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Fiche 2793031

JTBL/565/2021 du 28.06.2021

TBL

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2

Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.

Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 19ss; Tatiana GURBANOV, Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie de COVID-19, in DB n° 33/2021 p. 31ss; Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 16.02.2022 dans la cause C. c/ M. SA in CdB 2/2022 p. 65 ss (les mesures étatiques de fermeture des commerces dans le contexte de la pandémie de coronavirus sont susceptibles de constituer un défaut au sens d'une mauvaise exécution du bail lorsque celui-ci prévoit l'affectation des locaux loués à l'exploitation d'un commerce visé par ces mesures)

Fiche 2310930

4A_276/2018 du 22.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2019; DB 31/2019, p. 19 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL); INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; ÉQUITÉ

Normes : CO.267; CO.42

Résumé : FIXATION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE EN ÉQUITÉ EN RAISON DE DÉFAUTS Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. Le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique. Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts. Dans le cas d'espèce, le loyer convenu correspondait à l'usage de locaux pouvant accueillir 150 personnes ; cet usage ne pouvait plus être garanti par la bailleresse de sorte qu'il se justifiait d'arrêter l'indemnité en équité, en application de l'art. 42 al. 2 CO.

Fiche 2310907

4A_320/2018 du 13.12.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 28 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.259d; CO.102; CO.104

Résumé : CREANCE EN RESTITUTION DU TROP-PERCU - INTÉRÊTS MORATOIRES La demeure est régie par l'art. 102 CO et suppose en principe une interpellation de la part du créancier (al. 1). Or, l'interpellation est un acte soumis à réception, y compris lorsqu'elle prend la forme d'une demande en justice. Est donc déterminante la date de notification de la requête de conciliation au défendeur, ou la date de réception de la copie que le demandeur lui a éventuellement adressée, et non la date du dépôt de la requête.

Voir aussi : Fiche 2310829 ; arrêt du TF 4A_11/2013 du 16 mai 2013

Fiche 2310837

4A_320/2018 du 13.12.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 28 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.256; CO.259a; CO.259d; CC.2.al2

Résumé : RÉDUCTION DE LOYER - ABUS DE DROIT Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas lorsqu'il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits et réclame ensuite une réduction de loyer. Le simple fait d'attendre avant de faire valoir son droit dans le délai de prescription ne suffit généralement pas encore pour retenir un abus de droit. Il faut que s'ajoutent des circonstances particulières. La question d'un abus de droit doit se résoudre au regard des circonstances concrètes de chaque cas. In casu, les locataires ont fait accroire que les défauts esthétiques ne les dérangeaient pas tant que leur stratégie commerciale n'était pas fermement arrêtée. Le bailleur pouvait légitimement penser qu'il était opportun - dans la perspective notamment d'éventuelles transformations - de surseoir aux travaux d'élimination des défauts de la chose louée. Les locataires commettent un abus de droit en réclamant une baisse de loyer pour cette période.

Voir aussi : ACJC/466/2022 du 04.04.2022 (Le locataire qui conteste un congé donné par le bailleur pour lui éviter de subir les nuisances liées à la rénovation de l'immeuble, qui obtient une prolongation de bail en connaissance de cause et qui réclame une réduction de loyer plus d'une année après la fin des nuisances sans s'être plaint de celles-ci durant les travaux, alors qu'il était assisté d'un avocat, commet un abus de droit); ACJC/1089/2017 du 11.09.2017 (CdB 1/2018, p. 30ss; L'invocation par le locataire de prétendus défauts, existant depuis la conclusion du bail, mais renouvelée cinq ans plus tard pour tenter de faire obstacle à l'entrée en vigueur d'une hausse de loyer convenue à la conclusion du bail dénote un comportement contraire à la bonne foi)

Fiche 2337253

ACJC/496/2018 du 23.04.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CHOSE LOUÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.259d; CO.259a

Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT NON DÉTERMINÉE - RÉDUCTION DE LOYER Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. In casu, l'origine, litigieuse, du taux élevé d'humidité et des moisissures reste indéterminée à teneur du dossier. La bailleresse, à qui incombe le fardeau de la preuve, a échoué à démontrer la seule cause du défaut qu'elle a allégué, à savoir qu'il s'agirait d'un manque d'aération de la part des locataires, de sorte que ces derniers ont droit à une réduction de loyer.

Voir aussi : ACJC/1846/2019 du 16.12.2019 (origine non déterminée des moisissures)

Fiche 2310829

ACJC/1200/2017 du 25.09.2017

CJ , CABL

Recours TF déposé le 30.10.2017, rendu le 17.05.2018, CASSE, 4A_564/2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.104; CO.259d; CO.102

Résumé : CREANCE EN RESTITUTION - INTÉRÊTS MORATOIRES Conformément à l'art. 104 al. 1 CO, le débiteur en demeure dans le paiement d'une somme d'argent doit l'intérêt moratoire à 5% l'an. Cela suppose que la créance soit exigible (ATF 129 III 535). S'agissant des prétentions en réduction de loyers, le Tribunal fédéral a jugé que les prétentions du locataire devenaient exigibles au moment où celui-ci réclamait la réduction de loyers liée au défaut (ATF 130 III 504 consid. 8.2).La créance en restitution du trop-perçu de loyer découlant de la réduction octroyée est par conséquent susceptible de porter intérêts moratoires à 5% l'an, conformément à l'art. 104 CO.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_320/2018 du 13.12.2018; 4A_11/2013 du 16 mai 2013

Fiche 2310835

4A_132/2017 du 25.09.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.259a; CO.259d

Résumé : COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE VOISIN Les agissements d'un locataire voisin consistant à claquer presque quotidiennement les portes de son logement et de l'entrée de l'immeuble, à hurler dans les parties communes et à agresser verbalement, à de nombreuses reprises, plusieurs employés du salon de coiffure, objet d'un bail dans le même immeuble, et même à leur causer des lésions corporelles ainsi qu'au locataire dudit salon, constituent des manquements aux égards dus aux occupants de l'immeuble au sens de l'art. 257f al. 2 CO et peuvent être qualifiés de défauts de la chose louée. Dans un tel cas, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer, fixée dans le cas d'espèce à 30%.

Fiche 2309026

Pas de décision du 15.09.2016

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : TABLEAU SYNOPTIQUE DE LA REDUCTION DU LOYER (art 259d CO) CASUISTIQUE (Ancien et Nouveau Droit. Résumés) Demander au Greffe du TBL la version papier de ce tableau ou consulter la version Internet.

Fiche 2310794

ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.256; CO.259d

Résumé : ABSENCE DE CONCIERGE L'absence d'un concierge peut constituer un défaut, pouvant justifier un réduction de loyer de 6%.

Fiche 2310739

ACJC/1009/2015 du 07.09.2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.256; CO.259a; CO.259d

Résumé : PUNAISES DE LIT La présence de punaises de lit constitue un défaut qui peut être qualifié de grave, plus sérieux que la simple présence de blattes. Contrairement à ces dernières, les punaises de lit entraînent de nombreux désagréments, tant physiques, causant des lésions cutanées, que psychologiques, qui empêchent l'occupant du logement concerné de pouvoir jouir de son appartement, en particulier la nuit et entrave ainsi considérablement l'usage de la chose louée.

