CHANGEMENT DE PRATIQUE
Normes : CO.269a
Résumé : MAJORATION DE LOYER - METHODE ABSOLUE - REVIREMENT JURISPRUDENCE S'AGISSANT DES PARAMETRES A PRENDRE EN CONSIDERATION Dans le cas d'espèce, le loyer de l'appartement litigieux a été fixé la dernière fois par la Cour, dans son arrêt du 28 octobre 2019, confirmé par le Tribunal fédéral le 4 septembre 2020, sur la base du rendement net de l'immeuble. Il est constant qu'une longue période ne s'est pas écoulée entre ce moment et l'avis de majoration du 11 octobre 2021, objet de la présente cause. Cela étant, deux mois après avoir confirmé le calcul de rendement opéré par la Cour dans son arrêt du 28 octobre 2019, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre en considération dans le calcul du rendement net (ATF 147 III 14). Compte tenu du peu de temps écoulé entre le dernier calcul de rendement et la modification jurisprudentielle, et du principe selon lequel les nouveaux critères sont applicables aux affaires pendantes au moment de l'adoption de la nouvelle jurisprudence, il se justifie d'assimiler la présente situation à celle du bailleur qui s'aperçoit d'une erreur de calcul. Ainsi, la bailleresse, dont la bonne foi mérite d'être protégée, doit être est autorisée à procéder à une nouvelle augmentation, tenant compte des nouveaux paramètres arrêtés par le Tribunal fédéral, à l'exclusion de tout autre élément. Retenir qu'une adaptation du calcul de rendement à la nouvelle jurisprudence ne serait pas possible sans attendre au moins huit ans depuis le dernier calcul de rendement net, aboutirait à un résultat insatisfaisant, contraire à l'objectif visé par le Tribunal fédéral, à savoir de garantir un rendement suffisant aux caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et aux propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il résulte des considérations qui précèdent que, au vu des particularités du cas d'espèce, l'appel doit être admis et la hausse du 11 octobre 2021 validée, le montant de celle-ci n'étant pas remis en cause en tant que tel.

Fiche 3312851

ACJC/1497/2023 du 13.11.2023

CJ , CACJ
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOMMATION;DÉLAI
Normes : CO.257f.al3
Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - ACTIVITE PROSTITUTION - MISE EN DEMEURE - CONTESTATION DU LOCATAIRE - RESILIATION QUATRE JOURS PLUS TARD Grief soulevé par le locataire en lien avec l'absence de délai de mise en conformité. Le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise le locataire dans ses écritures. Au demeurant, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique du locataire, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO.

Fiche 3311330

ACJC/1473/2023 du 06.11.2023

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;DOMMAGES-INTÉRÊTS;FAUTE
Normes : CO.259e
Résumé : INONDATION - APPARTEMENT INHABITABLE - DOMMAGE - FAUTE DU BAILLEUR - CARACTERE INEVITABLE Le caractère inévitable, qu'il convient par ailleurs d'analyser au cas par cas, ou le risque inhérent n'est pas déterminant. Un sinistre, qu'il soit en lien avec un dégât des eaux, d'incendie ou autre, étant par principe soudain et imprévisible, il ne saurait dédouaner par ce simple fait toute responsabilité du bailleur. On ne saurait également admettre qu'une inondation constitue un risque inhérent admissible à toute habitation. L'obligation d'entretien du bailleur de la chose louée (art. 256 al. 1 in fine CO) et la délivrance d'un logement exempte de défaut impliquent, en particulier, que les installations techniques ou sanitaires soient aux normes et qu'un entretien régulier soit mis en place afin de prévenir autant que possible la survenance d'un sinistre, notamment un risque accru d'incendie ou d'inondation. Il s'agit là d'une qualité que le locataire peut légitimement attendre, étant rappelé qu'un manque d'entretien de l'immeuble peut également constituer un défaut. Conformément à la répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC), il appartient au bailleur d'apporter la preuve libératoire de sa responsabilité présumée, c'est-à-dire l'absence de faute de sa part. Il n'est pas contesté en l'espèce que ce dernier a pris rapidement les mesures qui s'imposaient pour réparer le défaut. Il lui appartenait également de démontrer qu'il avait satisfait à son devoir d'entretien de la chose louée, en lien en particulier avec les canalisations de l'immeuble, ou que la cause du sinistre devait être imputée aux comportements d'un tiers dont il ne portait pas la responsabilité.

Fiche 3308364

4A_252/2023 du 24.10.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2024
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ
Normes : CO.269b
Résumé : BAIL AVEC LOYER INDEXE - ADAPTATION DU LOYER A L'ECHEANCE DU BAIL INDEXE Si le locataire ou le bailleur souhaite demander une adaptation du loyer à l’échéance du bail à loyers indexés en raison d’une variation du taux hypothécaire de référence depuis le début de la période d’indexation, il doit le faire pour la fin de la période d’indexation en respectant le délai de résiliation convenu. A défaut, il faut considérer que les parties acceptent le loyer payé jusqu’ici. Si ce délai n’est pas respecté, le taux hypothécaire de référence déterminant sera celui en vigueur à la date à laquelle le bail aurait pu être résilié en respectant le délai de préavis
Voir aussi : Aurélie Gandoy, Adaptation du loyer à l’expiration de la période d’indexation – point de référence temporel pour déterminer l’évolution du taux hypothécaire (arrêt 4A_252/2023 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch janvier 2024

Fiche 3306997

4A_337/2022 du 24.10.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch décembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSTRUCTION MOBILIÈRE
Normes : CC.677.al1; CO.271
Résumé : QUALIFICATION D'UNE CONSTRUCTION (MOBILIERE OU IMMOBILIERE) L’art. 677 CC dispose que les constructions légères, telles que des chalets ou des baraques, élevées sur le fond d’autrui et érigées sans intention de les y établir de manière permanente, appartiennent aux propriétaires de ces choses. Selon la jurisprudence, une construction mobilière doit présenter deux éléments, soit l’intention des parties d’établir une relation temporaire entre la chose et le fond (élément subjectif) et un lien externe entre la chose et le fond qui doit être, dans une certaine mesure, reconnaissable extérieurement (élément objectif). L’intention des parties revêt une importance particulière. Il s’agit du premier critère qui doit être apprécié au moment de la date de la construction des installations litigieuses, les documents contractuels sont à cet égard déterminants. Ainsi, ce n’est que si la construction a été solidement liée au sol dès le départ, au point de devenir un élément essentiel selon l’usage local, que l’intention initiale des parties n’est pas décisive. En l’espèce, en se fondant sur l’intention des parties lors de la construction, le Tribunal fédéral estime que les chalets étaient des constructions mobilières. Il avait toujours été prévu que les chalets seraient enlevés en cas de résiliation des baux portant sur les terrains. Dans la mesure où il a été jugé que les contrats portaient sur des terrains uniquement, les règles de protection contre les congés abusifs des art. 271 ss CO n'étaient pas applicables puisqu’elles ne l'étaient que pour des baux d’habitations et des locaux commerciaux. Les locataires ne pouvaient donc pas prétendre à une protection contre les congés. Il n’y avait pas de place non plus pour une application par analogie des art. 271 ss CO, les contrats de bail des terrains prévoyant expressément qu’en cas de congé, les chalets devaient être enlevés.
Voir aussi : Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023

Fiche 3297911

4A_409/2022 du 19.09.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch novembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER
Normes : CO.269a.letb; OBLF.14
Résumé : AUGENTATION DE LOYER - PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES La notion de « prestations supplémentaires » au sens de l’art. 269a let. b CO est précisée par l’art. 14 OBLF, qui indique notamment que les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Le tribunal fait appel à son pouvoir d’appréciation pour déterminer la part des coûts entraînant une plus-value, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cet élément qu’avec retenue. L’art. 269 CO contient une règle générale indiquant quand les loyers sont abusifs ; l’art. 269a CO liste quant à lui des exceptions dans lesquelles les loyers sont présumés non abusifs. Avec les art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le législateur a voulu encourager les prestations supplémentaires des bailleurs. En particulier, l’art. 14 OBLF a été introduit afin d’encourager les bailleurs à effectuer régulièrement des travaux d’entretien, mais aussi à regrouper les rénovations dans la mesure du possible.

