Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TBL

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2

Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.

Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 19ss; Tatiana GURBANOV, Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie de COVID-19, in DB n° 33/2021 p. 31ss; Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 16.02.2022 dans la cause C. c/ M. SA in CdB 2/2022 p. 65 ss (les mesures étatiques de fermeture des commerces dans le contexte de la pandémie de coronavirus sont susceptibles de constituer un défaut au sens d'une mauvaise exécution du bail lorsque celui-ci prévoit l'affectation des locaux loués à l'exploitation d'un commerce visé par ces mesures)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 28 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.256; CO.259a; CO.259d; CC.2.al2

Résumé : RÉDUCTION DE LOYER - ABUS DE DROIT Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas lorsqu'il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits et réclame ensuite une réduction de loyer. Le simple fait d'attendre avant de faire valoir son droit dans le délai de prescription ne suffit généralement pas encore pour retenir un abus de droit. Il faut que s'ajoutent des circonstances particulières. La question d'un abus de droit doit se résoudre au regard des circonstances concrètes de chaque cas. In casu, les locataires ont fait accroire que les défauts esthétiques ne les dérangeaient pas tant que leur stratégie commerciale n'était pas fermement arrêtée. Le bailleur pouvait légitimement penser qu'il était opportun - dans la perspective notamment d'éventuelles transformations - de surseoir aux travaux d'élimination des défauts de la chose louée. Les locataires commettent un abus de droit en réclamant une baisse de loyer pour cette période.

Voir aussi : ACJC/466/2022 du 04.04.2022 (Le locataire qui conteste un congé donné par le bailleur pour lui éviter de subir les nuisances liées à la rénovation de l'immeuble, qui obtient une prolongation de bail en connaissance de cause et qui réclame une réduction de loyer plus d'une année après la fin des nuisances sans s'être plaint de celles-ci durant les travaux, alors qu'il était assisté d'un avocat, commet un abus de droit); ACJC/1089/2017 du 11.09.2017 (CdB 1/2018, p. 30ss; L'invocation par le locataire de prétendus défauts, existant depuis la conclusion du bail, mais renouvelée cinq ans plus tard pour tenter de faire obstacle à l'entrée en vigueur d'une hausse de loyer convenue à la conclusion du bail dénote un comportement contraire à la bonne foi)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p.6ss; DB 31/2019, p. 22 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; FAUTE

Normes : CO.259b; CO.259e; CO.259a

Résumé : PUNAISES DE LIT - FRAIS DE CONGÉLATION - PRISE EN CHARGE La congélation des effets personnels des locataires suite à la présence de punaises de lit dans l'appartement ne vise pas à éliminer la source du défaut. La réparation du dommage occasionné aux locataires (coût de la congélation) doit donc être analysée au regard de l'art. 259e CO, et non de l'art. 259b CO relatif à la remise en état. En effet l'infestation de ces objets est une conséquence, et non la cause du défaut. Or les effets personnels du locataire relèvent manifestement du patrimoine de ce dernier ; il ne s'agit pas de la chose louée elle-même, seule appréhendée par l'art. 259b CO.

Voir aussi : ACJC/104/2019 du 24.01.2019; arrêt du TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CHOSE LOUÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.259d; CO.259a

Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT NON DÉTERMINÉE - RÉDUCTION DE LOYER Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. In casu, l'origine, litigieuse, du taux élevé d'humidité et des moisissures reste indéterminée à teneur du dossier. La bailleresse, à qui incombe le fardeau de la preuve, a échoué à démontrer la seule cause du défaut qu'elle a allégué, à savoir qu'il s'agirait d'un manque d'aération de la part des locataires, de sorte que ces derniers ont droit à une réduction de loyer.

Voir aussi : ACJC/1846/2019 du 16.12.2019 (origine non déterminée des moisissures)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 75ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; MAINLEVÉE(LP) ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : LP.82; CO.120; CO.259a

Résumé : MAINLEVÉE PROVISOIRE - MOYEN LIBÉRATOIRE TIRÉ DE LA COMPENSATION Le bail à loyer vaut titre de mainlevée provisoire. Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant vraisemblable sa libération. Il peut notamment se prévaloir de la compensation et doit alors établir, au degré de la vraisemblance, le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante, laquelle doit de surcroît être constatée par titre. Le dépôt d'une action en justice ou l'introduction d'une poursuite à l'encontre du poursuivant ne rend pas vraisemblable la créance opposée en compensation. Comme moyen libératoire, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts qui justifient la réduction du loyer ou des dommages‐intérêts et ‐ aux conditions qui précèdent ‐ opposer cette prétention en compensation.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_964/2021 du 09.03.2022

