Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication bail.ch; DB 31/2019, p. 24 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : EXECUTION DE TRAVAUX PAR LE LOCATAIRE SANS AUTORISATION DU BAILLEUR Le congé anticipé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO suppose la réunion de cinq conditions cumulatives, parmi lesquelles la violation du devoir de diligence par le locataire. Les travaux effectués à l’objet loué sans autorisation du bailleur peuvent constituer une telle violation, en particulier s’ils sont effectués de manière inappropriée, s’ils portent atteinte à la chose louée ou s’ils lui causent un défaut. En l’espèce, on ne peut pas reprocher à la cour cantonale d’avoir retenu que la locataire ne pouvait pas procéder de son propre chef à la réouverture de l’issue de secours sur l’extérieur de la cuisine en démolissant la façade, dans la mesure où elle a ignoré l’opposition des bailleurs qui ont fait appel à la police et où elle a ignoré ensuite leur sommation de remise en état des lieux, leur dépôt de la plainte pénale et leur seconde sommation de remise en état, avec menace de résiliation du bail pour justes motifs. Le seul fait que, des années plus tard et au terme d’une procédure judiciaire, il a été reconnu que l’issue de secours condamnée par l’ancien gérant du restaurant avait été murée de manière illicite par les bailleurs et qu’une seconde issue de secours pouvait se situer à l’endroit de la cuisine, n’autorisait pas la locataire à agir directement comme elle l’a fait sans violer les droits de propriété des bailleurs et, partant, son devoir de diligence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT - PRIX DE REVIENT - TRAVAUX Le coût des travaux de construction de nouveaux appartements, d'ateliers et d'un parking souterrain ne bénéficie pas aux appartements existants. Il n'y a donc pas lieu de l'intégrer au prix de revient de l'immeuble, soit dans les coûts pouvant être répercutés sur le loyer. Par ailleurs, la partie du coût des travaux de rénovation qui représente des travaux d'entretien courant (réfection de l'installation électrique, des façades, des fenêtres etc.) ne peut pas être prise en compte.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 237 CdB n° 3/06 p. 69 DB 2007 p. 19 n° 8

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CC.679; CC.684

Résumé : NUISANCES D'UN CHANTIER VOISIN - INDEMNISATION DU PROPRIÉTAIRE DONT LES LOCATAIRES ONT OBTENU UNE RÉDUCTION DE LOYER Lorsque des travaux de construction importants troublent le voisinage et engendrent des immissions qui, tout en étant inévitables et devant par là même être supportées, dépassent ce qui peut être admis dans l'utilisation d'un bien-fonds, le propriétaire concerné doit indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important. Le dommage inclut en principe les réductions de loyer octroyées aux locataires du propriétaire lésé ainsi que le frais et les honoraires à sa charge, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi.

Voir aussi : MRA 3/2007 p. 96 (traduction en allemand)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Normes : CC.671; CC.672

Résumé : TRAVAUX ENTREPRIS PAR LE LOCATAIRE Les articles 671 et 672 CC ne s'appliquent pas lorsque les travaux de construction sont intervenus sur la base d'un contrat entre le propriétaire du fonds (en l'occurrence le bailleur) et le propriétaire des matériaux (en l'occurrence le locataire). Les deux parties sont liées par un contrat de bail et si l'une ou l'autre effectue des travaux sur la chose louée, elle ne peut le faire que dans le cadre de cette relation contractuelle (P. Piotet, Qui est le "propriétaire des matériaux" qui construit sans autorisation sur le fonds d'autrui au sens des articles 671-673 CC ?, in SJZ 1975, p. 17 ss.; ATF 99 II 131 = JT 1974 p. 30; ATF 105 II 92 = Jdt 1979 p. 611). Par conséquent, ce n'est qu'en dehors de tout lien juridique entre le propriétaire du fonds et le propriétaire des matériaux qu'interviennent les dispositions sur l'accession (J. Guinand, Le sort des améliorations faites par le locataire lors de la résiliation du bail, in SJ 1982, p. 156). In casu, les locataires ne peuvent prétendre à une indemnité fondée sur les art. 671 et ss CC.

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION