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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

20 enregistrements trouvés

Fiche 3297909

4A_453/2022 du 29.08.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch novembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL Le transfert de bail commercial est un accord tripartite par lequel le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail. Les règles portant sur le transfert de bail de l’art. 263 al. 1, 2, 3 et 4, 1re phrase CO sont absolument impératives. Si les conditions de l’art. 263 CO sont remplies, le locataire initial a un droit subjectif à transférer son bail. Le bailleur ne peut refuser son consentement qu’en cas de justes motifs, par exemple l’insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d’un pas-de-porte. L’intérêt du locataire – commercial – est de pouvoir imposer un nouveau locataire parce qu’il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu’il a conférée à la chose louée. Le bailleur est donc limité dans sa liberté contractuelle. En contrepartie, l’art. 263 al. 4 CO prévoit que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée.

Fiche 3137373

sans du 01.10.2022

Karin GROBET-THORENS
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL;RESTITUTION ANTICIPÉE
Normes : CO.263; CO.264
Résumé : LA RESTITUTION ANTICIPEE ET LE TRANSFERT DE BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310950

ACJC/1320/2017 du 16.10.2017

CJ , CABL
Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; GARANTIE BANCAIRE ; TRANSFERT DE BAIL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE
Normes : CO.263; CO. 257e
Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - TITULARITÉ DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DE LA GARANTIE Lorsque le bailleur accepte le transfert du bail en faveur d'un nouvel exploitant et signe avec celui-ci un nouveau contrat d'exploitation, il en résulte qu'en exécution de ce contrat de transfert, le nouvel exploitant devient titulaire de tous les droits découlant du bail, soit y compris de la créance portant sur la garantie de loyer.

Fiche 2310951

ACJC/1320/2017 du 16.10.2017

CJ , CABL
Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5
Descripteurs : BAIL À LOYER LOCAL PROFESSIONNEL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; CONTRAT SUI GENERIS
Normes : CO.263; CO.184
Résumé : QUALIFICATION DU CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - FORME Le contrat de remise de commerce est un contrat sui generis puisque, au vu de la diversité des prestations auxquelles il donne naissance, il n'est pas possible de le qualifier d'amblée de vente mobilière. La jurisprudence a ainsi retenu qu'une convention qui prévoyait la cession du mobilier, de l'agencement, du matériel, des installations, ainsi que du droit au bail, de la clientèle et de l'enseigne, devait être qualifiée comme telle, à savoir de contrat sui generis. De manière générale toutefois, la remise de commerce dans le cadre d'un transfert de bail sera soumise aux règles applicables à la vente mobilière. Compte tenu des règles de forme applicables à la vente mobilière, ce contrat peut dès lors être conclu oralement, même si la forme écrite est vivement conseillée. Le transfert des droits et obligations du locataire sortant en faveur du locataire repreneur peut donc être effectué sans qu'il ait été opéré sous la forme écrite.
Voir aussi : ATF 129 III 18 (sur la distinction, en cas de défauts, entre la garantie due par le vendeur et celle liée au contrat de bail)

Fiche 2310677

ACJC/937/2014 du 06.08.2014

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.263
Résumé : JUSTES MOTIFS DE S'OPPOSER AU TRANSFERT - MONTANT DE LA REMISE DE COMMERCE Le montant du transfert ne peut être valablement invoqué par le bail­leur comme motif de refus que dans la mesure où le caractère excessif du prix de la reprise de commerce peut affecter la solvabilité du reprenant et permettre de douter de sa capacité d'assumer le paiement du loyer. Le montant de la reprise est ainsi exagéré s'il ne peut pas légi­timement être amorti jusqu'à la fin du bail ou si, ajoutés au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatif compromettent la viabilité du commerce. C'est sous cet angle uniquement que le bailleur peut examiner le montant de la transac­tion pour juger s'il est ou non excessif.
Voir aussi : ACJC/52/2017 du 16.01.2017 (admet caractère excessif du montant de la remise du fonds de commerce)

Fiche 2310863

4A_500/2013 du 19.03.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 140 III 344; DB 2014 n°8
Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE
Normes : CO.263.al.4; CO.143ss
Résumé : TRANSFERT DU BAIL DE LOCAUX COMMERCIAUX - DETTE SOLIDAIRE Le transfert du bail donne naissance, selon l'art. 263 al. 4 CO, à une dette solidaire du locataire transférant et du locataire reprenant conformément aux articles 143-149 CO.

