Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , IIe Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 277; DB 31/2019, p. 69ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; REPRÉSENTANT DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : LP.67; LP.69; CC.518; CC.554; CC.602

Résumé : POURSUITE - UNANIMITÉ DES MEMBRES DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRES - EXCEPTIONS La poursuite exercée par une hoirie doit, sous peine de nullité, être intentée au nom de tous les membres de celle‐ci désignés individuellement. Si une dérogation au principe de l'unanimité des membres de la communauté héréditaire a été admise par la jurisprudence dans certaines situations, elle ne se justifie pas lorsqu'il s'agit d'actes juridiques conclus entre l'hoirie et l'un des héritiers, par exemple lorsqu'un héritier prend en location un bien appartenant à la communauté héréditaire. Dans ce cas, l'héritier participe au contrat d'une part comme membre de la communauté, d'autre part à titre individuel. Il en va de même lorsqu'un héritier avait conclu un contrat de bail avec le défunt. Dans ces hypothèses, si un héritier refuse de consentir à un acte juridique portant sur un bien successoral, il faut désigner un représentant de l'hoirie, à qui il appartiendra de prendre une décision. Lorsqu'il s'agit, comme dans le cas d'espèce, d'exercer les droits de la communauté héréditaire issus de contrats de bail à loyer conclus entre le défunt, d'une part, et l'un des héritiers et le conjoint de celui‐ci (à savoir un tiers non membre de la communauté), d'autre part, il ne se justifie nullement de déroger au principe de l'unanimité, ce d'autant que l'un des deux locataires n'est pas membre de la communauté héréditaire. Les poursuites devaient donc être exercées conjointement par tous les héritiers. La jurisprudence admet toutefois une exception au principe de l'indivision dans les cas urgents, où l'intérêt d'une communauté héréditaire exige une action rapide. Chaque héritier est alors habilité à agir seul comme représentant de la communauté. In casu, les loyers objet de la poursuite allaient bientôt se prescrire et la poursuivie - également membre de l'hoirie - avait refusé de signer une renonciation à se prévaloir de la prescription, de sorte qu'il y avait urgence à déposer une réquisition de poursuite. Le critère de l'urgence doit être réexaminé à chaque étape de la procédure.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 75ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; MAINLEVÉE(LP) ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : LP.82; CO.120; CO.259a

Résumé : MAINLEVÉE PROVISOIRE - MOYEN LIBÉRATOIRE TIRÉ DE LA COMPENSATION Le bail à loyer vaut titre de mainlevée provisoire. Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant vraisemblable sa libération. Il peut notamment se prévaloir de la compensation et doit alors établir, au degré de la vraisemblance, le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante, laquelle doit de surcroît être constatée par titre. Le dépôt d'une action en justice ou l'introduction d'une poursuite à l'encontre du poursuivant ne rend pas vraisemblable la créance opposée en compensation. Comme moyen libératoire, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts qui justifient la réduction du loyer ou des dommages‐intérêts et ‐ aux conditions qui précèdent ‐ opposer cette prétention en compensation.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_964/2021 du 09.03.2022

TF , IIe Cour de droit civil

Publication CdB 2/2018, p. 43ss; DB 30/2018, p. 75

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVÉE(LP) ; RECONNAISSANCE DE DETTE

Normes : LP.82

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - ARRANGEMENT DE PAIEMENT Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible. In casu, ces conditions sont remplies dans la mesure où le locataire a clairement reconnu devoir au bailleur une somme déterminée à titre de loyers impayés. Peu importe que l'engagement ait été assorti d'une proposition de plan d'amortissement ; le bailleur a refusé uniquement les modalités de remboursement proposées par le locataire, sans que la reconnaissance de dette n'en soit affectée en tant que telle. Peu importe enfin que la reconnaissance de dette n'ait pas été signée par le bailleur, seule la signature du locataire qui s'oblige étant nécessaire, conformément au principe posé par l'art. 13 al. 1 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; DEMEURE; EXPULSION DE LOCATAIRE; SURSIS CONCORDATAIRE ; POURSUITE POUR DETTES; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CO.267; LP.38; LP.293c; LP.297.al.5

