Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - DURÉE - MARGE D'APPRÉCIATION Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder. Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PESÉE DES INTÉRÊTS - CRITÈRES - FRAUDE À LA LOI LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL La liste figurant à l'art. 272 al. 2 CO n'est pas exhaustive, de sorte que la fraude à la loi, notamment dans le cadre des raisons ayant présidé à la conclusion du bail, pourrait constituer un des éléments de la pesée des intérêts.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.274/2006 du 13.12.2006

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PERSONNE MORALE

Normes : CO.272

Résumé : BESOIN DE LA PERSONNE MORALE En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse peut être pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_447/2015 du 31 mars 2016 et ATF 132 III 737

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; USAGE PERSONNEL ; PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : PAS DE PESÉE DES INTÉRÊTS SI BESOIN PROPRE ET URGENT AVÉRÉ En cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire (art. 261 al. 2 let. a CO), les intérêts contraires du locataire ne sont pris en considération que dans le cadre de la pesée des intérêts devant présider à la prolongation du bail; il n'y a ainsi pas de place pour une violation des règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO au motif que le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROLONGATION DU BAIL À LOYER; PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION EN CAS D'INVESTISSEMENTS EN COURS DE BAIL Dans le cas des investissements du locataire qui ne touchent pas à la sub­stance de l'objet du bail, la prolongation d'un bail de très courte durée peut atté­nuer les conséquences économiques négatives résultant d'investissements pas encore amortis. Dans la mesure où un contrat de bail peut toujours être résilié aux conditions contractuelles ou légales, de tels investissements ne peuvent entraîner des conséquences pénibles pour le locataire que si celui-ci a agi en début du con­trat et en tablant de bonne foi sur le fait que le contrat durerait un certain temps. En revanche, le locataire qui pro­cède à des investissements en cours de bail les effectue à ses risques et périls, s'il n'a pas passé un accord avec le bailleur afin que le bail ne puisse pas être résilié pendant un certain temps ou si le bailleur ne lui donne pas des assurances à ce sujet.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_22/2015 du 11.05.2015;4A_159/2018 du 11.07.2018 (si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles); ACJC/1030/2023 du 14.08.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PESÉE DES INTÉRÊTS ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - LOCAL COMMERCIAL - LIQUIDATION D'UNE AFFAIRE Le but visé par l'institution de la prolongation de bail, soit la possibilité offerte au locataire de disposer du temps nécessaire pour se reloger, ne peut être atteint, s'agissant d'un local commercial, lorsque celui-ci n'avait en réalité pas l'intention de continuer ses activités ailleurs. Cependant, même dans cette hypothèse, une prolongation peut se justifier si elle est de nature à permettre au locataire de mieux liquider ses affaires et donc d'éviter une perte financière substantielle, ou de lui servir de pont jusqu'à la retraite. En revanche, le seul fait de prolonger le plus possible une situation profitable ne peut constituer un motif de prolongation du bail.

Voir aussi : ACJC/794/2015 du 29.06.2015

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 245 ATF 135 III 121 CdB 1/09 p. 1 JT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - ÉCHÉANCE INCERTAINE - PESÉE DES INTÉRÊTS - UNIQUE OU PREMIÈRE PROLONGATION Il est exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. L'échéance d'une prolongation de bail ne peut en effet être valablement reliée à un évènement futur et incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose louée. Par ailleurs, face à une échéance incertaine, le juge ne peut opter pour une prolongation unique maximale mais doit accorder une première prolongation d'une durée inférieure et susceptible de renouvellement. En effet, l'intérêt du locataire devra, le moment venu, céder le pas à celui du bailleur pour éviter un retard dans la réalisation du projet (in casu la liaison ferroviaire CEVA).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272; CO.272b; LGL.19

