Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435; CO.270

Résumé : DROIT À LA PREUVE - LOYER INITIAL Lorsque le dossier, à l'issue de l'instruction écrite, ne contient que peu de renseignements sur l'appartement pris à bail permettant de fixer le loyer initial admissible, les parties doivent, en comparution personnelle, être interrogées sur la surface de l'appartement et de ses dépendances. Par ailleurs, elles doivent être amenées à indiquer, justificatifs à l'appui, le loyer réclamé au locataire précédent. Enfin, un tel interrogatoire permettrait de définir de manière plus précise quels travaux d'aménagement ont été effectués par le locataire, partant, le confort et l'agencement initial dont l'appartement bénéficiait en début de bail et avant travaux. Compte tenu des allégués divergents des parties sur ces sujets, le Tribunal ne peut pas faire l'économie d'enquêtes par témoins.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : EXAMEN DES COMPTES DE CHARGES - LIMITES DE LA MAXIME D'OFFICE Etant donné que certaines charges, tels les frais de publicité pour la relocation de locaux vacants ou des honoraires d'avocat en rapport avec des litiges avec les locataires, ne peuvent pas être répercutés sur le loyer et que les charges d'entretien doivent être distinguées des travaux à plus-value, les pièces comptables remises par le bailleur doivent permettre au juge de distinguer avec certitude la nature des différentes charges de l'immeuble, faute de quoi il devra exclure les postes douteux de ses calculs. Un bailleur, requis de fournir le détail des postes "divers" et "entretien-travaux" avec calculs et explications, qui dépose en vrac d'innombrables copies de factures et autres courriers regroupés par années, sans expliquer comment étaient ventilées ces factures dans les divers postes des exercices comptables, doit s'attendre à ce que lesdits postes comptables soient exclus des calculs. Le Tribunal ne saurait se substituer à un comptable et tenter sans autres explications de reconstituer les comptes en question.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE - RÉSERVE FAITE PAR LE DEMANDEUR DE SON DROIT À SOLLICITER DES ENQUÊTES Cas où le TBL, sans ouvrir les enquêtes, a retenu que les exemples du bailleur étaient insuffisants et l'a ainsi empêché de faire confirmer et compléter les pièces produites. Le TBL a violé le droit à la preuve dans la mesure où le bailleur avait réservé dans chacune des écritures son droit à solliciter des enquêtes et le fait que certains des allégués pouvaient faire l'objet d'enquêtes par témoins, par le biais d'un transport sur place ou par voie d'expertise.

Voir aussi : ACJ n° 483 du 12.05.03 A. D. et H. D. c/ X

TF

Publication ATF 122 III 20 = SJ 1996 p. 403 = JT 1996 I 600

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES; ULTRA PETITA

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - POSSIBILITÉ D'INVOQUER EN COURS DE PROCÉDURE DE NOUVEAUX MOTIFS DE BAISSE - MAXIME D'OFFICE ET INTERDICTION DE STATUER ULTRA PETITA Dans le cadre d'une demande de baisse, les parties ne doivent pas déjà se déterminer définitivement dans la phase préalable (requête au bailleur et réponse de celui-ci, selon l'art. 270a al. 2 CO) et ne sont pas liées par leurs déclarations dans cette phase lors de la procédure subséquente devant l'autorité (ATF du 18.10.1995 publié in MP 1995 p. 221s.; autre opinion : Brunner, Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, p. 127). Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au locataire, par une application analogique de l'art. 270a al. 3 CO, la possibilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles prétentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties selon l'art. 270a al. 2 CO, pour autant qu'une demande soit formulée dans la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE - RENONCIATION DE LA PARTIE QUI S'EN PRÉVAUT D'ADMINISTRER LA PREUVE Si le TBL doit instruire d'office en matière de baux et loyers, cela ne signifie pas qu'il doive ordonner des enquêtes sur des faits à propos desquels la partie qui s'en prévaut a renoncé expressément à en administrer la preuve, sauf à violer l'art. 8 CC.