Résumé : SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE D'EXPULSION Le sursis provisoire, dont les effets sont les mêmes que ceux d'un sursis définitif (art. 293c al. 1 LP), a notamment pour effet de suspendre, sauf urgence, les procès civils et les procédures administratives portant sur les créances concordataires (art. 293c al. 1 et art. 297 al. 5 LP). La restitution des locaux n'étant pas une prestation en argent, les art. 38 al. 1 LP et 335 al. 1 et 2 CPC excluent que cette restitution soit l'objet d'une poursuite pour dettes ou constitue une créance concordataire selon l'art. 297 al. 5 LP. La restitution des locaux est de plus une prestation indivisible; cela exclut d'emblée qu'à l'issue de la procédure concordataire, une renonciation partielle puisse être imposée au créancier ou consentie par lui conformément à l'art. 314 al. 1 LP. Il est ainsi logique que par l'effet de l'art. 38 al. 1 LP, une prétention de cette nature soit exclue de la procédure concordataire et de la suspension des procès civils prévue par l'art. 297 al. 5 LP.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257e.al.3

Résumé : LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

TF , 2ème Cour civile

Publication SJ 2008 I p. 271 RSPC 2/2008 p. 191 DB 2008 p. 33 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVEE(LP); RESTITUTION ANTICIPEE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : CO.264; LP.82

Résumé : POURSUITE POUR DETTES - TITRE DE MAINLEVÉE D'OPPOSITION - RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE Le contrat de bail à loyer ou à ferme vaut titre de mainlevée provisoire, en cas de restitution anticipée de la chose par le locataire sans que celui-ci ait proposé au bailleur un nouveau locataire solvable (art. 264 al. 1 CO). En effet, le locataire assume l'obligation du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail, et non pour la durée de l'utilisation de la chose par lui-même. La disposition de l'art. 263 al. 3 n'y change rien. Le fait que le bailleur doive imputer sur le loyer les impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a renoncé doit être invoqué par le locataire comme exception dans la procédure de mainlevée d'opposition (art. 82 la. 2 LP).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; POURSUITE POUR DETTES

Normes : CO.257d; LP.297; LP.298

Résumé : EXIGIBILITÉ DES DETTES ANTÉRIEURES À L'OCTROI DU SURSIS CONCORDATAIRE Le sursis concordataire déploie ses effets (art. 297 et 298 LP) à la date où il est octroyé. Il ne déploie pas d'effets sur l'exigibilité des dettes antérieures à l'octroi du sursis. Dès lors, l'octroi d'un sursis concordataire n'empêche pas le locataire de tomber en demeure au sens de l'art. 257d CO pour les loyers antérieurs à l'octroi du sursis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; ACTION EN LIBERATION DE DETTE; MAINLEVEE(LP); COMPETENCE RATIONE MATERIAE; FRAIS JUDICIAIRES

Normes : LP.82.al.2

Résumé : ACTION EN LIBÉRATION DE DETTE - CONDAMNATION AUX FRAIS DE PROCÉDURE DU JUGEMENT DE MAINLEVÉE PROVISOIRE Les frais de justice auxquels le débiteur est condamné par jugement de mainlevée provisoire ne concernent pas le droit du bail, mais la répartition des frais de justice pour des procédures de poursuites pour dettes. Le Tribunal des baux et loyers n'est donc pas compétent pour revoir cette question dans le cadre d'une procédure de libération de dette. Les prononcés de mainlevée provisoire sont définitifs, car l'action en libération de dette ne tend qu'à la reconnaissance de l'inexistence de la dette et non à l'annulation du prononcé de mainlevée, ni à celle de la condamnation aux frais (SJ 1963, p. 46 ; JT 1997, p. 246).

Publication SJ 1997 p. 605

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; ACTION EN LIBERATION DE DETTE; DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : LP.83

Résumé : ACTION EN LIBÉRATION DE DETTE - POINT DE DÉPART DU DÉLAI POUR INTENTER ACTION En droit genevois, le délai pour intenter action en libération de dette commence à courir dès la notification du jugement de mainlevée provisoire, nonobstant un éventuel appel extraordinaire.

TF

Publication ATF 117 III 33 = JT 1993 II 104

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; POURSUITE EN REALISATION DE GAGE; LOYER; PAIEMENT

Normes : LP.151; CC.806

Résumé : GAGE IMMOBILIER - LOYER - POURSUITE EN RÉALISATION DE GAGE Sitôt après la notification du commandement de payer pour la poursuite en réalisation d'un gage immobilier, l'Office des poursuites doit inviter les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance. Ils seront avertis que sinon ils seront exposés à payer deux fois. L'Office doit pourvoir à leur encaissement, pour autant que le créancier gagiste poursuivant n'ait pas renoncé expressément ou tacitement à l'extension de la garantie immobilière.