Résumé : SOUS-OCCUPATION - RÉSILIATION - PROLONGATION Les normes d'application des constructions subventionnées sont d'intérêt public et sont prioritaires par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ différé d'une année suivant la résiliation du bail (art. 19 al. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) est généralement suffisant pour remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe au refus de toute autre prolongation. Toutefois, la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation pour sous-occupation d'un logement social ne dispense pas le juge d'examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu'il doit obligatoirement effectuer.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023 (Si une pénurie de logements vacants comme celle qui sévit actuellement à Genève impose d'éviter que les situations de sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à des familles de trouver des logements adéquats, elle rend extrêmement difficile pour les locataires desdits logements dont le bail est résilié de trouver un nouvel appartement, d'autant que leurs moyens financiers s'avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de circonstances particulières, telle une grave pénurie de logements vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin d'examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être accordée. In casu, prolongation de 4 ans) ACJC/269/2016 du 29.02.2016; ACJC/37/2005 du 10.01.2005; ACJC/135/2007 du 05.07.2007;ACJC/1303/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 22

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION La prolongation peut être exclue si le bailleur a offert au locataire des locaux équivalents. La notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement présentent toutes les caractéristiques nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au titre de l'équivalence, des locaux présentant des inconvénients majeurs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - DIFFICULTÉ DE TROUVER DES LOCAUX ÉQUIVALENTS ET RISQUES FINANCIERS Les conséquences pénibles peuvent consister aussi bien dans la difficulté de trouver des locaux équivalents que dans les risques financiers résultant d'un déplacement dans un autre quartier, s'agissant d'une société active dans le commerce de diamants et de pierres précieuses, qui se trouve au centre ville depuis plus de cinquante ans et dont la majorité des clients résident aux alentours immédiats de son commerce. De plus, les locaux doivent répondre à des conditions très spécifiques de luminosité, d'orientation et d'élévation.

TF , Ière Cour civile

Publication CdB 1/2006 p. 8 DB 2006 p. 23, n° 11

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - INDEMNITÉ POUR TRAVAUX À PLUS-VALUE L'art. 260a CO s'applique par analogie lorsque le bailleur effectue les travaux moyennant un financement partiel du locataire. L'indemnité pour l'éventuelle plus-value considérable apportée aux locaux peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce, notamment les circonstances ayant motivé la fin des rapports contractuels. Une résiliation de bail pour non-paiement de loyer constitue un motif de réduction, voire d'exclusion de l'indemnité due au locataire (question laissée ouverte).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.257f

Résumé : PAS DE PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application de l'art. 257f CO, le juge n'a pas à procéder à une pesée des intérêts entre ceux du locataire concerné et ceux des autres habitants de l'immeuble, comme en matière de prolongation de bail. En effet, si les conditions de l'art. 257f CO sont réalisées, le congé doit être validé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - REFUS DE LOCAUX DE REMPLACEMENT Le refus de locaux de remplacement justifie une réduction de la durée de la prolongation.

TF , Ière Cour civile

Publication SJ 2005 I 141 CdB 3/2005 p.84 DB 2006 p. 45, n° 24

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3; CO.272

Résumé : INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE ET CONSÉQUENCES PÉNIBLES DU CONGÉ Lorsque le locataire a rénové les locaux avec le consentement écrit du bailleur, il lui est loisible de lui réclamer une indemnité s'il estime que la chose présente une plus-value considérable résultant de cette rénovation. En règle générale, une telle faculté exclut la possibilité pour le locataire de fonder sa requête en prolongation du bail sur la conséquence pénible que représenterait l'extinction du bail avant l'amortissement des sommes investies par lui pour rénover la chose louée.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272.al.2

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION : POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE DANS LA PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts, le juge peut, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, tenir compte de la présence du bailleur dans le même immeuble que le locataire et, surtout, tenir compte du fait que ce dernier a commis des actes de vandalisme sur l'ascenseur de l'immeuble et a entretenu, par ses agissements, une situation conflictuelle avec le bailleur. Il peut en tenir compte, et ce, même s'il considère que ces agissements, sanctionnés par des condamnations pénales, ne justifient pas une résiliation anticipée du bail. Le TF estime qu'une unique prolongation de deux ans constitue le maximum envisageable dans ces circonstances.