Fiche 3297893

4A_409/2022 du 19.09.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter CPC online 16.11.2023; Newsletter bail.ch novembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;ACTION EN CONTESTATION
Normes : CO.270b; CPC.206.al1; CPC.209.al1.leta
Résumé : CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Art. 204 al. 3 lit. c, art. 206 al. 2, art. 209 al. 1 lit. a et al. 3 - CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Conformément à l'art. 206 al. 1 CPC, la requête de conciliation est considérée comme retirée en cas de défaut de la partie demanderesse. L'art. 209 al. 1 let. a CPC concerne l'autorisation de procéder, qui en cas de contestation d'une augmentation de loyer est délivrée au bailleur. Il ressort d’emblée du texte que dans la procédure de conciliation d'une contestation d'augmentation de loyer ou de fermage, le locataire est considéré comme partie demanderesse. L'inversion des rôles n'a lieu qu'au moment de la délivrance de l'autorisation de procéder. Dès lors que la bailleresse n'était ni personnellement présente, ni représentée par procuration à l'audience de conciliation, rien ne pouvait lui être notifié. Le délai pour déposer la demande pouvait commencer à courir, au plus tôt, à compter de la notification du procès-verbal à la bailleresse (délai respecté en l'espèce).

Fiche 3297909

4A_453/2022 du 29.08.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch novembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL Le transfert de bail commercial est un accord tripartite par lequel le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail. Les règles portant sur le transfert de bail de l’art. 263 al. 1, 2, 3 et 4, 1re phrase CO sont absolument impératives. Si les conditions de l’art. 263 CO sont remplies, le locataire initial a un droit subjectif à transférer son bail. Le bailleur ne peut refuser son consentement qu’en cas de justes motifs, par exemple l’insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d’un pas-de-porte. L’intérêt du locataire – commercial – est de pouvoir imposer un nouveau locataire parce qu’il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu’il a conférée à la chose louée. Le bailleur est donc limité dans sa liberté contractuelle. En contrepartie, l’art. 263 al. 4 CO prévoit que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée.

Fiche 3307036

ACJC/1070/2023 du 28.08.2023

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉLAI
Normes : CO.257f.al3
Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE POUR MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - DELAI ENTRE LA MISE EN DEMEURE ET LA RESILIATION DU BAIL DE TRES COURTE DUREE Le bailleur accorde en principe un délai pour que le locataire puisse s’amender. Il peut toutefois exiger la suppression immédiate de la source de nuisances, notamment s’agissant des bruits nocturnes. En l'espèce, s’il peut être relevé que le délai entre la mise en demeure et la résiliation du bail a été de très courte durée, cela ne suffit toutefois pas à constater que les conditions posées par la loi à la résiliation extraordinaire du bail n’auraient pas été réunies. En effet, la bailleresse n’était pas tenue au respect d’un délai minimal, en particulier s’agissant de nuisances qui pouvaient cesser de manière immédiate. Le fait que la situation était manifestement difficile pour la locataire n’est pas pertinent à cet égard. Cette dernière ne peut pas non plus être suivie lorsqu’elle considère qu’un délai plus long aurait été de nature à lui permettre d’adopter un comportement adéquat, les nuisances, qui ont certes fini par cesser, ayant perduré encore pendant plusieurs mois, dérangeant alors à plusieurs reprises le voisinage. Il apparaît aussi, quand bien même la régie ne l’aurait prévenue qu’à une occasion par téléphone avant la mise en demeure, que plusieurs voisins l’ont informée des difficultés ressenties en lien avec son comportement, qu’elle ne pouvait donc ignorer. La réaction rapide de la bailleresse doit également être mise en perspective avec la forte intensité de l’atteinte à la quiétude de l’immeuble et des voisins.

Fiche 3316455

ACJC/1071/2023 du 28.08.2023

CJ , CABL
Recours TF déposé le 29.09.2023, rendu le 12.02.2024, DROIT CIVIL, 4A_485/2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION
Normes : CO.271.al1.lete.ch1
Résumé : CONGE DONNE DURANT UNE PERIODE DE PROTECTION - PROCEDURE PREALABLE EN EVACUATION REJETEE CAR BAIL DE DUREE INDETERMINEE Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants par un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. Le cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. L'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.

Fiche 3290605

4A_271/2022 du 15.08.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch octobre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER
Normes : CO.269a; CO.269d; OBLF.11
Résumé : MAJORATION DE LOYER - CRITERES ABSOLUS OU RELATIFS - LOYERS USUELS Le Tribunal fédéral ne tranche pas la question de savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer du locataire pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76. Pour déterminer les loyers usuels, une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction. Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage. En ce qui concerne la dimension de l’appartement, l’indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes. Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces. La surface de l’appartement est elle aussi importante; une différence de surface de 20 % ou plus ne permet en principe pas de procéder à une comparaison. Le TF admet qu'il est ardu d’établir les loyers du quartier au moyen d’exemples comparatifs et indique que le Parlement a pris la main sur cette question. Il n’existe pas à Genève de statistiques officielles suffisamment différenciées (emplacement, dimension, équipement, état de la chose louée et période de construction) au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF. La possibilité d'utiliser les statistiques genevoises n'est ouverte que dans le cas d'une fixation du loyer initial présumé abusif, mais non pas dans le contexte d’une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier.
Voir aussi : Philippe Conod, Adaptation du loyer en cours de bail fondée sur les loyers du quartier (arrêt 4A_271/2022), in Newsletter Bail.ch octobre 2023 et in DB n°35/2023, p. 17 ss

Fiche 3289159

4A_195/2023 du 24.07.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch septembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);ABUS DE DROIT;LOYER INITIAL
Normes : CO.257d; CPC.257
Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - ABUS DE DROIT D'INVOQUER ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme. En l’espèce, les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.
Voir aussi : Gandoy Aurélie, Admission de l’expulsion par la voie du cas clair et abus de droit manifeste des locataires (arrêt 4A_195/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2023

Fiche 3289169

4A_246/2023 du 17.07.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch septembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes : CO.272
Résumé : CONGE - PROLONGATION - RECHERCHE LOGEMENT DE REMPLACEMENT Des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement.

Fiche 3280100

4A_153/2023 du 03.07.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch août 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);ACCORD DE VOLONTÉS;FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.269d; CO.18
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - MODIFICATION DU CONTRAT - INTERPRETATION DU CONTRAT - CARACTERE CONSENSUEL OU UNILATERAL DE LA MODIFICATION L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6). Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).
Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La non-application de l’art. 269d CO en cas de modification du contrat de bail ne concernant pas le loyer (arrêt 4A_153/2023), Newsletter Bail.ch août 2023 et in DB n° 35/2023, p. 13 ss

Fiche 3280089

4A_285/2022 du 16.06.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch août 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CRITERES PERMETTANT DE DETERMINER LE CARACTERE ABUSIF DU LOYER - IMMEUBLE ANCIEN, RECENT OU NI L'UN NI L'AUTRE Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif : 1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net ; 2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net ; 3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction).

Fiche 3280138

4A_574/2022 du 23.05.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;COMPENSATION DE CRÉANCES
Normes : CO.257d
Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVANT ECHEANCE DELAI DE GRACE Le locataire doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO.

Fiche 3274784

4A_98/2023 du 12.05.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newslette bail.ch juillet 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;FORME ET CONTENU
Normes : CO.16
Résumé : FORME DU CONTRAT La présomption de l’art. 16 al. 1 CO (selon laquelle les parties qui ont convenu une forme spéciale pour un contrat sont réputées n’avoir entendu se lier que si cette forme est respectée) peut être renversée en prouvant que les parties ont en réalité manifesté leur volonté concordante de se lier, mais pas dans la forme convenue. L’accomplissement d’actes valant exécution du contrat est un fort indice en ce sens

Fiche 3274785

4A_523/2022 du 09.05.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch juillet 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257d; CPC.257
Résumé : RESILIATION DEFAUT DE PAIEMENT - CAS CLAIR EVACUATION - DECOMPTE FRAIS ACCESSOIRES CONTESTE Le bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte de frais accessoires, et qui dépose une requête en expulsion selon la procédure du cas clair, prend le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû.
Voir aussi : Pascal Jeannin, Répartition du fardeau de la preuve et requête d'expulsion pour non-paiement des frais accessoires par la voie du cas clair, in DB n° 35/2023, p. 53ss

Fiche 3278880

ACJC/554/2023 du 02.05.2023

CJ , CACJ
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU
Normes : CO.273
Résumé : AVIS DE RESILIATION - CONTENU DE L'ENVOI En cas d'envoi sous pli recommandé, l'auteur du congé doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption; une vraisemblance prépondérante suffit. La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute. L'allégation d'un justiciable selon laquelle il est victime d'une erreur de notification par voie postale et par conséquent sa bonne foi, ne peuvent être prises en considération que si la présentation qu'il fait des circonstances entourant la notification en cause est concevable et repose sur une certaine vraisemblance. Il en va de même lorsque le contenu de l'envoi est contesté. S'il est établi que le pli recommandé a été remis à temps et si l'expéditeur donne des indications motivées sur son contenu, une présomption de fait plaide pour l'exactitude de cette version des faits, le destinataire pouvant par contre apporter la preuve que le contenu effectif de l'envoi était différent. Le destinataire doit alléguer des éléments concrets qui éveillent des doutes relatifs au contenu de l'envoi. La question de savoir s'il existe des éléments concrets qui permettent d'éveiller des doutes sur la présomption de réception est une question d'appréciation des preuves.

