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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

22 enregistrements trouvés

Fiche 3137331

sans du 01.10.2022

Patricia DIETSCHY-MARTENET
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : ACTUALITES EN MATIERE DE LOYERS INDEXES ET ECHELONNES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310955

4A_124/2019 du 01.11.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL
Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.

Fiche 2335254

4A_450/2018 du 03.04.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2019; DB 31/2019, p. 46 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ;FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269c; CO.269d; CO.270d; OBLF.19
Résumé : NOTIFICATION DE CHAQUE ÉCHELON L'obligation pour le bailleur de notifier chaque nouvel échelon au moyen de la formule officielle ne remplit aucune fonction protectrice, puisqu'une contestation est exclue par l'article 270d CO. In casu, le TF laisse cependant ouverte la question de la nullité des échelons qui n'ont pas été notifiés au moyen de la formule officielle, car ce grief n'a pas été soulevé dans la procédure cantonale.

Fiche 2310894

4A_356/2018 du 10.12.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 1/2019, p. 17ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ PARTIELLE ; LOYER CONTRÔLÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.20; CO.270; CO.269c
Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DES LOYERS - CONTRÔLE ÉTATIQUE - CLAUSE D'ECHELONNEMENT - AMPLEUR DE LA NULLITÉ Le contrat de bail est partiellement nul lorsqu'il existe un vice de l'avis de fixation du loyer initial relatif à l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers (in casu suite à des travaux soumis à la LDTR). En cas de loyers échelonnés, dont seules les trois premières années étaient soumises au contrôle étatique, ce que les parties ont appris plusieurs années après la conclusion du bail, la nullité partielle ne frappe que les montants convenus pour les années de bail soumises au contrôle étatique (les trois premières), dans la mesure où les locataires auraient accepté un contrat hypothétique fixant un loyer beaucoup plus élevé dès la quatrième année. Le loyer ne doit ainsi être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, le loyer ultérieur étant celui valablement convenu entre les parties.

Fiche 2310765

4A_415/2015 du 22.08.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ ; DURÉE ; NULLITÉ
Normes : CO.269c
Résumé : AUGMENTATION PRÉDÉTERMINÉE PRENANT EFFET APRÈS LA FIN DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - DURÉE MINIMALE DE 3 ANS - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES Lorsque les parties, comme en l'espèce, conviennent à la conclusion du bail d'une augmentation de loyer prédéterminée qui doit prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers, il s'agit d'une clause d'échelonnement. Le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité partielle, limitée à la clause d'échelonnement. Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique des parties. Le juge s'attachera donc à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail.

Fiche 2310764

4A_415/2015 du 22.08.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER INDEXÉ ; NULLITÉ; ACTION EN CONTESTATION ; DÉLAI
Normes : CO.269c; CO.269b; CO.270
Résumé : NULLITÉ DE LA CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT La nullité de la clause d'échelonnement peur être constatée en tout temps, sous réserve de l'abus de droit. Il n'y a ainsi pas d'obligation d'agir dans le délai de l'article 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions légales des articles 269b ou 269c CO.

Fiche 2310711

4A_689/2014 du 07.05.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269c
Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - ÉCHELON UNIQUE Un contrat de bail conclu pour une durée d'au moins trois ans, prévoyant une seule majoration de loyer d'un montant déterminé intervenant au moment où le bail est tacitement prolongé, constitue un contrat de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO.

Fiche 2310712

4A_689/2014 du 07.05.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INDEXÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : PAS DE CUMUL ENTRE INDEXATION ET ÉCHELONNEMENT - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES POUR DÉTERMINER LA CLAUSE QUI PRÉVAUT L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés (ATF 124 III 57 consid. 3a). Si le contrat prévoit néanmoins cette solution, il faut se demander ce que les parties auraient convenu si elles avaient eu conscience du caractère inadmissible d'un tel cumul (ATF 124 III 57 consid. 3c).In casu, dans la mesure où il faut s'en tenir à la prévalence de la clause d'échelonnement, la clause d'indexation ne peut s'appliquer qu'à l'échéance de la période d'échelonnement.

Fiche 2310895

1C_184/2013 du 08.01.2014

TF , Ire Cour de droit public
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE
Normes : CO.20; CO.270
Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

Fiche 2309394

ACJ n° 851 du 24.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; RETARD; DELAI LEGAL; RETROACTIVITE
Normes : CO.269c
Résumé : NOTIFICATION TARDIVE D'UN ÉCHELONNEMENT - ENTRÉE EN VIGUEUR APRÈS L'ÉCHÉANCE INITIALE DU CONTRAT En cas de notification tardive d'un échelonnement, son entrée en vigueur est reportée. Le nouveau loyer peut entrer en vigueur à n'importe quelle date, y compris après l'échéance du bail initial. Toutefois, l'effet rétroactif est exclu. Ainsi, un échelonnement prévu pour le 1er septembre 2000, notifié le 8 décembre 2003, peut encore entrer en vigueur, car le bail s'est renouvelé tacitement au-delà de son échéance initiale, au 31 août 2001. Par ailleurs, il est d'usage que les modifications de contrat entrent en vigueur à la fin d'un mois. Il convient donc, cas échéant, de reporter l'entrée en vigueur de l'échelon à la fin du mois en cours. Enfin, si le cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu, les parties peuvent toutefois convenir d'un loyer d'abord échelonné, puis d'un loyer indexé, pour autant que le contrat soit conclu pour une période de cinq ans au moins. L'indexation doit alors s'appliquer au dernier échelon.

