Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p.35 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE DROIT; SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : RÉSILIATION FAITE PLUSIEURS MOIS APRÈS L'ÉCHÉANCE DU DÉLAI COMMINATOIRE Si le locataire ne paie pas dans le délai comminatoire de 30 jours, le bailleur n'est certes pas nécessairement tenu de procéder à la résiliation du bail de manière immédiate, mais il ne doit pas laisser passer trop de temps; en effet, le congé donné plusieurs mois après peut, selon les circonstances, être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO. In casu, attente de trois mois a été jugée excessive.

Remarques : Voir aussi arrêt du TF 4A_367/2022 qui a considéré qu'un délai de 3.5 mois après la première menace de résiliation et 2.5 mois après la deuxième menace de résiliation n'était pas contraire à la bonne foi. Un report de résiliation ne pouvait être considéré comme abusif que si la bailleresse acceptait sans réserve des paiements complets de loyer du locataire après l'expiration du délai de paiement fixé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : DEMANDE D'EVACUATION DEPOSEE A LA CCBL SEPT MOIS APRES LA FIN DU BAIL Le locataire qui a obtenu un délai supplémentaire de six mois pour libérer les locaux ne peut, de bonne foi, soutenir qu'il avait cru que le bailleur allait renoncer à requérir son expulsion, que le bail était reconduit et qu'un nouvel avis comminatoire devait lui être notifié.

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - LOYER COMPTABILISÉ SUR COMPTE COURANT Par un contrat de compte courant, les parties stipulent de passer par "doit" et "avoir" les créances réciproques nées de leurs relations d'affaires, de compenser à un moment donné les différents articles de ce compte. L'art. 117 al.2 CO statue que la novation s'opère lorsque le solde du compte a été arrêté et reconnu (ATF 104 II 190 = JT 1979 I 10). La reconnaissance du solde peut être expresse ou résulter d'actes concluants. Cas d'un bailleur prétendant n'avoir jamais reçu le montant des loyers. Même si aucune quittance ne démontre que les loyers ont été effectivement reçus par le bailleur, la Cour relève d'une part qu'il ressort des relevés du compte courant actionnaire que des versements à titre de loyer ont été crédités sur ce compte, d'autre part que les déclarations fiscales du bailleur font état de versements de loyer. La condition de retard de l'art. 257d CO faisant défaut, le bail ne pouvait être résilié pour défaut de paiement.

TF

Publication ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 ATF 119 II 232 = JT 1994 I

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : RESPECT DU DÉLAI EN CAS DE PAIEMENT PAR BULLETIN DE VERSEMENT ET PAR MANDAT POSTAL La remise d'un bulletin de versement postal vaut en principe désignation de la Poste comme bureau de paiement. Lorsqu'un locataire est sommé de verser un arriéré de loyer sur un compte de chèques postaux avec un bulletin de versement annexé, il peut donc en principe partir de l'idée qu'il suffit, pour que le délai de paiement soit respecté, qu'il effectue le paiement au bureau de poste avant l'échéance. Les éventuels retards de transmission ou de comptabilisation sont à la charge du créancier qui a désigné la poste comme lieu de paiement. ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 En revanche, quand les parties n'ont rien convenu sur les modalités du paiement du loyer, le paiement par mandat postal prend date quand le créancier reçoit les espèces. En effet, les dettes d'argent étant portables (art. 74 CO), le mandat doit être donné à l'auxiliaire (la poste, p. ex.) assez tôt pour que le paiement soit parfait à l'expiration du délai. Dans ce cas, le risque de perte ou de retard est à la charge du débiteur. Le bailleur n'abuse pas de son droit si, après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. ATF 119 II 232 = JT 1994 I 201

Voir aussi : ATF non publié du 27.02.1997 Fondation X c/ DP ACJ n° 770 du 11.06.2007 X c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.441

Résumé : NOUVEAU DÉFAUT DU LOCATAIRE QUI A FAIT OPPOSITION AU JUGEMENT EN ÉVACUATION - RECEVABILITÉ DE L'APPEL Les dispositions sur la procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer ne règlent pas la procédure applicable à la suite d'une opposition, lorsque l'opposant ne comparaît de nouveau pas. L'art. 438 al. 1 LPC exclut expressément, sauf exception prévue à l'art. 441 LPC, l'application des règles générales de la LPC. Il s'agit manifestement d'une lacune de la loi qu'il y a lieu de combler. Une évacuation ayant des conséquences graves pour le locataire, il se justifie d'appliquer par analogie les dispositions de la procédure ordinaire et de considérer que la procédure suivant l'opposition à un jugement par défaut devient contradictoire. L'appel est donc recevable.