Fiche 3273895

4A_417/2022 du 25.04.2023

TF , Ire Cour de droit civile
Publication Newsletter bail.ch juillet 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL);PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);SURFACE
Normes : CO.1; CO.18; CO.23; CO.253
Résumé : INTERPRETATION DU CONTRAT - SURFACE DETERMINANTE POUR LE CALCUL DU LOYER - DEFAUT - ERREUR Clause du bail selon laquelle "les surfaces communes sont réparties proportionnellement à la surface louée". Il ressort de l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance que les parties ont convenu d'inclure dans la surface pertinente pour le calcul du loyer non seulement la surface louée à usage de bureaux, mais également une part proportionnelle des surfaces communes. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant des prestations telles que des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. En l'espèce, le pourcentage de la surface louée relatif aux zones communes n'était pas, vu l'attitude de la recourante, un élément qui l'avait déterminée à conclure le contrat aux conditions proposées. Partant, l'erreur de la locataire ne portait pas sur un fait subjectivement essentiel, ce qui permettait d'exclure une erreur de base au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. La règle in dubio contra stipulatorem ne peut trouver application lorsque l’interprétation objective a permis de dégager la volonté des parties. En outre, le Tribunal fédéral souligne qu’il serait douteux de faire recours à cette règle dans le cas présent, étant donné que, même si le texte des contrats a été rédigé par la bailleresse, les contrats ont été discutés page par page et ont été vérifiés par un juriste de la société locataire
Voir aussi : Laurent Bieri, Surfaces déterminantes pour le calcul du loyer et interprétation du contrat, in DB n° 35/2023, p. 12 ss; ACJC/450/2023
Remarques : recours contre ACJC/1061/2022

Fiche 3278926

ACJC/452/2023 du 03.04.2023

CJ , CACJ
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CONNAISSANCE
Normes : CO.259d
Résumé : CHANTIER VOISIN - NUISANCES - CONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DU DEFAUT L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut. Une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin. Le Tribunal fédéral a toutefois réservé l'art. 2 CC, en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination - il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut.

Fiche 3274786

4A_12/2023 du 31.03.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch juillet 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE
Normes : CO.271a.al1.letd; CO.257d; CPC.257
Résumé : NOTIFICATION DE PLUSIEURS CONGES - ABUS DE DROIT Lorsque plusieurs résiliations sont notifiées, il convient de distinguer les résiliations ordinaires des résiliations extraordinaires ou encore des résiliations nulles à la forme. Ces différentes résiliations peuvent intervenir de manière concomitante, pour différentes échéances. Ainsi une résiliation ordinaire peut être notifiée simultanément à une résiliation extraordinaire, la résiliation ordinaire pouvant déployer ses effets en cas d’inefficacité de la résiliation extraordinaire. Par ailleurs, une résiliation ordinaire n’exclut pas une résiliation extraordinaire pour une date antérieure à l’échéance contractuelle. Enfin la jurisprudence admet en principe la possibilité de répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles. Le Tribunal fédéral retient ainsi en l’espèce que les résiliations antérieures (ordinaires et extraordinaires) intervenues n’excluent pas une nouvelle résiliation extraordinaire telle que notifiée le 22 janvier 2022 pour défaut de paiement. Il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle pour le cas où une des résiliations antérieures serait dénuée d’effet, mais bien d’une résiliation propre et autonome, qui est alternativement efficace ou inefficace, soit et dans cette dernière hypothèse dépourvue d’effets dès l’origine. Au terme de son analyse, le Tribunal fédéral retient encore comme déterminant le comportement manifestement abusif de la locataire. En effet, cette dernière ne s’acquitte d’aucun loyer depuis 2016 (en donnant des explications peu compréhensibles et ayant trait à la propriété de l’immeuble qui serait, selon lui, confuse) tout en plaidant dans l’ensemble des procédures le maintien de la relation de bail, dont la première obligation, pour la locataire, est le paiement du loyer. En procédant ainsi, la locataire adopte un comportement contradictoire et manifestement constitutif d’abus de droit tel que la jurisprudence le retient.
Voir aussi : Karin Grobet Thorens, Pluralité de résiliations et protection dans les cas clairs en matière d’évacuation (arrêt 4A_12/2023), in Newsletter Bail.ch juillet 2023 et in DB n° 35/2023, p. 25 ss

Fiche 3273873

ACJC/388/2023 du 20.03.2023

CJ , ACJC
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION;NOM
Normes : CO.271; CO.271a; CO.262
Résumé : CONGE - SOUS-LOCATION - IDENTITE DES SOUS-LOCATAIRES Dans le cadre d'une sous-location, l'identité du sous-locataire et le nombre d'occupants de l'objet loué constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les appelants qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion au demeurant particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.

Fiche 3264758

4A_429/2022 du 07.03.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch mai 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - MODIFICATION DES CONDITIONS En vertu de leur liberté contractuelle, les parties peuvent, une fois l’avis comminatoire reçu par le locataire, décider d’en modifier les conditions, en prévoyant notamment d’autres modalités de paiement (consid. 4.1). Il convient toutefois de préciser que, si de nouveaux loyers arrivent à échéance et ne sont pas payés, un nouvel avis comminatoire est nécessaire (consid. 4.2.2).
Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), Newsletter Bail.ch mai 2023

Fiche 3264755

4A_429/2022 du 07.03.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch mai 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi
Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

Fiche 3259831

4A_431/2022 du 28.02.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION
Normes : CO.262
Résumé : LOCAL COMMERCIAL - GERANCE LIBRE L’article 262 CO s’applique par analogie lorsque le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre.

Fiche 3264748

4A_26/2023 du 14.02.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch mai 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;BAIL COMMUN
Normes : CO.266l.al2
Remarques : PLURALITE DE BAILLEURS - FORMULE OFFICIELLE - RENOUVELER RESILIATION En cas de pluralité de bailleurs, tous les cobailleurs doivent signer la formule officielle de résiliation du bail (art. 266l al. 2 CO), faute de quoi la résiliation est nulle. Selon la jurisprudence, le bailleur peut renouveler en cours de procès une résiliation lorsque la précédente est affectée d’un vice de forme ; pour ce faire, il doit agir au moyen d'une formule officielle.

Fiche 3256365

5D_129/2022 du 06.02.2023

TF , IIème Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch mars 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259b.leta
Résumé : RESILIATION EN RAISON DE DEFAUTS Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

Fiche 3245897

4A_521/2021 du 03.01.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch février 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION;FAMILLE
Normes : CO.257f.al3; CO.262
Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - HEBERGEMENT DE FAMILIERS - SOUS-LOCATION TOTALE OU PARTIELLE L’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille.
Voir aussi : Xavier RUBLI, Accueil de l’enfant du locataire en dehors de toute obligation légale d’entretien : hébergement, prêt à usage ou sous-location ? (arrêt 4A_521/2021), in Newsletter bail.ch février 2023 et in DB n° 35/2023, p. 9 ss

Fiche 3241232

4A_234/2022 du 21.11.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch janvier 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.257d; CO.97
Résumé : RESILIATION - RESTITUTION - FRAIS POUR VIDER ET NETTOYER LES LOCAUX Lorsque le locataire n’a contesté ni l’avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l’appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d’admettre qu’il a restitué les locaux par actes concluants. Le bailleur peut alors notamment obtenir le remboursement des frais qu’il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers en application de l’art. 97 CO.

Fiche 3247348

4A_234/2022 du 21.11.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;CUMUL D'ACTIONS
Normes : CPC.257; CPC.90; CO.257d
Résumé : CAS CLAIR - CUMUL D'ACTIONS - EVACUATION ET PAIEMENT En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux. Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement. Lorsqu'il est aisé de dissocier les différentes prétentions du requérant, le tribunal peut admettre les prétentions qui peuvent être établies immédiatement conformément à l'art. 257 al. 1 let. a et b CPC et déclarer irrecevables celles qui ne peuvent pas l'être (s'agissant d'arriérés de loyers, d'indemnités pour occupation et de frais de sommation et de rappel, cf. TF 4A_571/2018 du 14.1.2019 c. 7). Certes, dans deux arrêts précédents, le TF a jugé qu'il n'appartient pas au juge saisi d'une requête de protection dans les cas clairs d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, " les conclusions devant en effet pouvoir être admises dans leur intégralité ", sous peine d'irrecevabilité (ATF 141 III 23 c. 3.3 et TF 5A_768/2012 du 17.5.2013 c. 4.3). Ces deux jurisprudences ne peuvent cependant trouver application en l'espèce, des conclusions en expulsion peuvent être aisément dissociées des conclusions en paiement d'arriérés de loyers et d'indemnité pour occupation illicite.

