Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 415; CPC Online du 03.11.2022; Newsletter bail.ch novembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNOTATION;REGISTRE FONCIER

Normes : CPC.243.al2.letc; CO.261b

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ANNOTATION D'UN BAIL AU REGISTRE FONCIER Les litiges relatifs à l'annotation au registre foncier des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux selon l'art. 261b CO relèvent de la notion de "protection contre les congés " au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. La procédure simplifiée (art. 243 ss. CPC) y est dès lors applicable, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 243 al. 3 CPC). En effet, le sens et le but de l'annotation (produisant les effets d'une obligation réelle) selon l'art. 261b CO consistent aujourd'hui essentiellement à rendre impossible la résiliation du bail par le nouveau propriétaire pour ses propres besoins, fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. L'annotation d'un bail est donc devenue en substance une institution de protection (préventive) contre les congés. Il est donc conforme à la jurisprudence large du TF qu'un litige relatif à l'annotation d'un bail au registre foncier concerne la protection contre les congés au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC.

Voir aussi : Yan Wojcik, La prétention en annotation du bail au registre foncier est soumise à la procédure simplifiée (arrêt 4A_199/2022), in Newsletter Bail.ch novembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 35 ss

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER; ANNOTATION; REGISTRE FONCIER ; LIMITATION(EN GÉNÉRAL); POUVOIR DE DISPOSER

Normes : CO.261b; CC.959; CC.960

Résumé : ANNOTATION AU REGISTRE FONCIER - EXCLUSION DE LA FACULTÉ DE DISPOSER Un locataire ne peut demander l'annotation au registre foncier d'une « exclusion de la faculté de disposer » en lien avec un accord au sens de l'art. 261b CO visant à protéger les rapports de bail. Seuls sont envisageables une restriction du droit d'aliéner au sens de l'art. 960 CC ou un blocage du registre foncier au sens de l'art. 56 ORF. Cette dernière disposition concerne toutefois le cas où une décision exécutoire a été rendue ; dès lors, le requérant devait demander l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner afin de protéger un rapport de bail tel que convenu entre les parties au sens de l'art. 261b CO en lien avec l'art. 959 al. 1 CC, respectivement pour protéger un droit d'habitation au sens de l'art. 776 CC.

TF

Publication ATF 135 III 248 CdB 2/2009 p. 35 SJ 2009 I p. 353

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION; REGISTRE FONCIER

Normes : CO.261; CO.261b

Résumé : BAIL RECONDUCTIBLE TACITEMENT - RÉINSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRES RADIATION DU BAIL FAUTE DE REQUÊTE DE PROLONGATION DE L'ANNOTATION AVANT LE PREMIER TERME CONTRACTUEL Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au Registre foncier après que l'annotation du contrat a été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.

CJ , CABL

Publication CdB 2/04 p. 51

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.261

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; REGISTRE FONCIER

Normes : CC.970a

Résumé : PUBLICATION PAR LES CANTONS DES NOUVELLES ACQUISITIONS IMMOBILIÈRES L'art. 970a CC prévoit que les cantons publient dans un délai approprié les acquisitions de propriétés immobilières, sauf en cas de succession. Selon l'al.2 de cette disposition, la publication porte notamment sur les noms et les domiciles, ou le siège des personnes qui aliènent la propriété et de celles qui l'acquièrent (let. b). L'al. 3 laisse aux cantons la faculté de publier d'autres données, notamment la contre-prestation, et de renoncer à la publication des acquisitions de peu d'importance. La publication officielle des transactions portant sur un immeuble moyennant indication de certaines données, jugée contraire au droit fédéral, faute d'être justifiée par un intérêt légitime, est dès lors caduque (cf. ATF 114 II 40; 112 II 422; voir aussi FF 1988 III 208).

TF

Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).

Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA

Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit