Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DES DÉFAUTS;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE);PROCÈS-VERBAL;REMISE EN L'ÉTAT;USURE(DÉTÉRIORATION)

Normes : CO.267a.al1; CO.260a.al2; CO.260

Résumé : PROCES-VERBAL D'ETAT DES LIEUX DE SORTIE-PRECISION-REMISE EN ETAT DE LA CHOSE LOUEE SELON L'USURE NORMALE. En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. L’avis des défauts doit être motivé et de simples références générales telles que « désordre dans le jardin » ne suffisent pas. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie vaut avis pour les défauts s’il indique clairement les défauts dont le locataire est responsable et qu’il lui est remis. Selon l’art. 260a al. 1 CO, la partie locataire ne peut rénover ou modifier la chose louée qu’avec le consentement de la partie bailleresse. Si elle effectue des travaux sans son accord, elle doit remettre la chose en état avant sa restitution (art. 260a al. 2 CO a contrario). La partie bailleresse ne peut exiger la remise en état de la chose louée que dans les limites de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Elle ne peut par exemple l’exiger lorsqu’elle entend rénover la chose louée. La partie locataire ne doit pas remettre la chose dans un état identique à celui dans lequel elle se trouvait au début du bail. Elle doit remettre la chose dans un état antérieur, mais en tenant compte d’une usure normale.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Restitution de la chose louée et avis des défauts, in DB 2021 n° 1

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 19MP 1/10 p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.260; CO.259d

Résumé : RÉNOVATION - NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE RENONCIATION À UNE RÉDUCTION DE LOYER CONTENUE DANS LE BAIL Face à une situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est exposé. La renonciation doit être concrète et non abstraite de sorte que le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit. La renonciation ne concerne pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Les clauses de renonciations convenues alors que le locataire n'était pas correctement informé sont nulles. Il convient de n'admettre que restrictivement des accords qui dérogent à des dispositions en principe impératives de la loi.

Voir aussi : ACJC/1664/2023 du 18.12.2023; ACJC/65/2019 du 21.01.2019; ACJC/173/2018 du 12.02.2018 (CEVA); ACJC/102/2016 du 01.02.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260; CO.269d.al.3

Résumé : DISTINCTION ENTRE TRAVAUX DE RÉNOVATION ET MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT Il faut distinguer les travaux de rénovation (art. 260 CO) qui peuvent, sous certaines conditions, être imposés en cours de bail, et les travaux aboutissant à une transformation importante et définitive de la chose louée ou de locaux communs de l'immeuble, lesquels, en tant que modification du contrat, ne peuvent être imposés au locataire qu'à l'échéance contractuelle et moyennant notification sur formule officielle (art. 269d CO). Appartient à cette dernière catégorie la suppression d'une des deux entrées d'un bâtiment commercial, soit celle donnant sur une rue marchande, de sorte que le bailleur aurait dû respecter les exigences de l'art. 269d CO. Dans la mesure cependant où un retour au statu quo ante est exclu, le locataire peut demander une réduction de son loyer pour tenir compte de la modification intervenue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h.al.1; CO.260.al.1

Résumé : TRAVAUX QUE LE LOCATAIRE DOIT TOLÉRER - TRAVAUX POUVANT ÊTRE IMPOSÉS AU LOCATAIRE Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans les travaux que le locataire doit tolérer selon l'art. 257h al. 1 CO. Ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés au locataire, selon l'art. 260 al. 1 CO. In casu, la pose d'une gaine technique dans un appartement, qui n'occasionne qu'une modeste réduction de la surface d'une pièce, cependant nécessaire aux travaux à effectuer ailleurs dans l'immeuble, peut raisonnablement être imposée au locataire. Il en irait différemment de travaux de transformation ou de rénovation proprement dits.

Bernard CORBOZ

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; BAILLEUR; LOYER

Normes : CO.260

Résumé : Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur le loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Publication CdB 3/02 p. 85

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; RESILIATION

Normes : CO.260

Résumé : RÉSILIATION A L'ISSUE DES TRAVAUX Le bailleur qui procède à d'importants travaux de rénovation de la chose louée et résilie le contrat à l'issue de ces travaux viole le sens et le but de l'art. 260 CO, malgré le fait qu'il en respecte le texte. En effet, cela revient à faire supporter au locataire les inconvénients des travaux, sans qu'il puisse bénéficier des avantages. Que le bailleur ait averti le locataire, avant les travaux, de son intention de résilier est sans importance si ce dernier ne dispose pas de suffisamment de temps pour se décider entre une poursuite du bail limitée dans le temps et comportant des inconvénients importants ou, en cas de refus des travaux, une résiliation du bail prenant effet avant leur commencement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION PENDANT LA DURÉE DE LA PROLONGATION DU BAIL Les travaux de rénovation ne sauraient en principe être imposés au locataire pendant la durée de la prolongation de bail qu'aux conditions admises pour le bail de durée déterminée. Il convient ainsi de tenir compte de l'urgence des travaux, de la durée du bail écoulée et de celle de la prolongation accordée, de la nécessité d'englober les travaux dans la réfection générale de l'immeuble, lorsque celui-ci comporte plusieurs appartements, ainsi que de leur importance et de leur part d'entretien.

Voir aussi : ACJ n° 27 du 12 janvier 1998 X. & Cie c/ S. de P. F.