Fiche 2310634

Pas de décision du 01.03.2013

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 1/2013, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : REDUCTION DE LOYER. CHANTIER DANS LE VOISINAGE DE L'OBJET LOUÉ. in CdB 1/2013, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

Fiche 2310699

4A_222/2012 du 31.07.2012

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; FERMAGE

Normes : CO.288; CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU FERMAGE POUR DÉFAUT APPLICABLE À L'ENSEMBLE DU FERMAGE Les pourcentages de réduction doivent s'appliquer à l'ensemble du fermage. En effet, le fermage doit être compris comme la somme totale que le fermier doit verser en contrepartie de l'usage de la chose (cf. par analogie art. 257 CO). La ventilation du fermage en plusieurs postes est sans pertinence dès lors qu'il n'est pas établi en fait que l'un de ces postes correspondrait à autre chose que la contrepartie de la cession d'usage.

Voir aussi : ACJC/1436/2014 du 24.11.2014

Fiche 2309073

ACJC/1146/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉDUCTION DE LOYER - APPRÉCIATION EN ÉQUITÉ Lorsque le calcul de la réduction n'est pas aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance, il est alors possible de procéder par une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique. L'on procédera de la sorte par exemple lorsque des travaux de longue durée sont entrepris dans l'immeuble. Leur intensité est variable, selon les jours. Ils n'entravent pas toujours l'usage des mêmes pièces et les preuves - qui incombent au locataire - ne peuvent pas être formulées au jour le jour. Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires.

Fiche 2309078

ACJC/1146/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.259d; CO.267; CO.259.ss

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE APRÈS LA FIN DU BAIL - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE Le bailleur, confronté à un locataire qui demeure dans les locaux après l'extinction du bail, ne peut pas prétendre recevoir une indemnité équivalant à un plein loyer si les locaux sont affectés de défauts dont il aurait eu à répondre en cours de bail. Dans ce cas, le juge doit réduire, dans la mesure appropriée, le montant de l'indemnité qui échoit au bailleur, compte tenu des défauts affectant les locaux occupés. En revanche, le locataire qui conserve l'usage de la chose après l'extinction du contrat, contre la volonté du bailleur, ne peut élever aucune prétention de nature contractuelle, en matière de défauts, à l'encontre du bailleur. En particulier, il ne pourra ni exiger la suppression du défaut ou sa réparation, si ce n'est sur la base des art. 58 et 59 CO si le bailleur est propriétaire des locaux, ni obtenir des dommages-intérêts, par exemple pour perte d'exploitation, alors qu'il n'était plus en droit de se maintenir dans les lieux.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_96/2015 du 01.06.2015 qui admet une application analogique des règles sur les défauts de la chose louée pour réduire l'indemnité pour occupation illicite.Plus nuancé, voir aussi arrêt du TF 4A_208/2015 du 12.02.2016.

Fiche 2309108

4A_129/2009 du 02.06.2009

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/2009 p. 108

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE

Normes : CO.269d; CO.115

Résumé : REMISE DE DETTES - HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les accords successifs dans lesquels le bailleur renonce à une partie de sa créance, pour une période déterminée, sans remettre en question le loyer convenu initialement et sans jamais accepter que ce loyer soit définitivement modifié pour l'avenir, se caractérisent comme des remises de dettes au sens de l'art. 115 CO. La remise de dettes est un contrat bilatéral non formel par lequel les parties peuvent réduire un loyer, pour une durée déterminée, sans remettre en cause le loyer initial. Aucune formule officielle, ni aucune motivation particulière, ne sont nécessaires pour instituer une remise de dette inférieure à celles convenues précédemment, voire pour revenir au loyer initial prévu contractuellement.

Voir aussi : Fiche 2309780

Fiche 2309117

ACJC/456/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

Fiche 2309124

ACJC/439/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - MOMENT DE LA DEMANDE La fin du bail n'empêche pas le locataire de solliciter, rétroactivement, une réduction de loyer, pour autant que les conditions de l'art. 259d CO soient réunies, en particulier que le bailleur ait eu connaissance du défaut.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_647/2015 et 4A_649/2015 (cf. newsletter bail.ch - septembre 2016)

Fiche 2309131

4A_43/2008 du 01.04.2009

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a

Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

Fiche 2310651

4A_43/2009 du 01.04.2009

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 345

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.

Voir aussi : ACJC/1496/2013 du 16.12.2013

Fiche 2310838

4A_472/2008 du 26.01.2009

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.120; CO.257d; CO.82

Résumé : RESILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION IMPOSSIBLE AVEC UNE CRÉANCE EN RÉDUCTION DE LOYER Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Dans ce cas, le juge doit statuer sur l'existence de la créance invoquée pour décider si la compensation invoquée est possible. Cette possibilité est toutefois exclue lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts. Pour le locataire qui se prévaut de défauts de la chose louée, la loi - et plus particulièrement l'art. 259g, lex specialis par rapport à l'article 82 CO - prévoit la faculté de consigner le loyer ce qui respectivement l'empêche de retenir de sa propre initiative le loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2014 du 06.08.2014; ACJC/348/2021 du 22.03.2021; ACJC/400/2020 du 09.03.2020; ACJC/359/2020 du 02.03.2020 (si la réduction de loyer est accordée, soit directement par le bailleur, soit par l'autorité judiciaire, le locataire sera fondé à invoquer la compensation)

Fiche 2309277

ACJ n° 134 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; BRUIT; IMPORTANCE MINIME

Normes : CO.259d

Résumé : BRUITS LIÉS AUX ACTIVITÉS EXTÉRIEURES D'UNE CRÈCHE Les bruits auxquels un locataire est confronté en relation avec les activités extérieures d'une crèche dont le jardin dans lequel s'ébattent les enfants est situé juste en dessous de ses fenêtres, ne dépassent pas ce à quoi il peut s'attendre en résidant dans un milieu urbain et ne restreignent pas l'usage pour lequel la chose a été louée de manière à justifier l'octroi d'une réduction de loyer.

Fiche 2309289

ACJ n° 1425 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER La jurisprudence admet qu'une partie se prévale d'une modification à venir d'un critère pour autant qu'elle soit certaine et si elle intervient entre la notification (i.e. la demande de baisse) et la date de sa prise d'effet. La baisse du taux hypothécaire est certaine lorsqu'elle est annoncée par la BCG. Le fait que le taux ait baissé encore plus entre l'annonce par la BCG et la date de prise d'effet de la baisse ne rend pas la première baisse incertaine.

Fiche 2309296

ACJ n° 1208 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

Fiche 2309324

4C.198/2006 du 07.09.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 702 JdT 2007 I 47 SJ 2007 I 254 (rés.)

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PROCEDURE

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : CONDITIONS DE RENONCIATION À LA DEMANDE PRÉALABLE DE BAISSE DU LOCATAIRE AU PROPRIÉTAIRE Le locataire ne peut s'abstenir d'adresser sa demande de baisse de loyer au propriétaire avant de saisir l'autorité de conciliation que dans l'hypothèse prévue par l'art 270a al. 3 CO (contestation de hausse de loyer et demande simultanée de baisse par le locataire), ou si le locataire invoque dans une instance pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires, ou encore si le bailleur refuse clairement d'emblée une diminution de loyer. En revanche, des divergences d'opinion générales entre les parties ne suffisent pas pour qu'il soit renoncé à la tenue de la procédure préalable instaurée par l'art. 270a al. 2 CO (qui est une condition de recevabilité des prétentions du locataire en baisse de loyer).

Remarques : arrêt publié in : CdB n° 1/2007 p. 19, RSPC 1/2007 p. 19 et DB 2007 p. 30 n° 16

Fiche 2309328

ACJ n° 643 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; REDUCTION(EN GENERAL); STATISTIQUE; INDICE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - STATISTIQUES La statistique bâloise n'a pas plus de valeur que la statistique genevoise. Toutes deux ne représentent tout au plus qu'un indicateur grossier de variations, chaque cas devant être examiné concrètement dans sa spécificité.