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.259a; CO.259d

Résumé : COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE VOISIN Les agissements d'un locataire voisin consistant à claquer presque quotidiennement les portes de son logement et de l'entrée de l'immeuble, à hurler dans les parties communes et à agresser verbalement, à de nombreuses reprises, plusieurs employés du salon de coiffure, objet d'un bail dans le même immeuble, et même à leur causer des lésions corporelles ainsi qu'au locataire dudit salon, constituent des manquements aux égards dus aux occupants de l'immeuble au sens de l'art. 257f al. 2 CO et peuvent être qualifiés de défauts de la chose louée. Dans un tel cas, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer, fixée dans le cas d'espèce à 30%.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE

Normes : CO.259a

Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT - RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR - PUNAISES DE LIT Lorsque l'on se trouve en présence d'un défaut dont l'origine est douteuse, les droits en découlant pour le locataire peuvent être exercés par ce dernier, la responsabilité du bailleur quant au maintien de la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu étant de droit impératif et l'imputabilité du défaut au locataire ne pouvant être acquise que s'il est établi que l'usage de la chose louée par celui-ci a été négligent ou non conforme au contrat. In casu, dans la mesure où il ne peut être établi de manière certaine que le locataire est responsable de l'introduction des punaises de lit dans l'appartement, le bailleur répond de l'existence de ce défaut.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.256; CO.259a; CO.259d

Résumé : PUNAISES DE LIT La présence de punaises de lit constitue un défaut qui peut être qualifié de grave, plus sérieux que la simple présence de blattes. Contrairement à ces der­nières, les punaises de lit entraînent de nombreux désagréments, tant physiques, causant des lésions cutanées, que psychologiques, qui empêchent l'occupant du lo­gement concerné de pouvoir jouir de son appartement, en particulier la nuit et entrave ainsi considérablement l'usage de la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259a; CO.260a

Résumé : DÉFAUTS DE LA CHOSE LOUÉE IMPUTABLES AU LOCATAIRE Selon l'art. 260a al. 1 CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose louée qu'avec le consentement écrit du bailleur. Il en découle qu'en modifiant une installation faisant partie du bail, in casu la ventilation, le locataire a objectivement eu un comportement contraire au contrat. Dès lors, il est, au moins en partie, responsable de la situation de chaleur excessive dont il se plaint, puisque le système de ventilation ne fonctionne plus correctement après l'intervention de l'entreprise qu'il a mise en .uvre. Dès lors, le locataire ne peut pas invoquer, en sa faveur, les droits découlant des art. 259a à 259h CO et ne saurait exiger la remise en état de la ventilation, qu'il a pris l'initiative de faire modifier sans avoir obtenu l'autorisation du bailleur. Il ne peut pas davantage faire valider la consignation de son loyer, ni obtenir une réduction proportionnelle de celui-ci en relation avec la température excessive.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 25MP 1/10 p. 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.259a

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ - DOUBLES VITRAGES Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, no 1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; LACHAT David et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; HIGI Peter, Zürcher Kommentar, nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts. Dans le cas d'espèce, les dépenses engendrées par la pose d'un double vitrage ont été jugées disproportionnées pour un immeuble vétuste voué, à moyen terme, à la démolition.

Voir aussi : Fiche 2309528

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259a

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES (ASCENSEUR) La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Ce n'est que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil, que l'on peut considérer qu'il s'agit d'un défaut. Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit compter, il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement prévisible des autres occupants. En l'espèce, le fait que les locataires aient attendu une année avant de se plaindre du bruit de l'ascenseur, qui fonctionne tous les jours, voire la nuit, est un indice sérieux que la chose louée est dans un état qui correspond à ce que le locataire avait en vue lors de la conclusion du contrat.

Voir aussi : ACJC/1398/2019 du 30.09.2019 (défaut non retenu; locataire avaient consenti à occuper un logement dont les qualités en matière d'isolation phonique étaient inférieures aux immeubles modernes)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a

Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois

Publication CdB 1/06 p. 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; AUTORISATION PREALABLE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT JURIDIQUE - REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'OBTENTION D'UNE PATENTE Le refus systématique du bailleur de collaborer à la délivrance des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation d'un établissement public constitue en principe un défaut, à moins que les circonstances et l'attitude du locataire ne fassent apparaître que l'exploitation envisagée est fortement aléatoire et qu'elle ne répondra pas aux intérêts légitimes des deux parties. Ainsi, le bailleur de locaux à l'usage de bar à café doit contresigner la demande de patente. Son refus est en principe constitutif d'un défaut juridique, car il empêche le locataire d'obtenir l'autorisation de l'autorité compétente, à moins que le bailleur n'invoque des circonstances l'autorisant à ne pas collaborer aux démarches du locataire.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/05 p. 87 DB 2006 p. 22, n° 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ABSENCE DE STORES EXTÉRIEURS Le fait d'avoir prévu de grandes surfaces vitrées sans aucune protection pour les appartements en attique, ce qui provoque des désagréments liés à la chaleur et à la luminosité excessives, constitue un défaut, quand bien même il ne s'agissait pas d'une qualité promise.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/06 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TELECOMMUNICATION; NOTION; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CO.269d.al.3

