Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 173

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SURSIS CONCORDATAIRE ; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.267.al.1; LP.297.al.5

Résumé : ACTION EN EVACUATION - SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE Le droit du bailleur d'exiger la restitution des locaux par suite de la fin du bail à loyer n'est pas une créance concordataire. En conséquence, le locataire jouissant d'un sursis concordataire ne peut pas exiger la suspension de la procédure d'évacuation forcée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.70; CO.267.al.1

Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES EN CAS DE SOUS-LOCATION La restitution de la chose louée est une obligation indivisible, au sens de l'art. 70 CO et selon l'art. 70 al. 2 CO s'il y a plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu d'acquitter l'obligation indivisible pour le tout. La solidarité ne fonde pas automatiquement une responsabilité pour le dommage causé par la faute d'un codébiteur, l'application de l'art. 100 CO restant toutefois réservée; aucune libération n'interviendra si les codébiteurs sont des auxiliaires les uns des autres pour l'exécution de la prestation (SJ 2007 p. 6 cons. 4.1 in fine). In casu, la locataire principale a procédé à la résiliation des baux des sous-locataires avec son colocataire pour l'échéance du 31 décembre 2004, soit après la fin du bail principal intervenue le 30 septembre 2004. Dès lors, elle répond de la présence des sous-locataires vis-à-vis du bailleur et, à ce titre, elle est redevable des indemnités pour occupation illicite jusqu'au départ des sous-locataires.

Voir aussi : ATF 117 II 65

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES Il n'y a pas de consorité matérielle nécessaire entre conjoints colocataires. Ainsi, chacun a la faculté de contester séparément le congé et de demander une prolongation de bail. Toutefois, la restitution de la chose louée est une obligation indivisible. Il découle de ce principe que l'évacuation doit être consacrée par un seul jugement prononcé à l'encontre de tous les colocataires. De ce fait, la suspension de l'instance sollicitée à l'égard d'un colocataire doit avoir effet à l'égard de tous les colocataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : DOMMAGE CAUSÉ À LA CHOSE LOUÉE - RÉFECTION DES LOCAUX La réfection des peintures au moyen de couleurs vives par le locataire (ici en jaune et bleu), doit être considérée comme un dégât, dont la réparation est à la charge du locataire. Pour déterminer le montant du dommage, il faut tenir compte de la durée de vie des peintures (in casu dix ans, selon la Table de longévité des installations, in D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 567).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; SOLIDARITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - NATURE L'évaluation de la réparation du dommage doit se faire en application des art. 41 ss CO, mais la nature juridique de l'indemnité pour occupation illicite des locaux tient tout de même de la responsabilité contractuelle (ATF 117; SJ 1996 p. 238), de sorte que les dispositions relatives à l'engagement solidaire s'appliquent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - SOLIDARITÉ DES COLOCATAIRES - INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION Quand deux débiteurs s'engagent à faire une seule et même prestation, chacun d'eux y est tenu. Si l'un n'exécute pas lui-même la prestation et s'en remet à l'autre, il répond envers le créancier de l'attitude de l'autre débiteur comme s'il avait recours aux services de tout autre auxiliaire. En conséquence, le débiteur solidaire répond de la faute de son codébiteur (Von Thur, Escher, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts II p. 307, 308; ATF 82 II 215 = JT 1957, 239; ATF 116 II 512 = JT 1991, 309).

Voir aussi : ACJ n° 1409 du 9.12.96 D. c/ SI X et D.-A.

TF

Publication SJ 1996 p.322

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE; CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - CALCUL DU DOMMAGE EXCÉDANT L'USURE NORMALE Le montant des travaux exigés par l'usure normale est à la charge du bailleur. Pour chaque dégât, il convient d'examiner d'abord la nécessité du remplacement de l'objet endommagé, ou si une réparation voire un nettoyage suffit à rétablir le bon état de la chose. En se fondant, sur les barèmes édités en la matière, il y a lieu de déterminer la durée de vie de chaque installation, à défaut d'autres données concrètes.

Voir aussi : ACJ n° 599 du 15.6.1998 B. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉ APRES RÉSILIATION DU BAIL PAR UN BAILLEUR QUI N'A PAS DEMANDÉ L'EXPULSION DURANT UN TEMPS RAISONNABLE A la fin du bail, le locataire a l'obligation de restituer la chose louée. Cette obligation implique, en cas de sous-sous-location, que le sous-locataire prenne les mesures adéquates afin que les lieux soient libérés par les sous-sous-locataires à l'expiration de son propre contrat. Dans l'hypothèse où le locataire - ou les personnes dont il répond - demeure dans les locaux loués après résiliation du bail, et que le bailleur n'agit pas durant un temps raisonnable pour l'en faire déguerpir, la solution quant à l'indemnité à payer par l'occupant doit être recherchée dans les règles sur l'enrichissement illégitime. L'enrichissement correspond alors à la valeur objective des surfaces occupées pour la période pendant laquelle elles ont été utilisées effectivement (SJ 1994 p. 117). En l'espèce l'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond aux loyers acquittés jusqu'à la fin des rapports contractuels.

Voir aussi : ACJ n° 828 du 23.06.95 SA X c/ Z. A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE - INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - MONTANT SUPÉRIEUR AU LOYER Si la doctrine a admis, en règle générale, que l'indemnité pour occupation illicite équivalait au montant du loyer payé antérieurement par l'occupant des locaux, c'est parce que d'une manière générale ce loyer correspond à la réelle valeur locative de l'objet loué. Il ne peut toutefois s'agir d'une règle absolue et si le propriétaire démontre subir un dommage plus important, il doit lui être alloué. Le dommage qui peut être réclamé à l'auteur de l'acte illicite correspond à la différence entre le patrimoine actuel du lésé et celui qui aurait été le sien sans l'événement préjudiciable; si le lésé est frustré d'un profit qui doit être considéré comme usuel ou qui aurait été vraisemblablement réalisé selon le cours ordinaire des choses, le dommage réside dans un manque à gagner (ATF 90 417 = JT 1965 226).

Voir aussi : ATF du 17.05.1994 T. c/ X SA ACJ n° 80 du 12.02.2001 W. c/ S.