IIe Cour civile du Tribunal du canton de Zurich

Publication CdB 1/03 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.3; CO.272

Résumé : PROLONGATION - PRISE EN CONSIDÉRATION DE TRAVAUX NON ENCORE AMORTIS AFIN DE JUSTIFIER L'EXISTENCE DE CONSÉQUENCES PÉNIBLES La notion de circonstances pénibles au sens de l'art. 272 CO doit être examinée de cas en cas. Le fait que le locataire doive déménager deux fois en deux ans et les soins devant être apportés à un proche ne constituent pas, en règle générale, des circonstances pénibles. Il en va de même des investissements entrepris par le locataire dans les locaux, puisqu'à la fin du bail, ce dernier peut exiger une indemnité pour la plus-value considérable résultant des travaux qu'il a entrepris et que le bailleur a autorisés (art. 260a al. 3 CO). En revanche, les autres investissements, qui ne touchent pas à la substance de l'objet du bail (comme l'acquisition de meubles sur mesure), peuvent constituer des conséquences pénibles.

Voir aussi : ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE OU UNIQUE PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRE DE CHOIX L'octroi d'une seule prolongation se justifie notamment lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur. Sinon, une seconde prolongation se justifie dans l'hypothèse inverse d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur (ACJ n° 237 du 18 septembre 1992 non publié, B c/SI X ; ACJ n° 287 du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X ; ACJ n° 209 du 20 septembre 1993 non publié, I. SA et P. c/consorts F.). Lorsqu'on ne peut faire un pronostic satisfaisant pour l'avenir, il est possible de choisir la variante des deux prolongations successives, dans le cas par exemple du bailleur qui n'a pas encore requis l'autorisation de construire et qu'on ignore quand elle sera accordée (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 506 et les références citées). Cas d'un bailleur qui voulait rénover le bâtiment et créer des salles de réceptions et de réunions, qui ne produit qu'un rapport succinct sur de futurs travaux sans qu'il soit possible de savoir quand l'autorisation de construire allait être délivrée. L'octroi d'une première prolongation de bail de trois ans est justifiée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES JUSTIFIANT UNE LONGUE PROLONGATION La longue durée du bail, soit de 25 ans au moment où la résiliation est signifiée; les moyens financiers extrêmement limités du locataire; la situation tendue du marché local des baux immobiliers; la non-proposition du bailleur de mise à disposition de l'un de ses logements, même pour une durée limitée ainsi que le caractère relatif de l'urgence de l'occupation personnelle du bailleur de l'appartement, notamment lorsque des travaux doivent être exécutés préalablement à l'occupation des locaux, justifient l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans pour un logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES POUR LA FIXATION DE LA DURÉE Longue durée du bail, soit près de vingt ans; logement analogue ne se trouvant pas facilement sur le marché; le fait que le logement en cause se trouve à proximité de celui du bailleur; le fait que le locataire est propriétaire du terrain qui jouxte le logement en question; le fait que le bailleur est une personne âgée (81 ans) de surcroît non professionnelle de l'immobilier et se trouvant dans une situation conflictuelle avec le locataire, justifient une unique prolongation de bail de deux ans.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.274e.al.3; CO.272

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - LOCAUX COMMERCIAUX - MOTIFS DE REFUS Les intérêts du propriétaire à reprendre la disposition des locaux prévalent sur celui d'un locataire qui n'en assure pas l'exploitation régulière entre deux périodes de sous-location, compte tenu du fait que ce dernier n'exploite pas en personne les locaux depuis de nombreuses années, que ses investissements datent de près de vingt ans, qu'il est atteint dans sa santé et qu'il ne peut travailler qu'à temps partiel. Il faut tenir compte également de l'intérêt du propriétaire à ce que les locaux ne restent pas abandonnés sans entretien. Dans un tel cas la prolongation de bail doit être refusée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.2

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts en présence pour la prolongation du bail, l'intérêt d'un bailleur occasionnel pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier. Le besoin légitime du bailleur d'occuper les locaux l'emporte généralement sur les intérêts du locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 502).