Fiche 3247330

4A_367/2022 du 10.11.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE
Normes : CPC.257; CO.257d
Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

Fiche 3316376

4A_333/2022 du 09.11.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.257d
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.
Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

Fiche 3194048

4A_305/2022 du 03.11.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch décembre 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257a; CO.257b
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - FORME DE LA CONVENTION - DISTINCTION AVEC LES FRAIS DE CONSOMMATION Les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer. Pour la convention sur les frais accessoires, l’art. 257a al. 2 CO n’exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances. Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d’une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire. On oppose aux frais accessoires les frais dits de consommation, qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût; il en va ainsi, par exemple, des frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité et qu’il doit payer directement à celui-ci. Ces frais de consommation ne tombent pas sous le coup des art. 257a et 257b CO. En l'espèce, les locataires étaient équipés, dès le début du bail, de leur propre installation de chauffage (chaudière) et d’eau chaude (boiler), fonctionnant au gaz, ils se sont vu facturer directement les frais de gaz par le fournisseur et ils s’en sont acquittés auprès de ce dernier depuis 1987, soit sur une période de plus de trente ans. Partant, ces frais devaient être assimilés à des frais de consommation et l'existence d'une convention implicite entre les parties prévoyant que les locataires paient leur propre consommation de gaz liée au chauffage et à l’eau chaude dans leur logement a été retenue.
Remarques : Sandra PEREIRA, Validité d’une convention tacite concernant le paiement de frais liés à l’usage de la chose louée et frais de consommation, in Newsletter bail.ch décembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 5 ss

Fiche 3241192

4A_415/2022 du 01.11.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch janvier 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION
Normes : CO.271a.al3; CO.257f.al3; CO.257f.al4
Résumé : RESILIATION - SOUS-LOCATION NON AUTORISEE - PAS DE PREJUDICE GRAVE Le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile
Voir aussi : Aurélie Gandoy, Le congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence en cours de procédure: quelques rappels utils, in DB n° 35/2023, p. 20 ss

Fiche 3256393

ACJC/1397/2022 du 24.10.2022

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.267a
Résumé : RESTITUTION - OBLIGATION DE VERIFIER LA CHOSE - MOMENT L'avis des défauts doit être effectué à la « restitution » des locaux – acte qu'a entrepris l'intimé au plus tard le 13 juin 2017, date de réception des clés par la régie en charge de l'immeuble – et non à la date de la résiliation effective du contrat. Ainsi, l'absence éventuelle de validité de la résiliation anticipée, au regard de l'art. 264 CO, ne dispense pas le bailleur de vérifier immédiatement la chose louée au regard des art. 267 et 267a CO. En effet, le devoir de vérification des locaux ne dépend pas, au regard du texte légal et de la jurisprudence, de la validité de la résiliation (anticipé ou non) mais de la restitution effective de la chose louée (cf. supra consid. 4.1.2 et 4.1.3). Cette référence à la restitution plutôt que la résiliation se justifie, afin de garantir la sécurité juridique, dans la mesure où la restitution des locaux se base sur des considérations factuelles ou aisément déterminables (volonté de restituer le bien, restitution des clé et locaux vidés) alors que la résiliation est un acte juridique, susceptible, en droit d'être bail, d'être contesté, annulé ou invalidé, notamment s'il est contraire à la bonne foi (cf. art. 271 ss CO); son échéance n'est ainsi pas toujours certaine ou aisément déterminable, en particulier dans le cadre d'une résiliation anticipée contestée par l'autre partie, comme c'est d'ailleurs le cas en l'espèce.

Fiche 3280127

ACJC/1331/2022 du 10.10.2022

CJ , ACJC
Recours TF déposé le 10.11.2022, rendu le 22.06.2023, IRRECEVABLE, 4A_506/2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSORITÉ;DÉFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259d; CO.70.al1; CO.544
Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - COLOCATAIRES - CONSORITE OU NON Lors de défauts de la chose louée, chaque colocataire peut agir seul en justice pour faire valoir ses droits concernant la remise en état, la consignation du loyer et la réduction proportionnelle du loyer.
Remarques : ATTENTION: recours au TF irrecevable car pas de recours immédiat possible, peut être remis en cause une fois le jugement au fond prononcé (cause C/4341/2020)

Fiche 3217955

ACJC/1330/2022 du 10.10.2022

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;RENDEMENT ADMISSIBLE
Normes : CO.269a.letb; CO.269d.al1; OBLF.14
Résumé : MAJORATION DE LOYER - PRESTATION SUPPLEMENTAIRE DU BAILLEUR - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE En l'absence d'une volonté claire du Tribunal fédéral de modifier le taux applicable dans d'autres situations, le revirement de jurisprudence du 26 octobre 2020 (ATF 147III 14) ne porte que sur la question du rendement admissible des fonds propres, et non sur celle des prestations supplémentaires du bailleur.
Remarques : Attention: un cas similaire (ACJC/34/2022) a fait l'objet d'un recours au TF qui n'a pas encore été tranché.

Fiche 3137314

sans du 01.10.2022

Pascal JEANNIN
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;PREUVE
Normes : CO.270; CO.269; CO.269a
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL: QUELQUES ASPECTS DE PREUVE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 3137353

sans du 01.10.2022

Emmanuel PIAGET
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET
Normes : CO.270; CO.269
Résumé : LE RENDEMENT NET DE LA CHOSE LOUEE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 3137331

sans du 01.10.2022

Patricia DIETSCHY-MARTENET
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : ACTUALITES EN MATIERE DE LOYERS INDEXES ET ECHELONNES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 3137373

sans du 01.10.2022

Karin GROBET-THORENS
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL;RESTITUTION ANTICIPÉE
Normes : CO.263; CO.264
Résumé : LA RESTITUTION ANTICIPEE ET LE TRANSFERT DE BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 3137379

sans du 01.10.2022

David LACHAT
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;GESTION D'AFFAIRES
Normes : CO.419 ss
Résumé : LA GESTION D'AFFAIRES SANS MANDAT EN DROIT DU BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 3137454

sans du 01.10.2022

Sandra PEREIRA
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ÉNERGIE;CONTRAT DE FOURNITURE D'ÉNERGIE
Normes : CO.257a; CO.269d; OBLF.6a; OBLF.6c; LEne.62; OEne.16; LEne.17; OBLF.6b
Résumé : JURISPRUDENCE ET NOUVEAUTES EN MATIERE DE FRAIS ACCESSOIRES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss (contracting énergétique, consommation propre, regroupement)
Remarques : Doctrine

Fiche 3158711

4A_199/2022 du 20.09.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 148 III 415; CPC Online du 03.11.2022; Newsletter bail.ch novembre 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNOTATION;REGISTRE FONCIER
Normes : CPC.243.al2.letc; CO.261b
Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ANNOTATION D'UN BAIL AU REGISTRE FONCIER Les litiges relatifs à l'annotation au registre foncier des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux selon l'art. 261b CO relèvent de la notion de "protection contre les congés " au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. La procédure simplifiée (art. 243 ss. CPC) y est dès lors applicable, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 243 al. 3 CPC). En effet, le sens et le but de l'annotation (produisant les effets d'une obligation réelle) selon l'art. 261b CO consistent aujourd'hui essentiellement à rendre impossible la résiliation du bail par le nouveau propriétaire pour ses propres besoins, fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. L'annotation d'un bail est donc devenue en substance une institution de protection (préventive) contre les congés. Il est donc conforme à la jurisprudence large du TF qu'un litige relatif à l'annotation d'un bail au registre foncier concerne la protection contre les congés au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC.
Voir aussi : Yan Wojcik, La prétention en annotation du bail au registre foncier est soumise à la procédure simplifiée (arrêt 4A_199/2022), in Newsletter Bail.ch novembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 35 ss

Fiche 3167286

4A_218/2021 du 01.09.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;DOMMAGES-INTÉRÊTS;PREUVE
Normes : CO.259e
Résumé : DOMMAGES-INTERETS EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - ALLEGATION ET PREUVE DU DOMMAGE Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le droit aux dommages-intérêts s’ajoute au droit à la réparation du défaut et suppose un défaut de la chose louée, un dommage, un lien de causalité et une faute. Le dommage doit être prouvé par celui qui l’allègue. En application de l’art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition vise tant l’existence que le montant du dommage. Le lésé doit alléguer et prouver toutes les circonstances qui parlent en faveur d’un dommage et qui permettent ou facilitent son estimation.