Résumé : ANTENNE DE TÉLÉPHONIE MOBILE - DÉFAUT La pose d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas une modification unilatérale du contrat (art. 269d al. 3 CO). Dès lors que les valeurs limites d'immissions prévues par l'ORNI sont respectées et que les locataires ne sont au bénéfice d'aucune promesse spécifique du bailleur sur ce point, ils ne peuvent pas contester sous l'angle du droit du bail une installation conforme au droit de l'environnement. La présence d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas un défaut de la chose louée. Au demeurant, une nuisance à la santé physique ou psychique causée par cette installation n'a pas été prouvée.

Voir aussi : JTBL 914/2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'ENTRETIEN; PROPORTIONNALITE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CC.2.al.2; CST.9

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ PAR RAPPORT À LA VALEUR LOCATIVE Il est manifestement abusif d'exiger du bailleur une remise en état qui lui coûtera beaucoup plus que le montant des loyers encaissables jusqu'à la démolition à laquelle l'immeuble est voué. Cette asymétrie des profits de la chose louée, qui ne bénéficie qu'au locataire, conduit la Cour à annuler la décision (rendue in casu sur mesures provisionnelles) ordonnant au bailleur d'exécuter les travaux appropriés. Cette décision contrevient également au principe de la proportionnalité, ce qui constitue toujours une mesure arbitraire lorsqu'il est exigé d'une partie une obligation de faire qui n'a aucun sens ni aucun but par rapport à l'économie de l'opération envisagée à l'origine par les parties au contrat (in casu, au moyen d'un bail de courte durée). Il est donc arbitraire d'obliger le bailleur à faire exécuter des travaux manifestement inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition à brève échéance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT; NOTION

Normes : CO.259a

Résumé : NUISANCE SONORE : UNE NOTION RELATIVE La notion de nuisance phonique est éminemment relative. Elle doit s'apprécier de cas en cas, sur la base de ce qui avait été convenu lors de la conclusion du contrat et de ce à quoi le locataire pouvait s'attendre, compte tenu de la nature de l'immeuble, de sa vétusté, de son état général et du montant du loyer.

TF

Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259a

Résumé : NUISANCES DUES AU BRUIT TROUBLANT LE SOMMEIL Le bruit de chaufferie perçu dans une chambre à coucher, troublant le sommeil du locataire, constitue un défaut de moyenne importance. Le loyer modeste payé par le locataire ne permet pas au bailleur d'échapper à son obligation de remise en état de la chose. Des nuisances propres à troubler le sommeil ne sont admissibles dans aucune sorte de logement d'habitation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; ECHAFAUDAGE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ÉCHAFAUDAGE INSTALLÉ SUR UN IMMEUBLE VOISIN LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL Un échafaudage installé sur un immeuble voisin lors de la signature du bail ne constitue pas un défaut au sens des articles 259 et ss. CO.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; DEFAUT DE LA CHOSE; QUALITE PROMISE

Normes : CO.259a

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - DÉFAUTS - VOISINS CONCURRENTS S'agissant de locaux commerciaux, la présence d'un concurrent dans le voisinage ne peut être considérée comme un défaut que si le bailleur a promis qu'il n'y en aurait pas (qualité promise).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PLACE DE PARC

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT D'UN PARKING MAL DIMENSIONNÉ Un parking mal dimensionné, dont l'usage est de ce fait rendu excessivement malaisé, présente un défaut au sens de l'art. 259 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259a

Résumé : DROITS DU SOUS-LOCATAIRE EN CAS DE DÉFAUT DE LA CHOSE L'obligation d'entretien subsiste quel que soit le titre juridique du bailleur sur la chose; le sous-bailleur répond ainsi pour l'inexécution dès le moment où la chose tombe dans un état qui ne permet plus son usage normal (cf. Reymond, Traité de droit privé suisse, Tome VII, ch. 1, Fribourg 1978, p. 214). En effet, le sous-bailleur a le devoir d'exécuter ses obligations contractuelles et, en cas de défaut, d'intervenir auprès du bailleur principal afin de sauvegarder les intérêts du sous-locataire.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.