Fiche 2310632

4A_37/2013 du 28.06.2013

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 4/2013, p. 111ss
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; TRANSFERT DE BAIL ; RÉSILIATION
Normes : CO.262; CO.263
Résumé : TRANSFERT DU BAIL PRINCIPAL - CONSÉQUENCES SUR LE CONTRAT DE SOUS-LOCATION Le transfert de bail a pour conséquence d'opérer un changement de locataire moyennant l'accord du bailleur. Il n'a d'effet que sur les parties au contrat et non sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers, par exemple de sous-locataires. En cas de transfert d'un bail principal, le bail de sous-location prend fin, dès lors que le sous-bailleur ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le sous-bailleur se trouve ainsi dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire, lequel doit restituer les locaux.

Fiche 2310682

ACJC/1025/2009 du 07.09.2009

CJ , CABL
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.263
Résumé : NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION EN CAS DE TRANSFERT DE BAIL Une clause du contrat de bail prévoyant la possibilité pour le bailleur de se substituer au bénéficiaire du transfert, aux conditions convenues par ce dernier avec le locataire, est incompatible avec l'article 263 CO, en ce sens qu'elle en limite la portée et le but poursuivi au-delà des justes motifs.

Fiche 2309150

ACJC/1510/2008 du 08.12.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.
Voir aussi : Fiche 2309295

Fiche 2309201

ATF 4A_55/2008 du 26.03.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/08 p. 123
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DE BAIL - EXIGENCE DE LA FORME ÉCRITE - DÉFAUT DE QUALITÉ POUR AGIR DU CANDIDAT À LA REPRISE Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Si la forme écrite n'est pas observée, ce consentement n'est pas valable et le transfert du bail ne s'accomplit pas. Des "garanties orales" concernant l'autorisation du transfert de bail ne suppléent pas au consentement écrit. Faute d'être partie au contrat, le candidat à la reprise n'a pas qualité pour agir en justice contre le bailleur afin de faire reconnaître son droit au transfert du contrat.

Fiche 2309295

ACJ n° 1211 du 06.11.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.263
Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION L'exploitation d'un magasin de bijoux plutôt que de vêtements ne saurait être assimilé à un changement d'affectation, les locaux restant destinés à un usage commercial.

Fiche 2309309

ACJ n° 1108 du 09.10.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DE BAIL - CONSENTEMENT DU BAILLEUR SOLLICITÉ PAR LE REPRENANT ET NON PAR LE LOCATAIRE Il est généralement admis que c'est le locataire transférant qui doit solliciter l'accord du bailleur. Le fait que la demande émane du reprenant ne s'oppose pas au transfert de bail s'il résulte des circonstances que le bailleur devait comprendre que le locataire souhaitait qu'il se détermine sur la reprise de bail sollicitée par le reprenant.

Fiche 2309490

ACJ n° 427 du 05.04.2004

CJ , CABL
Publication DB 2006 p. 27, n° 13
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE
Normes : LPC.6; CO.263; CO.264
Résumé : CESSION D'ACTIONS - CHANGEMENT DE COLOCATAIRE Résiliation d'un bail dont sont colocataires une société anonyme et un actionnaire, ce dernier ayant vendu l'intégralité de ses actions à un tiers sans en informer le bailleur. Contestation de congé par la SA uniquement. D'une part, la cession des actions à un tiers n'emporte pas cession de l'obligation contractuelle découlant du bail, ou, en d'autres termes, de la qualité de colocataire. D'autre part, les art. 263 CO (transfert de bail) et 264 CO (restitution anticipée) prévoient tous deux que le bailleur doit être informé et donner son accord au changement de locataire. À défaut, le (co)locataire demeure lié par le bail. Par conséquent, dans le cas d'espèce, la société anonyme doit assigner tant le bailleur que le colocataire, sous peine d'irrecevabilité de sa requête, motif pris qu'elle n'a pas la qualité pour agir.

