Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION ABUSIVE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : PROTECTION DES MEMBRES DE LA FAMILLE D'UN LOCATAIRE DÉCÉDÉ QUI HABITAIENT AVEC LUI Le congé d'un bail d'habitation est annulable lorsqu'il est signifié par le bailleur au locataire en raison de changements dans la situation familiale de celui-ci, sans que ces changements n'entraînent d'inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de sa famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation de bail. Dans le cas d'un enfant adulte succédant au locataire décédé, le bénéfice de cette protection est donc réservé à une personne habitant le logement à titre principal et refusé à celle qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt.

Voir aussi : ACJC/195/2018 du 19.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION TOTALE SELON QUE LA SOUS-LOCATION ÉTAIT AUTORISÉE OU NON En cas de sous-location (totale) non autorisée (absence de consentement du bailleur), celui-ci peut valablement résilier le bail s'il était en droit de refuser son consentement. Les cas dans lesquels il dispose de ce droit sont énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO. La résiliation ordinaire est également valable si le simple fait de ne pas requérir le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance qui lie le bailleur au locataire; en effet, le congé ordinaire donné comme sanction de ce fait n'est pas contraire aux règles de la bonne foi, et cela même si le bailleur a toléré la situation pendant un certain temps. A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC: en effet, lorsque le locataire abuse de son droit à la sous-location, il ne saurait être protégé et il faut raisonner comme si son droit n'existait pas. Si le bailleur a donné son consentement, il ne peut plus se prévaloir par la suite des motifs de refus (art. 262 al. 2 CO) qu'il connaissait ou devait connaître au moment d'autoriser la sous-location (totale). Dès lors, c'est à bon droit que le locataire exerce son droit de sous-louer et le congé, qui repose sur ce motif, est en principe annulable. Il reste toutefois au bailleur la possibilité de se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit (ex : lorsque le bailleur consent à une sous-location de durée indéterminée, on ne saurait en inférer qu'il l'accepte ad vitam aeternam.).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a; CO.257f.al.3

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION PARTIELLE SELON QUE LA SOUS-LOCATION EST AUTORISÉE OU NON Dans l'hypothèse où le locataire utilise les locaux, si le locataire a obtenu le consentement du bailleur à une sous-location (partielle) d'une durée indéterminée, le bailleur ne saurait se prévaloir de l'abus de droit (et notamment de l'absence d'intérêt du locataire), puisque celui-ci est toujours dans les locaux; le bailleur ne peut donc pas résilier le bail au motif d'une sous-location non autorisée. Dès lors, s'il entend revenir sur son consentement, le bailleur doit impérativement agir selon les règles de procédure de l'art. 269d CO. Si, par contre, le locataire n'a pas obtenu le consentement du bailleur, il convient de raisonner comme en cas de sous-location totale : il faut déterminer si le bailleur était en droit de refuser son consentement (trois situations mentionnées exhaustivement à l'art. 262 al. 2 CO) ou si le fait de n'avoir pas requis le consentement du bailleur légitimait, en soi, la résiliation (rupture du lien de confiance). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. La même solution s'impose lorsque le locataire n'utilise plus les locaux et qu'il n'a pas obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location. Si le locataire n'utilise plus les locaux, mais qu'il avait obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location, celui-ci peut toujours se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_227/2017 du 05.09.2017 (DB 30/2018, p.43ss); TF 4A_556/2015 du 03.05.2016 et ACJC/458/2018 du 16.04.2018 (sous l'angle de 257f al. 3 CO) et ACJC/967/2019 du 01.07.2019 (usage sporadique ne suffit pas)

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION PARTIELLE D'UN LOCAL COMMERCIAL - PAS D'ABUS Le locataire d'un local commercial qui, n'ayant pas quitté les locaux, ne sous-loue qu'une partie de ceux-ci en raison de la diminution de son chiffre d'affaires, n'abuse pas de son droit à la sous-location. Le fait que le locataire principal n'envi­sage pas concrètement la reprise de l'intégralité des locaux est sans pertinence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - CARACTÈRE SPÉCULATIF DE L'ACHAT ET DE LA VENTE Il n'est en aucun cas question d'accorder une protection particulière à un bailleur qui acquière un bien sachant qu'il est habité par une famille et qui, très peu de temps après, notifie un congé au locataire en manifestant son intention de revendre ce logement à un prix majoré de 69%, libre de tout occupant. Dans un tel cas en effet, ce bailleur n'a acquis le bien en question et ne fait valoir son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif. Un tel comportement ne saurait être protégé par la loi. Dans ces conditions, la résiliation notifiée au locataire doit être considérée comme abusive dans la mesure où elle consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.266a.al.1; CO.271.al.1

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.271.al.1; CC.2

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PAIEMENT DE L'ARRIERE; RESILIATION ABUSIVE

Normes : CC.2

Résumé : ACCEPTATION DU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ SANS RÉVOCATION DE LA RÉSILIATION Le comportement du bailleur, qui accepte en vue de paiement un actif et ne révoque pas la résiliation du bail valablement intervenue antérieurement, ne peut être qualifié d'abusif, en l'absence de tout engagement spécifique quant au retrait du congé donné ou à la conclusion d'un nouveau bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; PRESOMPTION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE; PREUVE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : CONGÉ PRÉSUMÉ ABUSIF - RENVERSEMENT DE CETTE PRÉSOMPTION EN RAISON DU BESOIN URGENT DU BAILLEUR Le congé est présumé abusif lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter de la fin de la procédure. C'est donc au bailleur qu'il appartient de renverser cette présomption en apportant la preuve de l'existence d'un besoin urgent d'utiliser les locaux.

Voir aussi : ATF 4A_85/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'OBJET LOUÉ À UN TIERS L'art. 271a al. 1 let. c CO permet l'annulation de la résiliation donnée par le bailleur pour amener le locataire à acheter l'appartement loué, elle ne vise aucunement la résiliation donnée par le bailleur pour vendre les locaux à un tiers. Dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera à se demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime ou justifié (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 463).

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - LOCATAIRE FAISANT VALOIR DES PRÉTENTIONS DÉCOULANT DU BAIL Cas où le locataire indique au bailleur qu'il va consigner le loyer et demander une réduction de celui-ci. Un mois plus tard le bailleur lui notifie son congé. Le lien de causalité a été jugé suffisamment établi, notamment du point de vue temporel, pour admettre que la résiliation du bail est en rapport direct avec les réclamations du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF

Normes : CC.2; CO.271

Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; ACTION EN CONSTATATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ACTION EN CONSTATATION DE DROIT DU BAILLEUR Le bailleur est fondé à agir en constatation que le congé qu'il souhaite donner ne tombe pas sous le coup de l'article 325 bis al. 2 CPS s'il démontre un intérêt juridique majeur. Tel est le cas lorsqu'une incertitude plane sur les relations juridiques des parties, empêchent le bailleur, de façon insupportable pour lui, de prendre ses décisions.