Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : LaCC.207; CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT CONSTATANT LA PÉNURIE L'absence d'arrêté du Conseil d'Etat pour l'année 2012 constitue une lacune proprement dite qui doit être comblée par le juge en se fondant sur la constatation statistique d'un taux de vacances inférieur à 2%, comme retenu par le Conseil d'Etat dans ses différents arrêtés pour d'autres années.

Voir aussi : ACJC/1503/2015 du 7 décembre 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL OBLIGATOIRE POUR LA LOCATION D'UNE CHAMBRE MEUBLÉE Les chambres meublées ne sont pas exclues de la protection de l'art. 270 al. 2 CO, de sorte que le bailleur a l'obligation d'utiliser la formule officielle pour la conclusion du bail, même si les statistiques sur lesquelles se fonde l'Etat de Genève pour estimer s'il y a pénurie de logements, au sens de l'art. 270 al. 2 CO, ne tiennent par hypothèse pas compte des chambres individuelles disponibles sur le marché du logement.

Voir aussi : ACJC/330/2011 du 14.03.2011 pour obligation de notifier formule officielle pour une villla

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2; LaCC.207; aLaCC.109.al.1; RPHLC.1.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE MÊME EN L'ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ETAT CONSTATANT LA PÉNURIE Ce qui détermine l'obligation d'utiliser une formule officielle de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas l'existence d'un arrêté ad hoc du Conseil d'Etat, mais bien l'existence d'une situation de pénurie, au sens des art. 109 al. 1 aLaCC (actuellement 207 LaCC) et 1 al. 1 du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (RPHLC). L'art. 109 al. 1 aLaCC dispose en effet que l'usa­ge d'une telle formule est obligatoire "tant que dure la pénurie", celle-ci étant définie comme un taux de logements vacants inférieur à 2% à l'art. 1 al. 1 RPHLC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit. La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Voir aussi : ACJC/715/2009 du 15 juin 2009

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONSERVATION DE L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE BAILLEUR Lorsque le contrat de bail et l'avis de fixation du loyer initial sont soumis au locataire pour signature et retour au bailleur, que le locataire les lui retourne comme demandé et que le bailleur ne lui renvoie à son tour que le contrat de bail mais pas l'avis de fixation du loyer initial, la conservation par le bailleur dudit avis équivaut à l'absence d'une notification. Pour n'avoir pas été formellement signifiée au locataire, la formule officielle du loyer initial est réputée inexistante dans la mesure où le locataire n'a pas pu obtenir les informations prescrites par la loi dans les formes visées par cette dernière.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE DE LA SIGNATURE DU BAILLEUR SUR L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL La signature autographe de l'avis de majoration de loyer est en principe nécessaire, sauf exception prévue à l'art. 14 al. 2 CO. Dès lors que les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire (ATF 121 III 366), l'absence de la signature du bailleur sur l'avis communiqué au locataire pour signature constitue un vice qui affecte la validité de cette communication.

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.269d; CO.270.al.2

Résumé : HAUSSE DE LOYER DANS UN NOUVEAU CONTRAT CONCERNANT DES PARTIES DÉJÀ LIÉES PAR UN BAIL Lorsque les parties sont déjà liées par un bail, et que le bailleur propose un nouveau contrat prévoyant un loyer plus élevé pour le même objet, on se trouve dans un cas de majoration de loyer et non dans un cas de fixation d'un loyer initial (ATF 99 II 297 et ACJ n° 480 du 20.05.1996), quand bien même le bailleur aurait adressé un tel formulaire au locataire. Ainsi donc, dans un cas comme celui-là, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 270 CO mais les articles 269d et 270b CO. La hausse de loyer doit donc être contestée dans les 30 jours qui suivent l'avis officiel et le juge doit examiner d'office le respect de ce délai de péremption.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 35