Fiche 2309335

ACJ n° 480 du 08.05.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.259d

Résumé : DEMANDE EN RÉDUCTION DE LOYER IMPAYÉ : CONTRAIRE À LA BONNE FOI Le locataire qui réclame une réduction de loyer sans avoir consigné ou payé le moindre loyer pendant des mois adopte un comportement contraire à la bonne foi (RVJ/ZWR 1992, n° 159).

Fiche 2309348

ACJ n° 244 du 06.03.2006

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.

Fiche 2309350

ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TERME

Normes : CO.269d

Résumé : NOTIFICATION D'UNE HAUSSE POUR LA MÊME ÉCHÉANCE QUE LA DEMANDE DE BAISSE Rien n'empêche le bailleur de notifier une hausse pour la même échéance que celle pour laquelle le locataire a fait valoir une baisse, dès l'instant où les conditions prévues à l'art. 269d CO ont été respectées. Admettre le contraire reviendrait à nier au bailleur le droit de notifier une hausse pour la prochaine échéance utile si le locataire le devance.

Fiche 2309373

Pas de décision du 02.11.2005

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/08 p. 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.41; CO.62; CO.259

Résumé : DÉFAUT - RÉDUCTION DE LOYER - OCCUPATION ILLICITE - INDEMNITÉ L'occupant sans droit de locaux ne peut pas invoquer les règles relatives à la garantie des défauts en matière de bail à loyer, notamment une réduction de loyer, alors qu'il occupe les lieux précisément en l'absence de toute convention.

Fiche 2310904

4C.377/2004 du 02.12.2004

TF , Ire Cour civile

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.256; CO.259d

Résumé : NUISANCES - CHANTIER D'INTÉRÊT PUBLIC Le fait qu'un chantier soit d'intérêt public signifie seulement que les nuisances qui y sont liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. En revanche, ce fait n'exclut pas une réduction de loyer fondée sur l'art. 259d CO.

Voir aussi : ACJC/173/2018 du 12.02.2018: ACJC/1277/2022 du 03.10.2022

Fiche 2309450

ACJ n° 1101 du 04.10.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : MAJORATION DE LOYER DISTINCTE DE LA DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE Lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une diminution de loyer, le bailleur ne peut pas conclure reconventionnellement à une hausse de loyer (confirmation de jurisprudence). Toutefois, lorsque le bailleur a procédé par la voie de la notification d'un avis officiel de hausse de loyer, lequel a été suivi d'une procédure régulière et distincte de celle concernant la demande de baisse de loyer du locataire, on ne saurait considérer qu'il a formé une demande reconventionnelle de hausse, prohibée sur le plan de la procédure cantonale, et ce, même si l'entrée en vigueur prévue de la hausse est identique à celle de la demande de baisse du locataire.

Fiche 2309484

Pas de décision du 11.05.2004

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 84

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.127

Résumé : NATURE JURIDIQUE DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DES LOYERS VERSÉS EN TROP Les actions en restitution peuvent reposer sur un contrat, un acte illicite ou sur l'enrichissement illégitime, ce qui n'est pas sans influencer leur délai de prescription. Par ailleurs, il est admis que l'existence d'une prétention de nature contractuelle exclut l'action fondée sur l'enrichissement illégitime. En réclamant la restitution de loyers versés en trop, le locataire exerce une action de nature contractuelle. Par conséquent, l'action en restitution du loyer versé en trop et en réduction de loyer sont de nature contractuelle.

Voir aussi : ATF 130 III 504 in JT 2005 I 302 ( Fiche 2309290 )

Fiche 2309483

4C.335/2003 du 11.05.2004

TF

Publication ATF 130 III 504 = JT 2005 I 302

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.128; CO.259d

Résumé : PRESCRIPTION DES PRÉTENTIONS EN RESTITUTION DU LOYER FONDÉES SUR UN DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (Weber, Commentaire bâlois, n. 4a ad art. 259d CO). Conformément à l'art. 130 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné. Les prétentions en restitution fondées sur un défaut de la chose louée deviennent exigibles au moment où le locataire réclame la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de la créance, qui ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans.

Voir aussi : ACJC/452/2023 du 03.04.2023 (confirme l'ATF 130 III 504, cité dans l'ATF 142 III 557); ACJ n° 60 du 11.01.1999 ( Fiche 2309892 )ATF du 11.05.2004 in CdB 3/04 p. 84 ( Fiche 2309484 ); ACJC/874/2014 du 16.07.2014

Fiche 2309509

ACJ n° 1311 du 08.12.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE

Normes : CO.269

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - NOUVEAU LOYER SOUMIS À LA CLAUSE D'INDEXATION Le loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse à l'échéance du contrat, soit avant que celui-ci ne se renouvelle tacitement. En l'espèce, dès lors que les parties ont prévu une durée initiale du bail de cinq ans et demi, elles doivent pouvoir chacune obtenir une révision du loyer à son échéance; le loyer ainsi fixé est celui applicable pendant la durée de reconduction et est donc soumis à la clause d'indexation prévue par le bail puisque le renouvellement est convenu pour une nouvelle période de cinq ans.

Fiche 2309539

ATF 4C.39/2003 du 13.04.2003

TF , 1ère Cour civile

Publication DB 2005 p. 28, n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : DROIT À RÉDUCTION DE LOYER DU LOCATAIRE EMMÉNAGEANT DANS UN IMMEUBLE EN RÉFECTION Le locataire qui emménage dans le logement d'un immeuble qu'il sait en réfection est en droit de demander une réduction du loyer convenu, en raison des nuisances consécutives aux travaux entrepris, s'il n'apparaît pas que le loyer ait été fixé en fonction des nuisances subies.

Fiche 2309551

ACJ n° 234 du 10.03.2003

CJ , CABL

Publication CdB 2/2003 p. 54

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPORTANCE MINIME; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : ENTRAVES MINEURES À L'USAGE DE LA CHOSE - PAS D'ADAPTATION DE LOYER Les quelques désagréments causés par un chantier voisin de moyenne importance ne représentent que des entraves mineures inhérentes à la vie quotidienne en milieu urbain, qui ne justifient pas une réduction de loyer.

Voir aussi : ACJ n° 187 du 04.02.1994

Fiche 2309556

ACJ n° 121 du 10.02.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RESILIATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTESTATION QUANT À L'ACHÈVEMENT DES TRAVAUX POUR CAUSE DE DÉFAUT Cas d'un locataire auquel le Tribunal a accordé une réduction de loyer de 25 % jusqu'à l'élimination d'un défaut (infiltrations d'eau). Litige sur la question de savoir si les travaux sont terminés ou non, suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement et à un jugement d'évacuation (art. 257d CO), le locataire ayant continué à retenir 25 % du loyer alors que le bailleur considère les travaux terminés. Or, depuis lors, plusieurs mois se sont écoulés sans que le locataire ne réclame leur achèvement. Un tel comportement ne saurait être juridiquement protégé. Comme l'essentiel et sans doute même la totalité des travaux prévus a été exécuté, le locataire ne pouvait plus prétendre à une réduction de loyer. Le jugement d'évacuation doit donc être confirmé.

Fiche 2309582

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT MINEUR NE JUSTIFIANT PAS UNE RÉDUCTION DE LOYER Une différence de coloration du parquet, dès l'instant où il est largement recouvert d'un tapis, ne constitue qu'une entrave mineure à l'usage de la chose, qui ne justifie pas une réduction de loyer (mais par contre des travaux de coloration).