Fiche 3175911

ACJC/1097/2022 du 29.08.2022

CJ , CJCA
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROLONGATION
Normes : CO.272; CO.272b
Résumé : PROLONGATION - DIFFICULTE A TROUVER DES LOCAUX DE REMPLACEMENT Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités, ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6).

Fiche 3175992

ACJC/1096/2022 du 29.08.2022

CJ , CJCA
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - CLÉS - OBJETS LAISSES DANS LES LOCAUX La restitution des locaux au sens de l'art. 267 al. 1 CO se fait par remise de la chose même ou des moyens qui le font passer dans la puissance du bailleur; ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. Quelques objets laissés dans un local peuvent tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne sauraient empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 1 et 2.2.2).
Voir aussi : ACJC/450/2023 (locataire laisse dans les locaux deux machines d'analyse médicale, n'a pas valablement restitué les locaux)

Fiche 3158752

4A_83/2022 du 22.08.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch octobre 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT
Normes : CO.270.al2; CO.2.al2
Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - ABUS DE DROIT Le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial.
Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Nullité du loyer initial en raison de l’absence de formule officielle et abus de droit, in Newsletter bail.ch octobre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 39ss

Fiche 3186912

ACJC/977/2022 du 04.08.2022

CJ , CABL
Publication MP 4/2022, p. 268 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;FRAIS D'EXPLOITATION;CALCUL;PREUVE
Normes : CO.269a.letb; OBLF.20
Résumé : EVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - PAS DE FORFAIT Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse. Trois années sont en principe suffisantes pour établir une moyenne fiable. Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits. Le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis. Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison, exceptions non démontrées dans le cas d'espèce.
Voir aussi : ATF 111 II 378

Fiche 3121412

4A_620/2021 du 18.07.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)
Normes : CO.257a.al2; CO.18
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - INTERPETATION DU CONTRAT L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque. Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat.

Fiche 3121453

4A_620/2021 du 18.07.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257a.al2
Résumé : CLAUSE SUR LES FRAIS ACCESSOIRES En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés. Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés.
Voir aussi : Sandra Pereira, Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO (arrêt 4A_620/2021), in Newsletter Bail.ch septembre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 25ss

Fiche 3071577

4A_127/2022 du 28.06.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORMULE OFFICIELLE;FORME ET CONTENU;BAILLEUR(BAIL À LOYER)
Normes : CO.266l; OBLF.9
Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION DES BAILLEURS - INITIALES Aux termes de l’art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s’agit d’une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. La désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée. In casu, les indications fournies dans la formule officielle n’étaient certes pas exhaustives, puisque la mention des prénoms des bailleurs faisait défaut. Cette seule circonstance ne saurait toutefois conduire, en l’espèce, à retenir que l’avis de résiliation litigieux était frappé de nullité.
Voir aussi : Xavier RUBLI, Consorité nécessaire et abus de droit, in DB n° 34/2022 p. 81 ss

Fiche 3071711

4A_127/2022 du 28.06.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2022; Newsletter CPC online septembre 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;ABUS DE DROIT
Normes : CO.271; CPC.70
Résumé : CO-BAILLEURS - ABUS DE DROIT À INVOQUER LE DÉFAUT DE CONSORITÉ En procédure civile, le défaut de qualité pour agir ou pour défendre n’est en principe pas susceptible de rectification ; il entraîne le rejet de la demande. En particulier, lorsque l’action n’a pas été ouverte par ou dirigée contre tous les consorts matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée. Il y a notamment consorité nécessaire en cas d’action formatrice, ce qui est le cas de l’action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 s. CO. In casu, les circonstances tout à fait particulières de la présente cause commandent de retenir, exceptionnellement, que les bailleurs invoquent, en l’occurrence, abusivement le concept de consorité nécessaire ainsi que leur défaut de légitimation passive. L’attitude adoptée en l’espèce par les bailleurs ne mérite ainsi aucune protection. Ceux-ci n’ont en effet jamais informé les locataires de l’évolution de la titularité des droits du bailleur à la suite du transfert de propriété de l’immeuble concerné. Ils n’ont pas davantage avisé les locataires de l’existence d’un usufruit octroyé à A.A. et de sa qualité de bailleresse. Il appert, en outre, que le nom de l’usufruitière n’apparaît pas sur l’extrait du registre foncier genevois librement accessible en ligne. Les indications fournies par les bailleurs sur la formule de résiliation étaient en outre incomplètes puisque leurs prénoms n’y figuraient pas.

Fiche 3061092

6B_1270/2021 du 02.06.2022

TF , Cour de droit pénal
Publication newsletter bail.ch juillet 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;USAGE DE FAUX(DROIT PÉNAL)
Normes : CO.269d; CO.270; CP.251
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - QUALIFICATION DE TITRE La formule officielle de l’art. 269d CO, que les cantons peuvent rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), possède – vu son caractère obligatoire et son contenu définis par la loi – une valeur probante accrue. Il s’agit par conséquent d’un titre au sens de l’art. 251 CP, qui réprime les faux dans les titres.
Voir aussi : Marino MONTINI, Faux dans les titres en cas d'usage de la formule officielle de notification du loyer initial, in DB n° 34/2022 p. 89 ss

Fiche 3291055

ACJC/682/2022 du 23.05.2022

CJ , ACJC
Recours TF déposé le 23.06.2022, rendu le 21.06.2023, CONFIRME, 4A_284/2022, 4A_285/22
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;CALCUL;RENDEMENT BRUT
Normes : CO.269a; CO.269; CO.270
Résumé : CONTESTATION LOYER INITIAL - RENDEMENT BRUT - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE S'agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Si cette jurisprudence a été rendue à l'aune de l'art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul de rendement brut. Il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d'un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Si l'on prend les mêmes proportions, le taux de rendement admissible devrait dès lors être supérieur de 3.5 à 4% au taux de l'intérêt hypothécaire de référence, lorsque celui-ci ne dépasse pas 2% (CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres [arrêt TF 4A_554/2019], in: Newsletter Bail.ch décembre 2020, p. 7).
Remarques : Cet arrêt a fait l'objet d'un recours au TF (4A_285/2022 du 16.06.2023) qui n'examine toutefois pas la question du taux de rendement admissible (cons. 3.1.3).

Fiche 3118011

ACJC/638/2022 du 16.05.2022

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ABUS DE DROIT
Normes : CO.257a.al1; CC.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DECOMPTES - RETARD - ABUS DE DROIT En se prévalant de l'acceptation tacite desdits décomptes par le locataire, au motif qu'il aurait incombé à celui-ci de contester lesdits décomptes dans un délai de trente jours, alors que la bailleresse a elle-même accusé plusieurs années de retard dans leur établissement, qu'elle a tardé à donner au locataire la possibilité de consulter des justificatifs et qu'elle est directement responsable de la complexité de la méthode choisie pour le calcul des frais accessoires, la bailleresse commet un abus de droit.

Fiche 3116852

ACJC/642/2022 du 16.05.2022

CJ , CABL
Recours TF déposé le 17.06.2022, rendu le 31.08.2022, CONFIRME, 4A_275/2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SUBSTITUTION DE PARTIE
Normes : CO.261.al1; CPC.83.al1
Résumé : ALIENATION EN COURS DE PROCES - BAIL RESILIE - APPLICATION DE L'ART. 261 CO La théorie du locataire, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art. 261 CO ne s'appliquerait pas, car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, la nouvelle propriétaire a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés la précédente propriétaire et le locataire. Ainsi, la nouvelle propriétaire a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). La nouvelle propriétaire ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC est applicable.

