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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

4 enregistrements trouvés

Fiche 2884071

4A_282/2021 du 29.11.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE
Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2
Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.
Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), Newsletter Bail.ch janvier 2022, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.

Fiche 2310869

5A_643/2017 du 03.05.2018

TF , IIe Cour de droit civil
Publication ATF 144 III 277; DB 31/2019, p. 69ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; REPRÉSENTANT DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE
Normes : LP.67; LP.69; CC.518; CC.554; CC.602
Résumé : POURSUITE - UNANIMITÉ DES MEMBRES DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRES - EXCEPTIONS La poursuite exercée par une hoirie doit, sous peine de nullité, être intentée au nom de tous les membres de celle‐ci désignés individuellement. Si une dérogation au principe de l'unanimité des membres de la communauté héréditaire a été admise par la jurisprudence dans certaines situations, elle ne se justifie pas lorsqu'il s'agit d'actes juridiques conclus entre l'hoirie et l'un des héritiers, par exemple lorsqu'un héritier prend en location un bien appartenant à la communauté héréditaire. Dans ce cas, l'héritier participe au contrat d'une part comme membre de la communauté, d'autre part à titre individuel. Il en va de même lorsqu'un héritier avait conclu un contrat de bail avec le défunt. Dans ces hypothèses, si un héritier refuse de consentir à un acte juridique portant sur un bien successoral, il faut désigner un représentant de l'hoirie, à qui il appartiendra de prendre une décision. Lorsqu'il s'agit, comme dans le cas d'espèce, d'exercer les droits de la communauté héréditaire issus de contrats de bail à loyer conclus entre le défunt, d'une part, et l'un des héritiers et le conjoint de celui‐ci (à savoir un tiers non membre de la communauté), d'autre part, il ne se justifie nullement de déroger au principe de l'unanimité, ce d'autant que l'un des deux locataires n'est pas membre de la communauté héréditaire. Les poursuites devaient donc être exercées conjointement par tous les héritiers. La jurisprudence admet toutefois une exception au principe de l'indivision dans les cas urgents, où l'intérêt d'une communauté héréditaire exige une action rapide. Chaque héritier est alors habilité à agir seul comme représentant de la communauté. In casu, les loyers objet de la poursuite allaient bientôt se prescrire et la poursuivie - également membre de l'hoirie - avait refusé de signer une renonciation à se prévaloir de la prescription, de sorte qu'il y avait urgence à déposer une réquisition de poursuite. Le critère de l'urgence doit être réexaminé à chaque étape de la procédure.

Fiche 2310861

4A_347/2017 du 21.12.2017

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 30/2018 p. 56ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CONSORITÉ ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE
Normes : CC.560; CC.602; CPC.70; CO.271
Résumé : QUALITÉ POUR CONTESTER LE CONGÉ DES HÉRITIERS DU LOCATAIRE DÉCÉDÉ - PROTECTION CONTRE LE CONGÉ En principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire, qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble et doivent donc agir en justice ensemble. Chacun d'eux a toutefois la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui‐ci ou ceux‐ci en justice à côté du bailleur. Toutefois, la jurisprudence a restreint les droits des héritiers: en cas de décès du locataire, la protection contre les congés des art. 271 ss CO n'est conférée qu'aux membres de la famille qui habitaient avec celui‐ci et qui lui succèdent dans la relation contractuelle. Lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection est réservée à la personne habitant le logement à titre principal et refusée à la personne qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt. Par conséquent, l'action en contestation de la résiliation du bail intentée par un héritier qui n'habitait pas l'appartement, doit être rejetée.
Voir aussi : arrêts du TF 4A_539/2019 du 06.01.2020 (pas de sortie tacite du contrat des filles du locataire décédé qui vivaient encore dans le logement, intérêt au maintien du bail, consorité nécessaire) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_34/2017 du 18.04.2017

Fiche 2309868

Pas de décision du 12.04.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1999 p. 409
Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE
Normes : CC.602
Résumé : BAIL À FERME - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION PAR LES HÉRITIERS LORSQUE LE FERMIER EST L'UN DES LEURS Les droits appartenant à la communauté héréditaire résultant du bail à ferme conclu par le de cujus avec l'un des héritiers ne peuvent être exercés que par tous les héritiers en commun ou par un représentant, exécuteur testamentaire ou administrateur officiel. Ceci vaut notamment pour la résiliation, laquelle peut opposer les intérêts du fermier et ceux des cohéritiers. Il faut donc recourir à l'intervention d'un représentant de la communauté. Ce dernier ne saurait sans motif valable mettre fin au contrat (cf. Tuor, Commentaire bernois 1952, N. 13 ad art. 518 CC), à moins que les intérêts de la succession ne soient menacés. Dans ce cas, le représentant aura non seulement la faculté, mais même l'obligation de résilier le contrat.