Fiche 2309588

4C.291/2001 du 09.07.2002

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/02 p. 135Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; DIMINUTION DE LOYER; LOCATAIRE

Normes : CO.270a

Résumé : CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Le TF examine dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse faite dans le mêmes conditions que celles où le bailleur peut s'en prévaloir directement. Tel est le cas dans des circonstances très exceptionnelles : - sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, si le calcul de rendement aboutit à la fixation d'un loyer inférieur à celui soumis au contrôle; - vente de l'immeuble en cours de bail, pour autant que le transfert entraîne une notable modification des bases de calcul (p. ex. prix de vente sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le loyer actuel, pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami). En effet, il n'y a pas de raison que le locataire puisse invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains alors qu'il n'aurait pas pu le faire si l'immeuble n'avait pas été vendu; - le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé : situation exceptionnelle dont le TF a déjà dit qu'elle justifiait la méthode absolue tant pour le bailleur que pour le locataire (ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180; ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465). - une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et le locataire a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs.

Voir aussi : ATF 147 III 32( Fiche 2573071 );arrêt du TF 4C.34/2007 du 15.05.2007 X. c/ Y S.A. in CdB 3/07 p. 75

Remarques : Avec note de P. Conod ATTENTION : ATF 147 III 32 tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net (fiche n° 2573071).

Fiche 2309636

ACJ n° 134 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION DE LA DEMANDE; TERME DE CONGE; RETROACTIVITE

Normes : CO.270a

Résumé : IRRECEVABILITÉ D'UNE AMPLIFICATION D'UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Une amplification d'une demande de baisse de loyer pour le même terme de résiliation est irrecevable, car elle viole l'art. 270a CO dans la mesure où elle tend à une réduction supplémentaire de loyer avec effet rétroactif alors qu'une requête en baisse ne peut se concevoir que pour le prochain terme de résiliation et en respectant le préavis contractuel.

Fiche 2309625

ACJ n° 120 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; NOTORIETE; LIMITATION AUX CONCLUSIONS DES PARTIES

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - OBLIGATION DES PARTIES - ISPC La partie qui entend se prévaloir de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation doit l'invoquer expressément, bien qu'il s'agisse d'un fait notoire. Il n'appartient pas au juge de retenir d'autres moyens que ceux allégués par les parties à l'appui des conclusions qu'elles ont prises.

Voir aussi : ACJ n° 1263 du 14.11.2005 O. c/ V. et V. ACJ n° 1434 du 11.12.2006 C. c/ S.

Fiche 2309643

ACJ n° 29 du 14.01.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.264

Résumé : REPRISE DE BAIL - CONDITIONS DE REPRISE Une lettre signée par le locataire et le bailleur, comportant un accord de réduction de loyer, dans laquelle il n'est fait mention d'aucune restriction dans le temps ni du fait qu'il s'agirait d'une remise de dette, constitue un avenant et c'est donc le dernier loyer qui est déterminant pour apprécier les conditions auxquelles le repreneur devra souscrire.

Fiche 2309651

ACJ n° 1247 du 10.12.2001

CJ

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.270a

Résumé : BAIL INDEXÉ - CALCUL DU LOYER À L'ÉCHÉANCE Le locataire qui, avant l'échéance du bail indexé, a manifesté son intention d'obtenir une baisse de son loyer en raison de la diminution du taux hypothécaire, n'est pas réputé accepter le loyer entré en vigueur à l'échéance du contrat, même s'il n'a saisi la Commission de conciliation qu'après l'échéance du contrat indexé. En conséquence, le loyer doit être fixé par le calcul relatif depuis la conclusion du contrat, puis vérifié par le calcul de rendement invoqué par le bailleur.

Fiche 2309655

ACJ n° 1254 du 10.12.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); JOUR DETERMINANT; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.269a

Résumé : BAISSE DE LOYER - DATE DÉTERMINANTE Cas d'une majoration de loyer contestée, accord entre les parties et fixation du loyer dans un procès-verbal de conciliation. Demande ultérieure de baisse de loyer de la part du locataire. En principe, les facteurs de hausse à prendre en considération à l'occasion d'une adaptation ultérieure du bail sont ceux qui étaient connus au dernier jour où l'avis de hausse pouvait valablement être posté (ATF 122 III p. 23 et 24) et non ceux en vigueur au moment du procès-verbal de conciliation. Il pourrait en aller autrement si les parties avaient tenu compte, dans leur transaction, de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse intervenus depuis la notification de la hausse contestée.

Fiche 2309667

ACJ n° 1141 du 12.11.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; PROCEDURE

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : BAISSE DE LOYER - SAISIE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION SANS ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR Le locataire qui a vainement sollicité du bailleur une baisse de loyer et qui renouvelle sa demande écrite, peut dans une nouvelle demande, saisir directement l'autorité compétente de conciliation sans attendre la réponse du bailleur. Le respect de la procédure préalable visée à l'art. 270a al. 2 CO ne se justifie pas, lorsqu'il ressort par avance de l'attitude du bailleur que cette demande sera sans effet, notamment dans le cas où le bailleur a déjà fait savoir qu'il n'était pas disposé à baisser le loyer (Higi, Commentaire Zurichois, n°7 ad art. 270a; ATF 121 III 266 = JT 1996 I 44).

Fiche 2309666

ACJ n° 1135 du 12.11.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL; EQUITE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - PRINCIPES RELATIFS À LA RÉDUCTION DU LOYER L'application de la méthode dite proportionnelle n'étant pas toujours facile à pratiquer, le juge peut effectuer une appréciation en équité et se référer à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique.

Fiche 2309671

ACJ n° 977 du 08.10.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : MOMENT DE LA NAISSANCE DU DROIT À RÉDUCTION Cas d'une demande de réduction de loyer pour nuisances dues à un chantier voisin. Le droit à une réduction du loyer ne naît qu'à partir du moment où le défaut a été porté à la connaissance du bailleur par le ou les locataires.

Fiche 2309702

ACJ n° 715 du 22.06.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; RESILIATION

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER POSTÉRIEUREMENT À LA RÉSILIATION DU BAIL Cas où le locataire demande la baisse de son loyer pour une échéance (in casu : 1er janvier) antérieure à la résiliation du bail (in casu : 28 février). Même si l'action du locataire peut paraître procédurière, le bail est toujours en cours et le juge doit statuer sur la demande de baisse.

Fiche 2309682

ACJ n° 689 du 22.06.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; RENDEMENT BRUT; CALCUL; FINANCEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT BRUT DE L'IMMEUBLE Lorsque le bailleur, en opposition à une demande de baisse de loyer, justifie le loyer en invoquant le rendement brut couvrant les frais, visé à l'article 269a let. c CO, le juge doit en principe fonder le calcul du rendement de l'immeuble sur le plan financier soumis aux autorités administratives. Toutefois, lorsque le bailleur a pu trouver par la suite des conditions de prêt plus favorables, le juge retiendra le montant réel du financement obtenu et non celui figurant dans le plan de financement.

Fiche 2309685

ACJ n° 691 du 22.06.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Le bailleur peut à la fois opposer des critères relatifs à une demande de baisse et apporter la preuve que son rendement est insuffisant ou que le loyer correspond aux loyers usuels de la localité ou du quartier, mais il doit obligatoirement choisir entre ces deux critères absolus qu'il ne peut pas invoquer de manière cumulative.

Fiche 2309700

ACJ n° 682 du 22.06.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.

Fiche 2309705

Pas de décision du 20.06.2001

TF

Publication CdB 2001 p. 106 = SJ 2001 p. 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); VICE DU CONSENTEMENT

Normes : CO.31

Résumé : INVALIDATION DU CONTRAT POUR VICE DE LA VOLONTÉ - ACTION EN RÉDUCTION DE LOYER Une action en réduction de loyer et en répétition des loyers trop perçus est incompatible avec une action visant à invalider le contrat sur la base du vice de la volonté, car la répétition du trop-perçu suppose un contrat valable.