Fiche 3061032

4A_247/2021 du 04.05.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication destiné à la publication; newsletter bail.ch juillet 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;ANNULABILITÉ;PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271
Résumé : CONGÉ DONNÉ EN VUE D'EFFECTUER DES TRAVAUX DE TRANSFORMATION/RÉNOVATION/ASSAINISSEMENT - BONNE FOI Lorsque le congé a été donné par le bailleur pour effectuer des travaux de rénovation, la résiliation a été jugée contraire aux règles de la bonne foi, notamment, dans les cas suivants: 1) Si le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le projet qu’il a envisagé et/ou fait étudier, mais qu’il entend seulement replacer les logements sur le marché locatif sans réaliser ce projet: La résiliation n’est alors qu’un simple prétexte. 2) Si le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé. 3) Si le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement que la présence du locataire pendant la durée des travaux entraverait leur exécution, autrement dit s’il est nécessaire qu’il quitte les locaux
Voir aussi : Tatiana GURBANOV, La liberté du bailleur de donner un congé-rénovation, in DB n° 34/2022 p. 56 ss

Fiche 3017734

4A_554/2021 du 02.05.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF
Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11
Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.
Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss
Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

Fiche 3020401

4A_448/2021 du 11.04.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juin 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;LOYER USUEL;ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.271; OBLF.11
Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES - STATISTIQUES Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer initial admissible (ATF 147 III 14). Cette possibilité n’est toutefois pas ouverte dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le juge doit se prononcer sur la validité de la résiliation.
Voir aussi : Aurélie GANDOY, Les statistiques comme preuve des loyers usuels du quartier ou de la localité et la résiliation pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022, p. 52 ss

Fiche 3121114

ACJC/397/2022 du 21.03.2022

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION
Normes : CPC.257; CO.257d
Résumé : CAS CLAIR - EVACUATION - SOUS-LOCATAIRE NE CONTESTE PAS LE CONGE Si le locataire principal a contesté le congé, le sous-locataire n'a pour sa part pas contesté la validité de celui-ci, se limitant devant le Tribunal à contester le montant qui lui était réclamé au motif qu'il s'était acquitté du sous-loyer et qu'il souhaitait pouvoir rester dans l'arcade pour exploiter son commerce. En l'absence de contestation de la résiliation du bail, l'état de fait n'est dès lors pas litigieux en tant qu'il porte sur la question de la validité de ladite résiliation.

Fiche 2916591

4A_302/2021 du 28.01.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 148 III 63; Newsletter Bail.ch mars 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;PRESCRIPTION
Normes : CO.270
Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDÛ - CONNAISSANCE EFFECTIVE - PRÉSOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif. L'ignorance du locataire est présumée. Le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée. Récemment, dans l'ATF 146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. L'interrogation que le Tribunal fédéral a manifesté dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.
Voir aussi : ATF 146 III 82; BOHNET, Formule officielle à la conclusion du bail et présomption d’ignorance des droits du locataire (arrêt TF 4A_302/2021), in Newsletter Bail.ch mars 2022 et in DB n° 34/2022 p. 33ss; Nicolas SAVIAUX, Actes et/ou omissions du représentant ou mandataire: sont-ils opposables au bailleur et/ou au locataire? Quelques réflexions suite à l'arrêt 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 du Tribunal fédéral suisse (contestation du loyer initial découlant de l'absence de formule officielle), in CdB 2/2022 p. 46 ss

Fiche 2908851

4A_376/2021 du 07.01.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE
Normes : CPC.257; CO.257d; CO.282
Résumé : CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO . Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.
Voir aussi : Lino HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires, in DB n° 34/2022 p. 65 ss

Fiche 2884071

4A_282/2021 du 29.11.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE
Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2
Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.
Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), in Newsletter Bail.ch janvier 2022 et in DB n° 34/2022 p. 61 ss, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.

Fiche 3137751

4A_245/2021 du 26.10.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;QUALITÉ PROMISE
Normes : CO.256; CO.258 ss
Résumé : ALIMENTATION ELECTRIQUE - BESOINS HORS NORMES - ABSENCE DE DEFAUT La chose louée présente un défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. En l'espèce, il n'est pas arbitraire de retenir que le fait qu'un bail commercial concerne des locaux devant abriter une "restauration gastronomique", soumis à la seule condition de la délivrance d'un permis de construire, ne signifie pas que le bailleur a promis de couvrir tous les besoins particuliers et hors normes en matière d'alimentation électrique de la cuisine voulue par le locataire ou qu'il s'agirait d'une qualité attendue. Ainsi, pour pouvoir invoquer un défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu'ils avaient fait à ce titre une demande particulière et précise, et que le bailleur s'était engagé à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise.

Fiche 3150776

4A_215/2021 du 22.10.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;LOYER USUEL;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.269d; CO.269a
Résumé : AUGMENTATION DE LOYER - CRITERE DES LOYERS USUELS Selon la jurisprudence, l'évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative peut justifier une majoration du loyer. Il s'agit d'une exception à l'application de la méthode relative. Un bailleur peut ainsi, sous réserve de l'écoulement d'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique (étant précisé que le Tribunal fédéral n'a pas fixé de durée précise), invoquer l'augmentation éventuelle des loyers comparatifs pour justifier sa demande de hausse de loyer. Selon la jurisprudence, le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11 OBLF. La détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une "impression d'ensemble". Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), soit sur au minimum cinq logements de comparaison. Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il existe de telles statistiques, satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF. Elles doivent contenir des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction, et tenir compte de l'évolution récente des loyers.Selon la jurisprudence, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur lorsque celui-ci entend majorer le loyer en cours de bail en se prévalant du critère des loyers usuels. Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu par le législateur fédéral. La preuve des loyers usuels doit donc être certaine (degré de la certitude ou preuve stricte; Gewissheit) : le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers. Le critère de l'étage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu'il n'apparaît pas forcément pertinent.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_271/2022 du 15.08.2023: Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage.

Fiche 2868131

4A_592/2020 du 12.10.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch décembre2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CC.8; CO.270; OBLF.19
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369). On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.
Voir aussi : François BOHNET, Fardeau de la preuve en matière de formule officielle: deuxième manche, in DB n° 34/2022 p. 59 ss; ATF 142 III 369

Fiche 2877715

ACJC/1281/2021 du 11.10.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SÛRETÉS
Normes : CO.257f.al3; CO.257e
Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DU LOCATAIRE DE FOURNIR DES SÛRETÉS La violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés, in casu pour des locaux commerciaux, lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.

Fiche 2839498

4A_252/2021 du 06.10.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI;LOI COVID-19;CAS CLAIR
Normes : CPC.257; CO.257d; Ordonnance COVID-19.2
Résumé : CONDITIONS DE RÉSILIATION - ORDONNANCE COVID 19 L’art. 2 de l’ordonnance soumet l’octroi d’un délai minimal de paiement de 90 jours par le bailleur à la réunion de trois conditions, soit (1) le retard du locataire pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, (2) l’échéance du terme ou des frais accessoires entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 et (3) les mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ont causé le retard de paiement. Le retard de paiement et la date d’échéance du loyer litigieux ne sont donc pas à eux seuls déterminants. In casu, seule reste donc litigieuse la troisième condition, soit la question de savoir si les locataires se sont acquittés en retard du loyer de juin 2020 " en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ". Il n’est pas contesté que les locataires intimés ont dû fermer leur restaurant jusqu’au 11 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral et qu’ils ont informé la recourante le 17 mars 2020 qu’ils ne disposaient pas des liquidités suffisantes en raison des mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, on ne saurait donc dire que la situation juridique est claire en ce sens que serait déterminante la date de réouverture du restaurant des intimés et non la raison pour laquelle ils étaient potentiellement en difficultés de paiement pour le loyer de juin 2020; le moment de la levée des mesures sanitaires ne coïncide pas forcément avec celui où leurs effets économiques ont cessé pour les locataires. L’exception tirée de l’art. 2 de l’ordonnance ne pouvant être écartée immédiatement, la requête en cas clair est irrecevable.

Fiche 2923288

ACJC/1255/2021 du 04.10.2021

CJ
Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;LOYER;CARACTÈRE ONÉREUX;PREUVE
Normes : CO.262
Résumé : SOUS-LOCATION - PREUVE La mise à disposition d'un appartement contre paiement d'une somme d'argent est l'hypothèse qui doit être retenue en l'absence d'explication concluante permettant de retenir le contraire, dans la mesure où la remise gratuite d'un logement est exceptionnelle.

Fiche 2923391

ACJC/1248/2021 du 04.10.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;PAIEMENT;DÉFAUT DE PAIEMENT;NOTORIÉTÉ
Normes : CPC.151; CO.257c; CPC.257
Résumé : FAITS NOTOIRES - CONDITIONS GÉNÉRALES Les conditions générales genevoises pour locaux commerciaux ne sauraient être considérées comme des faits notoires.

Fiche 2839494

4A_69/2021 du 21.09.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.271; CC.8
Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.
Voir aussi : Aurélie GANDOY, Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022 p. 43ss

Fiche 3130812

ACJC/1102/2021 du 06.09.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI
Normes : CO.257d.al1
Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - DELAI POUR RESILIER - RENONCIATION TACITE Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit. En l'espèce, le bailleur a procédé à la résiliation du bail 14 jours après la réception (tardive) du paiement de l'arriéré, soit dans un délai plus court que ce qui avait été jugé comme admissible dans le cadre de la jurisprudence précitée. Le fait que la résiliation intervienne 25 jours après l'échéance du délai comminatoire reste, ici également, dans la limite fixée par la jurisprudence, même s'il convient de considérer ce délai de réaction à la limite de l'admissible, au regard du paiement intervenu de l'arriéré.