Remarques : Voir aussi art. 274d al. 3 CO

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CHARGES D'EXPLOITATION - IMPRÉCISIONS SUR CERTAINS POSTES Le Tribunal des baux et loyers doit, en vertu de la maxime d'office, requérir les explications complémentaires nécessaires à expliciter certains postes des comptes d'exploitation, plutôt que de les écarter sans autre.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : MOTIF DES LOYERS USUELS INVOQUÉ À TITRE SUBSIDIAIRE Cas d'une hausse de loyer basée sur les loyers usuels, la hausse des charges et l'évolution de l'ISPC. En cours d'instance, le bailleur n'a justifié la hausse contestée que par référence à l'ISPC et aux charges, n'invoquant les loyers usuels qu'à titre subsidiaire et sans développer ce critère. Si le TBL n'admet pas intégralement la hausse contestée sur la base des motifs invoqués à titre principal (ceux de la méthode relative), et en l'absence d'une renonciation formelle à invoquer le critère des loyers usuels, il doit examiner ce dernier, sous peine de violer la maxime d'office consacrée par les art. 274d al. 3 CO et 435 LPC.

Voir aussi : ACJ n° 156 du 12.6.1992 SA X c/B. et C. concernant une contestation du loyer initial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAXIME DU PROCES; CALCUL; RENDEMENT NET; PRESOMPTION

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT L'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 359). Or, l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE; MAXIME DU PROCES; TEMOIN

Normes : LPC.435

Résumé : AUDITION D'UN TÉMOIN : ÉVENTUELLE RÉSILIATION ABUSIVE Cas où le locataire offre de prouver, par le témoignage d'une autre locataire qui aurait accepté de signer un nouveau bail prévoyant une augmentation de loyer de 100 % par rapport à l'ancien loyer, qu'une résiliation lui a été notifiée dans le but de faire pression pour l'obliger à accepter également une très forte augmentation. Dans de telles circonstances, le juge doit se montrer très circonspect et ne pas hésiter à faire usage de la faculté qui lui est conférée par l'art. 435 al. 1 LPC d'établir d'office les faits parce qu'il est trop facile au bailleur qui jouit d'une position privilégiée de tenter d'éluder les dispositions de l'AMSL pour obtenir une augmentation de loyer de son locataire. L'audition du témoin doit ainsi être ordonnée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : DOSSIER INCOMPLET En présence d'un dossier incomplet, il incombe aux premiers juges d'établir d'office les faits pertinents susceptibles de donner au litige sa solution (Corboz, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Droit de la construction, 1982 p. 29) et d'appliquer l'art. 435 LPC qui consacre ce principe par le recours aux mesures d'instruction nécessaires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE : FAITS RESSORTANT DES PIÈCES PRODUITES La maxime inquisitoire n'impose pas au juge l'obligation d'établir d'office des faits qui n'ont pas été allégués par celui des plaideurs qui aurait dû les faire valoir et à qui l'autorité judiciaire ne saurait se substituer (Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, 1981, p. 352; SJ 1978 p. 601; SJ 1981 p. 591; ACJ du 16.04.81 SI X c/ G. p. 11; ACJ du 25.01.81 B. c/ SI X p. 18-19). En revanche, le juge ne satisfait pas à la maxime d'office lorsqu'il ne prend pas en considération des éléments de fait qui ressortent des pièces du dossier (Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., 1979, p. 169).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE Le juge, qui établit les faits d'office, doit inviter les parties à prouver leurs allégués, soit par pièces soit par témoins.

Voir aussi : ACJ n°10 du 30.01.89 C. c/ SI X ACJ n°199 du 10.9.93 SA X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Si le TBL doit, en vertu de la maxime d'office, établir lui-même les faits, il n'est tenu de le faire que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toute sorte de moyens d'actions ou de défense des parties.

Voir aussi : ACJ n° 1 du 13.01.86 A. c/ SI X (réf. à ATF 110 V 52 cons. 4) ACJ n° 82 du 11.06.90 SA X c/ I.