Fiche 2309602

ACJ n° 576 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269c
Résumé : CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT NE FIGURANT PAS DANS LE CONTRAT DE BAIL MAIS DANS L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL Cas d'un échelonnement du loyer prévu uniquement dans l'avis de fixation du loyer initial, et non dans le contrat. Est déterminant dans ce cas le loyer fixé dans le contrat bail et non l'échelonnement prévu dans l'avis officiel, en application du principe de la confiance (interprétation contra stipulatorem). Dès lors, le bailleur doit se laisser opposer cette contradiction entre les deux documents.

Fiche 2309927

ACJ n° 611 du 15.06.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269c
Résumé : HAUSSE DE LOYER ÉCHELONNÉE PARTIELLEMENT VALIDÉE PAR LE TBL EN PARTIES EGALES En cas de hausse échelonnée validée par le juge, on ne saurait reprocher à celui-ci d'avoir réparti la hausse licite en parts égales sur la période d'échelonnement.

Fiche 2309975

Pas de décision du 17.11.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 124 III 57 = SJ 1998 p. 276 = JT 1999 I 19
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : LES CLAUSES D'ÉCHELONNEMENT ET D'INDEXATION NE SONT PAS CUMULABLES Il est exclu, dans un contrat comportant un loyer indexé, de prévoir, en plus de l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation, d'autres facteurs de hausse, à moins que la hausse soit justifiée par des prestations supplémentaires correspondantes du bailleur et que le contrat de bail ait prévu expressément cette possibilité (ATF du 16.2.94, consid. 2d/bb = SJ 1994 p. 487). Il en résulte qu'un éventuel cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu. Si le contrat de bail est déjà muni d'une clause d'indexation et si le loyer a été adapté sur cette base, il ne reste en principe plus de place pour une convention additionnelle d'échelonnement, comme d'ailleurs pour d'autres facteurs de hausse.

Fiche 2310001

Pas de décision du 24.06.1997

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.253a.al.3; OBLF.26.al.3
Résumé : BASE LÉGALE DE L'ARTICLE 26 AL. 3 OBLF L'OBLF a pour fondement l'art. 253a al. 3 CO. La jurisprudence applique l'art. 26 al. 3 OBLF et, partant, l'ancien droit aux contrats de bail dont le loyer est indexé ou échelonné, qui entrent en vigueur avant le 1er juillet 1990 et qui prennent fin après cette date (ATF 121 III 397 cons. 2b/aa, p. 401; ATF non publié du 29.5.97). En édictant cette disposition, le Conseil fédéral n'a pas outrepassé ses compétences.

Fiche 2310045

ACJ n° 1410 du 09.12.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : LE CUMUL, MÊME PARTIEL ET AU NIVEAU DES SEULES BASES DE CALCUL, D'UNE INDEXATION ET D'UN ÉCHELONNEMENT EST PROSCRIT PAR LA LOI Le cumul d'une indexation et d'un échelonnement de loyer est exclu. Par contre, la juxtaposition des deux clauses d'adaptation, sans le moindre chevauchement chronologique, est autorisée.

Fiche 2310106

Pas de décision du 15.11.1995

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; METHODE ABSOLUE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - MÉTHODE ABSOLUE Le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.

Fiche 2310108

Pas de décision du 15.11.1995

TF
Publication SJ 1996 p.180 = ATF 121 III 397 = JT 1996 I 255 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269a
Résumé : ACCORD ANTÉRIEUR SUR UNE MAJORATION ÉCHELONNÉE - DÉBUT DE LA PÉRIODE D'ÉVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE (nouvelle jurisprudence) En cas de notification d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative.
Voir aussi : art. 270 al. 1 let. b CO ATF non publié du 23.12.97 SI C. c/ P.

Fiche 2310138

ACJ n° 357 du 27.03.1995

CJ , CABL
Publication SJ 1995 p. 690
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.270.al.1.let.b
Résumé : ÉCHELONNEMENT DU LOYER PRÉCÉDENT - DÉPART ANTICIPÉ DU LOCATAIRE PRÉCÉDANT - MÉTHODE DE COMPARAISON DES LOYERS DE L'ANCIEN ET DU NOUVEAU LOCATAIRE Lorsque des échelons sont acceptés - par l'ancien et/ou le nouveau preneur - la seule méthode rationnelle consiste à comparer les deux loyers durant toute la période des échelonnements entrant en ligne de compte, ceci depuis le jour où le loyer devient exigible à l'encontre du nouveau preneur. Cette dernière date correspondra en général à l'entrée du nouveau locataire dans les lieux.

Fiche 2310185

Pas de décision du 07.07.1994

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC; LOYER ECHELONNE; LOYER INDEXE
Normes : CO.269.ss
Résumé : PLACES DE PARC - IMPOSSIBILITÉ D'UNE HAUSSE UNILATÉRALE DU LOYER Chaque place de parc est soumise à un loyer mensuel. Si le contrat ne comporte ni clause d'indexation du loyer, ni ne mentionne l'existence d'un loyer échelonné, une hausse du loyer ne peut résulter que d'une convention entre les parties (cf. Commentaire de l'USPI n. 1 s. ad art. 269d CO).

Fiche 2310334

Pas de décision du 16.10.1992

Christine HABERMACHER-DROZ
Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992
Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Pratique récente en matière de loyers in 7ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310349

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269c
Résumé : ÉCHELON UNIQUE Il n'est pas arbitraire de considérer que l'on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (Barbey, l'AMSL p. 104 et note 344; arrêt rendu en application de l'ancien droit, art. 10 AMSL).
Remarques : RDP

Fiche 2310348

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.269c
Résumé : RABAIS SUR LE LOYER Il n'est pas arbitraire d'assimiler aux baux échelonnés ceux prévoyant un rabais temporaire sur le loyer convenu, hormis les cas où la réduction de loyer est consentie temporairement en raison d'un usage amoindri de la chose louée.
Remarques : RDP