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; LOYER

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - APPARTEMENT PRÉCÉDEMMENT INOCCUPÉ - MENTION DE L'ANCIEN LOYER La seule inoccupation d'un appartement pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur et ne permet pas de considérer qu'il s'agit, ultérieurement, d'une première mise en location ; un raisonnement contraire permettrait au bailleur de détourner le but de l'art. 270 al. 2 en retirant quelque temps un objet du marché locatif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - ABUS DE DROIT Le simple fait que le locataire paye le loyer convenu pendant plusieurs années n'implique pas nécessairement qu'il commette un abus de droit en se prévalant après coup de la non utilisation de la formule officielle pour réclamer la restitution d'un trop-perçu. De même, l'existence d'un litige préexistant ne doit pas conduire à qualifier d'abusive toute revendication du locataire en relation avec la non utilisation de la formule officielle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Pour fixer le loyer initial adéquat selon toutes les circonstances du cas, il convient finalement de se fonder sur les pièces figurant au dossier, en l'occurrence l'état locatif de l'immeuble. La moyenne des loyers versés par les autres locataires du même immeuble occupant un logement identique (nombre de pièces et surface) constitue un loyer adéquat dans le cas d'espèce.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.al.2; CO.257d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL NON REMISE - ABUS DE DROIT Constitue un abus de droit de la part du locataire, le fait pour ce dernier d'invoquer la nullité du loyer initial pour vice de forme dans le but de faire obstacle à l'évacuation du logement pour défaut de paiement.

Voir aussi : ATF 137 III 547; ACJC/1426/2019 du 07.10.2019; ACJC/1606/2004 du 17.12.2004ACJC/578/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; VICE DE FORME; DELAI

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL NULLITÉ DU LOYER - DÉLAI POUR REMETTRE EN CAUSE LE LOYER En l'absence de remise de la formule officielle au locataire, le juge fixe le loyer de cas en cas en s'abstenant de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri (SJ 1995 p. 237, SJ 1995 p. 425 et ACJ n° 668 du 21.6.1996 A. c/ D.). Ainsi, un locataire qui n'a pas agi dans les 30 jours qui ont suivi la connaissance de ses droits pour saisir les autorités compétentes de la contestation de son loyer initial ne saurait être forclos à contester le loyer initial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOCATAIRE CONTESTANT AVOIR REÇU L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER - RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE La production par le bailleur d'un avis de fixation du loyer daté du 25 avril 1994 sur une formule officielle dûment signée par le locataire, emporte la présomption que la remise a eu lieu à la date inscrite sur le document. Le locataire a donc le fardeau de la preuve du contraire.

TF

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p. 425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270.al.2

Résumé : FORMULE OFFICIELLE NON REMISE AU LOCATAIRE DANS LE DÉLAI DE 93 B al. 3 LACC Le bailleur n'a pas respecté le terme prévu par l'art. 93B al. 3 LACC (24 LACC depuis le 1.1.1997) puisque l'avis de fixation du loyer a été envoyé trois semaines après l'entrée des locataires. Peu importe que ceux-ci aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat. La notification suppose nécessairement la remise du document.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 341 = SJ 1995 p. 237 = JT 1995 I 382

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FORMULE OFFICIELLE NON MOTIVÉE - CONSÉQUENCES Pour déterminer le loyer initial adéquat, le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas : montant admissible (art. 269 CO), loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, et le loyer du précédent locataire. Le loyer convenu entre les parties constitue toutefois la limite supérieure du loyer à fixer par le juge. Une augmentation sensible du loyer (art. 260 al.1 lit.b CO) peut justifier une fixation de loyer au montant du locataire précédent (art. 269d CO par analogie, cf. p. 16 de l'ATF). Ce cas s'applique notamment en cas d'omission du bailleur de notifier le loyer initial selon la formule prescrite, dans le but d'empêcher toute contestation du locataire. Il n'est en tous les cas pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties se sont entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.

Voir aussi : ACJ n° 740 du 19 juin 1995 SA X c/ époux R.