Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET ; VENTE D'IMMEUBLE ; PRIX DE TRANSFERT ; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX D'ACHAT - TRANSFERT D'ACTIFS ET PASSIFS D'UNE SOCIÉTÉ La valeur de sortie retenue par l'administration fiscale suite à la liquidation des actifs et passifs d'une personne morale et au transfert de ces derniers ne reflète en principe pas la valeur d'achat de l'immeuble.

Voir aussi : ACJC/305/2000 du 13.03.2000

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT; ACTION(PAPIER-VALEUR)

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - PRIX DES ACTIONS Le prix de vente des actions d'une société immobilière ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble. De fait, ce prix ne reflète pas nécessairement la valeur de l'immeuble social; il est en effet également dépendant de diverses particularités, telles que les dettes sociales et hypothécaires, les actifs non immobiliers (réserves latentes après déduction de la charge fiscale latente), la créance de l'actionnaire, ainsi que les recettes et dépenses de la société. Il s'ensuit que le prix d'achat des actions de la société immobilière ne peut en principe pas servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de l'art. 269 CO.

Voir aussi : ATF 112 II 149; ACJC/1240/2001 du 10.12.2001

Remarques : In casu, prise en compte du prix d'achat du certificat d'actions, car le bailleur n'a pas été à même d'établir le prix du marché de l'appartement et le certificat d'actions a été payé entièrement par les deniers du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; INTERVENTION(PROCEDURE)

Normes : CO.261.al.1; LPC.110

Résumé : INTERVENTION DU CESSIONNAIRE DANS LE PROCÈS Selon une jurisprudence cantonale bien établie, la substitution des parties en cours de procès n'intervient de plein droit que dans un nombre limité d'hypothèses, notamment en cas de faillite ou de succession. La pratique admet que la substitution des parties peut aussi s'opérer par accord des parties au litige. A défaut d'une disposition de droit matériel ou de l'accord des parties, c'est par la voie de l'intervention qu'une personne qui prétend se substituer à une autre dans un procès en cours doit demander de prendre part au procès. En cas d'aliénation, en cours de procès, de l'objet du litige, le cédant n'est pas privé de la qualité pour poursuivre le procès. Le cessionnaire peut, quant à lui, intervenir dans l'instance en vue d'appuyer les conclusions du cédant, cette solution étant aussi celle adoptée par la juridiction des baux et loyers dans l'hypothèse de la vente de l'immeuble dont l'usage a été cédé à bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE DÉMARCHES CONCRÈTES DU BAILLEUR AVANT LE DÉPART DU LOCATAIRE Le fait que le bailleur n'entreprenne aucune démarche tant que le locataire est en place et qu'il attende de connaître la date effective du départ du locataire pour procéder aux démarches en vue de la vente n'a rien de surprenant et ne démontre pas l'absence de réalité du motif invoqué à l'appui du congé (ATF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007). Cette attitude se place plutôt dans la logique de vendre plus cher sans occupant et ne permet pas de retenir que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre lorsque le congé a été donné.

Voir aussi : ACJC/1300/2009

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SUBSTITUTION DE PARTIE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.261.al.1

Résumé : ALIÉNATION EN COURS DE PROCÈS - SUBSTITUTION DE CAS EN CAS En principe, la vente de la chose louée est un cas de substitution d'office d'une partie au litige, imposée par le droit fédéral. Cependant, la vente de l'immeuble loué et le transfert de bail qu'elle implique ne privera pas l'aliénateur de sa légitimation active dans les cas ou la question litigieuse n'aura aucune incidence sur le rapport de bail postérieurement à son transfert. Il en sera ainsi lorsque le procès concerne par exemple une demande de réduction de loyer consécutive à un défaut, réparé avant la vente, ou une action en recouvrement d'un arriéré de loyers antérieur à la vente ou une procédure d'évacuation en fin de bail lorsque la validité du congé n'est pas contestée et que le congé a pris effet avant la vente. Lorsqu'en revanche, l'objet du litige affecte la situation du nouveau bailleur, acquéreur de l'immeuble, celui-ci sera substitué ex lege à l'aliénateur dans le procès.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; CESSION DE CREANCE(CO)

