Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;DEMEURE;PLUS-VALUE;COMPENSATION DE CRÉANCES

Normes : CPC.257; CO.120; CO.260a.al3; CO.257d

Voir aussi : LA CREANCE FONDEE SUR L'ARTICLE 260a al. 3 CO NAISSANT À LA FIN DU BAIL, ELLE NE PEUT ÊTRE INVOQUEE EN COMPENSATION EN COURS DE BAIL. Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO, pour autant que la créance compensante soit échue et exigible (art. 120 al. 1 CO). Une créance fondée sur l’art. 260a al. 3 CO naît « à la fin du contrat bail », soit lorsque le contrat doit être dissous. Le locataire ne peut donc invoquer une compensation fondée sur une telle créance en cours de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/19, p. 84ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; COMPENSATION DE CRÉANCES; RÉSILIATION ; CAS CLAIR

Normes : CO.120; CO.257d; CPC.257

Résumé : DEMEURE - COMPENSATION AVEC CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU Un locataire peut exécuter son obligation pécuniaire avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. L'acquittement, sans réserve, d'une hausse de loyer par un locataire qui en ignore la nullité ne constitue pas un paiement anticipé des loyers futurs. Lorsqu'un locataire entend s'acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l'indu, il doit le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 75ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; MAINLEVÉE(LP) ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : LP.82; CO.120; CO.259a

Résumé : MAINLEVÉE PROVISOIRE - MOYEN LIBÉRATOIRE TIRÉ DE LA COMPENSATION Le bail à loyer vaut titre de mainlevée provisoire. Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant vraisemblable sa libération. Il peut notamment se prévaloir de la compensation et doit alors établir, au degré de la vraisemblance, le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante, laquelle doit de surcroît être constatée par titre. Le dépôt d'une action en justice ou l'introduction d'une poursuite à l'encontre du poursuivant ne rend pas vraisemblable la créance opposée en compensation. Comme moyen libératoire, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts qui justifient la réduction du loyer ou des dommages‐intérêts et ‐ aux conditions qui précèdent ‐ opposer cette prétention en compensation.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_964/2021 du 09.03.2022

TF , 1re Cour de droit civil

Publication DB 27/2015, p.12ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : CO.120; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION NON ADMISE AVEC CRÉANCE CONTESTÉE EN RÉDUCTION DE LOYER ET DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR DÉFAUTS Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n'est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l'effet compensatoire n'intervient que dans la mesure où l'incertitude est ultérieurement levée par le juge, à savoir s'il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente.

Voir aussi : ACJC/1746/2019 du 02.12.2019 (admet au vu des circonstances particulières du cas, la possibilité de suspendre la cause jusqu'à droit connu sur les prétentions opposées en compensation, introduites une année avant la notification de l'avis comminatoire); arrêt du TF 4A_333/2022 du 09.11.2022 (Le locataire doit pouvoir prouver immédiatement les créances compensantes ; ainsi, invoquer des créances non chiffrées et non établies qui découleraient de défauts de l’objet loué n’est pas suffisant).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; RESILIATION; DEMEURE; EVACUATION

Normes : CO.120; CO.257d; CO.265

Résumé : RESILIATION DE BAIL POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CREANCE COMPENSANTE NON CHIFFREE VALABLEMENT INVOQUÉE La créance compensante n'a pas à être chiffrée par le locataire pour être valablement invoquée, tant qu'il ressort de sa déclaration de volonté qu'il entend opposer sa créance pour faire obstacle au défaut de paiement qui lui est opposé.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.120; CO.257d; CO.82

Résumé : RESILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION IMPOSSIBLE AVEC UNE CRÉANCE EN RÉDUCTION DE LOYER Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Dans ce cas, le juge doit statuer sur l'existence de la créance invoquée pour décider si la compensation invoquée est possible. Cette possibilité est toutefois exclue lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts. Pour le locataire qui se prévaut de défauts de la chose louée, la loi - et plus particulièrement l'art. 259g, lex specialis par rapport à l'article 82 CO - prévoit la faculté de consigner le loyer ce qui respectivement l'empêche de retenir de sa propre initiative le loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2014 du 06.08.2014; ACJC/348/2021 du 22.03.2021; ACJC/400/2020 du 09.03.2020; ACJC/359/2020 du 02.03.2020 (si la réduction de loyer est accordée, soit directement par le bailleur, soit par l'autorité judiciaire, le locataire sera fondé à invoquer la compensation)

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120; CO.257d.al.2

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - COMPENSATION - CRÉANCE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS La créance en dommages-intérêts résultant d'aménagements non amortis à la suite d'une résiliation donnée pour justes motifs n'est exigible qu'à la fin du bail et ne peut donc être opposée en compensation aux arriérés de loyer.

TF

Publication DB 2007 p.14, n° 4

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION ENTRE ARRIÉRÉ DE LOYER ET DIVIDENDES DE LA S.I. Le droit de compenser suppose l'exigibilité de la créance. Si celle-ci consiste dans le dividende de la société immobilière revêtant la qualité de bailleresse, elle est exigible dès que son montant a été fixé. S'il n'est pas établi que l'assemblée générale de la S.I. a fixé des dividendes pour les exercices antérieurs à celui durant lequel le locataire a cessé de payer son loyer, il s'en suit que le locataire n'était pas titulaire d'une créance de dividendes exigibles qu'il aurait pu compenser avec la créance d'arriérés de loyers du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; PRESCRIPTION

Normes : CO.120.al.3

Résumé : PRESCRIPTION DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DE PRESTATIONS PÉRIODIQUES La déclaration de compensation faite durant le délai comminatoire équivaut à un paiement en temps utile. Cette déclaration n'est soumise à aucune exigence de forme, elle peut résulter d'actes concluants. En principe, la créance opposée en compensation ne devrait pas être prescrite. L'art. 120 al. 3 prévoit une exception si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. S'agissant de la prescription d'une créance en restitution de prestations périodiques fournies à tort, c'est la prescription d'un an de l'art. 67 CO qui s'applique et non pas celle de l'art. 128 CO. La créance compensatoire issue du paiement du loyer entre 1992 et septembre 1995, alors que la chose louée n'était pas à disposition du locataire, était prescrite en septembre 1996 et ne pouvait pas être opposée à la revendication du bailleur résultant d'une obligation née en 2003.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; COMPETENCE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION - INCOMPÉTENCE DE LA JURIDICTION SAISIE DE LA DEMANDE PRINCIPALE Lorsque la compétence pour statuer sur la créance compensante relève du pouvoir juridictionnel du même canton que celui de la demande principale, il suffit que le juge de cette dernière impartisse un délai au défendeur pour faire valoir sa prétention devant l'autorité compétente. Dans l'intervalle, il est tenu de différer sa décision jusqu'à droit connu sur la contre-réclamation ou de suspendre l'effet exécutoire de son jugement à concurrence de la somme opposée en compensation (ATF 85 II 103 et les références). Les commentateurs de la LPC prévoient quant à eux deux solutions alternatives pour le juge de l'action principale dans un tel cas de figure : - soit il sursoit à statuer sur la demande jusqu'à droit jugé sur l'objection de compensation articulée sous la forme d'une action en constatation de droit portée devant le juge compétent; - soit, par économie de procédure et notamment s'il existe un rapport de connexité entre les faits fondant la demande et ceux fondant l'objection, l'ensemble du litige est soumis au juge compétent pour connaître du rapport de droit ayant un caractère prépondérant (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 9 ad art. 28).