Fiche 2309732

ACJ n° 98 du 12.02.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE FONDÉE SUR LA MÉTHODE RELATIVE - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Bien que la jurisprudence dénie au bailleur le droit d'invoquer cumulativement le critère de l'insuffisance du rendement et celui des loyers comparatifs pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, elle ne lui interdit pas de se prévaloir des critères de la compensation du renchérissement et de l'augmentation des charges dans le cadre de l'application préalable de la méthode relative.

Fiche 2309740

ACJ n° 1358 du 21.12.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSE DU TAUX HYPOTHECAIRE PARTIELLEMENT RÉPERCUTÉE SUR LE LOYER - DEMANDE DE BAISSE DE LOYER ULTÉRIEURE Le fait que le bailleur n'ait pas formulé de réserve en bonne et due forme le prive naturellement de la faculté de majorer ensuite le loyer sur la différence non répercutée sur le loyer. En revanche, le bailleur peut, en vertu de l'art. 13 al. 4. OBLF, opposer à une demande ultérieure de baisse de loyer qu'il n'avait pas intégralement épuisé la totalité de la hausse antérieure du taux hypothécaire.

Fiche 2309739

ACJ n° 1343 du 21.12.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; PREUVE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - CONSERVATION DES PIÈCES COMPTABLES Le bailleur qui ne conserve pas ses comptes d'exploitation au-delà de la durée légale de 10 ans, prend le risque - dont il doit assumer les conséquences - de ne pas être en mesure de prouver, comme cela lui incombe, que l'évolution de ses charges d'exploitation lui permet de s'opposer à une demande de diminution de loyer.

Fiche 2309738

ACJ n° 1348 du 21.12.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE; TERME DE CONGE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - PROROGATION DU BAIL - PROCHAIN TERME DE RÉSILIATION - CONDITIONS GÉNÉRALES L'article 5 lit. a des Conditions générales du bail type, qui autorise le locataire à donner son congé pour une échéance trimestrielle, ne trouve pas application s'il est en contradiction avec les dispositions particulières prévues par les parties. Ainsi, lorsque, en cours de location, les parties conviennent d'une prorogation de leur bail pour une durée de trois ans, elles renoncent dès lors à la faculté de résilier le contrat de façon anticipée durant cette période.

Fiche 2309771

ACJ n° 899 du 11.09.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL; METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - STATISTIQUES OFFICIELLES Une baisse de loyer, admissible selon les critères relatifs, ne saurait se voir atténuée par l'application des statistiques officielles genevoises, celles-ci ne satisfaisant pas aux exigences jurisprudentielles et ne fournissant pas, de surcroît, les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localité.

Fiche 2309776

ACJ n° 734 du 23.06.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MESURE PROVISIONNELLE; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CO.270e.let.b

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES ORDONNÉES PAR LE JUGE - NOTION En cas de contestation de loyer (en l'occurrence, une demande de baisse de loyer), le paiement anticipé ordonné par mesure provisionnelle n'est pas admissible. Dès lors, seule la consignation revêt le caractère d'une mesure conservatoire, de sorte que l'article 270e let. b CO ne saurait viser un autre type de mesures provisionnelles.

Fiche 2309780

ACJ n° 740 du 23.06.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉTABLISSEMENT DU LOYER RÉEL APRES UNE PÉRIODE DE RÉDUCTION ACCORDÉE À TITRE EXCEPTIONNEL PAR LE BAILLEUR - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsqu'il ressort sans équivoque que les parties étaient convenues que la créance de loyer était réduite pour une durée déterminée, en conformité à 115 CO, et que le bailleur informe le locataire qu'il ne prolongera pas les effets de la remise conventionnelle de dette en rétablissant le loyer réel, il n'y a pas lieu de considérer que le loyer est augmenté et qu'une formule officielle de majoration de loyer est nécessaire.

Fiche 2309786

ACJ n° 731 du 23.06.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4

Résumé : LOYER MODIFIÉ SANS AVOIR JAMAIS PRIS EN COMPTE L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE Pour se prononcer sur une demande de baisse de loyer fondée sur une diminution du taux hypothécaire, lorsque celui-ci n'a jamais été pris en compte dans les modifications précédentes du loyer, il convient de faire application de l'art. 13 al. 4 OBLF (cf. application de la méthode dans l'ACJ).

Fiche 2309779

ACJ n° 749 du 23.06.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE Le fait que le locataire agisse par demande reconventionnelle dans le cadre d'une contestation de hausse n'a aucune incidence sur la date pour laquelle la baisse peut être demandée. La seule différence réside dans le fait que, aux termes de l'art. 270a al. 3 CO, le locataire n'a pas, dans ce cas, à respecter les formalités prévues à l'alinéa 2 de cette disposition. Le principe selon lequel la baisse de loyer prend effet au prochain terme de résiliation est analogue à celui qui est prévu à l'art. 269d al. 1 CO pour la prise d'effet de la hausse de loyer à laquelle prétend le bailleur (Higi, Commentaire zurichois, ad art. 270a chiffre 92, p. 522s).

Fiche 2309781

ACJ n° 725 du 23.06.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ DONNE PENDANT UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL Cas d'une résiliation donnée par le bailleur alors que le locataire avait introduit une demande de baisse de loyer. Dès lors que celle-ci n'est pas d'emblée vouée à l'échec (art. 271a al. 1 let. d CO), le locataire n'est pas de mauvaise foi. Si aucune exception de l'art. 271a al. 3 CO n'est réalisée, le congé doit être annulé.

Fiche 2309796

ACJ n° 255 du 13.03.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : RECTIFICATION DES QUALITÉS DE PARTIES - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AVANT LE DÉBUT DE LA PROCÉDURE Cas d'un changement de propriétaire intervenu antérieurement au dépôt d'une demande de baisse de loyer - empêchant ainsi la substitution de plein droit des parties. La Cour a estimé que, bien que le nouveau propriétaire n'avait aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition, la régie avait induit le locataire en erreur en notifiant à ce dernier une confirmation d'échelon au nom de l'ancien bailleur, alors que celui-ci n'était plus propriétaire de l'immeuble. Le locataire pouvait de bonne foi se fonder sur les indications reçues de la régie et l'on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir consulté le Registre foncier. Si une erreur est aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge, le risque de confusion n'existe plus (SJ 1987 p. 28). Dans la mesure où il ne peut y avoir aucun risque de confusion quant au destinataire de la demande de réduction de loyer, une simple rectification des qualités de parties doit être admise.

Fiche 2309805

Pas de décision du 22.02.2000

TF

Publication ATF 126 III 124 = SJ 2000 p. 483

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - METHODE RELATIVE - DERNIERE FIXATION DU LOYER Une demande de diminution de loyer formulée en cours de bail s'apprécie, conformément à la méthode relative, selon l'évolution du loyer depuis sa dernière fixation. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer ni, partant, un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure.

Voir aussi : ACJ n° 1191 du 04.12.2000 SI G. c/ M.

Fiche 2309807

ACJ n° 113 du 14.02.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - BAILLEUR INVOQUANT EN PARALLELE LES LOYERS USUELS ET LA HAUSSE DES CHARGES ET DE L'ISPC Dans le cadre d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, rien n'empêche la bailleresse d'invoquer parallèlement le critère absolu des loyers comparatifs d'une part, et de solliciter la compensation de la baisse du taux hypothécaire avec l'augmentation des charges d'exploitation d'une part et de l'ISPC, d'autre part.

Voir aussi : ACJ n° 208 du 12.03.2001 T. SA c/ B.-L.

