Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT COMPLEXE

Normes : CO.253; CO.107

Résumé : CONTRAT MIXTE - RÈGLES APPLICABLES Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l’un de l’autre, on est en présence d’un contrat mixte (ou composé) qui doit être appréhendé comme un seul et unique accord. Une telle convention ne peut généralement pas être soumise dans sa totalité aux règles d’un seul contrat nommé. Il convient donc de déterminer quelle question juridique se pose et quelles règles légales s’y appliquent. Chaque question doit être soumise aux principes juridiques d’un seul contrat. Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le « centre de gravité des relations contractuelles », appréhendées comme un accord global unique

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE

Normes : CO.107

Résumé : DEMEURE Les règles du droit du bail sur la résiliation ne trouvent application que lorsque le locataire a pris possession des locaux. Avant la délivrance de la chose louée, ce sont les art. 107 ss CO qui entrent en ligne de compte. Pour que les art. 107 ss CO trouvent application, le débiteur doit être en demeure. L'obligation en souffrance ne doit pas nécessairement être essentielle ni même principale. Il peut s'agir d'une obligation accessoire (in casu, la constitution de la garantie de loyer) pourvu que, suivant les règles de la bonne foi, ce point-là n'apparaisse pas comme absolument accessoire ou comme ne présentant aucun intérêt pour le créancier. Lorsque le débiteur se trouve en demeure, l'art. 107 CO offre au créancier d'une obligation dans le cadre d'un contrat bilatéral la possibilité de fixer à son cocontractant un délai de grâce pour s'exécuter et, si l'exécution n'est toujours pas intervenue à l'échéance de celui-ci (demeure qualifiée), le créancier dispose des trois solutions alternatives et non cumulables énumérées à l'art. 107 CO. Cependant, s'agissant des contrats de durée, lorsque la demeure porte sur une obligation principale du débiteur, qu'elle concerne plusieurs livraisons ou échéances ou encore lorsqu'elle manifeste une volonté du débiteur de se soustraire désormais à ses obligations, le créancier peut en principe exercer les options que lui confère l'art. 107 CO pour les prestations échues et futures. La résiliation [par opposition à la résolution] devient ainsi la règle en matière de contrats de durée, l'effet rétroactif associé à la résolution étant l'exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.