Normes : CO.261; LPC.3

Résumé : PAS DE SUBSTITUTION D'OFFICE EN CAS D'ALIÉNATION DE L'IMMEUBLE APRÈS QUE LA CAUSE AIT ÉTÉ GARDÉE À JUGER La substitution des parties intervient de plein droit, notamment en cas de faillite ou de succession, ou alors par accord des parties. La LPC ne prévoit pas une telle substitution en cas d'aliénation, en cours de procédure, de l'objet du litige. Or, la cession d'une créance litigieuse ne prive pas le cédant de la qualité pour poursuivre le procès (cf. ACJ n° 88 du 29.04.1985). Le Tribunal ne doit pas procéder à une substitution d'office des parties, sauf accord de ces dernières, lorsque le transfert de propriété intervient après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel. En effet, la substitution des parties ne peut être opérée d'office par le juge hors procédure, car l'instruction de la cause est terminée.

Voir aussi : ACJ n° 243 du 10.03.2003 A. c/ F. ACJ n° 121 du 14.02.2005 B. c/ Masse en faillite de B., et S. ACJ n° 557 du 09.05.2005 R. c/ U. SA et R. ACJ n° 116 du 06.02.2006 D. c/ C.

Remarques : Arrêt isolé et critiqué

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261.al.1

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.

Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJ n° 209 du 12.03.2001 ACJ n° 770 du 13.06.2005

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/06 p. 59 DB 2007 p. 28 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES ; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : IMMEUBLE ACQUIS À TITRE PRÉFÉRENTIEL - VALEUR FONDÉE SUR LE PRIX EFFECTIF DU MARCHÉ AU MOMENT DE L'ACQUISITION Le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition (arrêt 4C.234/1994 du 6.12.1994 consid. 3a, approuvé par Beat ROHRER, MRA 2/95, p. 78). Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier. Seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été accordée.

Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; ACJC/740/2007 du 11.06.2007

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 4C.267/2002 du 18.11.02=SJ 2003 I 261=CdB 3/2003 p. 82

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; VENTE D'IMMEUBLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Lorsque le bailleur veut vendre l'immeuble et pense de manière soutenable qu'il sera plus facile d'y parvenir sans la présence du locataire, le congé donné pour l'échéance ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. En effet, la résiliation du bail pour l'échéance a précisément pour but de permettre au propriétaire de recouvrer la possession de la chose, pour la vendre, le cas échéant, libre de tout occupant.

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE

Normes : CO.261

Résumé : TRANSFERT DE BAIL EN COURS DE PROCÉDURE - CONSÉQUENCES L'article 261 al. 1 CO instaure un transfert légal de bail en cas de changement de propriétaire. En conséquence, en cas de vente d'un immeuble en cours de procédure, l'acquéreur prend la place du vendeur dans le procès. Si ce transfert de propriété intervient en cours d'instance, soit après le dépôt de la demande aux fins de tentative de conciliation, la substitution des parties a lieu de plein droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; LIQUIDATION(VENTE); PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - FRAIS DE LIQUIDATION Le coût de revient de l'immeuble comprend les frais d'acquisition, y compris les droits de mutation et les honoraires du notaire (Lachat, Le bail à loyer, p. 284 ; Richard, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98 p. 87 n. 6.2.5.). En revanche, les frais de liquidation de la société immobilière concernent cette dernière et ne sauraient être englobés dans le coût de revient de l'immeuble.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 126 III 187

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SOCIETE IMMOBILIERE; ACTIONNAIRE

Normes : CO.216c

Résumé : TRANSFERT D'IMMEUBLE D'UNE SOCIETE ANONYME EN LIQUIDATION A UN ACTIONNAIRE Le transfert des immeubles d'une société anonyme en liquidation à un actionnaire conformément à l'art. 745 CO n'équivaut ni juridiquement ni économiquement à une vente; il ne peut dès lors être qualifié d'acte juridique permettant au titulaire d'un droit de préemption d'exercer son droit selon l'art. 216c CO.