Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p. 17ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ PARTIELLE ; LOYER CONTRÔLÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.20; CO.270; CO.269c

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DES LOYERS - CONTRÔLE ÉTATIQUE - CLAUSE D'ECHELONNEMENT - AMPLEUR DE LA NULLITÉ Le contrat de bail est partiellement nul lorsqu'il existe un vice de l'avis de fixation du loyer initial relatif à l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers (in casu suite à des travaux soumis à la LDTR). En cas de loyers échelonnés, dont seules les trois premières années étaient soumises au contrôle étatique, ce que les parties ont appris plusieurs années après la conclusion du bail, la nullité partielle ne frappe que les montants convenus pour les années de bail soumises au contrôle étatique (les trois premières), dans la mesure où les locataires auraient accepté un contrat hypothétique fixant un loyer beaucoup plus élevé dès la quatrième année. Le loyer ne doit ainsi être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, le loyer ultérieur étant celui valablement convenu entre les parties.

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; LOYER CONTROLE; LOYER ABUSIF; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL PORTANT SUR LE MONTANT DU LOYER APRÈS TRAVAUX SANS AUTORISATION La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat en application de la LDTR ou de la LGZD entraîne la nullité partielle du contrat de bail. Le locataire dispose dès lors d'une créance en remboursement fondée sur l'enrichissement illégitime et portant sur la différence entre le montant autorisé et le montant perçu par le bailleur. Le fait que le bailleur ait fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer initial n'y change rien. Si le bailleur effectue des travaux sans solliciter d'autorisation et que l'autorité ne le découvre que plus tard, il doit assumer le fait que les mesures administratives visent aussi bien à rectifier les baux déjà conclus qu'à s'assurer que les logements touchés demeurent, pour l'avenir, compatibles avec les critères posés par la législation cantonale. Il s'expose ainsi à devoir restituer le trop-perçu de loyer portant sur une période antérieure à la décision de l'autorité.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_356/2018 du 10.12.2018

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 133 III 61 SJ 2007 I 217 JdT 2008 I 74 MRA 1/07 p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NULLITE PARTIELLE; LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NULLITÉ D'UNE RENONCIATION CONVENTIONNELLE AUX CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER Les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer. En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les clauses qui excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers sont illicites et, partant, nulles, de sorte qu'elles ne peuvent empêcher les intéressés de réclamer une baisse de loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MOTIF; NULLITE PARTIELLE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - POUVOIR D'APPRÉCIATION - LOYER INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La mention de deux motifs de majoration de loyer inconciliables dans l'avis de fixation initial du loyer est un défaut de motivation qui a pour conséquence la nullité partielle du contrat de bail. En cas de nullité partielle du contrat de bail, le juge jouit d'un plus grand pouvoir d'appréciation que s'il agit dans le cadre strict de l'art. 270 CO. Rien n'interdit que le loyer initial soit inférieur au loyer acquitté par le précédent locataire.

Voir aussi : Fiche 2310023 et Fiche 2309290 ACJ n° 751 du 11.06.2007 R. et A. c/ X S.A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; NULLITE PARTIELLE; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.23; CO.24

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES MAL ESTIMÉS PAR LE BAILLEUR - INVALIDATION PARTIELLE DU BAIL La doctrine admet l'annulation partielle d'un contrat sur la base des art. 23 ss. CO, mais seulement si l'objet de l'accord est divisible (Schmidlin, Commentaire bernois, n. 156 ad art. 23/24 CO). Or, il n'est pas certain qu'une telle condition soit réalisée dans un tel cas. Même mal estimés, les frais accessoires sont intégralement fournis au preneur, qui doit donc couvrir la dépense encourue. Pour qu'il y ait erreur essentielle, il faut encore qu'elle ait porté sur un point essentiel, en d'autres termes que le contrat n'ait pas été conclu face à la connaissance de la situation réelle (Schmidlin, op. cit., n. 148 ad art. 23/24 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; NULLITE PARTIELLE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER DÉPASSANT LE MAXIMUM AUTORISÉ PAR LE DROIT CANTONAL La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat emporte nullité partielle du contrat de bail à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant fixé dans le contrat, de sorte que le locataire dispose d'une créance en remboursement fondée sur les dispositions relatives à l'enrichissement illégitime.

Voir aussi : ACJ n° 455 du 18.03.94 G.G. c/ P.S., consid. 4-6 p. 14 ss et les références (arrêt relatif à la LGZD avec référence à la jurisprudence du TF en matière de bail à ferme agricole)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; BAIL A FERME

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL SELON L'ART. 20 CO Tout comme dans les cas de dépassement des fermages approuvés par l'autorité chargée du contrôle dans la législation concernant le contrôle des fermages agricoles (qui a aussi un but de protection), la fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat dans le cadre de l'application de la LGZD doit entraîner la nullité partielle du contrat de bail, à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant arrêté dans le contrat (ATF 93 II 97 = JT 1988 I 159). Cette nullité partielle se fonde sur l'article 20 al. 1er CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; DOL INCIDENT

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT La nullité partielle du contrat, en application de l'article 20 al. 2 CO, ne pourrait être admise que si l'erreur n'affecte que certaines clauses du contrat (ATF 107 II 148 = JdT 1981 I 372; Gauch, Schluep, Tercier, Partie intégrante du droit des obligations, Tome I, Zürich 1982 p. 113 ch. 601). L'art. 20 al. 2 CO peut s'appliquer par analogie en cas de dol incident, i.e. lorsque la partie trompée aurait, sans le dol de l'autre, néanmoins conclu le contrat, mais à d'autres conditions (ATF 99 II 208 = JT 1974, 285).