Fiche 2309874

Pas de décision du 01.04.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE
Normes : CO.263
Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.
Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss

Fiche 2309928

Pas de décision du 04.06.1998

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE; ABUS DE DROIT; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL - CONSENTEMENT ÉCRIT - ABUS DE DROIT Il est abusif, de la part du bailleur, d'invoquer l'absence de consentement écrit lorsque celui-ci a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une longue période, sans réagir, les loyers payés par son bénéficiaire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 387). L'hypothèse de l'abus de droit n'est admise que de manière très restrictive; on ne peut ainsi pas déduire de l'acceptation de paiements de la part d'un tiers que le bailleur ait tacitement consenti au transfert, car le paiement du loyer ne constitue pas une obligation personnelle du locataire (Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 263 CO). (Cas d'une SA intervenant dans l'exploitation d'un café-bar) En revanche, on peut admettre que le bailleur accepte, tacitement ou par actes concluants, le transfert de bail, lorsqu'il est informé de la substitution de locataire et qu'il s'adresse au reprenant en lui réclamant le paiement du loyer (ACJ n° 347 du 18.03.02 R. et B. c/ S et X SA et les références citées).

Fiche 2310096

ACJ n° 1570 du 11.12.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE
Normes : CO.263.al.4
Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - ÉTENDUE DE L'OBLIGATION SOLIDAIRE Selon la doctrine dominante, l'engagement solidaire du locataire cédant n'est pas limité; il concerne au premier chef le paiement du loyer, mais peut aussi avoir trait à l'obligation de remettre les locaux en état (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 390, ch. 3.4.2), voire toute autre obligation du cessionnaire (Commentaire USPI, p. 327 No 35, cf. également Higi, Kommentar zur schweizerischen ZGB, V 2b, Die Miete, p. 700 par. 3 not. Nos 52, 53 et 56; Honsel, Vogt, Wiegand OR I p. 2383 III No 5 ; voir L. Jacquemoud-Rossari, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 18. Contra R. Barbey in SJ 1992 p. 33 ss.).

Fiche 2310097

Pas de décision du 06.12.1995

TF
Publication ATF 121 III 408 = JT 1996 I 381 = SJ 1996 p. 235
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE
Normes : CO.263.al.4
Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL DE DURÉE DETERMINÉE - RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE SORTANT Lorsque le locataire reprenant voit son bail résilié de manière anticipée pour cause de demeure et qu'il ne quitte pas les locaux loués, le locataire transférant est solidairement responsable de l'indemnité pour occupation illicite jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou pendant deux ans dès le transfert, si l'échéance du contrat tombe au-delà.

Fiche 2310168

Pas de décision du 21.10.1994

Laura JACQUEMOUD-ROSSARI
Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.263
Résumé : Le transfert du bail commercial in 8ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310256

ACJ n° 224 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; PAS-DE-PORTE
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - NULLITÉ DU PAS-DE-PORTE Il n'y a pas matière à reconnaître un principe absolu qui interdirait toute transaction annexe lors d'un transfert de commerce. Seuls doivent être proscrits les pas-de-porte tels qu'ils ont été définis par la jurisprudence (SJ 1991, p. 467). Cette jurisprudence se limite à souligner qu'une convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail, cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie de la part de celui qui l'encaisse, doit être considéré comme nul.

Fiche 2310299

Pas de décision du 21.12.1992

Richard BARBEY
Publication SJ 1992 p. 33 et ss.
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.263
Résumé : Le transfert du bail commercial
Remarques : Doctrine