Fiche 3130883

ACJC/1104/2021 du 06.09.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIF;RENDEMENT BRUT
Normes : CO.269
Résumé : MAJORATION DE LOYER - MOTIFS - CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE ANCIEN - PRODUCTION DE PIECES La bailleresse est liée par les motifs qu'elle invoque pour justifier la majoration du loyer. La hausse étant notamment motivée par le fait que le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO, la bailleresse ne peut dès lors soutenir qu'elle ne peut pas produire les pièces nécessaires pour effectuer un calcul de rendement puisqu'elle a nécessairement dû effectuer un tel calcul pour pouvoir indiquer dans l'avis de majoration du loyer que ce dernier restait dans les limites du rendement admissible. Partant, la bailleresse ne saurait se prévaloir du fait que l'immeuble serait ancien. Il lui appartient, dès lors, de tout mettre en œuvre pour donner suite à l'ordonnance de preuve litigieuse et de justifier un éventuel défaut de production, une carence injustifiée pouvant constituer un indice d'un rendement abusif caché.

Fiche 2841852

4A_299/2021 du 01.09.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;MAJORATION DE LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.253b; CO.269d; LCAP.35
Résumé : HAUSSE DE LOYER CONSÉCUTIVE À LA SUPPRESSION DE LA SUBVENTION Si un logement bénéficie d’un loyer réduit sur la base de la LCAP, les dispositions du droit des obligations concernant la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas. Lorsque le loyer cesse d’être soumis à la LCAP – c’est-à-dire lorsque l’aide financière de la Confédération prend fin – les dispositions du CO deviennent applicables. Le bailleur qui augmente le loyer en y ajoutant le montant correspondant à la subvention étatique qu’il recevait par le passé ne procède toutefois pas à une majoration de loyer au sens de l’art. 269d CO. La hausse de loyer n’est que le résultat de la suppression de la subvention étatique, et n’a donc pas besoin d’être notifiée au moyen d’une formule officielle (contrairement aux majorations de loyers selon l’art. 269d CO).
Voir aussi : Carole WAHLEN, Sortie du plan de subventionnement; hausse de loyer; nécessité de notifier une formule officielle, in DB n° 34/2022 p. 31ss

Fiche 2322951

4A_129/2021 du 09.08.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch octobre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE
Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32
Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.
Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

Fiche 2793172

5A_123/2021 du 23.07.2021

TF , IIe Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;TRANSACTION(ACCORD);MAINLEVÉE DÉFINITIVE
Normes : LP.80; CO.270
Résumé : TITRE DE MAINLEVÉE DÉFINITIVE - JUGEMENT OU TRANSACTION RÉSULTANT D'UNE ACTION EN BAISSE DE LOYER Seul un jugement ou une transaction judiciaire condamnatoire – c’est-à-dire condamnant le débiteur à payer une somme d’argent déterminée ou aisément déterminable – constitue un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Le jugement ou la transaction résultant d’une action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) fixe le montant du loyer dû et complète la convention des parties qui valait jusqu’alors. Sa nature est par conséquent formatrice (et non condamnatoire) et il ne s’agit pas d’un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Ce jugement ou cette transaction constitue toutefois une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l’existence d’un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 LP.

Fiche 2868211

4A_66/2021 du 22.07.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch décembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.42; CO.269a.leta; CO.305ss; CO.253
Résumé : CONTRAT DE PRÊT - OCCUPATION ILLÉGITIME D'UN LOGEMENT - INDEMNITÉ - DEGRÉ DE LA PREUVE Un locataire qui continue d’occuper des locaux à la fin du contrat de bail le fait sans droit ; le bailleur peut donc lui réclamer une indemnité pour occupation illégitime des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à prouver son dommage (c’est-à-dire à démontrer qu’il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique). Lorsqu’une personne au bénéfice d’un contrat de prêt sur un logement (qui ne paie donc pas de loyer pour l’utilisation du bien) ne le quitte pas à la fin du contrat, le prêteur peut également avoir droit à une indemnité pour l’occupation sans droit du logement. Dans ce cas, le prêteur – contrairement au bailleur – n’est pas libéré de l’obligation de prouver son dommage. Celui-ci correspond au loyer qu’il aurait pu obtenir durant la période d’occupation illégitime. En droit du bail, la norme qui tend à fixer un loyer par rapport aux loyers du marché est l’art. 269a let. a CO, se référant au critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. La preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude (preuve stricte). Dans le cas présent, vu les particularités du cas d’espèce (logement de 280m2 dans un immeuble de standing), le Tribunal fédéral retient qu’une telle preuve stricte ne peut être exigée du prêteur, lequel se trouve ainsi dans un état de nécessité quant à la preuve, bénéficiant de la preuve facilitée de l'art. 42 al. 2 CO.
Voir aussi : Blaise CARRON, La détermination du montant du dommage en cas d'occupation illégitime à l'expiration d'un prêt à usage, in DB n° 34/2022 p. 16ss

Fiche 3179857

ACJC/935/2021 du 15.07.2021

CJ , CABL
Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.267
Résumé : PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

Fiche 2765236

4A_85/2021 du 08.07.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);PRINCIPE DE LA TRANSPARENCE(SOCIÉTÉ)
Normes : CO.253; CO.18
Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT -DÉTERMINATION DU LOYER - DURCHGRIFF Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail; ce montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l’accord des parties. Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d’argent. Il peut s’agir d’une contre-prestation en nature ou en travail; on se trouve dans ces cas en présence d’un contrat mixte ou composé. Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties.Selon les règles d’interprétation des contrats déduites de l’art. 18 CO, le juge doit d’abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective) puis, à défaut, interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective). L’application du principe de la transparence suppose, premièrement, qu’il y ait identité de personnes, conformément à la réalité économique, ou en tout cas la domination économique d’un sujet de droit sur l’autre; il faut deuxièmement que la dualité soit invoquée de manière abusive, c’est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié. In casu, l'existence du contrat de bail a été niée. Les parties au contrat de prêt et au prétendu contrat de bail sont différentes. Le contrat de prêt ne mentionne pas que le non-paiement des intérêts équivaudrait au loyer de locaux loués par les prétendus locataires. De plus, ces derniers échouent à démontrer les éléments permettant d’appliquer le principe de la transparence et ne peuvent donc pas se prévaloir de cette renonciation à percevoir des intérêts. Au demeurant, la part du loyer relative à cette renonciation n’est pas déterminée, ni déterminable.

Fiche 2765193

5D_249/2020 du 01.07.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE
Normes : LP.82; CO.253
Résumé : CONTRAT DE BAIL - TITRE DE MAINLEVÉE Un contrat de bail constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP pour la durée du bail.
Remarques : Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainlevée, pour les logements, que si le créancier y joint la formule officielle (ACJC/302/2021 du 09.03.2021; voir aussi ACJC/1111/2021 du 06.09.2021 : le contrat de bail suffit pour les locaux commerciaux, la possibilité prévue par l'art. 270 al. 2 CO ne s'appliquant que pour un bail relatif à un logement, la formule officielle ne pouvant pas être imposée pour la conclusion d'un bail commercial)

Fiche 2793031

JTBL/565/2021 du 28.06.2021

TBL
Publication newsletter bail.ch septembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS
Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2
Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.
Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 19ss; Tatiana GURBANOV, Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie de COVID-19, in DB n° 33/2021 p. 31ss; Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 16.02.2022 dans la cause C. c/ M. SA in CdB 2/2022 p. 65 ss (les mesures étatiques de fermeture des commerces dans le contexte de la pandémie de coronavirus sont susceptibles de constituer un défaut au sens d'une mauvaise exécution du bail lorsque celui-ci prévoit l'affectation des locaux loués à l'exploitation d'un commerce visé par ces mesures)

Fiche 2765153

4A_6/2021 du 22.06.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PLUS-VALUE;RÉNOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.269a.letb; OBLF.14
Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - PART DE PLUS-VALUE - RÉPARTITION Lorsque d’importantes réparations sont entreprises dans l’immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d’entretien qui n’en créent pas. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable. Seuls les travaux d’entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer . Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d’entretien (entretien courant différé) qui ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer. En ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l’immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable. Elles doivent prendre en considération que la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.
Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La détermination de la plus-value relative à un objet loué en cas d'importantes réparations, in DB n° 33/2021, p. 54ss

Fiche 3180112

ACJC/795/2021 du 21.06.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes : CO.272.al3
Résumé : SECONDE PROLONGATION - DISPENSE EXCEPTIONNELLE D'ENTREPRENDRE DES DÉMARCHES Si les recherches apparaissent d'emblée vouées à l'échec, l'on ne saurait exiger du locataire qu'il y procède. Certaines circonstances particulières, et exceptionnelles, peuvent dispenser le locataire d'effectuer des démarches en vue de se reloger. Tel est le cas en particulier du locataire qui a trouvé un logement de remplacement pour une échéance relativement rapprochée. Il peut prétendre à une seconde prolongation du bail jusqu'à la date pour laquelle il est certain de déménager sans que l'on doive attendre de lui qu'il fasse encore des démarches en vue de se reloger ailleurs et plus tôt.