Fiche 2309825

ACJ n° 1281 du 06.12.1999

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - CHANGEMENT DE BAILLEUR - NOMBRE D'ANNÉES POUR LA MOYENNE DES CHARGES Cas où le bailleur a acquis l'immeuble deux ans avant la demande de baisse. Prise en considération par le Tribunal d'une moyenne de deux années. Rien dans la loi n'impose au juge de retenir une moyenne de trois à cinq ans. Dès lors qu'il y a eu changement de propriétaire, il est parfaitement justifié de s'en tenir aux charges effectives postérieures à l'acquisition.

Fiche 2309849

Pas de décision du 23.08.1999

TF

Publication ATF 125 III 358 = SJ 2000 p.80 = JT 2000 I 204

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.270a

Résumé : INTERDICTION DE CONVENIR D'UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilités de contestation réservées impérativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur.

Voir aussi : Fiche 2309397

Fiche 2309866

ACJ n° 385 du 12.04.1999

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - RENDEMENT NET OPPOSABLE À UNE BAISSE PLUS IMPORTANTE DEMANDÉE PAR LE LOCATAIRE Le bailleur qui notifie un avis de baisse sur la base de critères relatifs conserve la possibilité de se prévaloir d'un calcul de rendement si le locataire introduit une demande de baisse plus importante.

Voir aussi : ACJ n° 752 du 23.06.2000 C. c/ W.

Fiche 2309869

ACJ n° 386 du 12.04.1999

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - PAS DE DROIT DU LOCATAIRE A RETENIR LE LOYER SI NI LE BAILLEUR NI L'AUTORITE DE CONCILIATION NE L'ONT ACCORDEE Le sous-locataire, qui écrit à la régie pour demander une réduction provisoire du loyer en raison de nuisances et qui - ni lui ni le locataire - ne saisit pas l'autorité de conciliation en l'absence de réponse du bailleur, court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO, s'il ne paie pas ou que partiellement le loyer qu'il estime excessif de ce fait. Il en va de même lorsqu'il retient sur le loyer le montant de dommages-intérêts et qu'il ne fait pas reconnaître sa créance suite au refus du bailleur de l'indemniser.

Fiche 2309933

ACJ n° 469 du 25.05.1998

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PIÈCES NON PRODUITES L'instruction d'office des faits à laquelle doit recourir le Tribunal des baux et loyers ne dispense pas les parties de formuler une offre de preuve claire et précise, à défaut de quoi l'on ne peut faire grief au Tribunal de n'avoir pas ordonné d'enquêtes sur ce point. Ainsi, des exemples fournis à titre comparatifs qui ne comportent aucune indication sur les caractéristiques de l'appartement litigieux, son année de construction, le confort, la surface et les rénovations entreprises ne sont pas considérés comme une offre de preuve suffisante. A plus forte raison il en va de même si les appartements soumis à titre de comparaison sont situés dans des quartiers différents de l'appartement dont le loyer est litigieux.

Voir aussi : ACJ n° 325 du 17.03.1997 SI X c/ T

Fiche 2309940

Pas de décision du 26.04.1998

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE SUITE À UNE TRANSACTION - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Dans le cas d'un locataire en difficulté financière, le bailleur peut, d'un commun accord avec ce dernier, ne pas appliquer la majoration qu'il a précédemment notifiée. Dans le cas d'une demande de baisse de loyer, (en fonction des facteurs de baisse) faisant suite à cette transaction, le locataire commettra un abus de droit (art.2 al.2 CC) s'il argue de l'infime modification du loyer décidée d'un commun accord, et de l'absence de réserve explicite dans la transaction.

Fiche 2309948

ACJ n° 246 du 16.03.1998

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL

Normes : CO.259d

Résumé : INFILTRATIONS D'EAU - MÉTHODE DE DÉTERMINATION DU TAUX DE RÉDUCTION Le Tribunal détermine le taux de réduction du loyer par la méthode proportionnelle, c'est-à-dire par la comparaison de la valeur objective de la chose louée, avec son défaut, à la valeur objective sans défaut. Dans certains cas, on évaluera en équité la diminution de jouissance de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 169). Réduction de 30% pour un salon, un hall d'entrée, une chambre à coucher et plusieurs interrupteurs électriques validée par la Cour de justice. (ACJ n° 301 du 10 décembre 1993 L. c/ SA X).

Fiche 2309957

Pas de décision du 22.01.1998

TF

Publication ATF 124 III 201 = SJ 1998 p. 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; CONSIGNATION EN JUSTICE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DU LOYER - PAS DE RAPPORT ENTRE LE MONTANT CONSIGNE ET LA PERTE DE JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUEE Il découle de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le locataire n'a pas à limiter la consignation au montant probable de la perte de jouissance.

Fiche 2309963

Pas de décision du 18.12.1997

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 67 = SJ 1998 p.360 = JT 1999 I 112 CdB 2/98 p.54

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - DROIT DU LOCATAIRE À EXIGER UNE DIMINUTION PLUS ÉTENDUE En acceptant tacitement une diminution de loyer signifiée par le bailleur, le locataire ne renonce pas, en principe, au droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation et le preneur ne peut prétendre à une baisse plus importante, en dehors de la procédure de hausse, que lorsqu'il l'a demandée préalablement pour un terme de résiliation, en respectant le délai de congé.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 08.11.2004 E. et S. c/ SI X

Fiche 2309970

ACJ n° 1485 du 08.12.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER NE RESPECTANT PAS LE DÉLAI DE RÉSILIATION - REPORT AU PROCHAIN TERME Il faut admettre en vertu du parallélisme qui a été instauré entre les procédures de hausse et de baisse de loyer, que la seule conséquence que peut entraîner une baisse de loyer tardive ou non conforme au délai de résiliation est le report de l'entrée en vigueur de celle-ci à la plus prochaine échéance utile.

Fiche 2309980

ACJ n° 1346 du 10.11.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DÉLAI DE PRÉAVIS À RESPECTER Le TBL doit admettre les réductions supplémentaires de loyer fondées sur les baisses du taux hypothécaire postérieures à une demande reconventionnelle. Il fixera, pour chaque demande de baisse, l'échéance de son entrée en vigueur, compte tenu du préavis à respecter.

Fiche 2309981

ACJ n° 1341 du 10.11.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - VALEUR D'UNE DÉCLARATION FAITE LORS D'UNE AUDIENCE DE COMPARUTION DEVANT LE TBL Dans le cas d'une requête en diminution de loyer, toute déclaration de volonté faite devant le Tribunal lie les parties et le juge et, en conséquence, limite le cadre du débat. Cette déclaration doit s'interpréter à l'instar de la motivation indiquée dans un avis de majoration (cf. art 269d CO), c'est-à-dire selon le sens que les destinataires peuvent raisonnablement lui attribuer en la considérant comme réellement voulue, sur la base de l'attitude antérieure du déclarant et des circonstances connues lors de la déclaration (principe de la confiance (cf. P. Engel, Traité des Obligations en droit suisse, p. 167).

Fiche 2309985

ACJ n° 1188 du 06.10.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PREUVE

Normes : LPC.186.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PREUVE Le fait que le bailleur n'ait pas prouvé ses allégués ne signifie pas qu'automatiquement la preuve du contraire serait avérée. Cas où le bailleur verse la totalité de la comptabilité sans apporter la preuve de ses allégués et où le locataire demande uniquement le rejet des pièces sans les utiliser pour prouver la baisse sollicitée. Pour obtenir le plein de ses conclusions, le locataire doit démontrer que les charges ont baissé dans la mesure qu'il prétend.