TF

Publication ATF 125 III 226 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR DÉTERMINER LA DURÉE DE LA PROLONGATION Le droit fédéral est violé si le juge, en exerçant son pouvoir d'appréciation, sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il fait abstraction d'éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions injustifiables (ATF 118 II 50). Lorsque le délai de résiliation est exceptionnellement long, le locataire bénéficie de plus de temps pour chercher une solution de rechange, de sorte qu'il peut paraître justifié d'en tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271a; CO.272; CO.272b

Résumé : APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272

Résumé : EXAMEN DE LA QUESTION DES CONSÉQUENCES PÉNIBLES LIÉES À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat. Une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 cons. 3a p. 198; ATF 102 II 254; ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V.). Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalent à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. Il ne saurait refuser de déménager dans un endroit où il est mois connu de la clientèle car un tel inconvénient - lié à la résiliation elle même - ne constitue pas en soi une conséquence pénible (cf. arrêt H. c/ SA X du 7 janvier 1986 cons. 3a et les réf.).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_552/2019 du 21 avril 2020 (in newsletter bail.ch juillet 2020; les conséquences inhérentes à la résiliation, telles que le déménagement ou encore le risque que le nouveau bail se chevauche avec l’ancien, ne constituent pas des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO. Par ailleurs, la volonté d’utiliser la chose louée à un prix favorable durant une plus longue période ne saurait constituer un motif de prolongation.)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX NON ÉQUIVALENTS Le locataire est tenu d'accepter des locaux équivalents. Une villa n'est pas équivalente à un appartement. La villa entraîne des charges plus élevées, le besoin d'entretien du jardin, de même qu'une plus grande insécurité. De plus on ne saurait comparer la vie à la campagne avec la vie en ville.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX ÉQUIVALENTS Des studios ne sont en principe pas équivalents à un 2 pièces, de sorte que l'art. 272a al. 2 CO n'est pas applicable. Les propositions du bailleur peuvent toutefois être prises en considération dans le cadre de l'appréciation générale des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION OU PROLONGATION UNIQUE L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparaît d'emblée qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux à l'échéance du délai de grâce ou s'il est certain qu'il aura retrouvé une surface de remplacement à cette date ou enfin lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur à ce moment. Dans l'hypothèse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur, une double prolongation se justifie.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X ACJ n° 209 du 20.9.93 SA X c/ F. et consorts

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION - CONDITIONS - DÉMARCHES POUR SE RELOGER Le locataire ne peut exiger une prolongation de bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 cons. 1; ATF 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; ATF 102 II 254 = JT 1977 I 558).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU BAILLEUR : SÉRIEUX, CONCRET, URGENT L'article 272 al. 2 lit. d CO relativise le besoin propre du bailleur, qui n'est plus un motif absolu excluant la prolongation (cf. Message du Conseil Fédéral du 27 mai 1985 p. 1442 ad 421.22). Cependant, un tel besoin doit être retenu dans le cadre de la pesée des intérêts en présence pour autant qu'il soit sérieux, concret et urgent, ce qu'il appartient au bailleur d'établir conformément aux principes posés sous l'ancien droit (ATF 99 II 50 = JT 1973 I 645 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CONGÉ DONNÉ LONGTEMPS À L'AVANCE Dans l'impossibilité de statuer sur les éventuelles conséquences pénibles pour le locataire, il y a lieu de suspendre la procédure jusqu'à une date plus proche (2 ans) du moment où la résiliation doit prendre effet.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - OBLIGATION DE DÉMÉNAGER - DÉPÔT D'ARCHIVES Le déménagement d'archives n'est pas considéré comme une conséquence pénible au sens de l'article 272 al. 1 CO, même en tenant compte de circonstances telles que la destination des locaux loués, le prix de la location, la situation du marché pour des locaux à usage de dépôt, la passivité éventuelle du locataire à trouver des solutions de remplacement, le long préavis pour la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU LOCATAIRE-ACTIONNAIRE Le besoin invoqué par l'un des actionnaires de la bailleresse ne peut faire échec à la requête en prolongation de bail. Tout au plus peut-il entrer en considération dans la pondération des intérêts respectifs.