Fiche 2765253

4A_204/2021 du 07.06.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS
Normes : CO.272
Résumé : PROLONGATION DU BAIL - DURÉE - MARGE D'APPRÉCIATION Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder. Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive.

Fiche 2879252

4A_183/2020 du 06.05.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11
Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans. Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).
Voir aussi : traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss
Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier

Fiche 2706779

4A_616/2020 du 06.05.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juin 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER
Normes : CO.270b; CPC.210
Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice.
Voir aussi : François BOHNET, Nature constatatoire de la demande du bailleur visant à faire valider une hausse de loyer, in DB n° 33/2021 p. 75

Fiche 2706777

4A_616/2020 du 06.05.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juin 2021; newsletter CPC Online juin 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER
Normes : CO.270b; CPC.210
Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Alors que la contestation de l’augmentation du loyer par le locataire (qui s’est opposé à une proposition de jugement) est une action formatrice, l’action du bailleur qui fait suite à la contestation d’une augmentation du loyer est une action en constat.

Fiche 3243975

4A_74/2021 du 30.04.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB n° 33/2021 p. 29ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.269d; CO.270b
Résumé : MODIFICATION UNILATERALE DU REGLEMENT DE MAISON L'adaptation du règlement de maison constitue une modification unilatérale du contrat au sens de l'art. 269d al. 3 CO, la nouvelle réglementation renforçant le cadre dans lequel la pratique de la musique est autorisée. Les modifications unilatérales du contrat peuvent être soumises au contrôle du juge quant à leur caractère abusif ou non, conformément à l'art. 2 CC.
Voir aussi : Xavier RUBLI, Autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, in DB n° 33/2021 p. 29ss

Fiche 2707031

4A_550/2020 du 29.04.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juin 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE
Normes : CO.257d; CO.271; CPC.257
Résumé : CAS CLAIRS - RÉSILIATION DU BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - EXAMEN À TITRE PRÉJUDICIEL DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ - DÉSACCORD SUR LE MONTANT DU SOUS-LOYER La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO), étant précisé que l’art. 271 al. 1 CO peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO. Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle. La question de savoir si le fait qu'il n'y ait pas d’accord sur le montant du sous-loyer permettrait d’exclure d’emblée l’application de la procédure prévue pour les cas clairs n’a pas besoin d’être tranchée. En effet, le sous-locataire ne peut se prévaloir de la problématique quant au désaccord sur le montant du sous-loyer que dans la mesure où elle est pertinente pour l’issue du litige, ce qu’il doit démontrer. In casu, en dépit du désaccord sur le montant du loyer, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers. Le congé n’a par ailleurs pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies
Voir aussi : arrêt du TF 4A_185/2017 du 15.06.2018

Fiche 3117714

ACJC/466/2021 du 19.04.2021

CJ , CABL
Recours TF déposé le 21.05.2021, rendu le 20.07.2022, CONFIRME, 4A_287/2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;SIMULATION
Normes : CO.18
Résumé : SIMULATION - DESTINATION DES LOCAUX - HABITATION D'UN TIERS Le contrat précise expressément et de manière claire que l'appartement est destiné à l'habitation exclusive d'un tiers. En ce sens, les parties ne créaient aucune apparence et n'avaient aucune intention de tromper quiconque. Une telle précision sur la manière dont les locaux seraient utilisés, et en particulier sur la personne qui les occuperait, n'est pas exclue et n'a pas pour effet de modifier les parties au contrat et de conférer à l'occupant la qualité de locataire.

Fiche 2681112

4A_428/2020 du 01.04.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 419; newsletter bail.ch mai 2021
Descripteurs : BAIL À FERME;PRESCRIPTION;INTERRUPTION DU DÉLAI
Normes : CO.138.al1
Résumé : INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION - PROCÉDURE L’art. 138 al. 1 CO prévoit que « [l]a prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou d’une exception recommence à courir lorsque la juridiction saisie clôt la procédure ». La procédure est close au sens de cette disposition lorsqu’une décision ne peut plus être attaquée par un recours ou un appel. Ce n’est que dans ces conditions que la prescription cesse d’être interrompue.
Voir aussi : François BOHNET/Blaise CARRON, La suspension du délai de prescription en cas de procédure judiciaire, in DB 2021 n° 5

Fiche 2681351

4A_609/2020 du 26.03.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)
Normes : CPC.257; CO.18
Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION SELON LE PRINCIPE DE LA CONFIANCE S’agissant d’une procédure en expulsion de locataires, la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié. Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel. La résiliation est une manifestation de volonté unilatérale. Le fait que celle-ci doit être interprétée selon le principe de la confiance (application de l’art. 18 CO par analogie) ne signifie pas que la situation juridique n’est pas claire et que la condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas remplie. De ce fait, si le tribunal, en interprétant la manifestation de volonté selon le principe de la confiance, arrive à la conclusion que son contenu est clair et sans ambiguïté, la protection dans les cas clair est susceptible d’être accordée. Lorsque le bail a été signé par deux locataires mais que l’un d’eux a quitté le logement et remis ses clés au locataire restant (ici un couple marié mais séparé), la requête d’expulsion doit être dirigée contre les deux locataires. Il ne peut être exclu que le locataire qui est parti revienne vivre dans le logement. Au cas où cette hypothèse survient, le bailleur doit être au bénéfice d’une décision d’expulsion contre les deux locataires. A défaut, il ne pourrait pas faire exécuter la décision contre l’un des locataires.
Voir aussi : Aurélie GANDOY, Expulsion par la voie du cas clair et obligation de restitution de la partie locataire ayant déjà quitté le logement, in DB n° 33/2021 p. 65ss

Fiche 2675225

4A_571/2020 du 23.03.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 218; newsletter bail.ch juin 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION ANTICIPÉE
Normes : CO.259g; CO.257d
Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - LOYER À ÉCHOIR En cas de défauts affectant des habitations ou des locaux commerciaux, le locataire ne peut consigner, avec pour effet d'être réputés payés au bailleur, que les loyers à échoir. Le locataire qui consigne des loyers qui auraient déjà dû être payés (exigibles) risque une résiliation pour cause de demeure.
Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La consignation des loyers échus ne vaut pas paiement, in DB 2021 n° 4 Cette solution s'applique peu importe si la partie locataire se trouve dans le délai comminatoire de l'art. 275d CO ou non. ACJC/1511/2022
Remarques : Précision de jurisprudence : le TF tranche pour la première fois la question de savoir si un loyer déjà exigible (qui aurait donc déjà dû être payé par le locataire) peut également être consigné avec pour effet d'être réputé payé au bailleur et y répond par la négative (cf. communiqué de presse du TF du 03.05.2021).

Fiche 2310897

ACJC/343/2021 du 22.03.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; INTÉRÊT MORATOIRE
Normes : CO.270e; CO.104; CO.102
Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - INTÉRÊT MORATOIRE SUR LE TROP-PERCU Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du TF 4C_291/2001 du 09.07.2002). L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente et à la jurisprudence de la Cour (ACJC/684/2020 du 25.05.2020; ACJC/1312/2018 du 01.10.2018). En effet, tant que le juge n'a pas fixé le juste loyer, la créance compensante - et donc les intérêts en découlant - du locataire n'est pas certaine - et donc exigible.
Voir aussi : ACJC/684/2020 du 25.05.2020 (admet que les intérêts moratoires doivent courir à la date du jugement); ACJC/172/2018 du 12.02.2018 in CdB 2/2018 p. 61 ss
Remarques : contra : arrêt du TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 qui admet un intérêt moratoire sur restitution du trop-perçu, à la date moyenne (sans examiner la question); ACJC/158/2015 du 16.02.2015 et ACJC/284/2018 du 12.03.2018 admettent aussi le recours à la date moyenne

Fiche 3183492

ACJC/342/2021 du 22.03.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES
Normes : CO.269
Résumé : FONDS PROPRES - RÉEVALUATION - PAS DE DÉVALUATION Une dévaluation des fonds propres, résultant d'une baisse de l'ISPC, ne saurait être prise en compte. Il s'agit dans ce cas de s'en tenir au montant des fonds propres investis.