Fiche 2309987

ACJ n° 1196 du 06.10.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR DÉFAUT - LOGEMENT OCCUPÉ SPORADIQUEMENT PAR LE LOCATAIRE Le défaut doit-il être objectivement une entrave à la jouissance de la chose ou faut-il en plus que le locataire ait, subjectivement, été entravé dans sa jouissance de la chose. La garantie des défauts de la chose louée est proche dans sa conception de la garantie des défauts en matière de vente (Engel, Contrat de droit suisse, p. 146; Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, n° 1069, 1070, p. 140 s). Le mode de calcul retenu pour opérer la réduction est calqué sur l'action minutoire du contrat de vente. Cette conception objective indique que, tout comme l'action minutoire, l'action en réduction de loyer tend à corriger le montant effectif du loyer en fonction de l'utilité réelle de la chose. On doit donc admettre que l'entrave à la jouissance de la chose est une condition objective et non pas subjective. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'occupation effective des locaux par le locataire pour déterminer si oui ou non ce dernier a droit à une diminution de loyer.

Voir aussi : ACJ n° 28 du 12.01.1998 M. c/ S.A. X ACJ n° 1100 du 09.10.2006 X S.A. c/ Y Sàrl ACJ n° 1421 du 11.12.2006 B. c/ F. S.A. ACJC/726/2008

Remarques : Contra : ACJ n° 1135 du 12.11.2001 J. c/ SI X

Fiche 2309994

ACJ n° 1088 du 08.09.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE FORMULÉE AVANT RETRAIT DE LA DEMANDE PRINCIPALE AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION Dans le cas d'un retrait avec désistement d'action principale, le locataire peut exiger que l'instance se poursuive, afin que le TBL statue sur sa demande reconventionnelle.

Fiche 2310007

Pas de décision du 29.05.1997

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 661

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DE LOYER POUR DÉFAUT D'ORDRE ESTHÉTIQUE Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux.

Fiche 2310009

ACJ n° 1590 du 29.04.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA

Remarques : Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)

Fiche 2310026

ACJ n° 330 du 17.03.1997

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : CALCUL DU RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE ET, SUBSIDIAIREMENT, LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE Si le bailleur peut choisir entre la méthode relative ou absolue, il ne peut invoquer deux méthodes différentes, comme en l'espèce celle du rendement et des loyers comparatifs; il doit choisir sa motivation, et s'y tenir. Le critère des loyers comparatifs n'est pas compatible avec celui d'un loyer fondé sur les coûts (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 347ss).

Voir aussi : ACJ n° 98 du 12.02.2001 G. et B. c/ B.

Fiche 2310043

ACJ n° 1408 du 09.12.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; SURFACE

Normes : CO.259d

Résumé : DIMINUTION DU LOYER BASÉE SUR LA DIFFÉRENCE DE SURFACE CONSTATÉE Cas où la surface des locaux a constitué un élément essentiel dans la fixation du loyer (ATF 113 II 25 (= JdT 1987 I 363), consid. 1/b; ATF 39 II 238, consid. 4). Selon l'acception généralement admise - et en l'absence d'éléments donnant à penser que les parties ont eu dans le cas d'espèce une volonté différente (art. 18 al. 1 CO) - le recours à l'expression "environ" réservait une marge de tolérance de l'ordre de 3%. Exemple de calculs : - différence des surfaces : 37,31 m2 = 18,02% (207 m2 comparés à 169,69 m2) - loyer convenu du 1.10.90 au 31.3.94 : Fr. 161'946 [Fr. 44'256 + Fr. 47'076 + Fr. 47'076 + Fr. 23'538] - réduction : 15,02 % [18,02 % - 3 %] sur Fr. 161'946 = Fr. 24'324,25 - payés en trop : Fr. 138'408 (montant payé) moins Fr. 137'621 dus [Fr. 161'946 - Fr. 24'324,25] = Fr. 778,25.

Voir aussi : ACJ n° 642 du 25.04.94 R. c/ SA X

Fiche 2310046

ACJ n° 1408 du 09.12.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.23.ss

Résumé : LOCATAIRE RÉCLAMANT UNE DIMINUTION DE LOYER TOUT EN INVOQUANT LES RÈGLES SUR L'ERREUR ESSENTIELLE OU LE DOL (Application au bail d'une jurisprudence sur le contrat de vente) L'acheteur qui souhaite maintenir le contrat en conservant l'objet acquis, mais avec un prix réduit, n'est pas fondé à invoquer [subsidiairement] les règles sur l'erreur essentielle ou le dol (SJ 1992 p. 13). Ce qui vient d'être rappelé vaut logiquement aussi pour un contrat de bail.

Fiche 2310052

Pas de décision du 11.10.1996

David LACHAT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : La pratique récente en matière de loyers in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Fiche 2310059

ACJ n° 930 du 09.09.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES NON ALLEGUÉE Le TBL n'a pas à rendre d'ordonnance sur des faits que les parties n'allèguent ou ne contestent pas.

Voir aussi : ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2001 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

Fiche 2310063

ACJ n° 915 du 09.09.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4

Résumé : VARIATION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MODIFICATIONS ANTÉRIEURES EFFECTIVES DU LOYER L'art. 13 al. 4 OBLF peut être invoqué aussi bien par le bailleur que par le locataire (Habermacher-Droz, Pratique récente en matière de loyers, 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992 p. 9 n. 6; Jeanprêtre, Droit du bail no 6/1994 p. 19 note 10). Cette disposition n'est cependant qu'un instrument d'opposition à une demande en majoration ou en diminution de loyer, basée sur une variation du taux hypothécaire (Jeanprêtre, op. cit., n°5/1993 p. 16 note 7 et n°6/1994 p. 18 note 9). Le bailleur peut s'en prévaloir en opposant à une demande justifiée de diminution de loyer qu'il n'a pas précédemment répercuté, même partiellement, des hausses du taux hypothécaire. Le juge doit donc vérifier dans le passé si et dans quelle mesure les variations du taux hypothécaire ont influencé le loyer. Cet examen rétrospectif est limité aux variations effectives du loyer et porte sur chaque modification effective de celui-ci sans égard à la nature - absolue ou relative - des motifs la justifiant. Par dernière fixation du loyer il faut entendre la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait constituer un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure (ATF SI X c/ H. du 5.3.1985 publié in SJ 1985, 385 consid. 2b p. 389; ATF II 135 consid. 2a p. 138-139; ATF 111 201 consid. 1b p. 203).

Remarques : Arrêt isolé (ACJ n° 719 du 22.06.2001 C. c/ consorts G.) refusant de tenir compte d'une réserve valable (au sens de 18 OBLF) basée sur la hausse du taux hypothécaire dans le cadre d'une demande de baisse de loyer du locataire (peu clair).

Fiche 2310070

Pas de décision du 04.06.1996

TF

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p. 542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; LOYER USUEL; RENDEMENT NET; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.270a

Résumé : RENDEMENT NET OU LOYERS USUELS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Contre une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, le bailleur peut se prévaloir alternativement soit d'un rendement net insuffisant, soit des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Voir aussi : ATF 121 III 163 = SJ 1995 p. 743 = JT 1996 I 72 SJ 1994 p. 487

Fiche 2310077

ACJ n° 354 du 22.04.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence) Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.

Remarques : Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.

