Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1

Résumé : MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car : • il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ; • il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ; • il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Voir aussi : Valentin Rétornaz, Mainlevée provisoire pour des loyers impayés et défauts de la chose louée : de l’angélisme à la preuve diabolique (arrêt 4A_645/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE

Normes : LP.82; CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL - TITRE DE MAINLEVÉE Un contrat de bail constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP pour la durée du bail.

Remarques : Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainlevée, pour les logements, que si le créancier y joint la formule officielle (ACJC/302/2021 du 09.03.2021; voir aussi ACJC/1111/2021 du 06.09.2021 : le contrat de bail suffit pour les locaux commerciaux, la possibilité prévue par l'art. 270 al. 2 CO ne s'appliquant que pour un bail relatif à un logement, la formule officielle ne pouvant pas être imposée pour la conclusion d'un bail commercial)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE;RECONNAISSANCE DE DETTE

Normes : LP.82

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - INTERPRÉTATION DU CONTRAT La procédure de mainlevée – qu’elle soit provisoire ou définitive – est une procédure sur pièces. Son objet n’est pas de déterminer si une créance existe matériellement, mais uniquement d’évaluer si l’on est en présence d’un titre exécutoire. Le tribunal doit examiner d’office (i) l’existence d’une reconnaissance de dette, (ii) l’identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans le titre, (iii) l’identité entre le poursuivi et le débiteur désigné dans le titre, et (iv) l’identité entre la créance mentionnée dans la poursuite et la dette reconnue. L’intention du débiteur de payer une somme d’argent déterminée ou déterminable doit ressortir des pièces. Si le sens d’une déclaration ne peut pas être clairement établi par interprétation ou si l’existence d’une reconnaissance de dette ne ressort que de déclarations implicites, la mainlevée provisoire ne peut pas être prononcée. In casu, même en interprétant le contrat selon le principe de la confiance, rien n’indique que le recourant ait voulu s’engager lui-même. Au contraire, l’examen des documents contractuels conduit à retenir que le recourant agissait en tant que délégué du conseil d’administration, donc en tant qu’organe de E SA, et non en tant que personne privée. Dans ces circonstances, la mainlevée provisoire ne pouvait pas être prononcée.

Voir aussi : Sylvain MARCHAND, Bail et autonomie des personnes morales, in DB n° 33/2021 p. 78ss

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ACTION EN LIBÉRATION DE DETTE ; DÉLAI POUR INTENTER ACTION ; MOTIVATION DE LA DÉCISION ; MAINLEVÉE PROVISOIRE

Normes : CPC.239; LP.83

Résumé : ACTION EN LIBÉRATION DE DETTE SUITE À JUGEMENT NON MOTIVÉ DE MAINLEVÉE - DIES A QUO Le délai de vingt jours de l'article 83 al. 2 LP pour introduire l'action en libération de dette court dès réception du prononcé de première instance, à moins que l'autorité de recours n'accorde l'effet suspensif. Lorsque le juge rend une décision de mainlevée provisoire non motivée et en notifie ultérieurement les motifs (art. 239 CPC), il se justifie de fixer le dies a quo de l'action en libération de dette à la notification de la motivation de la décision.