Fiche 2310078

ACJ n° 352 du 22.04.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - ISPC NON ALLEGUÉ PAR LE BAILLEUR Le TBL n'a pas à examiner dans quelle mesure la réduction de loyer fondée sur une baisse du taux hypothécaire peut être compensée par l'augmentation de l'ISPC ou par l'accroissement des charges, dès lors que ces facteurs ne sont pas allégués par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 930 du 09.09.1996 SI SA X c/ C. ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

Fiche 2310084

Pas de décision du 27.02.1996

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X

Fiche 2310083

Pas de décision du 27.02.1996

TF

Publication ATF 122 III 20 = SJ 1996 p. 403 = JT 1996 I 600

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES; ULTRA PETITA

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - POSSIBILITÉ D'INVOQUER EN COURS DE PROCÉDURE DE NOUVEAUX MOTIFS DE BAISSE - MAXIME D'OFFICE ET INTERDICTION DE STATUER ULTRA PETITA Dans le cadre d'une demande de baisse, les parties ne doivent pas déjà se déterminer définitivement dans la phase préalable (requête au bailleur et réponse de celui-ci, selon l'art. 270a al. 2 CO) et ne sont pas liées par leurs déclarations dans cette phase lors de la procédure subséquente devant l'autorité (ATF du 18.10.1995 publié in MP 1995 p. 221s.; autre opinion : Brunner, Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, p. 127). Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au locataire, par une application analogique de l'art. 270a al. 3 CO, la possibilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles prétentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties selon l'art. 270a al. 2 CO, pour autant qu'une demande soit formulée dans la procédure.

Fiche 2310087

ACJ n° 125 du 26.02.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - LE NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION DOIT ÊTRE RELEVÉ D'OFFICE PAR LE JUGE Cas de tardiveté d'une demande en diminution de loyer, déposée plus de 30 jours après la réponse du bailleur. La demande est caduque et le locataire doit adresser une nouvelle requête de réduction pour le prochain terme de résiliation.

Fiche 2310089

ACJ n° 33 du 22.01.1996

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - IMPOSSIBILITÉ POUR LE BAILLEUR DE CONCLURE RECONVENTIONNELLEMENT À UNE HAUSSE DU LOYER Selon l'art. 270a al. 3 CO, c'est seulement dans le cas d'une demande principale de hausse qu'une demande reconventionnelle de baisse peut être faite sans passer par la phase initiale de l'avis officiel (art. 269d CO), de sorte qu'il n'est pas possible - sur le plan de la procédure cantonale - de permettre au bailleur de conclure reconventionnellement à une augmentation lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une réduction du loyer.

Fiche 2310110

ACJ n° 1292 du 16.10.1995

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : BAISSE DU LOYER PAR LE BAILLEUR - DATES A CONSIDÉRER POUR L'ÉVOLUTION DES CRITÈRES DE CALCUL

Fiche 2310158

ACJ n° 1884 du 12.12.1994

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); APPRECIATION DES PREUVES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - OBLIGATION DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES - CONSÉQUENCES DU REFUS DU BAILLEUR L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production par le bailleur des pièces requises relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être revue, dans le cadre de l'appel d'un jugement rendu en dernier ressort, que si elle s'avère insoutenable et donc arbitraire (SJ 1991, 134; 1990, 594).

Fiche 2310209

ACJ n° 501 du 28.03.1994

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - SIMULTANÉITÉ Dans la mesure où les parties se trouvent au stade de la procédure contentieuse, après avoir passé le préalable obligatoire de la conciliation, il n'y a pas de sens d'exiger les démarches prévues à l'art. 270a al. 2 CO, plutôt que d'entrer en matière sur la demande reconventionnelle en diminution de loyer, solution qui ne s'oppose pas à la finalité de protection des locataires de la loi et qui épargne aux parties un procès ultérieur.

Voir aussi : ACJ n° 638 du 25.4.94 - SI X c/ C. ACJ n° 574 du 21.11.1994 Etat de X c/ SI X

Fiche 2310216

ACJ n° 187 du 04.02.1994

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME

Normes : CO.259d

Résumé : ENTRAVES MINEURES À L'USAGE DE LA CHOSE - PAS D'ADAPTATION DE LOYER S'agissant du principe de l'octroi d'une réduction de loyer, le preneur peut et doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose et ne justifiant pas une adaptation de loyer. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle peut donner lieu à une réduction de loyer (SJ 1985 p. 575).

Fiche 2310330

Pas de décision du 19.10.1992

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CO.259g

Résumé : PROPORTION ENTRE LE LOYER CONSIGNÉ ET L'IMPORTANCE DU DÉFAUT Le droit de consigner appartient au preneur de la chose louée défectueuse, sans avoir à respecter une proportion entre l'importance du défaut et le montant du loyer consigné (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 4 ad art. 259g CO; Zihlmann, Das Neue Mietrecht, p. 72/73; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 181 ch. 7.4.1. et les renvois). Ce principe est applicable sous réserve de l'interdiction de l'abus de droit (Lachat, op.cit., p. 129). Norme relativisée par l'art. 259h CO.

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

JTBL/565/2021 du 28.06.2021

4A_276/2018 du 22.07.2019

4A_320/2018 du 13.12.2018

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ACJC/1200/2017 du 25.09.2017

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Pas de décision du 15.09.2016

ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

ACJC/1009/2015 du 07.09.2015

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4A_222/2012 du 31.07.2012

ACJC/1146/2009 du 05.10.2009

ACJC/1146/2009 du 05.10.2009

4A_129/2009 du 02.06.2009

ACJC/456/2009 du 20.04.2009

ACJC/439/2009 du 20.04.2009

4A_43/2008 du 01.04.2009

4A_43/2009 du 01.04.2009

4A_472/2008 du 26.01.2009

ACJ n° 134 du 05.02.2007

ACJ n° 1425 du 11.12.2006

ACJ n° 1208 du 06.11.2006

4C.198/2006 du 07.09.2006

ACJ n° 643 du 12.06.2006

ACJ n° 480 du 08.05.2006

ACJ n° 244 du 06.03.2006

ACJ n° 129 du 06.02.2006

Pas de décision du 02.11.2005

4C.377/2004 du 02.12.2004

ACJ n° 1101 du 04.10.2004

Pas de décision du 11.05.2004

4C.335/2003 du 11.05.2004

ACJ n° 1311 du 08.12.2003

ATF 4C.39/2003 du 13.04.2003

ACJ n° 234 du 10.03.2003

ACJ n° 121 du 10.02.2003

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

4C.291/2001 du 09.07.2002

ACJ n° 134 du 18.02.2002

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ACJ n° 29 du 14.01.2002

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ACJ n° 1141 du 12.11.2001

ACJ n° 1135 du 12.11.2001

ACJ n° 977 du 08.10.2001

ACJ n° 715 du 22.06.2001

ACJ n° 689 du 22.06.2001

ACJ n° 691 du 22.06.2001

ACJ n° 682 du 22.06.2001

Pas de décision du 20.06.2001

ACJ n° 98 du 12.02.2001

ACJ n° 1358 du 21.12.2000

ACJ n° 1343 du 21.12.2000

ACJ n° 1348 du 21.12.2000

ACJ n° 899 du 11.09.2000

ACJ n° 734 du 23.06.2000

ACJ n° 740 du 23.06.2000

ACJ n° 731 du 23.06.2000

ACJ n° 749 du 23.06.2000

ACJ n° 725 du 23.06.2000

ACJ n° 255 du 13.03.2000

Pas de décision du 22.02.2000

ACJ n° 113 du 14.02.2000

ACJ n° 1281 du 06.12.1999

Pas de décision du 23.08.1999

ACJ n° 385 du 12.04.1999

ACJ n° 386 du 12.04.1999

ACJ n° 469 du 25.05.1998

Pas de décision du 26.04.1998

ACJ n° 246 du 16.03.1998

Pas de décision du 22.01.1998

Pas de décision du 18.12.1997

ACJ n° 1485 du 08.12.1997

ACJ n° 1346 du 10.11.1997

ACJ n° 1341 du 10.11.1997

ACJ n° 1188 du 06.10.1997

ACJ n° 1196 du 06.10.1997